Tassazione permuta immobiliare: la Cassazione chiarisce

Un notaio ha contestato un avviso di liquidazione fiscale relativo a una permuta di immobili strumentali. La Corte di Cassazione ha chiarito la corretta tassazione della permuta immobiliare, stabilendo che l’imposta ipotecaria si applica una sola volta sull’immobile di maggior valore, mentre quella catastale è dovuta per ciascun bene scambiato, in quanto legata alle singole volture.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Tassazione Permuta Immobiliare: La Cassazione Fa Chiarezza su Imposta Ipotecaria e Catastale

La corretta tassazione della permuta immobiliare rappresenta un tema di notevole interesse per operatori del settore e professionisti. Con la recente sentenza n. 4379/2024, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento decisivo, distinguendo nettamente il trattamento fiscale ai fini dell’imposta ipotecaria e di quella catastale, specialmente quando l’operazione è soggetta a IVA. Vediamo nel dettaglio cosa ha stabilito la Suprema Corte.

Il Caso: Una Permuta di Immobili Strumentali e il Dubbio Fiscale

Un notaio aveva curato un atto di permuta tra due società, avente per oggetto immobili strumentali. L’operazione, essendo soggetta a IVA, scontava l’imposta di registro in misura fissa. Il professionista aveva autoliquidato l’imposta ipotecaria una sola volta, calcolandola sul valore dell’immobile che comportava la maggiore imposizione, in linea con i criteri previsti per l’imposta di registro.

Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di liquidazione, recuperando le imposte ipotecaria (3%) e catastale (1%) su ciascun immobile oggetto di permuta. L’amministrazione finanziaria basava la sua pretesa su una propria circolare (n. 2E/2014), sostenendo che, pur essendo un atto unico, la permuta genera due distinti trasferimenti che richiedono separate formalità.

Il notaio impugnava l’avviso, ma la Commissione Tributaria Regionale dava ragione all’Agenzia. Il caso è così giunto dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Tassazione della Permuta Immobiliare secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha accolto parzialmente il ricorso del notaio, operando una fondamentale distinzione tra la natura e il presupposto impositivo dell’imposta ipotecaria e di quella catastale.

L’Imposta Ipotecaria: Unica Formalità, Unica Imposta

Per quanto riguarda l’imposta ipotecaria, la Corte ha stabilito che il suo presupposto è la “formalità di trascrizione” nei registri immobiliari. La permuta, pur coinvolgendo due trasferimenti, è un negozio giuridico unitario. Da questo singolo atto scaturisce un’unica formalità di trascrizione. Di conseguenza, l’imposta ipotecaria è dovuta una sola volta.

La base imponibile, per espresso richiamo normativo (art. 2 del D.Lgs. 347/90), deve essere commisurata a quella dell’imposta di registro. Nel caso di permuta, questa è costituita dal valore del bene che dà luogo alla maggiore imposta (art. 43, d.P.R. 131/86). Pertanto, l’imposta ipotecaria si applica una sola volta sull’immobile di maggior valore.

L’Imposta Catastale: Pluralità di Volture, Pluralità di Imposte

Discorso diverso per l’imposta catastale. Il suo presupposto non è la trascrizione, ma la “voltura catastale”. Poiché la permuta trasferisce la proprietà di due (o più) immobili distinti, essa genera necessariamente due (o più) distinte volture catastali, una per ciascun bene.

Ogni voltura costituisce un presupposto impositivo autonomo. Per questo motivo, la Corte ha concluso che l’imposta catastale è dovuta per ciascuno degli immobili permutati. In questo caso, il rinvio alle norme sull’imposta di registro serve solo a determinare il valore venale di ciascun bene, non a unificare l’imposizione.

