Tassazione IMU F/2 e F/3: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione si è pronunciata sulla tassazione IMU F/2 e F/3, accogliendo il ricorso di un Comune contro due contribuenti. L’ordinanza chiarisce che gli immobili in costruzione (F/3) sono tassati sul valore dell’area edificabile, mentre le unità collabenti (F/2) non sono tassabili né come fabbricati né come aree, salvo demolizione. Il caso è stato rinviato alla corte territoriale per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Tassazione IMU F/2 e F/3: La Cassazione detta le regole

La corretta imposizione fiscale degli immobili rappresenta da sempre un tema complesso e dibattuto. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti fondamentali sulla tassazione IMU F/2 e F/3, ovvero quella relativa a unità collabenti (ruderi) e immobili in corso di costruzione. La decisione, di grande rilevanza per Comuni e proprietari immobiliari, definisce con precisione i criteri per determinare la base imponibile, risolvendo i dubbi interpretativi che spesso alimentano il contenzioso tributario.

I Fatti di Causa: Il Contenzioso tra Comune e Contribuenti

La vicenda trae origine da avvisi di accertamento per IMU e TASI relativi agli anni 2014-2015, emessi da un Comune nei confronti di due contribuenti. Oggetto della tassazione erano immobili censiti nel catasto edilizio urbano in categoria F/3 (“unità in corso di costruzione”) e F/2 (“unità collabente”).

I contribuenti avevano impugnato gli atti impositivi. Mentre la Commissione Tributaria Provinciale aveva respinto il loro ricorso, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio aveva accolto l’appello, annullando di fatto le pretese del Comune. Secondo i giudici d’appello, la tassazione doveva basarsi unicamente sul valore dell’area di sedime (l’impronta a terra del fabbricato), considerata come area edificabile, escludendo il valore del fabbricato in costruzione o collabente. Insoddisfatto della decisione, il Comune ha proposto ricorso per Cassazione.

La questione procedurale: Il deposito telematico della notifica

Prima di entrare nel merito della questione, la Suprema Corte ha affrontato un’eccezione di improcedibilità. A seguito delle recenti riforme del processo telematico, il ricorrente che impugna una sentenza notificata via PEC ha l’onere di depositare, insieme al ricorso, anche il messaggio di posta elettronica certificata in formato nativo (.eml o .msg). Nel caso di specie, il Comune si era limitato a depositare una copia della sentenza con attestazione di conformità.

Nonostante la mancanza, la Corte ha ritenuto il ricorso procedibile. Ha applicato infatti un principio di “prova di resistenza”, osservando che lo scopo della norma è consentire la verifica della tempestività dell’impugnazione. Poiché la sentenza era stata pubblicata il 26 maggio 2023 e il ricorso notificato il 25 luglio 2023, era evidente il rispetto del termine breve di 60 giorni. L’accertamento sulla tempestività era quindi superfluo, sanando di fatto l’omissione formale.

Le motivazioni della Cassazione sulla tassazione IMU F/2 e F/3

Superato lo scoglio procedurale, la Corte di Cassazione ha analizzato il cuore della controversia, censurando la decisione dei giudici di secondo grado e riaffermando i propri consolidati orientamenti in materia di tassazione IMU F/2 e F/3.

La disciplina per gli immobili in corso di costruzione (F/3)

Per quanto riguarda gli immobili in categoria F/3, la Corte ha ribadito che l’iscrizione in catasto è “fittizia”, ovvero non attribuisce una rendita catastale e non crea una fattispecie imponibile autonoma. L’imposta, in questi casi, non può che gravare sull’area edificabile. Tuttavia, la base imponibile non è il valore dell’intera area, ma il valore venale del terreno, dal quale va detratto il valore del fabbricato in corso d’opera. L’imposta colpisce solo il suolo, considerando la costruzione un onere che ne diminuisce temporaneamente il valore di mercato.

