Tassazione servitù prediale: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’atto di costituzione di una servitù prediale su un terreno agricolo sconta l’imposta di registro con l’aliquota dell’8% e non del 15%. La sentenza chiarisce che la costituzione di una servitù non è un “trasferimento” di diritti, ma un atto “costitutivo” che crea un nuovo diritto reale di godimento, comportando una mera compressione del diritto di proprietà del fondo servente. Questa distinzione è cruciale per la corretta tassazione della servitù prediale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Tassazione Servitù Prediale: La Cassazione Fa Chiarezza sull’Imposta di Registro

Con una recente sentenza, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su un tema di grande rilevanza pratica: la corretta tassazione della servitù prediale ai fini dell’imposta di registro. La decisione chiarisce in modo definitivo la differenza tra atti ‘costitutivi’ e atti ‘traslativi’ di diritti reali, con importanti conseguenze per le operazioni immobiliari, specialmente nei settori energetico e delle infrastrutture. Analizziamo i dettagli della pronuncia per comprenderne la portata.

Il Fatto: La Contesa sull’Aliquota Fiscale

Il caso nasce da un avviso di liquidazione emesso dall’Amministrazione Finanziaria nei confronti di una società operante nel settore energetico. L’ente impositore aveva applicato l’aliquota del 15%, prevista per il trasferimento di terreni agricoli, a un atto con cui era stata costituita una servitù di passaggio su tali terreni. Secondo la tesi del Fisco, il termine ‘trasferimento’ utilizzato dalla normativa fiscale doveva essere interpretato in senso ampio, includendo anche la costituzione di diritti reali come la servitù.

La società contribuente, invece, sosteneva che l’atto non trasferiva alcun diritto, ma ne costituiva uno nuovo. Di conseguenza, si sarebbe dovuta applicare l’aliquota dell’8%, prevista per gli ‘atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento’.

La Distinzione Chiave nella Tassazione Servitù Prediale: Costituzione vs. Trasferimento

Il cuore della questione giuridica risiede nella corretta interpretazione della normativa sull’imposta di registro (d.P.R. n. 131/1986). La legge fiscale distingue nettamente tra due categorie di atti:

1. Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili.
2. Atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento (come usufrutto, uso, abitazione e, appunto, servitù).

La Corte di Cassazione ha ribadito che la costituzione di una servitù rientra inequivocabilmente nella seconda categoria.

La Natura Giuridica della Servitù

Per comprendere la decisione, è fondamentale richiamare la natura della servitù prediale, definita dall’art. 1027 del codice civile. Essa è un ‘peso’ imposto su un fondo (servente) per l’utilità di un altro fondo (dominante). La servitù non comporta un trasferimento di facoltà o diritti dal proprietario del fondo servente a quello del fondo dominante. Piuttosto, essa determina una ‘compressione’ del diritto di proprietà del fondo servente. Il diritto non ‘passa’ da un patrimonio all’altro; semplicemente, viene creato un nuovo vincolo sul bene.

Inoltre, la servitù è inalienabile separatamente dal fondo dominante, il che ne rafforza la natura non traslativa ma meramente costitutiva e accessoria.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, rigettando il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, ha basato la sua decisione su un’interpretazione rigorosa e sistematica della legge. I giudici hanno sottolineato che il legislatore ha volutamente utilizzato i termini ‘costituzione’ e ‘trasferimento’ per indicare due fenomeni giuridici distinti.

Il termine ‘trasferimento’, secondo l’etimologia e il diritto, presuppone il passaggio di un diritto preesistente da un titolare a un altro. L’atto che costituisce una servitù, invece, non trasferisce nulla, ma crea ex novo un diritto reale di godimento.

La Corte ha richiamato la propria consolidata giurisprudenza (in particolare la sentenza n. 16495/2003), affermando che non è possibile estendere in via interpretativa il significato di ‘trasferimento’ fino a ricomprendervi anche la ‘costituzione’ di un diritto. Tale interpretazione forzerebbe la chiara volontà del legislatore, che ha previsto un trattamento fiscale differenziato proprio in base alla tipologia di atto.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La sentenza consolida un principio di fondamentale importanza, offrendo certezza giuridica agli operatori economici. La corretta tassazione della servitù prediale con l’aliquota dell’8% è confermata. Questa decisione ha un impatto significativo per tutte le società che necessitano di acquisire diritti su terreni per realizzare infrastrutture (come gasdotti, elettrodotti, acquedotti), poiché chiarisce l’onere fiscale associato a tali operazioni.

