Superficie catastale TARSU: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13615/2024, ha stabilito che per il calcolo della TARSU la superficie imponibile non può essere inferiore all’80% della superficie catastale totale, come risultante dal DOCFA. Un Comune aveva correttamente rettificato l’importo dovuto da un ristoratore basandosi su questo criterio. La Corte ha annullato la decisione di merito che aveva erroneamente utilizzato il dato della ‘consistenza catastale’, specificando che la legge impone di fare riferimento alla più ampia ‘superficie catastale’.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Superficie Catastale e TARSU: La Cassazione Fa Chiarezza sul Calcolo

La corretta determinazione della base imponibile per le tasse locali è un tema di costante dibattito tra contribuenti ed enti impositori. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 13615 del 2024, ha fornito un chiarimento fondamentale sul calcolo della TARSU, la tassa sui rifiuti, specificando quale dato catastale debba essere utilizzato. La questione centrale riguarda la corretta interpretazione del concetto di superficie catastale ai fini della tassazione, un principio che ha importanti implicazioni pratiche per proprietari di immobili e Comuni.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un avviso di accertamento emesso da un Comune nei confronti del titolare di un’attività di ristorazione. Il Comune aveva rettificato la superficie tassabile ai fini TARSU, portandola dai 220 mq dichiarati dal contribuente a 390 mq. Questo nuovo valore era stato calcolato applicando la percentuale dell’80% alla superficie catastale totale dell’immobile, pari a 487 mq, come risultava da un documento tecnico (DOCFA) presentato all’Agenzia del Territorio.

Il contribuente aveva impugnato l’avviso e la Commissione Tributaria Regionale (CTR) gli aveva dato parzialmente ragione. I giudici di secondo grado avevano rideterminato la superficie tassabile in 297 mq, calcolando l’80% non sulla superficie catastale di 487 mq, ma su un dato inferiore di 371 mq, desunto dalla planimetria catastale e identificato come ‘consistenza catastale’. Insoddisfatto, il Comune ha presentato ricorso in Cassazione.

La Decisione della Cassazione: il Criterio della Superficie Catastale

La Corte di Cassazione ha accolto le ragioni del Comune, ribaltando la decisione della CTR. Gli Ermellini hanno chiarito che la normativa di riferimento (in particolare l’art. 70 del D.Lgs. n. 507/1993, come modificato dalla Legge Finanziaria 2005) è inequivocabile. Per le unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie di riferimento ai fini TARSU non può essere inferiore all’80% della superficie catastale, determinata secondo i criteri tecnici stabiliti dal D.P.R. n. 138/1998.

La Corte ha sottolineato come la CTR abbia commesso un errore nel confondere la ‘consistenza catastale’ (un dato talvolta inferiore) con la ‘superficie catastale’. Quest’ultima è un parametro più ampio, ricavabile dal DOCFA, che risponde ai criteri normativi specifici per il calcolo della base imponibile minima. La legge, quindi, non lascia spazio a interpretazioni: il limite minimo dell’80% va calcolato sul dato ufficiale e onnicomprensivo della superficie catastale.

Il Ruolo del Giudicato Esterno

Un altro punto affrontato dalla Corte riguarda il tentativo del contribuente di far valere una precedente sentenza a lui favorevole, relativa a un’annualità d’imposta diversa. La Cassazione ha respinto questa argomentazione, ribadendo un principio consolidato: per i tributi periodici come la TARSU, l’effetto vincolante di una sentenza precedente (giudicato esterno) è limitato. Questo perché i presupposti di fatto, come appunto la superficie tassabile di un immobile, possono variare nel tempo a seguito di lavori di ristrutturazione o cambi di destinazione d’uso.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda su una lettura rigorosa della normativa. La Legge Finanziaria 2005 ha introdotto un parametro presuntivo per contrastare l’evasione e garantire una base imponibile più equa e aderente alla realtà. Stabilendo che la superficie denunciata non possa essere inferiore all’80% della superficie catastale, il legislatore ha fissato un limite invalicabile verso il basso. Questo non significa che la superficie tassabile debba sempre coincidere con tale valore, ma che l’amministrazione è legittimata ad adeguare d’ufficio le denunce inferiori. Il contribuente ha sempre la facoltà di dimostrare una superficie effettiva diversa e inferiore, ma deve fornire prove concrete e documentate, cosa che nel caso di specie non è avvenuta. L’errore del giudice di merito è stato quello di basare la propria decisione su un dato (la consistenza catastale) non pertinente ai fini del calcolo della soglia minima prevista dalla legge.

