Tassazione Enti Caritatevoli: redditi da immobili

Un’istituzione pubblica di assistenza e beneficenza (IPAB) ha ricevuto una cartella esattoriale per non aver dichiarato i redditi derivanti dai suoi immobili. L’ente sosteneva di essere esente da imposte data la sua finalità caritatevole. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la tassazione enti caritatevoli si applica ai redditi immobiliari non direttamente strumentali all’attività istituzionale. La Corte ha chiarito che la locazione di immobili costituisce un’attività che genera reddito fondiario imponibile, anche se i proventi vengono reinvestiti nella missione dell’ente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Tassazione Enti Caritatevoli: Quando i Redditi Immobiliari sono Imponibili?

La questione della tassazione enti caritatevoli rappresenta un nodo cruciale nel diritto tributario, specialmente quando questi enti possiedono un patrimonio immobiliare. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione ha ribadito principi consolidati in materia, chiarendo in quali circostanze i redditi derivanti da immobili di proprietà di un’Istituzione Pubblica di Assistenza e Beneficenza (IPAB) debbano essere considerati imponibili. L’analisi di questa decisione offre spunti fondamentali per tutti gli operatori del terzo settore.

I Fatti del Caso: L’IPAB e la Cartella Esattoriale

Una nota IPAB, ente con finalità di assistenza e beneficenza, si è vista notificare una cartella esattoriale dall’Agenzia delle Entrate. L’accusa era di aver omesso la presentazione della dichiarazione dei redditi per l’anno d’imposta 2002, con conseguente tassazione di redditi da fabbricato e irrogazione di sanzioni. L’ente si difendeva sostenendo la propria natura assistenziale, che a suo avviso avrebbe dovuto garantirle l’esenzione totale dalle imposte. Mentre il collegio di primo grado aveva dato ragione all’ente, la corte d’appello aveva ribaltato la decisione, affermando che l’elenco degli enti pubblici esenti da imposta è tassativo e che il reddito derivante da locazione di immobili costituisce attività commerciale tassabile, a prescindere dall’impiego dei proventi.

La Decisione della Cassazione sulla Tassazione Enti Caritatevoli

L’ente ha quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando diversi vizi della sentenza d’appello. Tuttavia, la Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la linea dura sulla tassazione enti caritatevoli per i redditi non strettamente legati all’attività istituzionale.

Il Principio di Strumentalità Diretta

Il fulcro della decisione risiede nel principio di strumentalità. La Corte ha ribadito un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato negli ultimi venticinque anni: gli immobili di proprietà di enti caritatevoli sono esenti da imposta solo se e quando sono strettamente e direttamente strumentali all’esercizio dell’attività benefica. Un esempio classico è un edificio utilizzato come ricovero per persone bisognose. Al contrario, se un immobile viene locato a terzi per generare un reddito, tale reddito è qualificabile come fondiario e, pertanto, soggetto a tassazione. Non rileva che il profitto ottenuto venga poi interamente destinato a finanziare le attività istituzionali dell’ente.

Esclusione dall’Esenzione Generale per Enti Pubblici

Un altro punto chiave toccato dalla Corte riguarda l’applicazione dell’esenzione prevista per gli organi e le amministrazioni dello Stato. I giudici hanno specificato che tale esenzione non si estende automaticamente agli enti pubblici, come le IPAB, istituiti per finalità assistenziali, previdenziali o sanitarie. Questi ultimi restano soggetti al pagamento delle imposte per i redditi prodotti da attività diverse da quelle istituzionali per le quali sono stati creati, come appunto la locazione di immobili.

