Tassazione plusvalenze esproprio: conta la sostanza

Un contribuente ha ceduto un terreno per la costruzione di un’opera pubblica, ritenendo la plusvalenza non tassabile perché l’area era classificata come agricola. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione dei giudici di merito, stabilendo che per la tassazione plusvalenze esproprio conta la destinazione d’uso effettiva del bene e non la sua classificazione formale nel piano regolatore generale. Il ricorso dell’Agenzia delle Entrate è stato quindi accolto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Tassazione Plusvalenze Esproprio: la Destinazione Effettiva Prevale sulla Forma

La questione della tassazione plusvalenze esproprio rappresenta un tema di grande interesse per i proprietari di terreni coinvolti in procedimenti di pubblica utilità. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto luce su un aspetto cruciale: ai fini fiscali, conta di più la classificazione formale di un terreno nel piano regolatore o la sua concreta destinazione a opera pubblica? La risposta della Suprema Corte è netta e privilegia la sostanza sulla forma, con importanti implicazioni per i contribuenti.

I Fatti del Caso: Cessione di un Terreno per Pubblica Utilità

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento notificato dall’Agenzia delle Entrate a un contribuente. L’atto contestava la mancata dichiarazione di una plusvalenza derivante dalla cessione volontaria di un terreno al Comune, nell’ambito di una procedura espropriativa finalizzata alla costruzione di una caserma militare. Il contribuente aveva impugnato l’avviso, sostenendo che la plusvalenza non fosse tassabile.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione al cittadino. I giudici di merito avevano infatti ritenuto decisiva la classificazione del terreno nel Piano Regolatore Generale (PRG), che lo identificava come ‘zona agricola’. Di conseguenza, secondo le corti territoriali, la plusvalenza era esclusa da tassazione in base alla normativa di riferimento. L’Agenzia delle Entrate, non condividendo tale interpretazione, ha proposto ricorso in Cassazione.

La Questione Giuridica: Classificazione Formale vs Destinazione Effettiva

Il nodo centrale della controversia era stabilire quale criterio dovesse prevalere per determinare l’imponibilità dei proventi derivanti dall’esproprio. Da un lato, la tesi del contribuente, basata sulla classificazione urbanistica formale del terreno come agricolo. Dall’altro, la posizione dell’Amministrazione Finanziaria, secondo cui la tassabilità dipende dalla destinazione effettiva dell’area, indipendentemente dalla sua etichetta nel PRG.

La Decisione della Corte sulla Tassazione Plusvalenze Esproprio

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, cassando la sentenza della Commissione Tributaria Regionale. La Suprema Corte ha affermato un principio consolidato: l’assoggettabilità a tassazione delle indennità di esproprio e delle somme percepite per cessioni volontarie prescinde dalla classificazione formale del terreno. Ciò che rileva è la collocazione sostanziale dell’area all’interno di zone destinate a opere pubbliche o infrastrutture urbane, come previsto dall’art. 11, comma 5, della Legge n. 413/1991.

Le Motivazioni della Sentenza

Secondo gli Ermellini, i giudici di merito hanno commesso un ‘error in iudicando’, ovvero un errore nell’applicazione della legge. Hanno erroneamente ritenuto sufficiente, ai fini dell’esclusione dalla tassazione, la dimostrazione che l’appezzamento di terreno ricadesse, prima dell’esproprio, in una zona formalmente agricola.
La Corte ha chiarito che la normativa nazionale sottopone a tassazione le plusvalenze realizzate su terreni destinati a opere pubbliche, indipendentemente da ulteriori distinzioni (come quella tra aree con vocazione edificatoria e terreni agricoli) previste dagli strumenti urbanistici locali. Le previsioni di un piano regolatore locale, anche se legittime, sono irrilevanti se la legge nazionale stabilisce un criterio diverso e superiore. Nel caso specifico, la destinazione del terreno alla costruzione di una caserma militare lo qualificava inequivocabilmente come area interessata da un’opera pubblica, rendendo la plusvalenza imponibile.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

La decisione della Cassazione offre un’importante lezione: in materia fiscale, la realtà economica e la finalità di un’operazione prevalgono sulla sua qualificazione formale. Per chi si trova a cedere un terreno nell’ambito di una procedura espropriativa, non è sufficiente fare affidamento sulla classificazione urbanistica del bene per escludere la tassazione plusvalenze esproprio. È fondamentale analizzare la natura dell’intervento pubblico per cui il terreno viene richiesto. Se l’area è destinata alla realizzazione di opere di pubblica utilità o infrastrutture, la plusvalenza generata sarà, secondo questo orientamento, soggetta a imposta, anche se il terreno era precedentemente classificato come agricolo.

La plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno agricolo per un’opera pubblica è sempre esente da tasse?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se il terreno è effettivamente destinato alla realizzazione di opere pubbliche o infrastrutture urbane, la plusvalenza è soggetta a tassazione, a prescindere dalla sua classificazione formale come ‘zona agricola’ nel piano regolatore.

