Tassazione indennità esproprio: la guida completa

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1887/2024, ha stabilito che la tassazione dell’indennità di esproprio dipende dalla natura edificabile del terreno al momento dell’avvio della procedura, non dalla sua futura destinazione. L’ordinanza chiarisce anche che l’omessa ritenuta d’acconto da parte dell’ente espropriante non esonera il contribuente dal pagamento dell’imposta e delle relative sanzioni, confermando la sua responsabilità solidale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Tassazione indennità esproprio: i chiarimenti della Cassazione

La questione della tassazione dell’indennità di esproprio è un tema complesso che spesso genera dubbi nei contribuenti. Quando la somma ricevuta per la cessione di un terreno destinato a un’opera pubblica deve essere dichiarata al Fisco? E cosa succede se l’ente che paga non effettua la ritenuta d’acconto? A queste domande ha risposto la Corte di Cassazione con una recente ordinanza, la n. 1887 del 2024, fornendo principi chiari sia sulla natura del terreno sia sulla responsabilità del contribuente.

I Fatti del Caso

Un contribuente aveva percepito una somma considerevole a seguito della cessione volontaria di un suo immobile, coinvolto in una procedura di espropriazione per la realizzazione di un’opera pubblica. L’ente espropriante, tuttavia, non aveva operato la ritenuta d’acconto del 20% prevista dalla legge su tali somme. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notificava al contribuente un avviso di accertamento, richiedendo il pagamento dell’imposta evasa e applicando le relative sanzioni.

Il contribuente si opponeva, sostenendo che il terreno, a seguito dell’approvazione del progetto, dovesse essere considerato non edificabile e quindi l’indennità non tassabile. Le commissioni tributarie di primo e secondo grado avevano parzialmente accolto le sue ragioni, confermando la tassabilità della somma ma annullando le sanzioni, ritenendo che il contribuente fosse stato indotto in errore dal comportamento dell’ente espropriante. Entrambe le parti, insoddisfatte, proponevano ricorso in Cassazione.

Analisi della Tassazione dell’Indennità di Esproprio

La Corte di Cassazione ha affrontato due questioni fondamentali: la tassabilità dell’indennità e la legittimità delle sanzioni. Per quanto riguarda il primo punto, la Corte ha rigettato il ricorso del contribuente, affermando un principio cruciale.

La tassabilità delle plusvalenze derivanti da indennità di esproprio o cessioni volontarie dipende dalla classificazione urbanistica del terreno al momento in cui la procedura espropriativa ha inizio. Nel caso specifico, al momento dell’approvazione dell’opera, il terreno ricadeva in una zona urbanistica che lo qualificava come edificabile. Secondo i giudici, il fatto che l’approvazione del progetto per l’opera pubblica imprimesse un vincolo espropriativo non era sufficiente a mutare la natura edificabile del bene ai fini fiscali. Pertanto, l’indennità percepita era correttamente soggetta a tassazione.

La Responsabilità del Contribuente e le Sanzioni

Sul secondo punto, la Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ribaltando la decisione dei giudici di merito che avevano annullato le sanzioni. La Cassazione ha chiarito che l’ente espropriante agisce come sostituto d’imposta, avendo l’obbligo di trattenere e versare l’imposta per conto del contribuente.

Tuttavia, l’inadempimento del sostituto d’imposta non libera il contribuente (sostituito) dalla sua obbligazione tributaria. Tra i due soggetti si instaura un rapporto di responsabilità solidale. Ciò significa che l’Amministrazione Finanziaria può legittimamente richiedere il pagamento dell’imposta non versata direttamente al contribuente. Di conseguenza, il mancato versamento dell’imposta giustifica pienamente l’applicazione delle sanzioni a carico del contribuente, il quale avrebbe dovuto comunque dichiarare il reddito percepito. L’errore o l’omissione dell’ente espropriante non costituisce una valida causa di giustificazione per il contribuente.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha motivato la sua decisione richiamando la normativa di riferimento e la giurisprudenza consolidata. Per quanto riguarda la tassabilità, si è sottolineato che il momento rilevante per la classificazione del terreno è l’inizio della procedura espropriativa. La qualifica di ‘terreno edificabile’ in quella fase determina l’imponibilità delle somme percepite, a prescindere dalla futura destinazione a servizi pubblici. Per quanto concerne le sanzioni, la Corte ha riaffermato il principio della solidarietà tra sostituto e sostituito. La condotta inadempiente del primo (l’ente che paga) non può costituire un’esimente per il secondo (il contribuente che riceve la somma), che rimane l’obbligato principale verso il Fisco e, pertanto, è soggetto a sanzioni in caso di omesso versamento.

