Tassazione immobili vincolati: reddito d'impresa

Una società immobiliare ha contestato la tassazione del reddito derivante dalla locazione di immobili di interesse storico, sostenendo di avere diritto a un’agevolazione fiscale. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che l’agevolazione si applica solo al reddito fondiario e non al reddito d’impresa. Quest’ultimo, infatti, è determinato dai ricavi effettivi meno i costi deducibili, un regime diverso da quello basato sulla rendita catastale previsto per i privati.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Tassazione Immobili Vincolati: la Cassazione fa Chiarezza tra Reddito d’Impresa e Fondiario

La tassazione immobili vincolati rappresenta un tema di grande interesse per le società che operano nel settore immobiliare. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento cruciale, distinguendo nettamente il regime fiscale applicabile a seconda che il reddito generato sia classificato come reddito d’impresa o reddito fondiario. La decisione sottolinea che le agevolazioni fiscali, previste per compensare gli alti costi di manutenzione di tali beni, non sono automaticamente estensibili all’attività imprenditoriale.

I Fatti del Caso

Una società immobiliare si è vista contestare dall’Agenzia delle Entrate la tassazione applicata ai canoni di locazione percepiti da alcuni immobili strumentali di sua proprietà, sottoposti a vincolo storico-architettonico. La società sosteneva di avere diritto all’agevolazione prevista dalla Legge n. 413/1991, che consente di tassare tali immobili sulla base del reddito catastale (generalmente più basso) anziché sui canoni effettivamente incassati.

Mentre il giudice di primo grado aveva dato ragione alla società, la Commissione Tributaria Regionale aveva ribaltato la decisione. Di conseguenza, la società ha presentato ricorso in Cassazione, basandolo su tre motivi principali: la violazione della norma agevolativa, l’omessa pronuncia del giudice d’appello su alcuni costi non considerati e, in subordine, l’inapplicabilità delle sanzioni per incertezza normativa.

L’Applicazione della Tassazione Immobili Vincolati

Il cuore della questione ruota attorno all’interpretazione dell’articolo 11, comma 2, della Legge n. 413/1991. Questa norma stabilisce che il reddito degli immobili di interesse storico o artistico è determinato “mediante l’applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria”.

La società ricorrente riteneva che questa disposizione dovesse applicarsi anche ai redditi derivanti dalla locazione di tali beni nell’ambito di un’attività d’impresa. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha respinto questa interpretazione, fornendo una motivazione netta e precisa.

Il Principio di Diritto e il Rigetto dei Motivi Subordinati

La Corte ha specificato che i canoni di locazione di immobili riconosciuti di interesse storico, quando questi immobili sono oggetto dell’attività di un’impresa, costituiscono ricavi che concorrono alla formazione del reddito d’impresa.

Il regime fiscale agevolato, invece, è stato concepito esclusivamente per il reddito fondiario. La logica di tale agevolazione risiede nel compensare i maggiori costi di manutenzione che gravano sul proprietario-persona fisica, costi che non sono deducibili dal reddito fondiario. Al contrario, nel reddito d’impresa, tutti i costi inerenti all’attività, inclusi quelli di manutenzione, sono deducibili dai ricavi. Estendere l’agevolazione al reddito d’impresa creerebbe un’ingiustificata doppia convenienza.

Per quanto riguarda gli altri motivi del ricorso, relativi all’omessa considerazione di specifici costi e all’inapplicabilità delle sanzioni, la Corte li ha ritenuti implicitamente rigettati dalla decisione principale. Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, quando la decisione di merito è logicamente incompatibile con una richiesta subordinata, quest’ultima si intende respinta anche senza una pronuncia esplicita. La scelta di assoggettare i canoni al regime del reddito d’impresa ha reso irrilevanti le altre questioni sollevate.

Le Motivazioni

La Corte Suprema ha fondato la sua decisione sulla distinzione fondamentale tra le diverse categorie di reddito. Ha affermato che la norma speciale sulla tassazione immobili vincolati si riferisce unicamente al reddito fondiario, ovvero quello determinato catastalmente e attribuito ai proprietari non imprenditori. Quando gli stessi immobili sono inseriti nel patrimonio di un’impresa e utilizzati per la sua attività (come la locazione), i proventi che ne derivano non sono più reddito fondiario, ma ricavi d’impresa. Questi ricavi concorrono a formare il reddito imponibile secondo le regole ordinarie, che prevedono la contrapposizione tra ricavi e costi. La giustificazione dell’agevolazione (i costi di manutenzione superiori) viene meno nel contesto imprenditoriale, dove tali costi sono già deducibili, a differenza di quanto accade per i redditi fondiari.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che l’agevolazione fiscale per gli immobili di interesse storico e artistico non è applicabile quando questi generano reddito d’impresa. Questa pronuncia consolida un importante principio: la natura del reddito (fondiario o d’impresa) è determinante per individuare il corretto regime fiscale. Le imprese che possiedono e affittano immobili vincolati devono quindi tassare i canoni come ricavi, deducendo i relativi costi, senza poter beneficiare del calcolo basato sulla più favorevole rendita catastale. La decisione ha anche comportato la condanna della società ricorrente al pagamento delle spese processuali.

