Tassazione aree edificabili: la destinazione a verde

Una società concessionaria ha impugnato una sentenza che annullava un avviso di accertamento TASI su terreni adibiti a cava. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che la tassazione aree edificabili si basa sulla qualificazione urbanistica, non sull’uso effettivo. La destinazione a verde pubblico incide sul valore, ma non esclude l’imponibilità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Tassazione Aree Edificabili: Anche il Verde Pubblico Paga la TASI

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13462 del 15 maggio 2024, è tornata a pronunciarsi su un tema cruciale per i proprietari di immobili: la tassazione aree edificabili ai fini dei tributi locali come la TASI. Il principio ribadito è chiaro: ciò che conta è la classificazione urbanistica del terreno, non il suo utilizzo effettivo. Neppure la destinazione a ‘verde pubblico attrezzato e viabilità’ esclude automaticamente l’imponibilità, ma ne influenza la valutazione economica.

I Fatti del Caso: TASI su una Cava

Una società che gestisce il servizio di accertamento e riscossione dei tributi per un Comune aveva emesso un avviso di accertamento per la TASI 2015 nei confronti di un’azienda proprietaria di terreni adibiti a cava. L’importo, superiore a 43.000 euro, era stato calcolato considerando i terreni come aree edificabili.

La società contribuente si era opposta, sostenendo che l’attività estrattiva e la presenza di vincoli di destinazione a verde pubblico escludessero la natura edificabile dei suoli. La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione all’azienda, annullando la pretesa fiscale.

Di fronte a questa decisione, la società concessionaria ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che la Commissione Regionale avesse errato nel non considerare la qualificazione dei terreni secondo il Piano Regolatore Generale (PRG).

La Decisione della Cassazione sulla Tassazione Aree Edificabili

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della concessionaria, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa a un’altra sezione della Corte di giustizia tributaria di secondo grado. Gli Ermellini hanno riaffermato un orientamento consolidato, cruciale per comprendere la logica della tassazione aree edificabili.

Il punto centrale è che, ai fini fiscali (ICI, IMU, TASI), un’area si considera ‘edificabile’ in base alla sua qualificazione nel PRG, anche se non sono ancora stati approvati i piani attuativi. La semplice ‘potenzialità edificatoria’ conferisce al terreno un valore economico superiore a quello di un terreno agricolo, e tale maggior valore costituisce il presupposto per l’imposizione fiscale basata sul valore venale.

Il Vincolo a Verde Pubblico non Esclude l’Imponibilità

La Corte ha chiarito un aspetto fondamentale: la destinazione di un’area a ‘verde attrezzato e viabilità’ non la rende automaticamente non edificabile e, quindi, esente da tassazione. Tale vincolo non cancella il carattere edificabile, ma incide sulla determinazione del valore venale. In altre parole, il terreno è ancora tassabile, ma il suo valore deve essere calcolato tenendo conto delle specifiche e limitate possibilità edificatorie consentite da quella destinazione (ad esempio, chioschi, piccole strutture di servizio, ecc.).

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha motivato la sua decisione richiamando la nozione fiscale di edificabilità, che è strettamente legata alla potenzialità economica del bene, in linea con l’articolo 53 della Costituzione sulla capacità contributiva. Un terreno classificato come edificabile nel PRG ha un valore di mercato superiore, anche se il suo sfruttamento non è immediato. Ignorare questa potenzialità significherebbe creare un’ipotesi di esenzione non prevista dalla legge, cosa preclusa all’organo giudicante.

La sentenza impugnata è stata cassata perché ha escluso in toto l’imponibilità senza analizzare in concreto quale fosse la potenzialità edificatoria residua dell’area, nonostante i vincoli. Il giudice del rinvio dovrà quindi ricalcolare l’imposta, non annullarla, partendo dal presupposto che l’area è edificabile e valutandone il corretto valore venale alla luce delle specifiche previsioni urbanistiche.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale per chi possiede terreni:

1. Prevalenza del PRG: Per la tassazione locale, la classificazione del terreno nel Piano Regolatore Generale è il fattore determinante, non l’uso di fatto.
2. Irrilevanza dell’Uso Attuale: Anche se un’area è utilizzata come cava o è incolta, se il PRG la qualifica come edificabile, sarà tassata come tale.
3. I Vincoli Incidono sul Valore, non sull’Imponibilità: Vincoli come la destinazione a verde pubblico non escludono la tassazione ma devono essere considerati per una corretta stima del valore venale, che sarà la base per il calcolo dell’imposta. I proprietari devono quindi verificare attentamente sia la classificazione urbanistica dei propri terreni sia le specifiche norme tecniche di attuazione per comprendere il loro reale potenziale edificatorio e, di conseguenza, il corretto carico fiscale.