In conclusione, la Cassazione ha stabilito che la natura dell’atto (costitutivo) prevale sulla natura del bene (terreno agricolo). La creazione di una servitù non può essere fiscalmente equiparata alla vendita di un terreno. Si tratta di un’importante vittoria per un’interpretazione della legge fiscale che rispetta la precisa natura giuridica degli istituti civilistici.

Quale aliquota dell’imposta di registro si applica all’atto di costituzione di una servitù prediale su un terreno agricolo?
Si applica l’aliquota dell’8%, prevista per gli atti costitutivi di diritti reali di godimento, e non l’aliquota del 15% prevista per i trasferimenti di terreni agricoli a soggetti non qualificati.

Perché la costituzione di una servitù non è considerata un “trasferimento” ai fini fiscali?
Perché l’atto non trasferisce un diritto preesistente da un soggetto a un altro, ma crea un nuovo diritto reale. Questo comporta una mera compressione del diritto di proprietà del fondo servente, non un passaggio di facoltà o diritti.

Qual è la differenza fondamentale tra un atto “costitutivo” e un atto “traslativo” secondo la Cassazione?
Un atto ‘traslativo’ determina il passaggio della titolarità di un diritto già esistente da un patrimonio a un altro. Un atto ‘costitutivo’, invece, dà vita a un nuovo diritto reale di godimento che prima non esisteva, come nel caso della servitù.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 23489 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 23489 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 02/09/2024

sentenza della Corte di Cassazione con la pronuncia n. 16495/2003 fosse restata isolata e scontasse il limite di non aver fornito un’interpretazione sistematica della norma menzionata, laddove il legislatore con il primo periodo dell’art. 1 della citata Tariffa aveva inteso « raggruppare tutte le ipotesi di atti e nei successivi periodi, invece di ripeterne l’elenco, si è

limitato a usare il termine trasferimento in un’accezione evidentemente più ampia, ricomprendente, tra l’altro, tutti gli atti avente ad oggetto terreni agricoli» (v. pagina n. 8 del ricorso).

2. Il ricorso va respinto.

Giova rammentare che l’art. 1 della Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, ratione temporis applicabile, sottoponeva:

all’aliquota dell’8% gli «Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi»;

all’imposta del 15% « il trasferimento (ndr. che) ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale».

Questa Corte ha avuto modo di ritornare sul tema in rassegna (v. Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22201, Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22200, Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22198 e Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22199), ribadendo la tesi della menzionata pronuncia n. 16495/2003, sulla base di condivisi argomenti non scalfiti dalle ragioni poste a base del ricorso e che, quindi, vanno interamente ribaditi, osservando che:

ai sensi dell’art. 1027 cod. civ. la servitù prediale, che costituisce un diritto reale di godimento, consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente ad un diverso proprietario;

-l’ utilitas è collegata alla predialità nel senso che non può essere identificata soggettivamente in relazione agli interessi personali del proprietario del fondo dominante, ma deve risultare direttamente e oggettivamente “dalla natura e dalla destinazione del fondo dominante”; essa si ispira al carattere della predialità, che permea di sé l’intera struttura legale RAGIONE_SOCIALE servitù;

