Tassazione usucapione: quando tassare il fabbricato?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1790/2026, ha chiarito i limiti della tassazione usucapione in presenza di un fabbricato sul terreno. L’Agenzia delle Entrate aveva applicato l’imposta di registro anche sul valore del fabbricato, ma la Corte ha respinto il ricorso. È stato stabilito che il fabbricato può essere incluso nella base imponibile solo se la sentenza di usucapione menziona, esplicitamente o implicitamente, la sua presenza e i presupposti per l’accessione. Se la sentenza riguarda esclusivamente il terreno, il fabbricato è escluso dalla tassazione. Il ricorso è stato inoltre respinto perché mirava a una revisione dei fatti, inammissibile in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Tassazione Usucapione: la Cassazione sui Limiti per i Fabbricati

La tassazione usucapione rappresenta un tema complesso, specialmente quando sul terreno oggetto di usucapione insiste un fabbricato. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su come calcolare la base imponibile per l’imposta di registro in questi casi. La questione è semplice: il valore del fabbricato va incluso nel calcolo dell’imposta dovuta sulla sentenza che dichiara l’usucapione del terreno? La risposta, come vedremo, dipende interamente dal contenuto della sentenza stessa.

I Fatti di Causa: L’Origine della Controversia

La vicenda nasce da un avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate per l’omessa registrazione di una sentenza civile del Tribunale. Tale sentenza aveva dichiarato l’acquisto per usucapione della proprietà di un terreno in favore di alcuni contribuenti. L’Agenzia, nel calcolare l’imposta di registro, aveva incluso nella base imponibile non solo il valore del terreno, ma anche quello di un fabbricato costruito su di esso.

I contribuenti hanno impugnato l’avviso, sostenendo che la sentenza di usucapione riguardasse unicamente il terreno e non l’edificio. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno dato ragione ai contribuenti, annullando la pretesa fiscale per la parte relativa al fabbricato. L’Agenzia delle Entrate, non soddisfatta, ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Tassazione Usucapione e il Principio di Accessione

Il cuore della questione giuridica ruota attorno al principio di accessione, sancito dall’art. 934 del Codice Civile. Secondo tale principio, qualunque costruzione esistente sopra il suolo appartiene al proprietario del suolo stesso. L’Agenzia delle Entrate sosteneva che, una volta accertata l’usucapione del terreno, la proprietà del fabbricato si trasferisse automaticamente per accessione, e che quindi il suo valore dovesse essere tassato.

La Commissione Tributaria Regionale, tuttavia, aveva offerto una lettura diversa. Aveva specificato che l’accertamento della proprietà del fabbricato non è un “effetto giuridico” automatico della sentenza di usucapione del solo terreno ai fini fiscali. Per estendere la tassazione anche al fabbricato, è necessario che la sentenza menzioni, in modo esplicito o implicito, la presenza del manufatto e dia atto dei presupposti per l’applicazione dell’accessione. Se la sentenza, come nel caso di specie, si limita a dichiarare l’usucapione del terreno, la tassazione non può investire anche il fabbricato.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la decisione dei giudici di merito. Le motivazioni della Corte sono state principalmente di natura processuale, ma offrono importanti spunti sostanziali.

In primo luogo, la Corte ha rilevato che il motivo di ricorso dell’Agenzia, pur essendo presentato come una violazione di legge, si traduceva in realtà in una richiesta di riesame dei fatti. L’Agenzia contestava l’interpretazione che i giudici di merito avevano dato alla sentenza di usucapione, proponendone una propria alternativa. Questo tipo di valutazione è precluso in sede di legittimità, dove la Corte non può sostituire il proprio apprezzamento dei fatti a quello del giudice di merito, ma solo verificare la correttezza logica e giuridica del suo ragionamento.

In secondo luogo, la Cassazione ha richiamato il principio di autosufficienza del ricorso. Era onere dell’Agenzia riprodurre nel proprio atto di impugnazione il contenuto specifico della sentenza di usucapione per dimostrare che essa, contrariamente a quanto affermato dai giudici d’appello, conteneva i presupposti per tassare anche il fabbricato. Non avendolo fatto in modo adeguato, il ricorso è risultato carente.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale per la tassazione usucapione: l’oggetto dell’imposizione fiscale è strettamente legato al contenuto del provvedimento giudiziario da registrare. Non è possibile applicare un’imposta su effetti giuridici (come l’acquisto del fabbricato per accessione) che non siano stati direttamente o indirettamente accertati dal giudice nella sentenza. Pertanto, se la domanda e la conseguente pronuncia di usucapione riguardano unicamente un terreno, l’imposta di registro sarà calcolata solo sul valore di quest’ultimo, anche se su di esso sorge un edificio. Per i contribuenti, ciò significa maggiore certezza e una protezione contro pretese fiscali che vanno oltre il perimetro di quanto effettivamente deciso in sede civile.

Quando un fabbricato su un terreno usucapito va incluso nella base imponibile dell’imposta di registro?
Un fabbricato va incluso nella base imponibile solo se la sentenza che dichiara l’usucapione menziona, esplicitamente o implicitamente, la sua esistenza e i presupposti per l’accessione, collegando la declaratoria di proprietà anche all’edificazione. Se la sentenza si riferisce esclusivamente al suolo, il fabbricato è escluso dalla tassazione.