Cosa prevale ai fini della tassazione: la classificazione del terreno nel piano regolatore o la sua destinazione effettiva?
Prevale la destinazione effettiva. La sentenza stabilisce che il criterio determinante è la collocazione sostanziale dei suoli in aree destinate a opere pubbliche, come previsto dalla normativa nazionale, e non la classificazione formale risultante dagli strumenti urbanistici locali.

Perché il ricorso dell’Agenzia delle Entrate è stato considerato fondato?
Perché la corte di merito ha commesso un ‘error in iudicando’ (errore di diritto) nel ritenere sufficiente, per escludere la tassazione, la mera classificazione formale del terreno come agricolo, senza considerare la sua concreta destinazione alla costruzione di un’opera pubblica, che è il fattore rilevante per la legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5918 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5918 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/03/2024

Avv. Acc. IRPEF 2003

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11973/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , con sede in INDIRIZZO, INDIRIZZO rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con domicilio legale in Roma, INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE.

-ricorrente – contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME ed elettivamente domiciliato presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, INDIRIZZO.

-controricorrente –

Avverso la sentenza della COMM. TRIB. REG. CALABRIA n. 447/02/2020, depositata in data 30 gennaio 2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29 novembre 2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

Il contribuente riceveva notifica dall’RAGIONE_SOCIALE Crotone -dell’avviso di accertamento n.

816010200409/2008, relativo all’anno di imposta 2003; la verifica riscontrava una plusvalenza non dichiarata, a fronte di una cessione volontaria a seguito di atto di esproprio da parte del Comune di Cutro, relativa ad un terreno in agro di Cutro, identificato catastalmente al foglio 16, particella 60 e destinato alla costruzione di una caserma militare.

Avverso l’avviso di accertamento, il contribuente proponeva ricorso dinanzi la C.t.p. di Crotone; resisteva l’ufficio con controdeduzioni.

La C.t.p. di Crotone, con sentenza n. 136/01/2017, accoglieva il ricorso ritenendo non tassabili le plusvalenze realizzate, in virtù di quanto disposto dall’articolo 11, comma 5, legge 30 dicembre 1991, n. 413.

Contro la sentenza proponeva appello l’ufficio dinanzi la C.t.r. della Calabria; resisteva il contribuente con controdeduzioni.

Con sentenza n. 477/02/2020, depositata in data 30 gennaio 2020, la C.t.r. adita rigettava il gravame confermando la pronuncia di prime cure.

Avverso la sentenza della C.t.r. della Calabria, l’Ufficio ha proposto ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo.

Il contribuente ha resistito con controricorso.

La causa è stata trattata nella camera di consiglio del 29 novembre 2023 per la quale il contribuente ha depositato memoria.

Considerato che:

1.Con l’unico motivo di ricorso, così rubricato: «Violazione e falsa applicazione dell’art. 11, comma quinto, l. n. 413 del 1991 in combinato disposto con gli artt. 67 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) e del D.M. n. 1444/1968, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.» l’RAGIONE_SOCIALE lamenta l’ error in iudicando nella parte in cui, nella sentenza impugnata, la C.t.r. ha reputato sufficiente, ai fini della esclusione della tassazione, il mero dato formale che le aree in questione non fossero ricomprese nelle
zone omogenee di tipo A, B, C o D, e che, invece, risultassero ricadenti in zona agricola, senza tenere conto della effettiva destinazione dell’area, come prescritto dalla norma censurata.

2.Pregiudizialmente va es aminata l’eccezione di inammissibilità del ricorso per intempestività RAGIONE_SOCIALE stesso avanzata dal controricorrente. Essa è infondata.

Si evince dalla ricevuta di accettazione della notifica effettuata ai sensi della legge n. 53 del 1994 (ossia a mezzo pec), allegata al ricorso, che la notifica medesima è stata ricevuta dal destinatario in data 22/04/2021 e la sentenza della C.t.r. calabrese (non notificata) risulta depositata in data 30/1/2020. Orbene, occorre tener conto, innanzitutto, della sospensione straordinaria 2020 (emergenza coronavirus) disposta dall’art. 83 del d.l. 18/2020 e art. 36, comma 1, del d.l. 23/2020, che va dal 9 marzo 2020 all’11 maggio 2020 -e del termine annuale e non semestrale. Invero, essendo stato il giudizio innanzi alla C.t.p. instaurato in data 23/02/2009 -e quindi prima del 4 luglio 2009 – si applica il vecchio termine annuale e non quello semestrale introdotto e ciò perché il termine lungo di cui all’art. 327 cod. proc. civ. di un anno si applica a tutti i procedimenti iniziati in primo grado prima del 4 luglio 2009, mentre per i giudizi introdotti dal 4 luglio 2009 il termine lungo è di sei mesi. Quindi, il termine scadeva in data 05/05/2021 per cui, alla data della notifica del ricorso, ossia 22/04/2021, il termine medesimo non era ancora spirato.
3. Il motivo di ricorso è fondato.