La disciplina per le unità collabenti (F/2)

Ancora più netta è la posizione della Corte per le unità collabenti (categoria F/2). Un fabbricato in stato di degrado tale da non poter produrre reddito è, per definizione, privo di rendita. Di conseguenza, non può essere tassato ai fini IMU come “fabbricato”.

Inoltre, la Corte ha chiarito che tale immobile non è tassabile nemmeno come “area edificabile”. La presenza del rudere, infatti, preclude l’utilizzo edificatorio del suolo. L’area sottostante riacquista la sua natura di terreno edificabile, e diventa quindi tassabile come tale, solo a seguito dell’eventuale demolizione del fabbricato fatiscente. Fino a quel momento, l’immobile F/2 sfugge a qualsiasi imposizione IMU.

Le conclusioni: I Principi di Diritto e le Implicazioni Pratiche

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado per un nuovo esame. Quest’ultima dovrà attenersi ai principi di diritto enunciati, che possono essere così sintetizzati:

1. Immobili F/3 (in costruzione): L’IMU si applica sul valore dell’area edificabile, al netto del valore del fabbricato in via di realizzazione.
2. Immobili F/2 (collabenti): Non sono soggetti a IMU né come fabbricati (per assenza di rendita) né come aree edificabili (finché il rudere non viene demolito).

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale chiaro, offrendo un punto di riferimento certo per contribuenti ed enti locali ed evitando interpretazioni errate che potrebbero portare a tassazioni non dovute.

Come si calcola l’IMU per un immobile in corso di costruzione (categoria F/3)?
L’imposta si applica solo sull’area edificabile. La base imponibile è data dal valore venale del terreno, dal quale deve essere detratto il valore del fabbricato in corso d’opera. La registrazione come F/3 è fittizia e non genera una base imponibile autonoma.

Un’unità collabente (categoria F/2) è soggetta a IMU?
No. Un immobile F/2 non è tassabile né come fabbricato, poiché è privo di rendita, né come area edificabile. L’area sottostante diventa tassabile come edificabile solo dopo la demolizione del rudere.

La mancata allegazione della notifica PEC in formato .eml rende sempre improcedibile il ricorso in Cassazione?
Non necessariamente. Secondo la Corte, se la tempestività del ricorso è palese e facilmente verificabile (ad esempio, quando il ricorso è notificato prima della scadenza del termine breve dalla pubblicazione della sentenza), l’omissione formale può essere superata e il ricorso considerato procedibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21749 Anno 2025

ORDINANZA

sul ricorso 17487-2023 proposto da:

COMUNE DI COGNOME, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difes o dall’Avvocato NOME COGNOME giusta procura speciale allegata al ricorso

-ricorrente-

contro

CARDI ALFREDO CARDI LIDIA

-intimati-

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21749 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 29/07/2025

avverso la sentenza n. 3155/2023 della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO del LAZIO, depositata il 26/5/2023; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del l’11 /7/2025 dal Consigliere Relatore Dott.ssa NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, con la sentenza indicata in epigrafe, accoglieva l’appello di NOME e NOME COGNOME avverso la pronuncia n. 996/2019 della Commissione tributaria provinciale di Latina, con cui era stato respinto il ricorso avverso avvisi di accertamento IMU e TASI 2014 -2015 a favore del Comune di Itri.

Avverso la pronuncia della Commissione tributaria regionale il Comune di Itri propone ricorso per cassazione, affidato ad unico motivo.

I contribuenti sono rimasti intimati.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. V a preliminarmente esaminata l’eccezione, rilevabile d’ufficio, di improcedibilità del ricorso per mancata produzione della relata di notifica della sentenza impugnata.

