Tassazione diritto di superficie: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4928/2025, ha stabilito che la plusvalenza derivante dalla costituzione di un diritto di superficie su un terreno agricolo non è soggetta a tassazione IRPEF se il terreno è stato acquistato da più di cinque anni. L’Agenzia delle Entrate sosteneva che tali proventi costituissero redditi diversi derivanti da terreni dati in affitto per usi non agricoli. La Corte ha invece qualificato l’operazione come un atto traslativo di un diritto reale, assimilabile alla cessione di un immobile, la cui plusvalenza è tassabile solo se realizzata entro cinque anni dall’acquisto. La decisione conferma un orientamento consolidato, distinguendo nettamente la costituzione di diritti reali dagli obblighi personali di permettere l’uso del fondo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Tassazione diritto di superficie: quando la plusvalenza è esente?

La corretta tassazione del diritto di superficie, specialmente quando costituito su terreni agricoli per la realizzazione di impianti eolici o fotovoltaici, è un tema di grande attualità. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti decisivi, confermando un principio fondamentale: la plusvalenza generata non è tassabile se il terreno è posseduto da oltre cinque anni. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine da un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva recuperato a tassazione IRPEF le somme percepite da un contribuente. Tali somme erano il corrispettivo per aver costituito, a favore di una società, un diritto di superficie su un proprio terreno agricolo, finalizzato alla realizzazione di un impianto eolico. Secondo il Fisco, tali proventi andavano qualificati come redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. e) del TUIR, in quanto redditi di natura fondiaria derivanti da terreni dati in affitto per usi non agricoli. Gli eredi del contribuente si opponevano, sostenendo che l’operazione costituisse una cessione di un diritto reale e che, essendo il terreno posseduto da più di cinque anni, la relativa plusvalenza non fosse tassabile.

L’inquadramento fiscale e la Tassazione del Diritto di Superficie

Il cuore della controversia risiede nell’inquadramento giuridico e fiscale dell’operazione. L’Agenzia delle Entrate, basandosi su una lettura estensiva della norma, tentava di assimilare la costituzione del diritto di superficie a una forma di locazione, tassandone il reddito come derivante da un obbligo di permettere a terzi l’utilizzo del fondo.

La tesi dei contribuenti, accolta sia in primo che in secondo grado, si fondava invece sulla natura di diritto reale del diritto di superficie. Essi sostenevano che l’art. 9, comma 5, del TUIR equipara gli atti che costituiscono o trasferiscono diritti reali di godimento alle cessioni a titolo oneroso. Di conseguenza, il regime fiscale applicabile doveva essere quello delle plusvalenze immobiliari previsto dall’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la decisione dei giudici di merito. I giudici hanno ribadito un principio ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità, a partire dalla sentenza n. 15333/2014.

Il ragionamento della Corte si articola su due punti chiave:

1. Natura dell’Operazione: La costituzione di un diritto di superficie è un atto che trasferisce un diritto reale di godimento. Non si tratta di un semplice obbligo personale “di permettere” l’uso del terreno (come in un contratto di affitto), ma della creazione di un diritto autonomo, opponibile a terzi.

2. Disciplina Fiscale Applicabile: In virtù dell’equiparazione prevista dall’art. 9, comma 5, del TUIR, a tale operazione si applica la disciplina delle plusvalenze immobiliari (art. 67, comma 1, lett. b). Questa norma prevede la tassazione della plusvalenza solo se l’atto avviene entro cinque anni dall’acquisto del bene. Poiché nel caso di specie il terreno era stato acquisito da più di cinque anni, nessuna tassazione era dovuta.

La Corte ha inoltre precisato che la fattispecie richiamata dall’Agenzia (ordinanza n. 30406/2018) non era pertinente, in quanto quel caso riguardava un affitto parziale di terreno per uso non agricolo, senza alcun trasferimento di diritti reali.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione rafforza la certezza del diritto per i proprietari di terreni, in particolare agricoli, che intendono sfruttare economicamente i propri beni per progetti legati alle energie rinnovabili. Il principio è chiaro: la costituzione di un diritto di superficie su un terreno posseduto da più di cinque anni non genera una plusvalenza tassabile ai fini IRPEF. Questa distinzione tra diritti reali e diritti personali di godimento è cruciale per una corretta pianificazione fiscale e offre una tutela significativa agli investimenti a lungo termine nel settore immobiliare e delle energie pulite.

I proventi dalla costituzione di un diritto di superficie su un terreno agricolo sono sempre tassabili?
No. Secondo la Corte di Cassazione, non sono tassabili come plusvalenza se il terreno su cui viene costituito il diritto è stato acquistato da più di cinque anni.

Qual è la differenza fiscale tra concedere un diritto di superficie e affittare un terreno per usi non agricoli?
La costituzione di un diritto di superficie è considerata un atto traslativo di un diritto reale. La plusvalenza è tassabile solo se realizzata entro cinque anni dall’acquisto del bene (art. 67, lett. b, TUIR). L’affitto, invece, genera un reddito diverso derivante da un obbligo personale di permettere l’uso del bene, che è tassabile come reddito fondiario non determinabile catastalmente (art. 67, lett. e, TUIR), indipendentemente dal periodo di possesso.