Un’area destinata a cava è considerata ‘edificabile’ ai fini TASI?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, l’uso effettivo di un terreno (ad esempio, come cava) non è rilevante. Ai fini fiscali, conta la qualificazione urbanistica potenziale attribuita dal Piano Regolatore Generale (PRG), che ne determina la natura di area edificabile.

La classificazione di un’area come ‘verde pubblico e viabilità’ nel PRG la esenta dalla TASI come area edificabile?
No, non la esenta. Tale classificazione non esclude l’oggettivo carattere edificabile del terreno. Tuttavia, questo vincolo di destinazione deve essere considerato per determinare il corretto valore venale dell’immobile, che costituisce la base imponibile per la TASI.

Come si determina la base imponibile TASI per un’area classificata come edificabile ma con vincoli di destinazione a verde pubblico?
La base imponibile si determina in base al valore venale del bene. Questo valore deve essere valutato in concreto, tenendo conto delle specifiche e limitate potenzialità edificatorie che sono consentite dalla destinazione a ‘verde pubblico e viabilità’ impressa dallo strumento urbanistico.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 13462 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 13462 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 15/05/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 8268/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

nonchè contro

COMUNE GUIDONIA MONTECELIO

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. ROMA n. 2686/2020 depositata il 23/09/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di RAGIONE_SOCIALE del 30/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Il P.G. ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

FATTI DI CAUSA

Con Avviso di Accertamento notificato in data 1 agosto 2017, la RAGIONE_SOCIALE, nella qualità di concessionaria del servizio di accertamento e riscossione del Tributo su Servizi Indivisibili (TASI) del Comune di Guidonia Montecelio (RM), provvedeva ad accertare, nei confronti RAGIONE_SOCIALE alla RAGIONE_SOCIALE, un presunto maggiore tributo su Servizi Indivisibili (TASI) per l’anno 2015 per euro 32.473,13, irrogando sanzioni per euro 9.741,94 e calcolando interessi per euro 1.055,49, oltre spese di notifica, per il complessivo importo di euro 43.277.56 L’accertamento aveva ad oggetto terreni adibiti a cave di proprietà RAGIONE_SOCIALE Società RAGIONE_SOCIALE. La RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso avverso il predetto avviso di accertamento innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma, lamentando l’illegittimità dell’atto impositivo attesa l’assenza del presupposto applicativo RAGIONE_SOCIALE TASI sui terreni oggetto del giudizio, per- ch é adibiti ad attività estrattiva. La RAGIONE_SOCIALE contestava, altresì, la mancanza dei presupposti impositivi per i fabbricati oggetto dell’accertamento, costruiti in epoca antecedente al 1942 del tutto inutilizzati e in stato di abbandono nonché l’errore nel calcolo RAGIONE_SOCIALE maggiore imposta, in quanto la ‘Concessionaria’ non aveva tenuto conto che i terreni erano stati acquistati in
data 10 aprile 2015, mentre il calcolo dell’imposta era stato effettuato per l’intero anno. Con sentenza n. 2974/19, depositata in data 4 marzo 2019, la Commissione Tributaria Provinciale di Roma rigettava parzialmente il ricorso, rideterminando l’importo richiesto dalla ‘Concessionaria’, dalla complessiva somma di euro 43.277,56 alla complessiva somma di euro 33.190,55, come ridotta dalla stessa concessionaria.La ‘RAGIONE_SOCIALE‘ proponeva appello innanzi alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio avverso la predetta sentenza, perch é , in totale riforma RAGIONE_SOCIALE stessa, l’avviso di accertamento impugnato venisse dichiarato nullo e/o annullabile. Con sentenza n. 2686/2020, depositata in data 23 settembre 2020, la Commissione Tributaria Regionale del Lazio accoglieva l’appello promosso dalla ‘RAGIONE_SOCIALE‘, riformava integralmente la sentenza impugnata, dichiarando ‘ il tributo richiesto non dovuto ‘. Avverso detta sentenza proponeva ricorso per Cassazione la Concessionaria, sulla base di un unico motivo, illustrato nelle memorie difensive. Replica con controricorso la ‘RAGIONE_SOCIALE‘, che ha depositato memorie difensive in prossimità dell’udienza. Con istanza del 21.09.202, la società ha instato per la sospensione del giudizio al fine di aderire alal definizione agevolata legge 130/2022, senza poi darvi seguito.
Il P.G. ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

