Tassazione indennità esproprio: conta l'edificabilità

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della tassazione indennità esproprio percepita da un contribuente per terreni formalmente classificati in ‘Zona F’. Nonostante la classificazione urbanistica solitamente riferita a servizi pubblici, la Corte ha stabilito che rileva l’effettiva potenzialità edificatoria del fondo, nel caso specifico destinato alla costruzione di un centro commerciale. Poiché il terreno presentava caratteristiche analoghe alle zone edificabili (A, B, C, D), la plusvalenza derivante dall’indennità è soggetta a tassazione, prevalendo la destinazione effettiva sul dato formale del piano regolatore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Tassazione indennità esproprio: quando il terreno è davvero edificabile?

La tassazione indennità esproprio rappresenta un tema cruciale per i proprietari terrieri che si trovano a fronteggiare procedure di pubblica utilità. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che, ai fini fiscali, la classificazione formale di un terreno nel Piano Regolatore Generale (PRG) può passare in secondo piano rispetto alla sua reale natura edificatoria.

I fatti di causa

La controversia nasce dal ricorso di un contribuente contro il silenzio-rifiuto dell’Agenzia delle Entrate su un’istanza di rimborso. Il cittadino aveva subito l’esproprio di alcuni terreni per la realizzazione di un centro di commercializzazione di prodotti agricoli. L’amministrazione finanziaria aveva applicato la ritenuta del 20% sull’indennità percepita, ritenendo il terreno edificabile. Il contribuente sosteneva invece l’esenzione, poiché l’area ricadeva in ‘Zona F’, categoria solitamente esclusa dall’elenco tassativo delle zone soggette a tassazione (A, B, C, D).

La decisione della Cassazione sulla tassazione indennità esproprio

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del contribuente, confermando la decisione di secondo grado. Il punto centrale della controversia riguarda l’interpretazione dell’art. 11 della legge n. 413/1991. Secondo i giudici, ciò che conta non è solo l’etichetta urbanistica assegnata dal Comune, ma l’effettiva suscettibilità edificatoria del suolo. Se un terreno, pur essendo in Zona F, viene espropriato per costruirvi strutture commerciali o mercatali, esso dimostra una potenzialità edilizia che lo rende equiparabile alle zone omogenee soggette a imposta.

L’irrilevanza della classificazione formale

La giurisprudenza di legittimità ha ribadito che l’inserimento di un’area in una zona altrimenti destinata non è sufficiente a escludere l’imponibilità ai fini IRPEF. Se l’area possiede una vocazione edificatoria di fatto, testimoniata dal progetto per cui viene espropriata, il presupposto impositivo della tassazione indennità esproprio si considera pienamente integrato.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sul principio di omogeneità de facto. I giudici hanno spiegato che il criterio previsto dalla legge sottopone a tassazione le plusvalenze in relazione alla mera collocazione dei suoli nelle zone edificabili, senza necessità di ulteriori distinzioni tra aree a vocazione residenziale o agricola. Nel caso di specie, la destinazione del fondo alla realizzazione di un mercato ortofrutticolo ha fatto venire meno la natura di ‘inedificabilità assoluta’ tipica di alcune aree di servizio, rendendo l’indennità percepita un reddito diverso tassabile. La motivazione del giudice di merito è stata ritenuta solida poiché ha valorizzato l’effettiva potenzialità del bene, superando il dato puramente burocratico.

Le conclusioni

Le conclusioni della sentenza evidenziano un orientamento rigoroso: il contribuente non può invocare la classificazione in Zona F per evitare il prelievo fiscale se il terreno è concretamente idoneo a ospitare costruzioni. Questa interpretazione estensiva mira a colpire l’effettivo incremento di ricchezza (plusvalenza) generato dalla trasformazione del suolo da agricolo a edificabile. Per i proprietari, ciò significa che ogni indennità derivante da espropri per opere edilizie, anche di pubblica utilità o commerciale, deve essere attentamente valutata sotto il profilo fiscale per evitare sanzioni e contenziosi perdenti.

Quando l’indennità di esproprio è soggetta a tassazione?
L’indennità è tassabile come plusvalenza se il terreno ricade in zone omogenee A, B, C o D, oppure se possiede un’effettiva suscettibilità edificatoria indipendentemente dalla classificazione formale.

La classificazione in Zona F esclude sempre la tassazione?
No, se il terreno in Zona F è destinato a opere che ne testimoniano la potenzialità edificatoria, come un centro commerciale, la plusvalenza resta soggetta a imposta.

Cosa prevale tra piano regolatore e realtà dei fatti?
Secondo la giurisprudenza, prevale l’omogeneità di fatto: se il terreno è concretamente edificabile, la tassazione si applica anche se il piano regolatore prevede una destinazione diversa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34434 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34434 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: LA COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29524/2022 R.G. proposto da: COGNOME NOME, domiciliato presso la cancelleria della Corte di cassazione e difeso da ll’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE, che lo rappresenta e per procura speciale redatta su foglio telematicamente congiunto al ricorso;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ex lege ; -controricorrente-

RAGIONE_SOCIALE DIREZIONE PROVINCIALE DI MESSINA -intimata-

avverso la sentenza della C.T.R. della Sicilia (sez. dist. di Messina) n. 4096/2022, depositata il 05/05/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/09/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