le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su un orientamento costante e su una precisa interpretazione delle norme fiscali (in particolare, gli articoli 87, 88 e 108 del TUIR). La Corte ha citato numerosi precedenti, tra cui una sentenza del 2018 relativa a una controversia analoga tra le stesse parti, in cui era stato già stabilito che l’esercizio di attività previdenziali, assistenziali e sanitarie non esclude l’imponibilità dei redditi provenienti da altre attività, come quelle fondiarie. Secondo la Suprema Corte, la sentenza d’appello si è correttamente attenuta a questo insegnamento, senza incorrere in alcun vizio di ultrapetizione, ma limitandosi a interpretare il dato normativo in modo conforme alla giurisprudenza di legittimità. La richiesta di annullamento delle sanzioni per presunta incertezza normativa è stata parimenti respinta, data la chiarezza e la continuità delle pronunce sul tema.

le conclusioni

La decisione in esame conferma un principio fondamentale per il terzo settore: la natura non commerciale di un ente non rende automaticamente esente da imposte ogni sua fonte di reddito. La tassazione enti caritatevoli segue una logica di tipo oggettivo: si guarda alla natura dell’attività che genera il reddito, non alla destinazione finale dei proventi. Per gli enti che possiedono un patrimonio immobiliare, è quindi essenziale distinguere tra immobili direttamente impiegati per scopi istituzionali (esenti) e immobili messi a reddito (i cui proventi sono imponibili). Questa distinzione è cruciale per una corretta pianificazione fiscale e per evitare contenziosi con l’amministrazione finanziaria.

Un ente caritatevole (IPAB) deve pagare le tasse sui redditi derivanti dall’affitto dei suoi immobili?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che i redditi prodotti da immobili locati a terzi sono considerati redditi fondiari e, come tali, sono soggetti a tassazione, anche se l’ente ha finalità di beneficenza.

L’esenzione fiscale prevista per gli enti pubblici si applica automaticamente anche agli IPAB?
No. L’esenzione fiscale sancita dall’art. 88 del TUIR riguarda specificamente gli organi e le amministrazioni dello Stato e gli enti territoriali. Non si estende automaticamente a enti pubblici come le IPAB per i redditi che non derivano direttamente dalla loro attività istituzionale non commerciale.

Utilizzare i proventi degli affitti per finanziare l’attività istituzionale rende quel reddito esente da tasse?
No. La destinazione dei proventi è irrilevante ai fini della tassabilità. Ciò che conta è la natura dell’attività che genera il reddito. La locazione di un immobile è considerata un’attività che produce reddito imponibile, indipendentemente dal fatto che i profitti vengano reinvestiti per scopi caritatevoli.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 25646 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 25646 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25638/2016 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. della SICILIA-SEZ.DIST. MESSINA n. 1178/2016 depositata il 29/03/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/09/2024 dal Co: COGNOME NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La contribuente è istituzione pubblica di assistenza e beneficenza –RAGIONE_SOCIALE, istituzionalmente vocata all’assistenza e beneficenza delle persone bisognose in agro di Messina, capace di procacciarsi le risorse necessarie alla propria missione caritatevole tramite redditi di fabbricato, donde le veniva notificata cartella esattoriale per mancata presentazione della dichiarazione dei redditi per l’ann o di imposta 2002, con ripresa a tassazione ed irrogazione di sanzioni. Il collegio di prossimità annullava la pretesa tributaria sull’assunto della natura assistenziale della contribuente, ma il grado di appello aveva diversa sorte, ritenendo tassativo l’elenco degli enti pubblici esenti da imposta, non integrabile dagli eventuali loro enti strumentali, ancorché con carattere benefico. Inoltre, evidenziava che la presenza di un reddito da fabbricato doveva ritenersi attività commerciale tassabile, ancorché i proventi ricavati fossero integralmente impiegati per lo svolgimento dell’attività istituzionale. Avverso questa sentenza propone ricorso l’ente caritatevole, spiegando tre mezzi cassatori, cui replica il patrono erariale con tempestivo contro ricorso.
CONSIDERATO

Vengono proposti tre mezzi di ricorso.