1.2. Come già affermato da questa Corte (cfr. Cass. n. 14790/2024), nel giudizio di cassazione, a seguito della riforma introdotta dal d.lgs. n. 149 del 2022, va dichiarata l’improcedibilità ex art. 369, comma 2, n. 2, c.p.c. dell’impugnazione proposta contro una sentenza notificata a mezzo posta elettronica certificata, di cui il ricorrente non abbia depositato, unitamente al ricorso, la relata di notifica, mediante inserimento nella busta telematica, con la quale l’atto è depositato, del messaggio di posta elettronica certificata in formato . eml o . msg , che non risulti neppure prodotto dal controricorrente nel termine di cui all’art. 370, comma 3, c.p.c.
1.3. Le Sezioni Unite di questa Corte (cfr. Cass. n. 21349/2022) hanno, invero, ribadito che la dichiarazione, contenuta nel ricorso per cassazione, di avvenuta notificazione della sentenza impugnata attesta un «fatto processuale» – la notificazione della sentenza – idoneo a far decorrere il termine «breve» di impugnazione e, quale manifestazione di

«autoresponsabilità» della parte, impegna quest’ultima a subire le conseguenze di quanto dichiarato, facendo sorgere in capo ad essa l’onere di depositare, nel termine stabilito dall’art. 369 c.p.c., copia della sentenza munita della relata di notifica (ovvero delle copie cartacee dei messaggi di spedizione e di ricezione, in caso di notificazione a mezzo PEC), senza che sia possibile recuperare alla relativa omissione mediante la successiva, e ormai tardiva, produzione ai sensi dell’art. 372 c.c.

1.4. I n merito alle modalità di produzione di tali documenti è d’uopo tuttavia evidenziare che con la riforma introdotta dal d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 l’obbligo del deposito telematico degli atti introduttivi è stato esteso anche al giudizio di cassazione, essendo stato in particolare previsto, all’art. 35, comma 2, come modificato dalla legge 29 dicembre 2022, n. 197, che – fra le altre – le norme contenute nel Titolo V ter delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile («disposizioni relative alla giustizia digitale») si applichino anche alla Corte di Cassazione, dal 1° gennaio 2023.
1.5. Fra le disposizioni applicabili sin dal 1° gennaio 2023 assume particolare rilievo l’art. 196quater delle disp. di attuazione («Obbligatorietà del deposito telematico di atti e di provvedimenti»), secondo cui «nei procedimenti davanti al Tribunale, alla Corte di appello, alla Corte di cassazione e al Giudice di pace il deposito degli atti processuali e dei documenti, ivi compresa la nota di iscrizione a ruolo, da parte dei difensori e dei soggetti nominati o delegati dall’autorità giudiziaria, ha luogo esclusivamente con modalità telematiche», «con le stesse modalità le parti depositano gli atti e i documenti provenienti dai soggetti da esse nominati» e «il deposito con modalità telematiche è effettuato nel rispetto della normativa anche regolamentare concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici».
1.6. L’obbligo riguarda, pertanto, anche gli atti e documenti su cui il ricorso si fonda, i quali, ove in formato analogico, dovranno essere depositati telematicamente in copia informatica.

1.7. Nel caso in cui la notificazione della sentenza, al fine del decorso del termine breve per l’impugnazione, venga effettuata a mezzo posta