Le Motivazioni della Corte sulla Tassazione della Permuta

La decisione della Corte si fonda su un’attenta analisi dei presupposti giuridici delle singole imposte. I giudici hanno sottolineato l’autonomia e la specificità dei presupposti impositivi dell’imposta ipotecaria e catastale rispetto a quella di registro. Il fatto che la permuta sia soggetta a IVA e sconti l’imposta di registro in misura fissa non interferisce con la disciplina autonoma delle altre due imposte indirette.

La Corte ha riconosciuto che la permuta è un negozio giuridico unitario dal punto di vista causale (art. 1552 c.c.), il che giustifica un’unica formalità di trascrizione e, quindi, un’unica imposta ipotecaria. Allo stesso tempo, ha evidenziato che l’effetto pratico di questo negozio è una pluralità di trasferimenti, che si riflette nella necessità di eseguire una pluralità di volture catastali, ciascuna autonomamente tassabile.

La sentenza ha di fatto sconfessato l’interpretazione fornita dall’Amministrazione Finanziaria nella Circolare 2/E del 2014, riallineandosi a un precedente orientamento (Circolare 8/E del 2007) che correttamente distingueva tra l’unicità della trascrizione e la pluralità delle volture.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa sentenza offre un principio di diritto chiaro e fondamentale per la tassazione della permuta immobiliare. Le implicazioni pratiche sono significative:

1. Imposta Ipotecaria: Si paga una sola volta, calcolata sul valore dell’immobile che avrebbe generato la maggiore imposta di registro, anche se quest’ultima è applicata in misura fissa.
2. Imposta Catastale: Si paga tante volte quanti sono gli immobili oggetto di scambio, poiché ciascun trasferimento richiede una voltura catastale separata.

Questa distinzione consente agli operatori e ai professionisti di calcolare con precisione il carico fiscale di un’operazione di permuta, evitando contenziosi con il Fisco. La decisione della Cassazione ripristina una coerenza sistematica tra la natura del tributo e il suo presupposto giuridico, fornendo un’interpretazione che bilancia l’unitarietà dell’atto con la pluralità dei suoi effetti catastali.

Nella tassazione di una permuta immobiliare soggetta a IVA, come si calcola l’imposta ipotecaria?
L’imposta ipotecaria si applica una sola volta. La sua base imponibile è il valore del bene, tra quelli permutati, che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta, secondo i criteri stabiliti per l’imposta di registro.

Come si calcola, invece, l’imposta catastale in una permuta?
L’imposta catastale è dovuta per ciascun immobile oggetto della permuta. Poiché ogni bene richiede una distinta voltura catastale e ogni voltura è un presupposto d’imposta autonomo, l’imposta si applica a ogni singolo trasferimento.

Il fatto che una permuta sia soggetta a IVA (con registro fisso) influenza il calcolo dell’imposta ipotecaria e catastale?
No, non direttamente. Il regime IVA giustifica l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa, ma non modifica i presupposti autonomi delle imposte ipotecaria e catastale. Tuttavia, la normativa sull’imposta ipotecaria richiama i criteri di determinazione della base imponibile dell’imposta di registro, unificando così l’imposizione su un’unica base.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4379 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 4379 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/02/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 9906/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (P_IVA) che lo rappresenta e difende -controricorrente- avverso SENTENZA di COMM. TRIBUTARIA II GRADO TRENTO n. 77/2019 depositata il 05/09/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

udito il Procuratore Generale in persona della AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO che ha concluso per il rigetto del ricorso; Uditi i difensori RAGIONE_SOCIALE parti presenti

Fatti rilevanti di causa.