Le Conclusioni

In conclusione, la sentenza n. 13615/2024 della Corte di Cassazione stabilisce un principio chiaro e vincolante: per il calcolo della TARSU, il parametro di riferimento per la determinazione della superficie minima tassabile è l’80% della superficie catastale totale, come definita dal D.P.R. n. 138/1998 e risultante dai documenti ufficiali come il DOCFA. Questa pronuncia fornisce ai Comuni uno strumento certo per gli accertamenti e ricorda ai contribuenti l’importanza di basare le proprie dichiarazioni sui dati catastali corretti, documentando adeguatamente eventuali discrepanze. La distinzione tra ‘superficie catastale’ e ‘consistenza catastale’ diventa cruciale per evitare contenziosi tributari.

Quale parametro deve usare un Comune per stabilire la superficie minima tassabile ai fini TARSU?
Il Comune deve usare come riferimento la superficie catastale totale dell’immobile, come determinata secondo i criteri del D.P.R. n. 138/1998. La superficie dichiarata dal contribuente non può essere inferiore all’80% di tale valore.

Ai fini del calcolo della TARSU, la ‘consistenza catastale’ e la ‘superficie catastale’ sono la stessa cosa?
No. La sentenza chiarisce che sono due dati distinti. La normativa impone di fare riferimento alla ‘superficie catastale’, che è un valore calcolato secondo criteri specifici e spesso più ampio, e non alla ‘consistenza catastale’ desumibile dalla sola planimetria.

Una sentenza favorevole su una tassa di un anno precedente è automaticamente valida per gli anni successivi?
No. Per i tributi periodici come la TARSU, una sentenza precedente non ha un effetto vincolante automatico (non costituisce ‘giudicato esterno’) se i fatti possono cambiare. La superficie di un immobile, ad esempio, può variare da un anno all’altro, rendendo necessaria una valutazione autonoma per ogni periodo d’imposta.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 13615 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 13615 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/05/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 15530/2017 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE).

-ricorrente-

contro

PISANO NOME.

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CAMPANIA n. 432/2017, depositata il 20/01/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udito il Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale NOME COGNOME AVV_NOTAIO, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 432/2017, depositata il 20/1/2017, la CTR della Campania ha accolto, in parte, l’appello di NOME COGNOME e, in riforma dell’impugnata sentenza, ha rideterminato la superficie tassabile, ai fini TARSU, in mq. 297, pari all’80 per cento della superficie di mq. 371 riportata nella planimetria catastale prodotta in giudizio, in tal modo riducendo quella riportata nell’avviso di accertamento impugnato, per l’anno d’imposta 2008, riguardo ad un immobile adibito a ristorazione.

Il Comune di Ischia, con l’avviso di accertamento impugnato aveva rettificato, alla luce delle risultanze catastali, il dato relativo alla superficie tassabile della predetta unità immobiliare, elevandola a mq. 390 (80 per cento di mq. 487), rispetto a quella della superficie (mq. 220) dichiarata dal contribuente nella denuncia di cui all’art. 70, comma 1, d.lgs. n. 507 del 1997.

Avverso la sentenza di appello, il Comune di Ischia ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi.

L’intimato non ha svolto attività difensiva.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso è dedotta, in relazione all’art. 360, comma primo, n. 5), cod.proc.civ., l’omessa considerazione di un fatto decisivo e controverso, costituito dalla superficie catastale risultante dal DOCFA presentato

dal contribuente all’RAGIONE_SOCIALE, per non avere la CTR ritenuto rilevanti i dati ivi dichiarati, al fine di determinare correttamente quali fossero le superfici del locale principale, dei RAGIONE_SOCIALE accessori, delle dipendenze e delle aree scoperte in uso esclusivo.

Con il secondo motivo è dedotta, in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3, cod.proc.civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 62, comma 1, 70, comma 3, d.lgs. n. 507 del 1993, del d.P.R. n. 138 del 1998 e degli artt. , d.P.R. n. 1142 del 1949, per avere la CTR erroneamente ritenuto determinante, ai sensi dell’art. 70, comma 3, d.lgs. n. 507 del 1993, il dato della consistenza catastale, pari a mq. 371, e calcolato, sulla base di esso, la superficie ai fini TARSU tassabile.