L’art. 11, comma 5, della legge n. 413/1991 prevede l’applicazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni di cui all’art. 81, comma 1, lett. b) (nel testo all’epoca vigente) alle “plusvalenze conseguenti alla percezione, da parte di soggetti che non esercitano imprese commerciali, di indennità di esproprio o di somme percepite a seguito di cessioni volontarie nel corso di procedimenti espropriativi nonché di somme comunque dovute per effetto di acquisizione coattiva conseguente

ad occupazione di urgenza divenute illegittime relativamente a terreni destinati ad opere pubbliche o ad infrastrutture urbane all’interno RAGIONE_SOCIALE zone omogenee di tipo A, B, C, D di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968, definite dagli strumenti urbanistici ovvero ad interventi di edilizia pubblica ed economica e popolare di cui alla legge 1 aprile 1962 n. 167 e successive modificazioni”.

3.1. Come è già stato affermato da questa Corte, la assoggettabilità a tassazione prescinde dalla classificazione risultante dal piano regolatore RAGIONE_SOCIALE, con riguardo a zone non comprese nella classificazione formale del predetto decreto ministeriale (Cass. n. 15845 del 13/8/2004). In sostanza, le previsioni di uno strumento urbanistico locale, quand’anche legittimamente adottate, sono del tutto irrilevanti ai fini specifici, perché non considerate dalla normativa nazionale, mentre quello che conta è il criterio che, ai sensi dell’art. 11, comma 5, legge citata, sottopone a tassazione le plusvalenze conseguenti alla percezione di indennità o di risarcimenti in relazione alla mera collocazione dei suoli nelle zone omogenee indicate (di tipo A, B, C, D), senza rilevanza di alcuna ulteriore distinzione (tra aree aventi vocazione edificatoria e terreni agricoli).
3.2. Ai fini dell’assoggettamento ad imposizione, è necessario quindi verificare se l’area, in relazione alla quale si verifica il presupposto impositivo, sia inserita in una di queste zone o per espressa previsione RAGIONE_SOCIALE strumento urbanistico RAGIONE_SOCIALE di primo livello, ovvero per il suo inserimento in linea di fatto in forza di piano attuativo di secondo o di terzo livello (Cass. 21/04/2006, n. 9455; Cass. 03/03/2005, n. 4617) e, comunque, non rileva, allo scopo di escludere l’imponibilità ai fini IRPEF, il fatto che l’area, secondo il piano regolatore RAGIONE_SOCIALE, si trovi all’interno di zona altrimenti destinata, poiché tale previsione non è sufficiente a
escludere la relativa inerenza dell’area alle zone omogenee considerate.

3.3. Nella fattispecie in esame, la sentenza impugnata si è discostata dai principi sopra esposti, avendo i giudici di appello reputato sufficiente, ai fini dell’esclusione della tassazione, che il contribuente avesse dimostrato che l’appezzamento di terreno ricadeva, prima dell’esproprio sulla base del PRG, in zona E3 (zone agricole con calanchi e rimboschimenti) ed a seguito dell’esproprio per effetto della variazione parziale volta alla realizzazione esclusivamente di un insediamento militare, in zona F.
Il controricorrente, nella memoria, richiama una doglianza proposta in via subordinata nei gradi di merito e rimasta assorbita, ossia la violazione dell’art. 35, comma 2, della legge n. 327 del 2001, lamentando che, nell’accertamento impugnato, l’Ufficio ha applicato l’aliquota del 23% scaturita dalla media dei redditi dichiarati nei due anni precedenti (20012002) all’anno della pretesa omessa dichiarazione (2003), con ricalcolo dell’imponibile mediante la sostituzione dell’indennità percepita con la plusvalenza, laddove si sarebbe dovuto applicare l’aliquota del 20% sulla somma effettiva spettante al contribuente. Tale censura, inammissibile in questa sede, potrà costituire eventualmente oggetto di esame da parte del giudice di rinvio.
4.1. Infine, quanto alla doglianza relativa alla nullità dell’avviso di accertamento in tema di assenza di delega di firma atteso che l ‘art. 42 del d.P.R. n. 600/1973 prescrive che gli avvisi di accertamento siano sottoscritti dal capo dell’ufficio o da altro impiegato della carriera direttiva da lui delegato mentre l’avviso de quo, argomenta il contribuente, non è stato sottoscritto dal direttore dell’RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di Crotone, bensì da tale AVV_NOTAIO del quale si disconosce ruolo e funzione, anche tale censura è inammissibile perché proposta in memoria e per la prima volta in appello.
In conclusione, il ricorso va accolto, la sentenza impugnata va cassata ed il giudizio va rinviato innanzi al giudice a quo affinché, in diversa composizione, proceda nuovo e motivato esame nonché provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia innanzi alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria affinché, in diversa composizione, proceda nuovo e motivato esame nonché provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma il 29 novembre 3023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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