L’agevolazione fiscale per gli immobili di interesse storico si applica se sono posseduti da un’impresa che li loca?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’agevolazione, che prevede una tassazione basata sulla rendita catastale, si applica solo al reddito fondiario (quello dei privati). Se l’immobile è un bene strumentale di un’impresa, i canoni di locazione costituiscono reddito d’impresa e vanno tassati secondo le regole ordinarie (ricavi meno costi).

Perché l’agevolazione non si applica al reddito d’impresa?
La ragione è che l’agevolazione è stata pensata per compensare i maggiori costi di manutenzione degli immobili vincolati, costi che un privato non potrebbe dedurre dal proprio reddito fondiario. Nel regime del reddito d’impresa, invece, i costi di manutenzione sono già deducibili dai ricavi, quindi un’ulteriore agevolazione costituirebbe un doppio beneficio non previsto dalla legge.

Se il giudice non risponde a un motivo specifico del ricorso, la sentenza è nulla?
Non necessariamente. Secondo la Cassazione, se la decisione principale è logicamente incompatibile con un motivo secondario, quest’ultimo si considera implicitamente respinto. Nel caso di specie, avendo stabilito che si trattava di reddito d’impresa, le questioni subordinate sulla deduzione di specifici costi o sull’incertezza normativa sono state assorbite e superate dalla decisione principale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5994 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5994 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 06/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12003/2017 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliato in INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore generale pro tempore, domiciliata ex lege in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. DEL LAZIO n. 6624/2016 depositata il 03/11/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/02/2025 dal Co: COGNOME NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La contribuente RAGIONE_SOCIALE si vedeva ripresi a tassazione sull’anno di imposta 2008 i canoni percepiti per la locazione di immobili strumentali sottoposti a vincolo storico architettonico.

Lamentava che tali immobili, in quanto vincolati, dovessero fruire dell’agevolazione fiscale prevista dall’articolo 11, secondo comma, della legge numero 413 del 1991, ovvero fare riferimento al reddito catastale o fondiario, senza quindi ripresa a tassazione secondo i criteri del reddito da impresa.

Il giudice di prossimità apprezzava le ragioni della parte contribuente, ma la sentenza veniva integralmente riformata in appello, donde ricorre per Cassazione la società privata contribuente, affidandosi a tre strumenti cassatori, cui replica l’Agenzia delle entrate con tempestivo controricorso.

In prossimità dell’adunanza la parte contribuente ha depositato memoria ad illustrazione delle proprie ragioni.

CONSIDERATO

Vengono proposti tre motivi di ricorso.

Con il primo motivo si profila censura ai sensi dell’articolo 360 numero 3 del codice di procedura civile per violazione dell’articolo 11, secondo comma, della legge numero 413 del 1991.

Nella sostanza si lamenta che sia stata applicata la tassazione del reddito d’impresa sui canoni di locazione ricavati da beni immobili vincolati, in luogo della agevolazione prevista dalla citata legge, ove consente la minor tassazione calcolata sul reddito catastale.

Con il secondo motivo, posto in via dichiaratamente subordinata, si profila censura ai sensi dell’articolo 360 numero 4 del codice di procedura civile per nullità della sentenza per omessa pronuncia in violazione dell’articolo 112 del medesimo codice di rito.

Nella sostanza si lamenta che non sia stata data risposta alla domanda concernente l’errore di procedimento seguito dall’Ufficio

per mancata considerazione delle voci di costo per interessi passivi sul finanziamento relativo all’acquisto dell’immobile sottoposto a tutela storico artistica e per quota di ammortamento dello stesso immobile di competenza dell’esercizio, regolarmente ap postati in dichiarazione dei redditi.

Con il terzo motivo, proposto invia dichiaratamente subordinata, si prospetta censura ai sensi dell’articolo 360 numero 4 del codice di procedura civile per omissione di pronuncia ai sensi dell’articolo 112 del medesimo codice di rito sull’autonoma domanda concernente l’inapplicabilità delle sanzioni al caso di specie in ragione della obiettiva incertezza giuridica.

Il primo motivo è infondato e non può essere accolto.

Se è vero infatti che questa Corte, a Sezioni Unite, ha affermato il carattere speciale della tassazione prevista per i beni sottoposti a vincolo storico artistico, non è men vero che il principio è stato affinato distinguendo il reddito dominicale, dal reddito di impresa.