Con il primo profilo si propone censura ex articolo 360, primo comma, numero 4 codice di procedura civile per violazione di cui all’articolo 112 del medesimo codice di rito, lamentando vizio di ultrapetizione. Nello specifico, il collegio d’appello non si sarebbe attenuto alle doglianze della parte pubblica circa la necessità di guardare nel concreto l’attività svolta dall’ente, senza rimanere alla sua qualifica giuridica, ma si sarebbe spinto ad una nuova e diversa

interpretazione del quadro normativo, giungendo ad una conclusione ultronea a quanto prospettato dalle parti, ampliando il thema decidendum in ordine alla elencazione degli enti esenti e alla determinazione complessiva del reddito degli enti non commerciali.

Con il secondo motivo si prospetta censura ai sensi dell’articolo 360, primo comma, numeri 3 e 5 del codice di procedura civile per diversa violazione dell’articolo 112 del medesimo codice di rito. Nello specifico, si ritiene che il giudice d’appello avrebbe dovuto riconoscere l’agevolazione di carattere soggettivo sul reddito imponibile comunque calcolato da ridursi al 50% in ragione dello scopo benefico perseguito. Si lamenta così il mancato esercizio della rimodulazione del quantum dovuto secondo il carattere di annullamento-merito della giurisdizione tributaria. Con lo stesso motivo per le stesse ragioni si lamenta il mancato annullamento delle sanzioni, in ragione dell’obiettivo incertezza normativa e dell’assenza di un orientamento giurisprudenziale di riferimento.
Con il terzo motivo si profila violazione ai sensi dell’articolo 360, primo comma, numero 3 del codice di procedura civile per violazione e falsa applicazione dell’articolo 88 e 108 del decreto del Presidente della Repubblica numero 917 del 1986. Si contesta in particolare la ricostruzione per cui i redditi degli enti pubblici, quali le RAGIONE_SOCIALE, rimarrebbero assoggettati a tassazione in forza del combinato disposto di cui agli articoli 87, primo comma, lettera C), 88, secondo comma, e 108 del decreto del Presidente della Repubblica numero 917 del 1986 che assegna rilievo all’attività non commerciale per cui detti enti sono stati istituiti.
I tre motivi, strettamente legati, si incentrano sul regime di tassazione dei redditi degli enti caritatevoli, possono essere trattati congiuntamente e sono infondati.

La giurisprudenza di questa Suprema Corte di legittimità ha affrontato il tema con orientamento costante per l’ultimo quarto di secolo. Ed infatti, è stato ritenuto che gli immobili di tali enti siano

