Tassabilità aree estrattive: l'ICI è dovuta

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2835/2023, ha chiarito la questione della tassabilità aree estrattive ai fini ICI. Un’azienda del settore estrattivo aveva ottenuto ragione nei primi due gradi di giudizio, che avevano escluso l’imponibilità dei terreni usati come cave. La Suprema Corte ha ribaltato la decisione, stabilendo che un’area destinata a cava è considerata ‘area fabbricabile’ e quindi soggetta a ICI se il piano regolatore comunale ne prevede una potenziale edificabilità, anche se limitata a costruzioni strumentali all’attività. La classificazione catastale come terreno agricolo è irrilevante di fronte alla destinazione urbanistica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Tassabilità Aree Estrattive: La Cassazione Conferma, l’ICI è Dovuta

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2835 del 31 gennaio 2023, ha posto fine a un’importante controversia sulla tassabilità aree estrattive ai fini dell’Imposta Comunale sugli Immobili (ICI). La Suprema Corte ha stabilito un principio fondamentale: un terreno destinato a cava è soggetto a imposta se il piano regolatore lo qualifica come area edificabile, anche se solo per fabbricati strumentali. Questa decisione chiarisce che la destinazione urbanistica prevale sulla classificazione catastale.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine da alcuni avvisi di accertamento ICI per gli anni 2008 e 2009, notificati da un Comune a una società che gestiva terreni destinati ad attività estrattiva. Sebbene tali terreni fossero utilizzati come cave, risultavano ancora iscritti al catasto come terreni agricoli. La società ha impugnato gli avvisi, sostenendo che le cave non rientrassero in nessuna delle categorie imponibili ai fini ICI (fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli).

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione alla società. I giudici di merito avevano concluso che, non essendo esplicitamente menzionate dalla legge, le cave dovevano considerarsi escluse dall’imponibilità. Secondo questa interpretazione, l’omissione del legislatore era intenzionale.

La Decisione della Corte di Cassazione e la Tassabilità Aree Estrattive

Il Comune ha presentato ricorso in Cassazione, e la Suprema Corte ha ribaltato completamente il verdetto. Il punto centrale della decisione riguarda la corretta interpretazione del concetto di ‘area fabbricabile’ ai sensi del D.Lgs. 504/1992.

La Corte ha accolto il motivo di ricorso del Comune, affermando che un’area adibita ad attività estrattiva non può essere considerata agricola e, se il piano regolatore le attribuisce una potenzialità edificatoria, deve essere classificata come area fabbricabile. Questo vale anche se l’edificabilità è limitata alla costruzione di soli fabbricati strumentali all’attività di cava.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su principi consolidati della giurisprudenza tributaria. In primo luogo, ai fini ICI, la qualificazione di un’area come ‘fabbricabile’ deve essere desunta esclusivamente dagli strumenti urbanistici, in particolare dal piano regolatore generale adottato dal Comune. L’eventuale iscrizione al catasto terreni è irrilevante se non rispecchia l’effettiva destinazione d’uso e la classificazione urbanistica.

Nel caso specifico, i terreni erano inclusi nel piano regolatore in zone destinate a ‘cave con coltivazioni in atto’ e ‘aree per servizi generali’. Tale classificazione, secondo la Corte, implica una potenzialità edificatoria che, seppur limitata, è sufficiente a far scattare il presupposto impositivo dell’ICI. Escludere tali aree dall’imposta creerebbe una categoria di beni immobili non prevista dalla legge, violando il principio di onnicomprensività del tributo.

Inoltre, la Corte ha ribadito che un’errata classificazione catastale, magari dovuta a un’omissione del contribuente che non ha aggiornato la destinazione d’uso, non può tradursi in un’esenzione fiscale ingiustificata. Le imposte devono essere parametrate all’effettiva capacità contributiva, che si riflette nell’uso e nel valore reale dell’immobile.