§ 1. NOME COGNOME, AVV_NOTAIO in Trento, propone quattro motivi di ricorso per la cassazione della sentenza in epigrafe indicata, con la quale la commissione tributaria di II grado di Trento, in riforma della prima decisione, ha ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione notificatogli in recupero dell’imposta proporzionale ipotecaria (3 %) e catastale (1 %) sul rogito da lui confezionato il 30 aprile 2014, ed avente ad oggetto la permuta con conguaglio di immobili strumentali tra la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE in liquidazione; rogito che, ferma restando l’imposta di registro in misura fissa ex articolo 40 d.P.R. 131/86, il AVV_NOTAIO aveva autoliquidato, quanto ad imposta ipotecaria, non su ciascun immobile permutato ma una sola volta sull’immobile comportante la maggiore imposizione ai fini dell’imposta di registro.
La commissione tributaria regionale, per quanto qui ancora rileva, ha osservato che:

-la permuta di beni strumentali è assoggettata ad imposizione Iva per ciascuna cessione, ex articolo 11, co. 1^, d.P.R. n.633/72, con conseguente imposizione di registro in misura fissa ex art. 40 d.P.R. 131/86 cit.;

-per quanto concerne l’imposta ipotecaria e catastale, la base imponibile va in effetti determinata secondo gli stessi criteri stabiliti per l’imposta di registro, ma ciò solo con riferimento alla determinazione della base imponibile (valore venale) costituita da ciascun bene immobile incluso nel trasferimento, e non al regime impositivo complessivamente considerato;

-in caso di permuta, pur nella unitarietà dell’atto, doppie sono le formalità di trascrizione e le volture catastali, il che giustifica

l’applicazione RAGIONE_SOCIALE relative imposte, non una sola volta sul trasferimento fiscalmente più oneroso, ma tante volte quanti sono gli immobili permutati, ex artt. 1 e 10 d.lvo 347/90;

-corretto deve dunque ritenersi quanto in tal senso stabilito dalla amministrazione finanziaria con la Circolare 2E del 21 febbraio 2014, richiamata nella motivazione dell’avviso di liquidazione opposto;

-infondato era poi il motivo di appello incidentale proposto dal AVV_NOTAIO su questione ritenuta assorbita dai primi giudici e relativa al difetto di motivazione dell’avviso medesimo; ciò perché quest’ultimo, pur privo del richiamo alle norme legittimanti il recupero dell’imposta, indicava tuttavia, quale ragione della maggiore imposizione, la suddetta Circolare, precisando chiaramente che l’imposta veniva applicata <>.

Resiste con controricorso l’ RAGIONE_SOCIALE.

Il Procuratore Generale ha chiesto il rigetto del ricorso, tra l’altro osservando che l’art. 43 d.P.R. n. 131 del 1986 non potrebbe operare quando le cessioni abbiano ad oggetto immobili strumentali regolati dal regime IVA; di segno contrario la memoria del ricorrente.

Ragioni della decisione .

§ 2.1 Con il primo motivo di ricorso il COGNOME lamenta -ex art.360, co. 1^ n.3, cod.proc.civ. -violazione e falsa applicazione dell’articolo 7 l. 212/00.

Per non avere il collegio regionale considerato che l’avviso opposto non indicava le ragioni giuridiche dell’imposizione e questa carenza motivazionale non poteva essere colmata con il mero richiamo alla citata Circolare 2E del 21 febbraio 2014: sia perché per sua natura sprovvista di efficacia normativa vincolante, sia perché comunque in contrasto con precedenti circolari (in particolare, la n.8E del 2007) che stabilivano che, in caso di permuta, si facesse luogo ad un’unica formalità, con conseguente applicazione dell’imposta ipotecaria sulla base imponibile pari al valore del bene che dava luogo all’applicazione del maggior tributo.
§ 2.2 Il motivo è destituito di fondamento.