Ed infatti, in tema di imposte sui redditi, i canoni prodotti dalla locazione di immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’art. 3 della l. n. 1089 del 1939, che siano oggetto dell’attività dell’impresa, rappresentano ricavi che concorrono alla determinazione del reddito di impresa, secondo le norme che lo disciplinano, senza che sia applicabile l’art. 11, comma 2, della l. n. 413 del 1991, il quale, nello stabilire che il reddito degli immobili in questione è determinato “mediante l’applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato”, si riferisce al solo reddito fondiario e si giustifica nei costi di manutenzione degli immobili vincolati, superiori a quelli normalmente richiesti per altre tipologie di immobili, giustificazione, quest’ultima, che non avrebbe senso rispetto ai redditi di impresa, determinati sulla base dei ricavi conseguiti in contrapposizione ai correlativi costi che, invece, sono
indeducibili rispetto ai redditi fondiari (cfr. Cass. V, n. 6515/2019; altresì n. 8164/2019).

Il primo motivo non può pertanto essere accolto.

5. Neppure possono essere accolti i motivi secondo e terzo, posti in via dichiaratamente subordinata, laddove lamentano che siasi tenuto conto solo dei costi inerenti all’immobile e non anche quelli relativi agli interessi passivi sul mutuo necessario per il suo acquisto (secondo motivo) e che non siasi applicata l’esenzione dalle sanzioni per oggettiva incertezza normativa (terzo motivo).

Per giurisprudenza costante, non ricorre vizio di omessa pronuncia su punto decisivo qualora la soluzione negativa di una richiesta di parte sia implicita nella costruzione logico-giuridica della sentenza, incompatibile con la detta domanda (v. Cass., 18/5/1973, n. 1433; Cass., 28/6/1969, n.2355). Quando, cioè, la decisione adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte comporti necessariamente il rigetto di quest’ultima, anche se manchi una specifica argomentazione in proposito (v. Cass., 21/10/1972, n. 3190; Cass., 17/3/1971, n. 748; Cass., 23/6/1967, n.1537). Secondo risalente insegnamento di questa Corte, al giudice di merito non può invero imputarsi di avere omesso l’esplicita confutazione delle tesi non accolte o la particolareggiata disamina degli elementi di giudizio non ritenuti significativi, giacché né l’una né l’altra gli sono richieste, mentre soddisfa l’esigenza di adeguata motivazione che il raggiunto convincimento come nella specie risulti da un esame logico e coerente, non già di tutte le prospettazioni delle parti e le emergenze istruttorie, bensì solo di quelle ritenute di per sé sole idonee e sufficienti a giustificarlo. In altri termini, non si richiede al giudice del merito di dar conto dell’esito dell’avvenuto esame di tutte le prove prodotte o comunque acquisite e di tutte le tesi prospettategli, ma di fornire una motivazione logica ed adeguata dell’adottata decisione, evidenziando le prove ritenute idonee e
sufficienti a suffragarla, ovvero la carenza di esse (cfr. Cass. V, n. 5583/2011).

5.1. Non ricorre il vizio di mancata pronuncia su una eccezione di merito sollevata in appello qualora essa, anche se non espressamente esaminata, risulti incompatibile con la statuizione di accoglimento della pretesa dell’attore, deponendo per l’implicita pronunzia di rigetto dell’eccezione medesima, sicché il relativo mancato esame può farsi valere non già quale omessa pronunzia, e, dunque, violazione di una norma sul procedimento (art. 112 c.p.c.), bensì come violazione di legge e difetto di motivazione, in modo da portare il controllo di legittimità sulla conformità a legge della decisione implicita e sulla decisività del punto non preso in considerazione ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c. (Cass. III, n. 24953/2020).
Con particolare riguardo al terzo motivo, inerente alle sanzioni, occorre ricordare che in tema di sanzioni amministrative per violazioni di norme tributarie, sussiste incertezza normativa oggettiva, causa di esenzione del contribuente dalla responsabilità amministrativa tributaria ai sensi dell’art. 10 della l. n. 212 del 2000 e dell’art. 8 del d.lgs. n. 546 del 1992, quando è ravvisabile una condizione di inevitabile incertezza su contenuto, oggetto e destinatari della norma tributaria, riferita, non già ad un generico contribuente, né a quei contribuenti che, per loro perizia professionale, siano capaci di interpretazione normativa qualificata e neppure all’Ufficio finanziario, ma al giudice, unico soggetto dell’ordinamento a cui è attribuito il potere-dovere di accertare la ragionevolezza di una determinata interpretazione (cfr. Cass. V, n. 3108/2019).
In definitiva, il ricorso è infondato e deve essere rigettato.

Le spese seguono la regola della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € settemilaottocento/00, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di co ntributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 20/02/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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