MOTIVI DI DIRITTO

2.Con l’unico motivo, la ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione del comma 669 dell’art. 1 RAGIONE_SOCIALE legge 27 dicembre 2013, n. 147, in combinato disposto con il comma 2 dell’art. 13 del d.l. 22 dicembre 2011, n. 214 e degli artt. 1 e 2 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n.504 nonch é dell’art. 9 RAGIONE_SOCIALE legge reg. Lazio n. 17/2004, dell’art. 8 RAGIONE_SOCIALE legge reg. Lazio n. 27/93, degli art. 3 lett. e. 7) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dell’art. 2697 del

cod.proc.civ. e degli artt. 115 e 116 del cod. proc.civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc.civ.’.

Si assume che l’area in cui è ubicata la cava, anche se dimessa e sebbene le autorizzazioni non siano state rinnovate in quanto sull’area grava il piano di recupero ambientale adottato dalla legge reg. Lazio, per cui le particelle 395,231, 252,224,225,252,85, ricadenti nel P.R.G. zona D/3 con destinazione F1, F2 ed F4 -verde pubblico e viabilità; particelle 250,251,253, 313, 396, 276 e 277 ricadenti in zona E del PRG con destinazione agricola ed in zona F sottozona F1 e F2 con destinazione vere pubblico e verde pubblico attrezzato.
Afferma la ricorrente che le aree sono inserite negli strumenti urbanistici tra le aree fabbricabili/estrattive del Comune di Guidonia e che, erroneamente, la CTR pur affermando che le aree non sono agricole, ma potenzialmente industriali, non sono utilizzate ai fini estrattivi così come i fabbricati su di essi insistenti sarebbero inutilizzati e la potenzialità edificatoria sarebbe azzerata dalla destinazione a vede pubblico e viabilità.

Precisa che i vincoli di destinazione che condizionano l’edificabilità del suolo non sottraggono l’area su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, considerato che la destinazione prevista dal vincolo posto dal piano regolatore è realizzabile non necessariamente mediante interventi di carattere pubblico 8 espropriazioni), ma anche ad iniziativa privata o promiscua pubblica-privata; vincoli che vanno distinti da quelli di inedificabilità assoluta. 3. Preliminarmente va respinta l’eccezione di giudicato esterno sollevata dalla ricorrente con riferimento alla sentenza n°762/20 RAGIONE_SOCIALE Commissione Tributaria Provinciale di Roma relativa all’IMU, in quanto il rapporto giuridico non è il medesimo, ma si tratta di un differente periodo di imposta e di una imposta differente (il giudizio in esame ad oggetto un avviso TASI). La sentenza del giudice tributario con la quale si accertano il
contenuto e l’entità degli obblighi del contribuente per un determinato anno d’imposta fa stato, nei giudizi relativi ad imposte dello stesso tipo dovute per gli anni successivi, ove pendenti tra le stesse parti, solo per quanto attiene a quegli elementi costitutivi RAGIONE_SOCIALE fattispecie che, estendendosi ad una pluralità di periodi di imposta, assumano carattere tendenzialmente permanente, mentre non può avere alcuna efficacia vincolante quando l’accertamento relativo ai diversi anni si fondi su presupposti di fatto relativi a tributi differenti ed a diverse annualità ( Cass.n. del 07/12/2021). L’efficacia preclusiva di nuovi accertamenti, propria del giudicato esterno tra le stesse parti, presuppone che si tratti dei medesimi accertamenti di fatto posti in essere nello stesso quadro normativo di riferimento.
Peraltro, la preclusione del giudicato opera solo rispetto a quegli elementi costitutivi RAGIONE_SOCIALE fattispecie che, estendendosi a una pluralita’ di periodi d’imposta (es. le qualificazioni giuridiche preliminari all’applicazione di una specifica disciplina tributaria), assumono carattere tendenzialmente permanente (in riferimento a tali elementi, cfr. Sez. U, Sentenza n.13916 del 16/06/2006). Orbene, il primo giudicato invocato dalla ricorrente non puo’ essere automaticamente estenso alla annualita’ oggetto di causa, in quanto il rapporto tributario postula l’accertamento di presupposti di fatto potenzialmente mutevoli (Cass. n. 20029/2011; Cass. n. 20029 del 2011; Cass. nn. 6953 e n. 4832 del 2015; Cass. n. 9710/2018 n° 25516/19, n° 8028/23).
4.Il ricorso è fondato.

