Superficie utile prima casa: i muri si contano?

La Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini delle agevolazioni ‘prima casa’, il calcolo della superficie utile per determinare se un’abitazione è di lusso deve includere anche lo spessore dei muri perimetrali e interni. L’Agenzia Fiscale aveva contestato l’applicazione del beneficio a una società, sostenendo che l’immobile superasse i 240 mq. La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia, cassando la decisione dei giudici di merito e affermando che la ‘superficie utile’ comprende l’intera area funzionale dell’immobile, ad eccezione di balconi, terrazze, cantine e altre pertinenze specificate dalla legge.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Superficie utile prima casa: i muri si contano? La Cassazione fa chiarezza

L’acquisto di un’abitazione principale è un passo fondamentale, spesso accompagnato da importanti agevolazioni fiscali. Tuttavia, la linea che separa un immobile ‘normale’ da uno ‘di lusso’, escluso dai benefici, può essere sottile e dipendere da calcoli precisi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale per il calcolo della superficie utile prima casa, rispondendo a una domanda fondamentale: lo spessore dei muri va incluso nel conteggio?

I Fatti di Causa

Una società immobiliare aveva acquistato un immobile beneficiando dell’aliquota IVA agevolata al 4%, prevista per la ‘prima casa’. Successivamente, l’Agenzia Fiscale notificava un avviso di accertamento, recuperando la maggiore imposta dovuta. Secondo l’amministrazione finanziaria, l’immobile possedeva le caratteristiche di un’abitazione di lusso, in quanto la sua superficie utile superava il limite di 240 metri quadrati stabilito dalla legge.

La contribuente si opponeva, e sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale le davano ragione. I giudici di merito avevano ritenuto che dal calcolo della superficie utile dovessero essere detratti i muri perimetrali e interni, in quanto rappresentavano un ‘ostacolo alla calpestabilità’ e quindi alla fruibilità degli spazi. L’Agenzia Fiscale, non condividendo questa interpretazione, ha proposto ricorso in Cassazione.

La Questione Giuridica: Il Calcolo della Superficie Utile Prima Casa

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione del concetto di ‘superficie utile’ ai sensi del D.M. 2 agosto 1969. La legge esclude dal beneficio ‘prima casa’ le abitazioni di lusso, e uno dei parametri per identificarle è proprio il superamento della soglia di 240 mq di superficie utile.

La domanda è: questa superficie si limita alla sola area calpestabile, o include anche gli elementi strutturali che delimitano gli ambienti? La risposta a questa domanda ha implicazioni economiche significative per i contribuenti e per l’erario.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia Fiscale, cassando con rinvio la sentenza della Commissione Tributaria Regionale. Gli Ermellini hanno ribadito il loro orientamento consolidato, affermando che la decisione dei giudici di merito era in netto contrasto con la giurisprudenza di legittimità.

Il principio affermato è chiaro: nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre. Vanno invece esclusi, come specificato dalla normativa, solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto.

Le Motivazioni della Sentenza

La motivazione della Corte si fonda su una precisa interpretazione teleologica della norma. Il concetto di ‘superficie utile’ non deve essere confuso con quello di ‘superficie abitabile’ o ‘calpestabile’. Il legislatore, nel definire le caratteristiche di un’abitazione di lusso, ha voluto utilizzare un parametro che esprimesse il carattere ‘lussuoso’ dell’immobile nella sua interezza.

La superficie complessiva, che include anche lo spessore dei muri, è un indicatore più fedele della dimensione e del pregio di un’abitazione rispetto alla sola area calpestabile. La Corte ha specificato che il parametro idoneo a esprimere il carattere ‘lussuoso’ è costituito dalla superficie utile che non può, pertanto, identificarsi restrittivamente con la sola superficie abitabile. L’utilizzabilità degli ambienti, ai fini di questo calcolo, prescinde dalla loro effettiva abitabilità o calpestabilità.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale per chiunque si appresti ad acquistare un immobile con le agevolazioni ‘prima casa’. È essenziale, in fase di valutazione, effettuare un calcolo corretto della superficie per evitare brutte sorprese in futuro. La superficie utile deve essere determinata includendo l’intera estensione dell’unità immobiliare, al netto delle sole aree esplicitamente escluse dalla legge (balconi, terrazze, cantine, ecc.). I muri, sia interni che perimetrali, fanno parte del calcolo e contribuiscono a raggiungere la soglia critica dei 240 mq che fa scattare la classificazione di immobile di lusso, con la conseguente perdita dei benefici fiscali.

Nel calcolo della superficie utile per le agevolazioni ‘prima casa’, si devono includere anche i muri?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che nel calcolo della superficie utile rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre.

Quali aree sono escluse dal calcolo della superficie utile ai fini del bonus ‘prima casa’?
Sono escluse dal calcolo le superfici di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina, come specificato dal D.M. 2 agosto 1969.