elettronica certificata (PEC), il difensore deve depositare, quindi, non solo la sentenza, ma anche il messaggio di posta elettronica certificata con i relativi allegati, il che, come dianzi indicato, comporta che si dovrà procedere all’allegazione del dup licato della notifica in formato . eml oppure . msg , ovvero del file contenente il messaggio di posta elettronica e i suoi allegati, come previsto dall’art. 13 delle Specifiche tecniche previste dall’art. 34, comma 1, DM 44/2011 e succ. mod. (Formato dei doc umenti informatici allegati -art. 12 del Regolamento Ministeriale), vigenti ratione temporis .
1.8. L ‘art. 9, commi 1 -bis e 1ter , della legge n. 53/1994, quanto al contenuto della PEC di notifica (dell’atto introduttivo o del provvedimento), prevede infatti quanto segue: «1-bis. Qualora non si possa procedere al deposito con modalità telematiche dell’atto notificato a norma dell’articolo 3-bis, l’avvocato estrae copia su supporto analogico del messaggio di posta elettronica certificata, dei suoi allegati e della ricevuta di accettazione e di avvenuta consegna e ne attesta la conformità ai documenti informatici da cui sono tratte ai sensi dell’articolo 23, comma 1, del decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82. 1ter . In tutti i casi in cui l’avvocato debba fornire prova della notificazione e non sia possibile fornirla con modalità telematiche, procede ai sensi del comma 1bis ».
1.9. Laddove, dunque, si possa procedere al deposito telematico, la prova della notifica a mezzo posta elettronica certificata dovrà essere fornita esclusivamente con il file nativo della notifica, e non mediante stampa dello stesso (in formato cartaceo o in pdf mediante scansione), in quanto unicamente il file in formato . eml oppure . msg garantisce l’autenticità del messaggio stesso, essendo caratterizzato dalla presenza della firma del gestore di posta, che attesta che quel messaggio proviene dall’ente che ha g estito la consegna del messaggio PEC e che il documento non ha subìto modifiche o alterazioni.
1.10. N el caso in esame, dall’esame del fascicolo d’ufficio e di quello di parte ricorrente emerge che quest’ultima non ha ottemperato l’onere di deposito del pervenutole messaggio di posta elettronica certificata, unitamente agli allegati (sentenza e relata di notifica), adempimento

prescritto dall’art. 369, secondo comma, n. 2, c.p.c., stante anche la mancata costituzione dei contribuenti, rimasti intimati, essendosi limitata la difesa del Comune a depositare la copia della sentenza impugnata, con attestazione di conformità all’originale ed atto di protocollazione.

1.11. Tale regola, lungi dall’essere una mera formalità, è preordinata a consentire il controllo sulla tempestività del ricorso per cassazione e cioè che esso sia stato proposto entro il termine di giorni sessanta dalla notificazione della sentenza impugnata e per questa ragione, il principio subisce una – apparente – eccezione quando risulti, in modo certo, che questo accertamento è superfluo, perché il ricorso per cassazione è stato notificato prima della scadenza del termine breve decorrente dalla pubblicazione del provvedimento impugnato.
1.12. Invero, secondo consolidata giurisprudenza di questa Corte, pur in difetto di produzione di copia autentica della sentenza impugnata e della relata di notificazione della medesima, il ricorso per cassazione deve ugualmente ritenersi procedibile ove risulti, dallo stesso, che la sua notificazione si è perfezionata, dal lato del ricorrente, entro il sessantesimo giorno dalla pubblicazione della sentenza, poiché il collegamento tra la data di pubblicazione della sentenza, indicata nel ricorso, e quella della notificazione del ricorso, emergente dalla relata di notificazione dello stesso, assicura comunque lo scopo, cui tende la prescrizione normativa, di consentire al giudice dell’impugnazione, sin dal momento del deposito del ricorso, di accertarne la tempestività in relazione al termine di cui all’art. 325, secondo comma, c.p.c. (cfr. Cass. nn. 11386/2019, 17066/2013).
1.13. Siffatta prova di resistenza nel caso in esame dà esito positivo, atteso che la sentenza è stata pubblicata in data 26 maggio 2023 ed il ricorso è stato notificato il 25 luglio 2023.

1.14. Ne consegue che il presente ricorso va dichiarato procedibile, con conseguente esame nel merito.

2.1. Con unico motivo il ricorrente denuncia, in rubrica, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’art. 5, comma 6, D.Lgs. n. 504/1992 per avere la Corte territoriale determinato la base imponibile ai

fini IMU e TASI di due aree utilizzate a scopo edificatorio, considerando solo il valore dell’area di sedime dei realizzandi fabbricati (art. 2 , comma 1, lett. a, D. Lgs. 504/19 92), in luogo del valore dell’intera area edificatoria, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera.