La questione, più volte sottoposta all’esame RAGIONE_SOCIALE Corte, attiene, in primo luogo, alla possibilità di qualificare come edificabile, ai fini RAGIONE_SOCIALE individuazione RAGIONE_SOCIALE base imponibile (ICI), un’area inserita PRG in zona E del PRG destinata alla coltivazione di una cava. Appare opportuno premettere che, ai sensi dell’art. 1, comma 2,

d.lgs. n. 504/1992 citata in rubrica, . Costituisce principio ormai acquisito che l’imposta comunale sugli immobili ( in questo caso, TASI) è una imposta locale sul patrimonio immobiliare, a carattere proporzionale (ad aliquota unica), reale (in quanto prescinde dalle ulteriori condizioni economiche del contribuente) e periodica (riferita all’anno solare), il cui presupposto impositivo è costituito, per quanto interessa in questa sede, dal (d.lgs. n. 504 del 1992, art. 1, comma 2). Dunque, ai fini dell’ICI o RAGIONE_SOCIALE Tasi, incide sia il possesso delle aree fabbricabili che quello dei terreni agricoli, anche se la distinzione è rilevante perché assai differenti sono i criteri utilizzati per determinare la base imponibile. Il legislatore è intervenuto per fornire un’interpretazione autentica RAGIONE_SOCIALE definizione di area fabbricabile e le Sezioni Unite di questa Corte, con la sentenza n. 25506/2006, cui hanno fatto seguito molteplici decisioni – conformi – delle Sezioni Semplici, hanno affermato il principio secondo cui. La nozione fiscale di edificabilità, dunque, è strettamente collegata a quella di potenzialità edificatoria dell’area, secondo gli strumenti urbanistici adottati dal Comune, per cui non assume rilievo che l’immobile oggetto di accertamento sia stato, in concreto, destinato a cava e ad attività estrattiva, diversamente, si introdurrebbe nell’ordinamento un’ipotesi di esenzione dall’imposta non prevista dalla legge, preclusa all’organo giudicante stante la tassatività dei casi di esenzione in materia tributaria, .(Cass. n. 14409 e 14410 del 2017; Cass. 32150/2021; Cas. N. 32436/2023; Corte cost. n. 286/2000).
4.1.In relazione ai terreni per cui è causa (o quantomeno per gran parte di essi, come risulta dalla documentazione – in atti – alla