Conclusioni

L’ordinanza della Corte di Cassazione offre due importanti lezioni pratiche. Primo, per determinare la tassazione dell’indennità di esproprio, è fondamentale verificare la classificazione urbanistica del terreno all’inizio della procedura, poiché questa determina la natura imponibile dei proventi. Secondo, il contribuente non può fare affidamento sull’operato del sostituto d’imposta per essere liberato dai propri obblighi fiscali. Anche in caso di mancata applicazione della ritenuta, il contribuente è tenuto a dichiarare la somma percepita e a versare l’imposta dovuta per non incorrere in accertamenti e sanzioni.

Quando l’indennità per un terreno espropriato è soggetta a tassazione?
L’indennità è soggetta a tassazione quando il terreno, al momento dell’avvio della procedura di esproprio, è classificato come edificabile dagli strumenti urbanistici. La futura destinazione a opera pubblica non ne modifica la natura imponibile ai fini fiscali.

L’omessa ritenuta da parte dell’ente espropriante libera il contribuente dal pagamento delle tasse e delle sanzioni?
No. Secondo la Corte, l’omesso versamento della ritenuta da parte del sostituto d’imposta (l’ente espropriante) non esonera il contribuente (sostituito) dalla sua obbligazione tributaria. Il contribuente rimane solidalmente responsabile per il pagamento dell’imposta e, di conseguenza, è soggetto alle sanzioni in caso di mancato versamento.

La destinazione a opera pubblica di un terreno originariamente edificabile ne cambia la natura ai fini fiscali?
No. La Corte ha chiarito che l’imposizione di un vincolo espropriativo per la realizzazione di un’opera pubblica non è idonea a mutare la natura del bene, che resta qualificabile come terreno edificabile ai fini della tassazione dell’indennità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 1887 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 1887 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 17/01/2024

IRPEF AVVISO ACCERTAMENTO

ORDINANZA

sui ricorsi iscritti ai nn. 28982/2016 e 29207/2016 R.G. proposti da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO e rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME -ricorrente-controricorrente incidentale –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso l’Avvocatura generale dello Stato che la rappresenta e difende,

-ricorrente incidentale-controricorrente – avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. PUGLIA, SEZIONE STACCATA DI TARANTO n. 1163/2016, depositata il 10/05/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 dicembre 2023 dal consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME e l ‘RAGIONE_SOCIALE spiegano entrambi ricorso per cassazione avverso la sentenza in epigrafe con atti introduttivi separatamente iscritti.

L’Ufficio recuperava a tassazione, ex art. 41bis d.P.R. 29 settembre 2973, n. 600, per l’anno di imposta 2007, la somma di euro 135.000,00 percepita dal contribuente a seguito di cessione volontaria, in favore della RAGIONE_SOCIALE, di un immobile oggetto di procedura espropriativa per la costruzione di opera pubblica. Rilevava che su detta somma l’ente erogante non aveva operato la ritenuta del 20 per cento ex art. 11, comma 7, legge 31 dicembre 1991, n. 431 dovuta sulle indennità di esproprio o sulle somme percepite a seguito di cessione volontaria di immobili ricadenti in zone di tipo A, B, C e D di cui al d.m. 2 aprile 1968.
Avverso detto atto impositivo proponeva ricorso il contribuente.

La C.t.p. accoglieva il ricorso limitatamente alle sanzioni amministrative, con sentenza appellata da entrambe le parti ed integralmente confermata dalla C.t.r.

Assumeva la C.t.r. che, sebbene la deliberazione del consiglio comunale di approvazione del progetto costituisse adozione di variante degli strumenti urbanistici nel caso di opere ricadenti su aree non destinate a pubblici servizi, e sebbene detta variante imponesse un vincolo espropriativo e non conformativo, la stessa non era idonea a mutare la natura del bene il quale, pertanto, restava, ai fini dell’esproprio qualificabile come terreno edificabile, scontando, così la relativa imposizione. Confermava, invece, l’annullamento RAGIONE_SOCIALE sanzioni, evidenziando che l’ente espropriante aveva indotto in errore
il contribuente e che, pertanto, doveva trovare applicazione l’art. 6, comma 2, d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472.

Avverso la sentenza di secondo grado frappongono ricorso per cassazione entrambe le parti che hanno depositato controricorso.

I due ricorsi venivano iscritti a ruolo separatamente.