Con il terzo motivo è dedotta, in relazione all’art. 360, comma primo, n. 4, cod.proc.civ., la violazione degli artt. 111, comma 6, Cost., 36, d.lgs. n. 546 del 1992, 156, comma 2, cod.proc.civ., per avere la CTR affermato, in sentenza, che la planimetria catastale versata in atti reca la superficie di mq. 371, dato quest’ultimo, in realtà, riferibile alla consistenza catastale dell’immobile mentre il DOCFA del 3/6/2013, redatto dal Geom. COGNOME, riporta una superficie catastale di mq. 487. Deduce, quindi, la parte ricorrente che tutto ciò ingenera incertezza sull’iter logico seguito dal giudice di appello, atteso che il contribuente aveva sostenuto che l’unità immobiliare era composta da un unico locale di mq. 301, oltre un wc, un disimpegno, una cella frigorifera, un locale deposito e aree esterne non utilizzate e, che, però, non tutti gli spazi dovevano essere considerati ai fini del calcolo della superficie imponibile.
Con il quarto motivo è dedotta, in relazione all’art. 360, comma primo, n. 4), cod.proc.civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 cod.proc.civ. e 7, d.lgs. n. 546 del 1992, per avere la CTR erroneamente richiamato un giudicato esterno formatosi sulla sentenza n. 8397/1/2015 della CTP di Napoli, sulle medesime questioni di fatto e di diritto, relativamente all’annualità d’imposta 2011, in base ad una semplice copia del provvedimento giudiziario, priva di alcuna attestazione, sentenza, in effetti, divenuta definitiva (7/2/2017) soltanto in epoca successiva alla data (13/12/2016) di tenuta della pubblica udienza di discussione del giudizio di gravame.
I primi tre motivi di ricorso, scrutinabili congiuntamente, sono fondati nei termini di seguito evidenziati.

L’art. 62, d.lgs. n. 507 del 1993, nell’individuare i presupposti del tributo per cui è causa, fa riferimento a una generica superficie tassabile, stabilendone i casi di esclusione dei metri quadrati ove, per specifiche caratteristiche strutturali e per destinazione si formano, di regola, rifiuti speciali, tossici o nocivi, allo smaltimento dei quali sono tenuti a provvedere a proprie spese i produttori stessi in base alle norme vigenti.

Ai fini della determinazione della predetta superficie, viene anche consentito ai Comuni di individuare, nel regolamento, categorie di attività produttive di rifiuti speciali, tossici o nocivi alle quali applicare una percentuale di riduzione rispetto alla intera superficie su cui l’attività viene svolta.

Il successivo art. 70, d.lgs. cit., comma 3, come modificato dall’art. 1, comma 340, l. n. 311 del 2004 (legge finanziaria 2005), nel disciplinare la presentazione della denuncia ai fini dell’applicazione del tributo, ha stabilito che essa «… deve contenere l’indicazione … omissis… dell’ubicazione, superficie e destinazione dei singoli RAGIONE_SOCIALE ed aree denunciati e delle loro ripartizioni interne, nonché della data di inizio dell’occupazione o 2 detenzione», altresì, precisando che «A decorrere dal 1 gennaio 2005, per le unità immobiliari di proprietà privata a destinazione ordinaria censite nel catasto edilizio urbano, la superficie di riferimento non può in ogni caso essere inferiore all’80 per cento della superficie catastale determinata secondo i criteri stabiliti dal regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138; per gli immobili già denunciati, i comuni modificano d’ufficio, dandone comunicazione agli interessati, le superfici che risultano inferiori alla predetta percentuale a seguito di incrocio dei dati comunali, comprensivi della toponomastica, con quelli dell’RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE, secondo modalità di interscambio stabilite con provvedimento del direttore della predetta RAGIONE_SOCIALE, sentita la RAGIONE_SOCIALE. Nel caso in cui manchino, negli atti catastali, gli elementi necessari per effettuare la determinazione della superficie catastale, i soggetti privati intestatari catastali, provvedono, a richiesta del comune, a presentare all’ufficio provinciale dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE la planimetria
catastale del relativo immobile, secondo le modalità stabilite dal regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, per l’eventuale conseguente modifica, presso il comune, della consistenza di riferimento.»