quale le parti fanno riferimento negli scritti difensivi), la società RAGIONE_SOCIALE è stata autorizzata dal Comune di Guidonia Montecelio all’esercizio dell’attività di , in quanto inseriti nel Piano RAGIONE_SOCIALE delle attività estrattive (PRAE) che costituisce ‘l’atto di programmazione settoriale che stabilisce nell’ambito RAGIONE_SOCIALE programmazione socio -economica e territoriale, gli indirizzi e gli obiettivi di riferimento per l’attività di ricerca di materiali di cava e torbiera e di coltivazione di cava e torbiera, nonché per il recupero ambientale delle aree interessate.’ (art. 9, legge reg. Lazio n. 17/2004). La tesi RAGIONE_SOCIALE società contribuente è nel senso che la mancanza dell’autorizzazione per sé giustifica l’esenzione dalla Tasi, non potendosi prescindere dall’inedificabilità dei suoli desunta dalle destinazioni a verde pubblico o viabilità.
4.2. Il Giudice delle leggi non ha mancato di osservare che «è del tutto ragionevole che il legislatore: a) attribuisca alla nozione di ‘area edificabile’ significati diversi a seconda del settore normativo in cui detta nozione deve operare e, pertanto, distingua tra normativa fiscale, per la quale rileva la corretta determinazione del valore imponibile del suolo, e normativa urbanistica, per la quale invece rileva l’effettiva possibilità di edificare, secondo il corretto uso del territorio, indipendentemente dal valore venale del suolo; b) muova dal presupposto fattuale che un’area in relazione alla quale non è ancora ottenibile il permesso di costruire, ma che tuttavia è qualificata come ‘edificabile’ da uno strumento urbanistico generale non approvato o attuato, ha un valore venale tendenzialmente diverso da quello di un terreno agricolo privo di tale qualificazione; c) conseguentemente distingua, ai fini RAGIONE_SOCIALE determinazione dell’imponibile dell’ICI, le aree qualificate edificabili in base a strumenti urbanistici non approvati o non attuati (e, quindi, in concreto non ancora edificabili), per le quali applica il criterio del valore venale, dalle aree agricole prive di detta qualificazione, per le quali applica il diverso criterio RAGIONE_SOCIALE
valutazione basata sulle rendite catastali; … infatti, la potenzialità edificatoria dell’area, anche se prevista da strumenti urbanistici solo in itinere o ancora inattuati, costituisce notoriamente un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore del terreno e, pertanto, rappresenta un indice di capacità contributiva adeguato, ai sensi dell’art. 53 Cost., in quanto espressivo di una specifica posizione di vantaggio economicamente rilevante». Nell’esaminare i criteri legali di determinazione RAGIONE_SOCIALE base imponibile del tributo (d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5), anche le Sezioni Unite RAGIONE_SOCIALE Corte (sent. n. 25506/2006) hanno evidenziato che il solo (v. anche, Cass. Sez. Un., 29 ottobre 2020, n. 23902). E’ ampia, quindi, la portata RAGIONE_SOCIALE nozione fiscale di edificabilità, proprio in quanto diretta ad intercettare, nella prospettiva contributiva dell’art. 53 Cost., il rilevo economico dei fenomeni, anche fattuali, che di volta in volta possono assumere il ruolo di presupposto dell’imposizione.
5.Nel caso che occupa non è contestato che il terreno per cui è causa è totalmente ricompreso nel piano cava approvato dal RAGIONE_SOCIALE. Ne consegue che la circostanza che per l’area sia prevista dallo strumento urbanistico la possibilità di utilizzazione come cava esclude la natura agricola del terreno non assumendo rilevanza alcuna la necessità che, per l’effettivo sfruttamento, il proprietario od un terzo interessato debbano ottenere l’autorizzazione che viene rilasciata previa
verifica RAGIONE_SOCIALE sussistenza delle condizioni previste per il rilascio RAGIONE_SOCIALE stessa, così come non esclude la natura edificatoria del terreno il fatto che il proprietario debba munirsi RAGIONE_SOCIALE concessione per poter edificare ( cfr. Cass. n. 23045 del 18/10/2016 ).