A seguito dell’espropriazione di alcuni terreni di cui era comproprietario al 50%, preordinata alla realizzazione di un centro di commercializzazione specializzato per la vendita di prodotti agricoli, NOME COGNOME si vedeva corrispondere la propria quota di indennità, che veniva fatta oggetto della ritenuta di cui all’art. 11 della l. n. 413/1991;

sull’istanza di rimborso avanzata dal contribuente (sul presupposto dell’appartenenza del terreno alla zona F, non contemplata dalla disposizione sopra citata) si formò il silenzio-rifiuto dell’amministrazione, che venne impugnato dinanzi alla C .T.P. di Messina;

il ricorso venne accolto, con sentenza poi riformata, in secondo grado, dalla C.T.R. della Sicilia, sul presupposto che, in relazione alle aree ricadenti nella zona F, la non assoggettabilità dell’indennità all’imposizione fiscale de qua postuli l’inedificabilità assoluta RAGIONE_SOCIALE stesse (nel caso di specie insussistente, essendo stato il fondo destinato all’edificazione di un mercato ortofrutticolo);

ha proposto ricorso per cassazione il COGNOME, sulla base di due motivi;

l’RAGIONE_SOCIALE ha depositato controricorso.

Considerato che

con il primo motivo viene dedotta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 36 d. lgs. n. 546/19 92 e dell’art. 132, comma 1, n. 4, c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.., atteso che la motivazione non conterrebbe ‘alcun giudizio di valore circa le eccezioni sollevate dalla parte privata, né circa le

valutazioni e le conclusioni dispiegate dal Collegio di primo grado e nemmeno sui documenti che sono stati prodotti in giudizio dalle parti ‘ (pag. 16 del ricorso per cassazione);

il motivo è infondato;

si deve premettere che, ‘ in seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali (Cass., 03/03/2022, n. 7090);
nel caso di specie, la motivazione si situa ben oltre il ‘minimo costituzionale’, consentendo di apprezzare il ragionamento del giudice di merito (imperniato sul rilievo conferito alla effettiva potenzialità edificatoria -anche non residenziale – del bene, che ‘fa venire meno la tassatività dell’elencazione in A) B) C) D), di cui all’art. 11, c. 5, L 413/1991 (..)’: pag. 2 della sentenza impugnata), irrilevante essendo la specifica confutazione RAGIONE_SOCIALE deduzioni dell’appellato ;
con il secondo motivo, il contribuente denuncia la violazione dell’art. 11, comma 5, della l. n. 413/91 e dell’art. 67 TUIR , osservando che, in ragione della natura speciale della prima disposizione rispetto alla seconda, il requisito della pertinenza del terreno ad una RAGIONE_SOCIALE zone urbanistiche indicate nell’art. 11 sarebbe di stretta interpretazione;

il motivo è infondato;

la giurisprudenza di questa Corte ha affermato che, ai fini dell’imposizione di cui si discute, ‘quello che conta è il criterio che, ai sensi dell’art. 11, comma 5, I. n. 413/1991 sottopone a tassazione le plusvalenze conseguenti alla percezione di indennità o di risarcimenti in relazione alla mera collocazione dei suoli nelle zone omogenee indicate (di tipo A, B, C, D), senza rilevanza di alcuna ulteriore distinzione (tra aree aventi vocazione edificatoria e terreni agricoli). Ai fini dell’assoggettamento ad imposizione, è necessario quindi accertare se l’area, in relazione alla quale si verifica il presupposto impositivo, sia inserita in una di queste zone o per espressa previsione dello strumento urbanistico generale di primo livello, ovvero per il suo inserimento in linea di fatto in forza di piano attuativo di secondo o di terzo livello (Cass. n. 9455 del 2006; Cass. n. 4617 del 2005) e, comunque, non rileva, allo scopo di escludere l’imponibilità ai fini Irpef, il fatto che l’area, secondo il piano regolatore generale, si trovi all’interno di zona altrimenti destinata, poiché tale previsione non è sufficiente a escludere la relativa inerenza dell’area alle zone omogenee considerate avuto riguardo alla sua destinazione effettiva (Cass. n. 652 del 2012; Cass. n. 16231 del 2004)’ (Cass., 09/05/2022, n. 14565, in motivazione; si veda anche Cass., 19/01/2022, n. 1593);
in fattispecie assimilabili alla presente (per essere l’immobile formalmente ricompreso, anche in quei casi, nella zona di tipo F), Cass., 03/06/2015, n. 11409, e Cass., 03/04/2019, n. 9228, rimarcarono l’irrilevanza della formale classificazione del piano regolatore, a fronte di una riscontrata omogeneità de facto rispetto alle caratteristiche proprie RAGIONE_SOCIALE zone A, B, C e D, contemplate nel d.m. n. 1444/1968;

per le ragioni appena esposte, non si espone a censure il ragionamento del giudice di merito il quale, alla stregua di una valutazione di fatto, ha valorizzato, al di là della formale

classificazione, l’ effettiva suscettibilità edificatoria del terreno in discorso , testimoniata dalla relativa ‘destinazione (..) alla realizzazione di un centro per la commercializzazione di prodotti agricoli’, così uniformandosi ai principi espressi dalla giurisprudenza sopra richiamata;

il ricorso va, pertanto, rigettato, con aggravio di spese a carico del ricorrente soccombente;

P.Q.M.

Rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che si liquidano in € 2.300,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13 , comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002 ( inserito dall’art. 1, comma 17 , l. n. 228 del 2012), dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello del ricorso principale, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 21/09/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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