Il contribuente ha depositato memoria nel giudizio n. 28982 del 2016

Considerato che:

Preliminarmente deve disporsi la riunione del processo 29207 del 2016 al processo 28982 del 2016 aventi ad oggetto la medesima sentenza

L’impugnazione proposta per prima assume caratteri ed effetti d’impugnazione principale e determina la costituzione del procedimento, nel quale debbono confluire, con natura ed effetti di impugnazioni incidentali, le successive impugnazioni proposte contro la medesima sentenza dalle altre parti soccombenti. Il ricorso del contribuente è il principale; il ricorso dell’RAGIONE_SOCIALE validamente ed autonomamente proposto dopo che il primo ricorso era stato già notificato, si converte, riunito a questo ex art.335 cod. proc. civ. in ricorso incidentale (Cass. 14/10/2020, n. 22174)
Con il primo motivo NOME COGNOME denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4 cod. proc. civ. la nullità della sentenza per motivazione apparente e violazione dell’art. 111 Cost.

Censura la sentenza impugnata per non aver spiegato le ragioni per le quali l’approvazione dell’opera pubblica non avesse avuto l’ effetto di ricondurre l’immobile espropriato alla zona F , sottratta all’imposizione prevista per le aree edificabili .

Con il secondo motivo denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione o falsa applicazione dell’art. 1, commi 4 e 5 , legge 3 gennaio 1978, n. 1, dell’art. 7, commi 1 e 3,

legge 15 dicembre 1990, n. 385, dell’art. 11, comma 5, legge 30 dicembre 1991, n. 413.

Assume che il terreno espropriato doveva ritenersi ricadente in zona F ex lege a seguito dell’approvazione del progetto , sicché la relativa indennità doveva ritenersi sottratta a tassazione.

Con l’un ico motivo l ‘RAGIONE_SOCIALE denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. , la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 8 d.lgs. 31 dicembre 1992 n. 546 e dell’art. 10 legge 7 luglio 2000, n. 212, dell’art. 6, comma 2, d.lgs. 1997, n. 472

Censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha escluso la sanzione. Osserva che non ricorreva la fattispecie della obiettiva condizione di incertezza sulla portata della disposizione fiscale né la disapplicazione RAGIONE_SOCIALE sanzioni poteva giustificarsi in ragione di atti o comportamenti dell’Amministrazione atteso che il cont ribuente non aveva chiesto alcun parere all’Ufficio e che l’ente espropriante, che non aveva operato la ritenuta, non aveva alcuna autorità quanto all’interpretazi one della disposizione, essendo, al contrario, portatore di un interesse privato.
Il primo motivo del ricorso del contribuente è infondato.

5.1. Le Sezioni Unite della Corte hanno precisato che la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 RAGIONE_SOCIALE preleggi, come riduzione al minimo costituzionale del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella «mancanza
assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico», nella «motivazione apparente», nel «contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili» e nella «motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile»; è esclusa, invece, qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione. (Cass. Sez. U. 07/04/2014, nn. 8053 e 8054).

5.2. La sentenza impugnata, diversamente da quanto sostenuto dal ricorrente, assolve all’obbligo motivazionale così come delineato dalla giurisprudenza di questa Corte.

La C.t.r., infatti, ha ritenuto che l’intervento in variante, pur avendo natura espropriativa, non determinasse alcun mutamento della natura del bene, che pertanto, rimaneva edificabile, con conseguente assoggettamento dell’indennità percepite a tassazione.

La sentenza, pertanto, esplicita, rendendolo intellegibile il percorso motivazione sotteso al decisum.

Il secondo motivo è infondato.

5.1. L’art. 11, commi 5, 6 e 7, legge n. 413 del 1991 (successivamente ripreso dall’art. 35 t.u. espr.) stabilisce che per le plusvalenze conseguenti alla percezione, da parte di soggetti che non esercitano imprese commerciali, di indennità di esproprio o di somme percepite a seguito di cessioni volontarie nel corso di procedimenti espropriativi nonché di somme comunque dovute per effetto di acquisizione coattiva conseguente ad occupazione di urgenza divenute illegittime relativamente a terreni destinati ad opere pubbliche o ad infrastrutture urbane all’interno RAGIONE_SOCIALE zone omogenee di tipo A, B, C, D di cui al d.m. 2 aprile 1968 definite dagli strumenti urbanistici ovvero ad interventi di edilizia residenziale pubblica ed economica e popolare si applicano le disposizioni di cui all’articolo 81, comma 1, lettera b), ultima parte, t.u.i.r.; che le indennità di occupazione e gli interessi comunque dovuti sulle somme di cui al comma 5 costituiscono reddito
imponibile e concorrono alla formazione dei redditi diversi di cui all’articolo 81 t.u.i.r.; che gli enti eroganti, all’atto della corresponsione RAGIONE_SOCIALE somme di cui ai commi 5 e 6, comprese le somme per occupazione temporanea, risarcimento danni da occupazione acquisitiva, rivalutazione ed interessi, devono operare una ritenuta a titolo di imposta nella misura del 20 per cento.