Le Conclusioni

La sentenza ha importanti implicazioni pratiche. Stabilisce chiaramente che la tassabilità aree estrattive non può essere esclusa a priori. I proprietari e i gestori di cave devono verificare attentamente la classificazione dei loro terreni nel piano regolatore comunale. Se l’area è inserita in una zona che consente, anche solo potenzialmente, la realizzazione di manufatti, essa sarà considerata fabbricabile e soggetta a imposta (prima ICI, ora IMU).

Questa ordinanza rafforza il potere degli strumenti urbanistici nella determinazione della base imponibile dei tributi locali e sottolinea l’irrilevanza di una classificazione catastale non aggiornata rispetto alla realtà fattuale e giuridica del bene.

Un terreno adibito a cava è soggetto a ICI/IMU?
Sì, è soggetto a imposta se il piano regolatore generale del Comune lo classifica come area edificabile, anche qualora l’edificabilità sia limitata alla sola realizzazione di fabbricati strumentali all’attività estrattiva.

La classificazione di un terreno nel catasto come ‘agricolo’ è sufficiente per escluderne la tassabilità?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la qualificazione attribuita dal piano regolatore prevale sulla classificazione catastale. L’effettiva utilizzazione del terreno come cava e la sua potenziale edificabilità urbanistica sono i fattori determinanti.

Cosa definisce un’area come ‘fabbricabile’ ai fini delle imposte immobiliari comunali?
Un’area è definita ‘fabbricabile’ se è utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali (come il piano regolatore) o attuativi. È la potenziale edificabilità prevista dalla pianificazione comunale a essere il criterio chiave, indipendentemente dal suo concreto utilizzo o dalla sua classificazione catastale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2835 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2835 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/01/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18620/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE),

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio legale RAGIONE_SOCIALE e rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (CODICE_FISCALE),

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. PIEMONTE n. 1897/4/2018 depositata il 07/12/2018, udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/01/2023

dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO

La RAGIONE_SOCIALE ha impugnato gli avvisi di accertamento i.c.i. (anni 2008 e 2009) relativamente ad alcuni fabbricati e terreni destinati ad attività estrattiva, ancora risultanti al catasto come terreni agricoli.

La Commissione tributaria provinciale, previa riunione, ha accolto i ricorsi, con decisione confermata in appello. Ad avviso della Commissione tributaria regionale le cave non sono assoggettabili ad i.c.i., non essendo né fabbricati, né aree fabbricabili né terreni agricoli e non potendo essere assimilate a tali beni. Secondo il giudice di merito la omessa indicazione delle cave nell’art. 1 del d.lgs. n. 504 del 1992, nonostante la presenza delle stesse in modo capillare e diffuso in tutto il territorio nazionale, rivela l’intenzione del legislatore da escluderne la imponibilità i.c.i.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione il Comune.

Ha resistito con controricorso la contribuente, concludendo per l ‘inammissibilità o, comunque, infondatezza del ricorso.