5.1.Del resto, la stessa Corte Costituzionale ha avuto più volte modo di sottolineare come, in materia impositiva, operi la piena ed insindacabile discrezionalità del legislatore, fatto soltanto salvo il limite dell’arbitrarietà e RAGIONE_SOCIALE palese irragionevolezza, perché < (Corte cost. 249/2017), esprimendosi in termini, quindi, del tutto incompatibili con la vocazione agricola delle aree rivendicata, infondatamente, dalla società contribuente. Né va trascurato che i terreni oggetto di accertamento, ricadenti in zona E, non potrebbero essere considerati agricoli, avendo questa Corte chiarito che «sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell’articolo 9, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento di animali» ed ancora che (d)alla lettura del testo normativo si evince con chiarezza che l’esclusione RAGIONE_SOCIALE fabbricabilità è subordinata sia alla presenza di un requisito oggettivo, dato dall’utilizzazione effettiva per le attività agricole ivi descritte, sia di un requisito soggettivo che coincide con quello di cui al successivo art. 9, comma 1, espressamente richiamato, richiedendosi quindi che il terreno sia posseduto e condotto da un coltivatore diretto o da un imprenditore agricolo che esplichino tali attività a titolo principale» ed infine che <In materia di imposta comunale sugli immobili (ICI),
perché un fondo possa beneficiare, ai fini RAGIONE_SOCIALE determinazione RAGIONE_SOCIALE base imponibile, dei criteri di calcolo previsti per i terreni edificabili destinati a fini agricoli, è necessaria – ai sensi del secondo periodo dell'art. 2, lett. b), del d.lgs. n. 504 del 1992 oltre alla sua effettiva destinazione agricola, anche la conduzione diretta di esso da parte del contribuente, (vedi Sez. 6-5 n. 12422 del 2017) (così Cass., Sez. V, 24 luglio 2019, n. 19988 e, nello stesso senso, Cass., Sez. V, 20 febbraio 2020, n. 4394; Cass., Sez. V, 30 giugno 2010, n. 15566 e Cass., Sez. V, 28 ottobre 2010, n. 10144). Va, conseguentemente, negata l'applicazione di qualsiasi regime agevolato o di riduzione RAGIONE_SOCIALE base imponibile, ai fini Ici, legato alla qualificazione delle aree come terreni agricoli.
6.Gli stessi principi, è appena il caso di aggiungere, valgono anche per le particelle ricadenti in parte in zona agricola e in parte in zona industriale estrattiva come già, condivisibilmente, ha avuto occasione di affermare questa Corte in analoga controversia (Cass. n. 32150/2021). Il possessore dei beni, infatti, deve assolvere l'ICI in base al valore venale dell'area al 1° gennaio dell'anno di imposizione, essendo tassati alla stregua di aree edificabili e non come terreni agricoli, e la base imponibile è da stabilirsi, ai sensi dell'art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504 del 1992, '… avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche'.
6.1.A volere ritenere diversamente si introdurrebbe nell'ordinamento un'ipotesi di esenzione dall'imposta non prevista dalla legge, attività preclusa all'organo giudicante stante la tassatività dei casi di esenzione (Cass.7991 del 2019 non massimata).

6.2.Infine, questa Corte ha affermato che: «benché il terreno sia qualificato nominalmente dal PRG come destinato a verde pubblico

attrezzato, occorre accertare, caso per caso, quali interventi edificatori siano consentiti ai privati. Occorre, invero, verificare, in concreto, se sia consentito lo sfruttamento edificatorio, seppure limitato e sottoposto a vincoli, dell'area, posto che l'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a verde pubblico attrezzato incide nella determinazione del valore venale dell'immobile, da valutare in base alla maggiore o minore potenzialità edificatoria, senza escluderne l'oggettivo carattere edificabilà, atteso che i vincoli d'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione (Cass. n. 14503 del 15/07/2016; Cass. n. 14763 del 15/07/2015). Va analizzato, dunque, in concreto il contenuto degli strumenti urbanistici locali ai fini di accertare la concreta potenzialità edificatoria dell'area» (Cass., sez. 5, n. 17811 del 19/07/2017). Secondo la riportata pronuncia, in sintesi, la particolare destinazione dell'area, operata nel PRG, incide sulla determinazione del valore venale dell'immobile, da valutare in concreto in base alla effettiva potenzialità edificatoria, ma non ne esclude l'oggettiva edificabilità.
7.Il ricorso deve pertanto essere accolto in applicazione del seguente principio: " in tema di Tasi, l'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a "verde attrezzato e viabilità" non esclude l'oggettivo carattere edificabile RAGIONE_SOCIALE stessa ai sensi dell'art. 2 d.lgs. n. 504 del 1992, ma incide solo sulla determinazione del valore venale del bene, da valutare in concreto in base alle specifiche potenzialità edificatorie consentite dalla destinazione impressa."

8.In conclusione, il ricorso va accolto, deve essere cassata la sentenza impugnata nei limiti del motivo accolto, con rinvio RAGIONE_SOCIALE causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata, nei limiti del motivi accolto, con rinvio RAGIONE_SOCIALE causa Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del presente grado di giudizio.

Cosi deciso in Roma, nella camera di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Sezione

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