come diritto reale, la servitù si caratterizza per la cd. inerenza, che consiste nel rendere inseparabile il diritto di servitù dalla proprietà del fondo dominante, il che comporta -per quanto più direttamente rileva ai fini che occupano -che il diritto di servitù non può essere trasferito separatamente dalla proprietà del fondo dominante (cosiddetta inalienabilità della servitù) e che non è, inoltre, ammissibile una concessione separata del godimento (che costituisce il contenuto) della servitù, né sotto forma di costituzione di un diritto reale di usufrutto, di uso o anche di servitù, né sotto forma di un contratto di locazione (cosiddetta incedibilità dell’esercizio della servitù); con il trasferimento della proprietà del fondo dominante si trasferiscono normalmente le servitù che ineriscono attivamente a tale fondo, anche se nulla è stato stabilito al riguardo nell’atto di trasferimento (cosiddetta ambulatorietà della servitù). Infine, il diritto di servitù è legato alla proprietà del fondo dominante da un intimo nesso di accessorietà di strumentalità;
«Questa Corte, come ricordato dall’RAGIONE_SOCIALE nel ricorso, si è pronunciata in tema di tassazione di servitù prediali con la sentenza n. 16495 del 2003, chiarendo che il nuovo testo della prima parte allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 ha accorpato nell’articolo 1 le disposizioni degli articoli 1 e 1 bis del d.P.R. n. 634 del 1972, dando all’intera materia degli atti traslativi della proprietà dei beni immobili e degli atti traslativi e costitutivi dei diritti reali di godimento sugli stessi, una veste più organica» (così Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22201, Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22200, Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22198 e Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22199);
va evidenziata «la distinzione introdotta dal primo periodo della tariffa solo per i tipi di atti e non più, come nel sistema precedente, per tipi di beni che ne formano oggetto», dovendosi precisarsi che «”la distinzione ora corre tra atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili (terreni, fabbricati) e atti traslativi di diritti reali di godimento (superficie, enfiteusi, usufrutto, servitù, uso, abitazione), da una parte, e atti costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento dall’altra”» (v, pronunce sopra citate);
-«L’interpretazione offerta dalla sentenza n. 16495 del 2003 richiamata si basa sulla piana lettura della norma, che non sembra contemplare il criterio di gradazione della tassazione fondato sulla natura del bene, facendo riferimento, invece, alla tipologia dell’atto portato alla registrazione», cui va aggiunta «la considerazione che l’imposta di registro è “un’imposta d’atto” collegata ad atti o negozi giuridici, i quali devono o possono essere oggetto di registrazione», per cui «”se tale è l’architettura della normativa, che, ripetesi, contrappone gli atti traslativi a quelli costitutivi di diritti reali di godimento, quali le servitù prediali, e fa ricadere tra i primi i “trasferimenti coattivi” di immobili o di diritti reali di godimento -sembra indiscutibile che il termine «trasferimento» conformemente all’etimo latino, sia stato usato dal legislatore per indicare tutti gli atti che prevedono il passaggio da un soggetto ad un altro della proprietà di beni immobili o della titolarità di diritti reali immobiliari di godimento»;
«Ulteriore corollario è che il termine in questione non può essere riferito agli atti che costituiscono diritti reali di godimento come la servitù, la quale non comporta trasferimento di diritti o facoltà del proprietario del fondo servente ma (ndr. una mera) compressione del diritto di proprietà di questi a vantaggio di un determinato fondo (dominante)”» (così v. Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22201, Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22200, Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22198 e Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22199).
Va, quindi, ribadito che la servitù “si costituisce” e non si trasferisce, nel senso non è autonomamente alienabile, non può, cioè, essere trasferita separatamente dalla proprietà del fondo dominante, né può essere ammissibile una concessione separata del godimento della servitù.

Non può, pertanto, essere condivisa la tesi sostenuta dall’RAGIONE_SOCIALE secondo cui agli atti costitutivi di servitù sui terreni agricoli si applica l’imposta di registro nella misura del 15% anzicchè dell’8%, tenuto conto che il legislatore ha utilizzato i termini “costituzione” e “trasferimento” in ragione della natura giuridica degli atti negoziali che le

parti hanno posto in essere, sicchè il termine “trasferimento” non può essere concepito in un’accezione più ampia.

Va, invece, ribadito il principio già espresso da questa Corte con sentenza n. 16495 del 2003 secondo cui: «Il termine trasferimento contenuto nell’art. 1, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, è stato adoperato dal legislatore per indicare tutti quegli atti che prevedono il passaggio da un soggetto ad un altro della proprietà di beni immobili o della titolarità di diritti reali immobiliari di godimento e non può essere riferito agli atti che costituiscono diritti reali di godimento come la servitù, la quale non comporta trasferimento di diritti o facoltà del proprietario del fondo servente ma (ndr. una mera) compressione del diritto di proprietà di questi a vantaggio di un determinato fondo (dominante)» (così v. Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22201, Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22200, Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22198 e Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22199, cit.).
La sentenza impugnata, ispiratasi a detti principi, non merita, quindi, censura, per cui il ricorso va rigettato.

Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano nella misura di cui al dispositivo.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite del presente grado di giudizio, che liquida in favore della RAGIONE_SOCIALE nella misura di 2.000,00 € per competenze, oltre accessori e 200,00 € per spese vive .

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 10 aprile 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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