Fissata l’adunanza camerale del 13 gennaio 2023, la causa è stata trattata in camera di consiglio. La contribuente ha depositato memoria. Prima dell’udienza le parti congiuntamente hanno presentato un’istanza di rinvio per pendenza di trattative, che non può essere accolta in ragione del principio costituzionale di ragionevole durata del processo, anche in considerazione della genericità della richiesta, per nulla circostanziata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il Comune ha dedotto: 1) la motivazione soltanto apparente in ordine alla non imponibilità delle aree estrattive; 2) la violazione degli artt. 2 e 5, comma 5, d.lgs. n. 504 del 1992, in rapporto agli artt. 3 e 53 della Cost., ed all’art. 2 del decre to del Ministero delle Finanze n. 28 del 1998, in quanto la sentenza impugnata ha considerato le aree in esame non imponibili ai fini i.c.i., pur avendone riconosciuto la natura edificabile, in quanto rientranti nelle zone del piano regolatore comunale IC3 e IIC1 e, cioè, aree per servizi generali e cave con coltivazione in atto ed ampliamenti previsti -ed oggetto di una apposita convenzione stipulata con il Comune, in data 29 maggio 2002, finalizzata allo sfruttamento delle potenzialità edificatorie delle stesse, sia pure strumentali allo svolgimento dell’attività estrattiva; 3) la violazione degli artt. 117 Cost. e 107 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea, traducendosi l’esenzione dall’i.c.i. in un aiuto di Stato all’attività imprenditoria le; 4) l’omessa pronuncia su uno dei motivi di appello in ordine al criterio di valorizzazione dei terreni adibiti ad attività estrattiva ai fini i.c.i. ed in ordine al mancato assolvimento dell’onere della prova del minore valore delle arre possedute.
2. Il primo motivo, avente ad oggetto l’omessa motivazione in ordine alla non applicabilità dell’i.c.i., è infondato, atteso che tale vizio non è astrattamente configurabile relativamente ad una questione giuridica, rispetto alla quale occorre verificare la correttezza, potendo la motivazione essere integrata dal giudice di legittimità ai sensi dell’art. 384 cod.proc.civ. (sul punto v., Sez . 6 – 3, n. 14476 del 28/05/2019, Rv. 654306 – 04, secondo cui, in tema di ricorso per cassazione, qualora il ricorrente prospetti un difetto di motivazione che non riguarda un punto di fatto, bensì un’astratta questione di diritto, il giudice di
legittimità, investito, a norma dell’art. 384 c.p.c., del potere di integrare e correggere la motivazione della sentenza impugnata, è chiamato a valutare se la soluzione adottata dal giudice del merito sia oggettivamente conforme alla legge, piuttosto che a sindacarne la motivazione, con la conseguenza che anche l’eventuale mancanza di questa deve ritenersi del tutto irrilevante, quando il giudice del merito sia, comunque, pervenuto ad una esatta soluzione del problema giuridico sottoposto al suo esame). A ciò si aggiunga che la sentenza contiene una serie di argomentazioni chiare e comprensibili a sostegno della soluzione adottata.
E’, invece, fondato e merita accoglimento il secondo motivo, con cui si è denunciata la violazione dell’art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, in virtù del quale (lett. b) per area fabbricabile (il cui possesso integra il presupposto impositivo i.c.i. ai sensi dell’art. 1), si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità.
3.1. Questa Corte ha ormai chiarito che, in tema di i.c.i., all’area adibita ad attività estrattiva, secondo il regolamento urbanistico, non può essere riconosciuta natura agricola e che la stessa è suscettibile di edificazione, ancorché limitata alla realizzazione di fabbricati strumentali (Sez. 5, n. 14409 del 9/06/2017, Rv. 647679 -01; v. anche, tra le tante, Sez. 5, n. 31079 del 28/11/2019, Rv. 656344 -01, secondo cui, in tema di i.c.i., l’area, classificata come D3 nel piano regolatore, ancorché concretamente destinata unicamente a cava e ad attività estrattiva, non è perciò solo qualificabile come agricola, in quanto avente potenzialità edificatoria, sia pure limitata alla sola realizzazione di fabbricati strumentali, con la conseguenza
che è soggetta comunque all’imposta, indipendentemente dal suo concreto utilizzo, non contemplato tra i casi di esenzione, per la quale vige il criterio della tassatività). Tali principi operano anche nel caso di specie, in cui, secondo l’accertamento dei giudici di merito, l’area è inclusa nel piano regolatore nelle zone IIC1 (cave con coltivazioni in atto) e IC3 (aree per servizi generali) – in questo senso espressamente la sentenza di primo grado; nella sentenza di secondo grado si fa riferimento alla ‘presenza di indicazioni e previsioni in ordine ad una generica e limitata edificabilità delle aree in ques tione’, che, però, è stata ritenuta oggettivamente inesistente in base a parametri diversi dal piano regolatore e dagli strumenti attuativi.
3.2.Invero, in tema di i.c.i., la edificabilità di un’area deve essere verificata esclusivamente alla luce degli strumenti urbanistici (Sez. U, n. 25506 del 30/11/2006, Rv. 593375 -01, in tema di ICI, a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 11 quaterdecies, comma sedicesimo, del decreto legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito con modificazioni dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, e dell’art. 36, comma secondo, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l’interpretazione autentica dell’art. 2, comma primo, lettera b), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev’essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi).
A ciò si aggiunga che, l’inclusione di un’area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz’altro nella determinazione del