Stabilisce l’art. 7 l. 212/00 che: <>.
Analogamente, in materia di imposta di registro, prevede l’art. 52, co. 2 bis, d.P.R. 131/86 che <>.
L’avviso in oggetto (in parte trascritto in ricorso ed a questo allegato sub doc.n. 3)) indicava l’atto di permuta tassato nonchè gli importi richiesti, così motivando la pretesa: <>. Questa circolare, a sua volta, esplicitava le ragioni giuridiche del trattamento fiscale ipotecario e catastale degli atti di permuta e, in particolare, le ragioni giuridiche per le quali si riteneva che l’imposta ipotecaria dovesse colpire, con la indicata aliquota proporzionale, non già il solo immobile recante la maggiore imposizione, bensì <>, come chiaramente evidenziato in avviso.
Oltre ai presupposti di fatto, quest’ultimo conteneva quindi anche l’esatta ed immediatamente percepibile ragione giuridica dell’applicazione

dell’imposta ipotecaria e catastale con riguardo alla base imponibile derivante dalla somma di valore, appunto, di <>.

Pertanto, come esattamente rilevato dalla commissione tributaria di II grado, si trattava di un avviso di liquidazione sufficientemente motivato secondo i su riportati parametri legislativi, tanto più considerata – per un verso – la specificità e tecnicità della questione di stretto diritto sottesa alla maggiore imposizione, in esso perfettamente focalizzata, e – dall’altro – la particolare qualificazione professionale del AVV_NOTAIO che tale questione certo non ebbe difficoltà ad univocamente ed immediatamente individuare e contrastare in sede giurisdizionale.
Non vale obiettare che la circolare, non allegata all’avviso, non aveva per sua natura efficacia vincolante, trattandosi di atto puramente indicativo e di indirizzo, efficace solo all’interno dell’amministrazione finanziaria dalla quale promanava.

Va infatti considerato che la circolare in esame -già all’epoca agevolmente attingibile, anche sul web, tra gli atti di pubblico dominio ed accessibilità – viene qui in considerazione, non certo per la sua cogenza normativa (che va effettivamente esclusa), quanto sotto il ben diverso aspetto della valutazione integrativa e per relationem del coefficiente motivazionale rivestito dall’avviso; risultando assolutamente chiaro, dalla sola lettura della circolare, quale fosse il presupposto giuridico posto dall’RAGIONE_SOCIALE a base dell’avviso, e ciò del tutto indipendentemente dalla fondatezza, vincolatività e condivisibilità della tesi così argomentata dall’Ufficio.
§ 3.1 Con il secondo motivo di ricorso si lamenta -ex art.360, co. 1^ n.3, cod.proc.civ. -violazione e falsa applicazione degli articoli 11, primo co. d.P.R. n.633/72, 1, primo comma e 2, primo e secondo co., d.lvo 347/90, nonché 43, primo co., lettera b) d.P.R. 131/86. Per avere la commissione regionale ritenuto di applicare l’imposta su ciascun immobile secondo quanto stabilito per l’Iva, nonostante che, in caso di permuta, si vertesse di

unica formalità di trascrizione e che, stante il richiamo alla disciplina dell’imposta di registro, si dovesse quindi applicare quanto stabilito dall’articolo 43, primo comma, lettera b) d.P.R. 131/86 cit., secondo cui la base imponibile era in tal caso costituita dal valore del bene che dà luogo all’applicazione della imposta maggiore; il che, del resto, era stato ritenuto dalla stessa amministrazione finanziaria con le Circolari nn. 8 E del 2007 e 18 E del 2013, inopinatamente sovvertite dalla Circolare n. 2 E del 2014 richiamata in avviso.
Con il terzo motivo di ricorso si deduce -ex art.360, co. 1^ n.3, cod.proc.civ. -violazione e falsa applicazione degli articoli 1552 e 2643 cod.civ., nonché 1, primo co., d.lvo 347/90, 17, primo co., legge n. 52 del 1985, 86 del Regio Decreto n. 499 del 1929. Per non avere la Commissione Regionale considerato che la permuta non integrava due distinte vendite, quanto un atto unitario assoggettato, anche nel regime tavolare operante nella Provincia Autonoma di Trento, ad un’unica formalità ipotecaria. Né ai fini di causa poteva rilevare il fatto che, a fronte di un’unica formalità di trascrizione o iscrizione, il Conservatore potesse procedere ad apportare plurime <> nei registri immobiliari ovvero nel libro fondiario.
Con un ultimo motivo di ricorso, di natura subordinata, si pone questione di legittimità costituzionale degli articoli 1, primo co., e 2, primo e secondo comma, d.lvo 347/90, in riferimento all’articolo 3 Costituzione. Ciò per l’emersione, diversamente ragionando, di una non giustificata disparità di trattamento fiscale a seconda che la permuta sia assoggettata ad imposta di registro proporzionale (con conseguente applicazione dell’ imposta ipotecaria solo sul valore del bene immobile permutato che dà luogo alla maggiore imposizione), ovvero sia assoggettata, come nel caso di specie, ad Iva (con applicazione dell’imposta sul valore complessivo di tutti i beni permutati).
§ 3.2 Queste tre doglianze – suscettibili di trattazione unitaria per la stretta connessione RAGIONE_SOCIALE censure sollevate -sono fondate nei termini che seguono.