esenti da imposta solo ove strettamente strumentali all’esercizio dell’attività caritatevole, diversamente costituendo cespiti suscettibili di reddito fondiario. Più precisamente, l’art. 1, comma quinto del D.L. n. 396 del 1991, oltre a modificare l’art. 25, comma secondo, lett. a) del d.P.R. n. 643 del 1973 e a contemplare perciò l’estensione dell’esenzione dall’INVIM di cui all’art. 3 del d.P.R. n. 643 cit. anche alle istituzioni pubbliche di assistenza e beneficenza, ha altresì espressamente previsto – limitatamente agli immobili che al 31 ottobre 1991 fossero da queste ultime destinati all’esercizio delle attività istituzionali – l’applicazione in via retroattiva di un tal, così ampliato, regime di esenzione anche in relazione all’INVIM prevista dall’art. 1 del D.L. n. 299 del 1991. Una tale ultima disposizione nulla ha innovato – peraltro – in ordine al requisito da ritenersi implicito in via generale nell’art. 25, comma secondo, lett. c), cit., alla luce del quale il godimento del beneficio presuppone la destinazione immediata e diretta di detti immobili alla realizzazione dei fini istituzionali mentre una eventuale utilizzazione indiretta o mediata ( ad es. mediante locazione) comporta solo la riduzione del 50 per cento dell’imposta ai sensi della lett. a) del comma quinto dell’art. 25 cit..(cfr. Cass. V, n. 14198/2000).
Per conseguenza, il reddito prodotto dagli immobili non strettamente funzionali dev’essere calcolato secondo il combinato disposto degli articoli (in allora) 87, 88 e 108 del TUIR, essendo stato riconosciuto che in tema di IRPEG, l’esenzione dal relativo pagamento sancita dall’art. 88, primo comma, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, riguarda solo gli organi e le amministrazioni dello Stato, gli enti territoriali, i consorzi ed associazioni tra enti locali, nonché gli enti gestori di demani collettivi, non anche gli enti pubblici istituiti esclusivamente al fine dell’esercizio di attività previdenziali, assistenziali e sanitarie (nella specie l’RAGIONE_SOCIALE), che, invece, sono assoggettati al pagamento in forza del combinato disposto di cui agli artt. 87, primo comma, lett. c),
88, secondo comma, e 108 del d.P.R. cit. che assegna rilievo all’attività, non commerciale, per cui detti enti sono stati istituiti. Ne consegue che il reddito complessivo di questi ultimi va determinato sommando i vari redditi, compresi quelli fondiari, che mantengono la loro autonomia impositiva e non confluiscono nell’unica categoria del reddito d’impresa, senza che sia applicabile la deroga di cui all’art. 40 del d.P.R. n. 917 cit. (cfr. Cass. V, n. 9791/2014; conf. VI5 n. 8322/2015). Il principio è stato ulteriormente ribadito da questa Corte, in controversia analoga tra le stesse parti relativa a diversa annualità. Cass, Sez. 5 – n. 3807 del 16/02/2018 la quale ha, infatti, così statuito: <>.
A questo insegnamento si è attenuta la sentenza in scrutinio, donde non sussiste la violazione lamentata nel primo e terzo motivo. Trattasi peraltro di operazione ermeneutica, attinente all’interpretazione del dato normativo, che esclude qualsivoglia ultrapetizione sulla domanda d’appello così come riqualificata in sentenza alla pagina 2, settimo capoverso, tesa a contestare la sufficienza della natura formalmente caritatevole dell’ente, chiedendo scrutinarsi la strumentalità e la rilevanza del reddito diverso, ancorché funzionale alla propria missione.
Né miglior sorte può avere il secondo motivo, che si traduce in un’inammissibile richiesta di rivalutazione dell’apporto probatorio, verso una diversa quantificazione nel merito, soprattutto per

l’irrogazione delle sanzioni come non può parlarsi di incertezza normativa o di assenza di orientamento giurisprudenziale di riferimento, sol che si ponga mente alla sequenza delle pronunce di questa Corte sopracitate. Né ricorre il vizio di mancata pronuncia su una eccezione di merito sollevata in appello qualora essa, anche se non espressamente esaminata, risulti incompatibile con la statuizione di accoglimento della pretesa dell’attore, deponendo per l’implicita pronunzia di rigetto dell’eccezione medesima, sicché il relativo mancato esame può farsi valere non già quale omessa pronunzia, e, dunque, violazione di una norma sul procedimento (art. 112 c.p.c.), bensì come violazione di legge e difetto di motivazione, in modo da portare il controllo di legittimità sulla conformità a legge della decisione implicita e sulla decisività del punto non preso in considerazione (Cass. III, n. 24953/2020).
In definitiva, la sentenza in scrutinio si appalesa conforme con l’orientamento consolidato di questa Suprema Corte di legittimità, alla quale resta inibito ogni intervento in ordine alla rimodulazione del dovuto -profilo squisitamente di merito- ove la decisione sia sostenuta da congrua motivazione (anche con semplice richiamo a precedenti di questa Corte) che si appalesi in contrasto con le richieste di parte, da ritenersi quindi implicitamente rigettate (cfr. Cass. V, n. 5583/2011).

Il ricorso è, quindi, infondato e deve essere rigettato.

Le spese seguono la regola della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in €.cinquemilaseicento/00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il giorno 11/09/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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