Per quale motivo principale la Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate?
La Corte ha rigettato il ricorso perché ha ritenuto che l’Agenzia stesse chiedendo una nuova valutazione dei fatti e un’interpretazione della sentenza di primo grado diversa da quella operata dai giudici di merito. Questo tipo di richiesta è inammissibile nel giudizio di cassazione, che è un giudizio di legittimità e non di merito.

Cosa si intende per ‘principio di autosufficienza del ricorso’ in questo caso?
Significa che la parte ricorrente, in questo caso l’Agenzia delle Entrate, aveva l’obbligo di inserire nel proprio atto di ricorso tutti gli elementi necessari alla Corte per decidere, inclusa la riproduzione delle parti rilevanti della sentenza di usucapione. Poiché l’Agenzia non ha adempiuto pienamente a questo onere, ha indebolito la propria posizione processuale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 1790 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 1790 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1320/2023 R.G. proposto da:

AGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME

-intimati – avverso la sentenza della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DELLA SICILIA n. 6548/22 depositata il 22/07/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/1/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 6548/22 depositata il 22/07/2022, la Commissione Tributaria Regionale della Sicilia ha respinto l’appello dell’RAGIONE_SOCIALE avverso la decisione della CTP di Catania di accogliere il ricorso di NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME

avverso l’avviso di liquidazione n. 2011/002NUMERO_DOCUMENTO0000001690/001, per omessa registrazione della sentenza civile n. 169/2011 del Tribunale di Catania avente ad oggetto l’usucapione di un terreno.

Avverso la sentenza propone ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE, mentre NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME restano intimati.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con un unico motivo di ricorso si censura il vizio di violazione e/o falsa applicazione dell’art. 24 d.P.R. n. 131/1986, nonché dell’art. 8 tariffa – parte prima allegata al medesimo d.P.R. e dell’art. 934 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., per aver la CTR ritenuto che l’imposta di registro fosse stata erroneamente liquidata includendo nella base imponibile anche un immobile (fabbricato) estraneo alla sentenza dichiarativa dell’usucapione oggetto di imposizione fiscale.
1.1. La censura è infondata.

1.2. La CTR ha respinto l’appello, così confermando l’accoglimento del ricorso dei contribuenti, con la seguente motivazione:

‘ La sentenza 169/11 del 23 febbraio 2011 relativa all’usucapione immobiliare ha disposto: 1) nei confronti di COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME e, per l’effetto, dichiara l’avvenuto acquisto per usucapione, in favore di COGNOME NOME e COGNOME NOME, della proprietà del seguente immobile: lotto di terreno della estensione di 253,40 millesimi, sito in S. NOME La COGNOME, INDIRIZZO, iscritto nel N.C.T. del Comune di S. NOME COGNOME al foglio 5, particelle 1966, 36 e 1967; 2) l’accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da COGNOME NOME e COGNOME NOME nei confronti di COGNOME NOME e COGNOME NOME e, per l’effetto, dichiara l’avvenuto acquisto per usucapione, in
favore di COGNOME NOME e COGNOME NOME della proprietà del seguente immobile: tratto di terreno sito in S. NOME La COGNOME, iscritto nel N.C.T. del Comune di S. NOME La COGNOME al foglio 5, particella 1972. Nessun fabbricato è oggetto di usucapione.

Invece, risulta che gli appellati hanno posseduto, per oltre vent’anni, comportandosi come proprietari, il tratto di terreno sito in INDIRIZZO, INDIRIZZO, identificato in catasto al foglio 5, particella 1972, recintando il fondo, costruendovi sopra un fabbricato ed apponendovi un cancello di ingresso, asfaltando la stradella a proprie cure e spese. Alla stregua di tale decisione, alla corretta lettura della sentenza, la tassazione non può investire il fabbricato, ove la sentenza risulta chiesta ed emessa con specifico ed esclusivo riferimento al suolo. Infatti, anche per la Cassazione l’accertamento della proprietà del fabbricato non è “effetto giuridico” del provvedimento giudiziale, perché postula il determinarsi di fatti ulteriori rispetto a quelli acclarati (che potranno essere eventualmente oggetto di un separato giudizio); la proprietà della costruzione, del resto, potrebbe spettare ad un soggetto diverso, in base ad un titolo (ad esempio, diritto di superficie) compatibile con la pronuncia d’usucapione circoscritta al terreno. Dal che il principio “La sentenza dichiarativa dell’usucapione di un terreno è tassabile, con l’aliquota dei trasferimenti immobiliari a titolo oneroso, pure con riguardo al fabbricato all’epoca già insistente sul suolo, se la stessa menziona la presenza del manufatto e dà esplicitamente o implicitamente atto dei presupposti per l’accessione, evidenziando l’inerenza di detta declaratoria anche all’edificazione, mentre la tassazione non può investire il fabbricato, ove la sentenza risulti chiesta ed emessa con specifico ed esclusivo riferimento al suolo. Cass. sez. trib., 23/10/2000, n. 13973, conf. Cass. 12/05/2003 n. 7224. Nella fattispecie così nulla è detto sul fabbricato’ .
1.3. Orbene, la ricorrente non discute del principio di diritto richiamato dalla CTR, ed al quale fa anch’ essa rinvio (cfr. pg. 6 ricorso), secondo cui,