Perché la Corte di Cassazione considera i muri parte della superficie ‘utile’?
Perché il concetto di ‘superficie utile’ ai fini fiscali non si identifica con la sola ‘superficie calpestabile’. Esso è inteso come un parametro idoneo a esprimere il carattere ‘lussuoso’ di un immobile, basato sulla sua dimensione complessiva e sull’utilizzabilità generale degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3319 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3319 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25710/2019 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende -ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. DELLA TOSCANA n. 205/2019 depositata il 12/02/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

Con avviso di accertamento notificato il 12 ottobre 2016 l’Agenzia recuperava la maggiore Iva dovuta dalla contribuente in relazione all’acquisto di un immobile, adducendo l’inapplicabilità del regime agevolativo ‘prima casa’ e dell’aliquota del 4%, in ragione delle riscontrate caratteristiche di lusso di uno degli immobili acquistati, ai sensi dell’art. 6 D.M. 2 agosto 1969. La CTP di Firenze, adita dalla contribuente, ne accoglieva il ricorso. La CTR della Toscana confermava in seguito la sentenza di primo grado, respingendo l’appello erariale. Il ricorso per cassazione dell’Agenzia è affidato a un solo motivo. Resiste la contribuente con controricorso, illustrato ulteriormente con memoria.
Motivi della decisione

Con l’unico motivo di ricorso l’Agenzia lamenta la violazione e/o falsa applicazione della Tabella A parte II n. 21 allegata al d.P.R. n. 633 del 1973 e all’art. 6 D.M. 2 agosto 1969, in relazione all’art. 360, co. 1, n. 3, c.p.c., per avere la CTR ritenuto che ‘ dal calcolo della superficie dell’immobile andavano detratti i muri perimetrali e quelli interni ‘.

Il motivo è fondato e va accolto.

La CTR ha osservato in motivazione che ‘ non si comprende come possa essere ritenuta utile, sotto i profili appena appena evidenziati, la superficie occupata dai muri perimetrali e da quelli interni, che costituiscono evidente ed insomontabile ostacolo alla calpestabilità dei pavimenti e quindi alla fruibilità di zone dell’immobile da parte delle persone ‘.

Così opinando il giudice d’appello si è posto in urto frontale con il condiviso e sedimentato indirizzo espresso da questa Corte e a tenore del quale Il giudice d’appello si è posto nel condivisibile solco della giurisprudenza di legittimità, a tenore della quale ‘ In

tema di agevolazioni cd. “prima casa”, ai fini dell’individuazione di un’abitazione di lusso, nell’ottica di escludere il beneficio, la superficie utile deve essere determinata avuto riguardo all’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” dell’immobile. Ne consegue che il concetto di superficie “utile” non può restrittivamente identificarsi con la sola “superficie abitabile”, dovendo interpretarsi l’art. 6 del d.m. n. 1072 del 1969 nel senso che è “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine e che nel calcolo dei 240 metri quadrati rientrano anche i soppalchi ‘ (Cass. n. 29643 del 2019). Questa Corte ha anche incisivamente puntualizzato che ‘ In tema di imposta di registro, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e, come tale, esclusa dai benefici per l’acquisto della cd. prima casa, la superficie utile deve essere determinata avendo riguardo alla “utilizzabilità degli ambienti”, a prescindere dalla effettiva abitabilità degli stessi, in quanto il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione è costituito dalla superficie utile che non può, pertanto, identificarsi restrittivamente con la sola superficie abitabile, in quanto l’art. 6 del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, deve essere interpretato nel senso che è “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto auto e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre’ (Cass. n. 19286 del 2019). La Corte Suprema ha anche precisato che ‘ In tema di imposta di registro, ipotecarie o catastali, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa ai sensi della tariffa I, art. 1, nota II bis, del d.P.R. n. 131 del 1986, la sua superficie utile complessivamente superiore a mq. 240 – va calcolata alla stregua
del d.m. Lavori Pubblici n. 1072 del 1969, che va determinata in quella che – dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta – residua una volta detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina, non potendo, invece, applicarsi i criteri di cui al d.m. Lavori Pubblici n. 801 del 1977, richiamato dall’art. 51 della l. 2 n. 47 del 1985, le previsioni della quale, relative ad agevolazioni o benefici fiscali, non sono suscettibili di un’interpretazione che ne ampli la sfera applicativa ‘ (Cass. n. 17470 del 2019). Nella nomofilachia è stato anche specificato che ‘ In tema di agevolazioni c.d. prima casa, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e come tale esclusa da detti benefici, occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui all’art. 6 del d.m. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072, per il quale, premesso che viene in rilievo la sola utilizzabilità e non anche l’effettiva abitabilità degli ambienti, detta superficie deve essere determinata escludendo dalla estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta, quella di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina ‘ (Cass. n. 8409 del 2019).
Il ricorso va, in ultima analisi, accolto. La sentenza d’appello va cassata e la causa rinviata per un nuovo esame alla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Toscana, cui è demandata anche la regolazione delle spese del giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso; cassa la sentenza d’appello; rinvia la causa per un nuovo esame alla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Toscana, cui è demandata anche la regolazione delle spese del giudizio.

Così deciso in Roma, il 19/11/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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