Pertanto, le indennità e le altre somme di cui alla norma citata sono soggette a tassazione a condizione che siano state corrisposte relativamente alla realizzazione di opere pubbliche o di infrastrutture urbane all’ interno di zone omogenee di tipo A, B, C e Di di cui citato d.m., senza rilevanza di alcuna ulteriore distinzione (Cass. 03/04/2019, n. 9228).

Si è, altresì, chiarito, ai fini dell’assoggettamento ad imposizione, che è necessario verificare se l’area, in relazione alla quale si verifica il presupposto impositivo, sia inserita in una di queste zone o per espressa previsione dello strumento urbanistico generale di primo livello, ovvero per il suo inserimento in linea di fatto in forza di piano attuativo di secondo o di terzo livello (Cass. 9228 del 2019 cit, Cass. 21/04/2006 n. 9455, Cass. n. 4617 del 03/03/2005, n. 4617); comunque, non rileva, allo scopo di escludere l’imponibilità ai fini Irpef, il fatto che l’area, secondo il piano regolatore generale, si trovi all’interno di zona altrimenti destinata, poiché tale previsione non è sufficiente a escludere la relativa inerenza dell’area alle zone omogenee considerate avuto riguardo alla sua destinazione effettiva (Cass. 9228 del 2019 cit., Cass. 18/01/2012, n. 652; Cass. 19/08/2004 n. 16231).
5.2. Il momento rilevante per la collocazione del terreno nelle zone omogenee citate, al fine di stabilire l’assoggettabilità o meno a tassazione dell’indennità di esproprio, va fissato all’inizio della procedura espropriativa.

E’ pacifico che il terreno ceduto al momento di approvazione dell’opera, avente valore di dichiarazio ne di pubblica utilità, urgenza ed indifferibilità ricadeva in zona B2.

Correttamente, pertanto, la RAGIONE_SOCIALE ha ritenuto che il corrispettivo della cessione andasse soggetto a tassazione.

Resta, di conseguenza, irrilevante il disposto di cui all’art. 1, comma 5, legge n. 1 del 1978 il quale prevede che nel caso in cui le opere ricadano su aree che negli strumenti urbanistici approvati non sono destinate a pubblici servizi, la deliberazione del consiglio comunale di approvazione del progetto costituisce adozione di variante degli strumenti stessi.

L’unico motivo del ricorso incidentale è fondato .

La RAGIONE_SOCIALE ha dato rilievo al comportamento tenuto dall’ente espropriante che non ha operato la ritenuta.

Quest’ultimo, tuttavia, non solo non è identificabile con l’amministrazione finanziaria, ma è anche il soggetto su cui gravava un’autonoma obbligazione tributaria. Deve escludersi, pertanto, che la condotta inadempiente del sostituto d’imposta possa costituire esimente per il sostituito.

Infatti, in tema di ritenuta d’acconto, il mancato adempimento dell’obbligazione posta a carico del sostituto di versamento della ritenuta, in uno con la mancata effettuazione della medesima, giustifica l’attribuzione al soggetto passivo d’imposta, ossia al sostituito, dell’obbligo solidale di provvedere al suo pagamento, con conseguente esposizione dello stesso al potere di accertamento dell’Amministrazione finanziaria e a tutti i conseguenti oneri (Cass. 31/03/2021, n. 8903).

In conclusione, il ricorso del contribuente va rigettato; va accolto, invece, il ricorso dell’RAGIONE_SOCIALE, riqualificato come incidentale; la sentenza impugnata va cassata, limitatamente al capo

relativo alle sanzioni, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia, sezione staccata di Taranto, che, in diversa composizione, si pronuncerà in merito alle sanzioni, oltre che sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso principale del contribuente; accoglie il ricorso, riqualificato incidentale, dell’RAGIONE_SOCIALE; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia di secondo grado della Puglia, sezione staccata di Taranto, in diversa composizione, che si pronuncerà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 20 dicembre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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