ai fini della tassazione dell’accertamento della proprietà del fabbricato oggetto di accessione, è necessario che la sentenza dichiarativa dell’usucapione -oggetto di imposizione fiscale -menzioni la presenza del manufatto e dia esplicitamente o implicitamente atto dei presupposti per l’accessione, evidenziando l’inerenza di detta declaratoria anche all’edificazione, sicché la tassazione non può investire il fabbricato, ove l’accertamento della proprietà risulti chiesto ed ottenuto con specifico ed esclusivo riferimento al suolo.
1.4. Ad essere, invece, controversa è la sussistenza, nel caso di specie, dei presupposti per la tassazione del fabbricato oggetto di accessione, che la CTR esclude e la ricorrente no, sulla base del contenuto della sentenza n. 169/2011 del Tribunale di Catania.

In particolare, mentre per il giudice di appello la declaratoria di usucapione risulta chiesta ed emessa con esclusivo riferimento al suolo, la ricorrente ritiene che la sentenza menzioni la presenza del manufatto e dia atto dei presupposti per l’accessione ex art. 934 c.c.

1.5. Sarebbe stato, dunque, decisivo, a questo punto, esaminare la sentenza in oggetto al fine di verificare se, in effetti, l’accertamento della proprietà sia stato chiesto ed ottenuto con riguardo al solo terreno o come sostiene la ricorrente -anche con riguardo al sovrastante fabbricato.

1.6. Era, pertanto, onere della ricorrente riprodurre nell’atto di impugnazione il contenuto della sentenza n. 169/2011, in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso.

Tale principio -prescritto a pena di inammissibilità dall’art. 366 cod. proc. civ. – impone che il ricorso per cassazione contenga in sé tutti gli elementi necessari a costituire le ragioni per cui si chiede la cassazione della sentenza di merito e, quindi, a permettere la valutazione della fondatezza di tali ragioni, senza la necessità di far rinvio e accedere a fonti esterne allo stesso ricorso e, quindi, ad elementi o atti attinenti al

pregresso giudizio di merito, sicché il ricorrente ha l’onere di indicare specificamente, a pena di inammissibilità, oltre al luogo in cui ne è avvenuta la produzione, gli atti processuali e i documenti su cui il ricorso è fondato mediante la riproduzione indiretta di esso con specificazione della parte del documento cui corrisponde l’indiretta riproduzione (ex multis, Cass. 27610/2025; 12481/2022; 10761/2022; 18679/2017; 14784/2015).

Tuttavia, l’atto è stato indicato e riassunto e questo potrebbe essere sufficiente per il profilo dell’ammissibilità.

1.7. La ricorrente, sotto prospetta una violazione di legge, ma in sostanza deduce l’errore di valutazione del contenuto della sentenza oggetto di imposizione fiscale.

1.8. Viene, cioè, denunciato l’errore sul fatto e si insiste in una ricostruzione dello stesso diversa ed alternativa rispetto a quella operata dal giudice a quo, ovvero che ‘ la sentenza menziona la presenza del manufatto e dà atto, esplicitamente od implicitamente, dei presupposti per l’accessione di cui all’art. 934 cod. civ., al di là del tenore letterale del dispositivo’.

1.9. In definitiva, attraverso la censura di cui all’art. 360, comma primo, num. 3, c.p.c., la ricorrente sollecita una rilettura della sentenza oggetto di tassazione, in violazione del principio secondo cui il motivo di ricorso non può risolversi in un’istanza di revisione RAGIONE_SOCIALE valutazioni e del convincimento del giudice di merito, volta all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. 232/2026, che richiama i precedenti n. 10927/2024, n. 32505/2023 e n. 24148/2013).
1.10. Il ricorrente per cassazione non può, infatti, rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso che l’apprezzamento dei fatti e RAGIONE_SOCIALE

prove è sottratto al sindacato di legittimità, in quanto, nell’ambito di quest’ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (Cass. 32505/2023, cit.).
1.11. Il motivo va, perciò, respinto, in quanto la critica ricade interamente nell’ambito degli accertamenti in fatto e nelle valutazioni RAGIONE_SOCIALE prove, insindacabili in sede di legittimità.

Nulla sulle spese, attesa la mancata costituzione dei contribuenti.

Si esclude la sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato, in applicazione del principio, ripetutamente affermato da questa Corte, secondo cui, nei casi di impugnazione respinta integralmente o dichiarata inammissibile o improcedibile, l’obbligo di versare, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.p.r. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della l. n. 228 del 2012, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, non può trovare applicazione nei confronti RAGIONE_SOCIALE Amministrazioni dello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, sono esentate dal pagamento RAGIONE_SOCIALE imposte e tasse che gravano sul processo (Cass. 1778/2016).

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria della Corte Suprema di Cassazione, in data 16 gennaio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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