2.2. La doglianza è fondata nei limiti di seguito illustrati.

2.3. È incontestato, in quanto affermato dagli stessi appellanti (come riportato nella sentenza impugnata), che nel caso in esame la controversia abbia ad oggetto «immobili di categoria F/3 (immobili in corso di costruzione)» ed «immobile di categoria F/2 (unità collabente)».

2.4. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado ha dunque accolto l’appello dei contribuenti affermando quanto segue: «La tassazione, ai fini IMU, di un immobile soggetto a ristrutturazione edilizia (ex art. 3 co.1 lett. d) del c.d. TUE, D.P.R. 380/2001) o collabente, viene disciplinata dall’art. 13, comma 3 del D.L. 201/11, che richiama le regole Ici dell’art. 5, co. 6 del D.Lgs. 504/92. L’Imu va applicata sul valore dell’area di sedime dei lavori di ristrutturazione, considerata a tutti gli effetti come area edificabile. Sono edificabili, quindi, per definizione, le aree di sedime di fabbricati in corso di costruzione o di ricostruzione».
2.5. Ciò posto, con specifico riguardo ai fabbricati in corso di costruzione, questa Corte ha affermato con riguardo all’ICI (ma sulla base di principi applicabili anche ad IMU e TASI) che la disciplina normativa collega la qualifica di «fabbricato» come bene tassabile all’iscrizione catastale o all’obbligo di iscrizione, ponendo l’ultimazione dei lavori o l’utilizzazione antecedente nel ruolo di indici sussidiari, valevoli per l’ipotesi che sia stato omesso il dovuto accatastamento, chiarendo che a questi fini è significativo unicamente l’accatastamento reale, perché l’accatastamento c.d. fittizio – istituzionalmente privo di rendita – non fornisce la base imponibile ex art. 5 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, né evidenzia una fattispecie autonoma per capacità contributiva.
2.6. In particolare, il classamento nella categoria fittizia F/3 («unità in corso di costruzione») – pur essenziale ai negozi civilistici su cosa futura non segnala una capacità contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprietà del suolo edificabile; in presenza di un tale

classamento, quindi, e fermi i controlli pubblici sulla relativa appropriatezza, l’imposta può attingere solo l’area edificatoria, con la base imponibile fissata dall’art. 5, comma 6, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (valore dell’area detratto il valore del fabbricato in corso d’opera) (cfr. Cass. n. 7968/2019; Cass. nn. 11694 e 25309 del 2017).

2.7. Con riguardo, invece, ai fabbricati fatiscenti (c.d. unità collabenti), questa Corte ha ritenuto che il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile ai fini dell’ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (cfr. Cass. nn. 3282, 8620, 8621 e 8622 del 2019, Cass. n. 7653/2018, Cass. n. 17815/2017).
2.8. Invero, l’attribuzione di questa categoria presuppone che il fabbricato si trovi in uno stato di degrado tale da comportarne l’oggettiva incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio e, per tale ragione, l’iscrizione in catasto avviene senza attribuzione di rendita ed al fine «della sola descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso», ai sensi dell’art. 3, comma 2, lett. b, del d.m. 2 gennaio 1998, n. 28 (Cass. n. 4308/2010).

2.9. In assenza di rendita, però, viene meno – secondo l’art. 5 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 – la stessa materia determinativa della base imponibile, sebbene tale disciplina non escluda che anche l’area circostante il fabbricato fatiscente o il fabbricato costruendo (al netto, cioè, della relativa area di sedime o di ingombro) venga in rilievo ai fini dell’ICI o dell’IMU, soggiacendo a differente trattamento a seconda che si tratti di terreno agricolo o di suolo edificabile.

2.10. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado non si è dunque uniformata ai principi di diritto sin qui illustrati.

Quanto sin qui illustrato comporta l’accoglimento del ricorso e la cassazione della sentenza impugnata con rinvio per nuovo esame alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa

composizione, cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso;

cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, cui demanda di pronunciare anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, della Corte di

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