In tema di imposta di registro, l’art. 43 co. 1^ lett.b) sancisce in effetti che la base imponibile, per le permute, sia quella del <>, facendo salvo <> che stabilisce il principio di alternatività con l’Iva per le operazioni indicate nell’art. 11 del d.P.R. n.633/72.

L’art. 2 del d.lvo 347/90 sancisce, per l’imposta ipotecaria, che la base imponibile di trascrizione sia <>.

L’art. 1 bis della Tariffa allegata al d.lvo 347/90 prevede l’applicazione dell’imposta ipotecaria proporzionale per le <>.

L’art. 11 d.P.R. n.633/72 stabilisce che: <>

Rilevano ancora l’art. 1 d.lvo 347/90 secondo cui il presupposto dell’imposta ipotecaria è dato dalle <>, nonché l’art. 17, primo co., legge n. 52 del 1985 (in linea con il quale si

pone, con riguardo al sistema tavolare, l’art.86 del Regio Decreto n. 499 del 1929) da cui si desume l’assoggettamento della permuta unitariamente perfezionata ad un’unica formalità di trascrizione.

Infine, per l’imposta catastale soccorre l’art. 10 d.lvo 347/90, secondo il quale: <>.

Dall’ordito normativo così riassunto, deve dunque desumersi che:

-l’assoggettabilità ad Iva della permuta ex art. 11 d.P.R. n.633/72 (in quanto, come nella specie, intervenuta tra soggetti-Iva) giustifica l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa ex articolo 40 d.P.R. 131/86, senza tuttavia che ciò interferisca sul regime di imposte, quali appunto quella ipotecaria e quella catastale, che richiamano, pur nella loro autonoma disciplina (Cass. 25 febbraio 2002 n. 2701; Cass. 4 febbraio 2004 n. 2074; Cass. 16 giugno 2006 n. 14047; Cass. 19 marzo 2014 n. 6406; Cass.8 aprile 2022 n.11474), taluni aspetti della regolamentazione dell’imposta di registro;
-in particolare, la base imponibile ai fini dell’imposta ipotecaria è appunto commisurata (art. 2 d.lvo 347/90) alla base imponibile così come determinata ai fini dell’imposta di registro e dunque, in caso di permuta, al valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta (art. 43, co. 1^ lett.b) d.P.R. 131/86).

-deve escludersi che dall’unitarietà causale della permuta ex art.1552 cod.civ. possa scaturire, quanto ad imposizione ipotecaria, una pluralità di presupposti impositivi, dal momento che tanto l’art. 17, primo co., legge n. 52 del 1985 quanto l’art.86 del Regio Decreto n. 499 del 1929 (per il sistema tavolare, qui applicabile) fondano una regola di unitarietà

della formalità di trascrizione o iscrizione in ragione dell’unitarietà del negozio che ne sia oggetto;

-diversamente accade per l’imposta catastale, dal momento che l’unitarietà negoziale appena affermata non esime, in tal caso, dalla pluralità RAGIONE_SOCIALE volture (presupposto dell’imposta) in ragione di ciascun immobile dedotto, ancorchè di carattere strumentale ed assoggettato ad Iva (art.10 d.lvo 347/90).