Dopo quanti anni la plusvalenza derivante dalla cessione del diritto di superficie non è più tassabile?
La plusvalenza non è più soggetta a tassazione IRPEF se l’atto di costituzione o cessione del diritto di superficie avviene dopo che sono trascorsi cinque anni dall’acquisto del terreno.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4928 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4928 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: CORTESI NOME

Data pubblicazione: 25/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso n.r.g. 18826/2021, proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura generale dello Stato, presso la quale è elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO

– ricorrente –

contro

NOME e NOME COGNOME nella loro qualità di eredi di COGNOME NOME COGNOME rappresentate e difese, per procura in calce al controricorso, dall’Avv. NOME COGNOME ed elettivamente domiciliate presso la cancelleria della Corte di cassazione

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 3628/2021 della Commissione tributaria regionale della Campania- sezione staccata di Salerno, depositata il 30 aprile 2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18 febbraio 2025 dal consigliere dott. NOME COGNOME

Rilevato che:

Con la sentenza in epigrafe, la C.T.R. della Campania – sezione staccata di Salerno, ha respinto l’appello proposto dall’Agenzia delle entrate avverso la decisione della Commissione tributaria provinciale di Avellino che aveva accolto il ricorso proposto da NOME COGNOME e NOME COGNOME contro l’avviso di accertamento emesso all’esito di una verifica effettuata nei confronti di NOME COGNOME al quale costoro erano succedute mortis causa .

Con tale atto impositivo l’Erario aveva recuperato a tassazione, ai fini Irpef per l’anno d’imposta 2013, le somme che il COGNOME aveva percepito da tale RAGIONE_SOCIALE, a titolo di corrispettivo per la cessione del diritto di superficie su di un terreno agricolo per la realizzazione di un impianto eolico di produzione di energia elettrica.

Queste somme erano state imputate ad imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. e ), TUIR, quali redditi di natura fondiaria derivanti da terreni dati in affitto per usi non agricoli.

Nel condividere la statuizione dei primi giudici, la C.T.R. ha osservato che il trasferimento di un diritto reale, quale la cessione a terzi del diritto di superficie su un fondo, conduce all’applicazione dell’art. 9, comma 5, TUIR, a mente del quale «a i fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento»; ne derivava la ricaduta
della fattispecie nell’alveo applicativo dell’art. 67, comma 1, lett. b ), TUIR, con esclusione della tassazione sulle plusvalenze realizzate dalla cessione a titolo oneroso di diritti reali acquisiti, come in questo caso, da più di cinque anni.

La sentenza d’appello è stata impugnata dall’Ufficio con ricorso per cassazione affidato a un unico motivo.

Le parti intimate hanno resistito con controricorso.

Considerato che:

L’unico mezzo di impugnazione denunzia violazione o falsa applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b ) e lett. e ), TUIR.

Secondo l’Agenzia ricorrente, la sentenza d’appello sarebbe errata nella parte in cui, muovendo dal condivisibile rilievo della realità del diritto di superficie, ha poi ritenuto applicabile la previsione di tassabilità delle plusvalenze immobiliari solo ove realizzate entro cinque anni dall’acquisto.

La fattispecie meriterebbe infatti il diverso approccio ermeneutico adottato da questa Corte con l’ordinanza n. 30406/2018, con la quale, sempre ad avviso della ricorrente, i proventi dell’affitto di un terreno per uso non agricolo sono stati ricondotti alla fattispecie di cui al comma 1, lett. e ), del richiamato art. 67 TUIR, quali redditi «di natura fondiaria non determinabili catastalmente».

La censura è infondata.

2.1. Come questa Corte ha già avuto modo di affermare decidendo la controversia fra le stesse parti in relazione a precedente anno d’imposta (ordinanza n. 6726/2021), occorre anzitutto dare continuità ai seguenti principii di diritto, affermati dalla giurisprudenza di legittimità a partire dalla nota sentenza n. 15333/2014:

«in materia di imposta sui redditi, la plusvalenza derivante da cessione del diritto di superficie dopo che siano trascorsi almeno

cinque anni dall’acquisto dell’immobile non è soggetta a tassazione come “reddito diverso” ex art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b) o l), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, qualora abbia ad oggetto un terreno agricolo, atteso che, da un lato, la lett. b) è applicabile solo alle aree fabbricabili e, dall’altro, la generale equiparazione del trasferimento di un diritto reale di godimento al trasferimento del diritto di proprietà, prevista dall’art. 9, comma 5, dello stesso decreto, non consente di ricondurre l’obbligo di concedere a terzi l’utilizzo di un terreno agli obblighi “di permettere”, di cui alla lett. l), che si riferiscono a diritti personali piuttosto che a diritti reali»;
«la plusvalenza derivante da cessione infraquinquennale di diritto di superficie non è soggetta a tassazione come “reddito diverso” ex art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b) o I), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, qualora abbia ad oggetto un terreno agricolo, atteso che, da un lato, la lett. b) è applicabile solo alle aree fabbricabili e, dall’altro, la generale equiparazione del trasferimento di un diritto reale di godimento al trasferimento del diritto di proprietà, prevista dall’art. 9, comma 5, dello stesso decreto, non consente di ricondurre l’obbligo di concedere a terzi l’utilizzo di un terreno agli obblighi “di permettere”, di cui alla lett. l), che si riferiscono a diritti personali piuttosto che a diritti reali».
2.2. A tali principi si è uniformata la sentenza impugnata, la quale, peraltro, ha svolto persuasive considerazioni anche in relazione al precedente di legittimità richiamato nel ricorso, osservando, in particolare, che esso concerneva la diversa fattispecie di affitto parziale di un terreno agricolo per uso non agricolo, senza trasferimento di alcun diritto reale in capo a terzi.

Detta sentenza risulta, pertanto, immune dal vizio denunciato.

Consegue il rigetto del ricorso, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese, liquidate in dispositivo.

Non si dà luogo ad alcuna condanna pecuniaria ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, perché la parte soccombente è un’amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura generale dello Stato.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in € 2.100,00, oltre € 200,00 per esborsi, 15% rimborso spese generali e oneri accessori.

Così deciso in Roma, il 18 febbraio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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