valore venale dell’immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d’inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l’originaria natura edificabile ( Sez. 6 – 5, n. 17764 del 6/07/2018, Rv. 649382 – 01).
Pure va ribadito che gli immobili erroneamente classificati catastalmente in una categoria non conforme alla destinazione d’uso non possono essere esentati da imponibilità ove tale errato classamento sia stato determinato da una omissione del contribuente, che non abbia provveduto a denunciare l’effettivo utilizzo del cespite, non essendo onere dell’ente impositore richiedere all’ufficio competente la modifiche della rendita preesistente nell’ipotesi di negligenza del soggetto per legge onerato (Sez . 5, n. 1704 del 29/01/2016, Rv. 638765 -01, v. in motivazione: il classamento iscritto in atti catastali, in particolare ove determinato da un’omissione del contribuente, che non abbia provveduto a denunciare al Catasto l’effettiva destinazione d’uso del cespite, se non rispecchiasse l’effettiva destinazione d’uso dell’immobile, determinerebbe il riconoscimento di una aprioristica -quanto irragionevole -esenzione dall’ICI, sulla base di una destinazione d’uso dell’immobile completamente diversa da quella reale, in contraddizione con il principio costituzionale che vuole che le imposte siano parametrate alla effettiva capacità contributiva). L’eventuale iscrizione delle aree nel catasto terreni è, dunque, irrilevante alla luce della loro effettiva ed incontestata utilizzazione come cave.
3.3. Alla luce di tale premesse la soluzione adottata dai giudici di merito che, superando la classificazione dell’area, contenuta

nel piano regolatore, ne hanno escluso in modo radicale la edificabilità, si traduce in una violazione di legge. Parimenti integra una violazione di legge la creazione di una categoria di beni immobili diversa da quelle previste, con vocazione generale e onnicomprensiva, dall’art. 1 del d.lgs. n. 504 del 199 2 (unità immobiliari, aree edificabili, terreni agricoli), al fine di escluderla dall’imponibilità i.c.i., in assenza di una espressa e specifica esenzione. Infine, è del tutto inconferente la giurisprudenza costituzionale citata nella sentenza impugnata, che si riferisce ad altro tributo (imposta di registro).
L’accoglimento del secondo motivo comporta l’assorbimento degli altri due.

In conclusione, il primo motivo di ricorso deve essere rigettato, mentre il secondo va accolto, con assorbimento degli altri, e conseguentemente la sentenza deve essere cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, gli originari ricorsi devono essere rigettati.

In conclusione, va accolto il terzo motivo di ricorso, rigettati i primi due ed assorbito l’ultimo, sicché la sentenza deve essere cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, gli originari ricorsi devono essere rigettati. In proposito deve evidenziarsi che non risulta proposta, nel ricorso originario, alcuna questione in ordine alla quantificazione del tributo. Le spese del giudizio di merito devono essere integralmente compensate, mentre quelle del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte:

accoglie il secondo motivo di ricorso, rigettato il primo ed assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito la causa, rigetta gli originari ricorsi;

dichiara integralmente compensate le spese del giudizio di merito;

condanna la controricorrente al pagamento, in favore del Comune, delle spese del giudizio di legittimità liquidate in euro 3.800,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi ed oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 13 gennaio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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