Queste conclusioni rendono coerente, in tema di permuta, il raccordo tra l’autonomia e specificità dei <> RAGIONE_SOCIALE imposte in esame (ipotecaria e catastale), con il recepimento legale del criterio determinativo della <> proprio dell’imposta di registro, a ciò non ostando il fatto che, trattandosi di operazioneIva, l’imposta di registro trovi applicazione in misura fissa.

Si richiama in proposito quanto già affermato -seppure in fattispecie non del tutto collimante con la presente – da questa Corte di legittimità (sent. n. 11474/22, cit.), la quale ha, in motivazione, osservato che: <>.
Non può dunque convenirsi con quanto affermato dall’Amministrazione Finanziaria nella più volte menzionata Circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014, a seguito RAGIONE_SOCIALE modifiche apportate dall’articolo 10 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, secondo cui; <>
Si tratta di indirizzo che non trova conferma nella ricostruzione normativa di cui si è dato conto, invece correttamente ricostruito in precedenza dalla stessa Amministrazione Finanziaria, là dove questa ebbe ad osservare (Circolare n. 8/E del 13 febbraio 2007) quanto segue: <<Occorre precisare che il presupposto per l'applicazione dell'imposta ipotecaria è la 'formalità di trascrizione', che è unica anche con riferimento al negozio giuridico della permuta di beni immobili. Invero, dal disposto dell'arti colo 17, comma 1, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, secondo cui 'ciascuna nota (di trascrizione) non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell'atto di cui si chiede la trascrizione …', si evince che oggetto della trascrizione è il negozio giuridico nella sua unità, a nulla rilevando la circostanza che il relativo oggetto sia costituito da uno o più immobili. Pertanto, è da ritenere che la permuta, in quanto unico negozio giuridico, dia luogo ad un'unica formalità, per la quale è dovuta l'imposta ipotecaria
calcolata su una base imponibile pari al valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta.

A diverse conclusioni deve invece giungersi con riferimento all'imposta catastale, correlata alla diversa formalità della voltura catastale.

Si ricorda che, ai sensi dell'articolo 10, comma 1 del citato D.P.R. n. 347 del 1990 <> del medesimo decreto, sopra riportato.

Deve al riguardo osservarsi che il negozio giuridico della permuta immobiliare dà luogo a due distinte volture catastali (una per ciascun immobile); di conseguenza, ciascuna di esse è autonomamente soggetta a tassazione ai sensi del sopra citato articolo 10. Posto che ogni voltura si riferisce ad un solo bene immobile, non trova invero applicazione il prima citato articolo 43 del D.P.R. n. 131 del 1986; il rinvio operato alle regole di determinazione della base imponibile dell’imposta di registro deve quindi intendersi esclusivamente riferito all’articolo 51 del D.P.R. n. 131, a norma del quale <>.
§ 4. In definitiva, il ricorso va accolto con la cassazione in parte qua della sentenza impugnata.

Non essendo necessari accertamenti in fatto, sussistono i presupposti per la decisione nel merito ex art.384 cod.proc.civ., mediante accoglimento del ricorso originario del COGNOME in punto imposta ipotecaria, da applicarsi sulla base imponibile desumibile dall’immobile, tra quelli permutati, oggetto di maggiore imposizione.

Le spese dell’intero giudizio vengono compensate in ragione della novità della questione, del sopravvenire in corso di causa del menzionato precedente di legittimità e del solo parziale accoglimento del ricorso.

P.Q.M.

accoglie il ricorso;

cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario del COGNOME limitatamente all’ imposta ipotecaria; compensa le spese dell’intero giudizio.

Così deciso nella camera di consiglio della Sezione Tributaria,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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