Il d.P .R. n. 138 del 1998, appena menzionato, reca disposizioni per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d’estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri, nonché delle commissioni censuarie, come previsto dall’articolo 3, commi 154 e 155, l. n. 662 del 1996, e, per la parte che qui interessa, nell’ “Allegato C” contiene le norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria.
Appare, dunque, evidente che l’art. 70, comma 3, d.lgs. 507 del 1993, fornisce un parametro di riferimento per l’individuazione della superficie tassabile, rivolto ai contribuenti che presentano la dichiarazione di inizio occupazione o di variazione, i quali non possono indicare un’estensione inferiore a quella derivante dal computo sopra menzionato (80 per cento della superficie catastale determinata secondo i criteri stabiliti dal regolamento di cui al d.P.R. n. 138 del 1998), ed anche all’Amministrazione, la quale è chiamata a adeguare d’ufficio le superfici indicate nelle dichiarazioni rese, qualora risultino inferiori a tale parametro.
La norma, comunque, non dispone che la superficie tassabile debba necessariamente corrispondere al risultato di tale conteggio, ma si limita a fornire un limite al di sotto del quale non si può scendere nel determinare la menzionata superficie tassabile.

Orbene, per il Comune di Ischia la superficie tassabile doveva essere determinata in ragione dell’80 per cento della superficie catastale, pari a mq. 487, dato quest’ultimo ricavabile dal DOCFA e rispondente ai criteri generali di cui alle ‘NORME TECNICHE PER LA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE CATASTALE DELLE UNITA’ IMMOBILIARI A DESTINAZIONE ORDINARIA’ di cui Allegato C del d.P.R. n. 138 del 1998, non già in ragione dell’80 per cento della (minore) superficie di mq. 371, riferibile alla consistenza catastale dell’immobile, dato quest’ultimo ricavabile dalla planimetria catastale versata in atti e ritenuta non rilevante ai fini del calcolo della base imponibile TARSU.
La tesi dell’ente impositore appare corretta e condivisibile in quanto, come già detto, l’art. 1, comma 340, l. n. 311 del 2004 (Legge Finanziaria 2005) ha stabilito che la superficie di riferimento, ai fini della determinazione della Tarsu, non può essere inferiore all’ 80 per cento della superficie catastale (per le unità immobiliari urbane di proprietà privata a destinazione ordinaria) e previsto che i Comuni modifichino d’ufficio le superfici denunciate dai contribuenti ai fini della tassazione, che risultino inferiori alla predetta percentuale.
Con provvedimento Direttore dell’RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE, in data 9 agosto 2005, emanato in attuazione dell’art. 1, comma 340, della l. n. 311 del 2004, sono state disciplinate le modalità d’interscambio, incrocio e allineamento dei dati relativi alla superficie, all’ubicazione, all’identificativo catastale, all’indirizzo, ai dati metrici ed agli intestatari catastali di ciascuna unità immobiliare urbana (u.i.u.).

L’RAGIONE_SOCIALE, con la Circolare n. 13 del 7 dicembre 2005, ha fornito indicazioni operative ai Comuni per la determinazione della superficie di riferimento delle unità immobiliari, da assumere quale base imponibile ai fini della Tarsu e, quindi, a far data dal 1° gennaio 2005 i contribuenti dovevano dichiarare almeno l’80 per cento della superficie catastale di cui al d.P.R. n. 138 del 1998, salva la possibilità di dichiarare una superficie inferiore, documentando adeguatamente la diversa misurazione dichiarata.
Il COGNOME non si è avvalso di tale possibilità data al contribuente essendosi limitato a contestare il metodo di calcolo della maggiore superficie tassabile eseguito dal Comune di Ischia e la stessa base documentale presupposta dall’avviso di accertamento, ma non ha fornito alcuna prova della diversa (mq. 297) superficie imponibile dichiarata.

Il quarto motivo di ricorso investe l’affermazione del giudice di appello circa l’esistenza di un giudicato esterno favorevole alla tesi del contribuente, formatosi sulle medesime questioni di fatto e di diritto, tra le stesse parti, per l’annualità d’imposta 2011, si tratta della sentenza n. 8379/1/15 della CTP di Napoli, «passata in giudicato», prodotta nel giudizio d’appello dal contribuente in semplice copia.

Il Comune ricorrente invoca, altresì, altra pronuncia di segno diverso, per l’annualità d’imposta 2009, intervenuta sempre tra le stesse parti; si tratta della sentenza n. 7745/28/2016 della CTR della Campania, depositata il 7/9/206 e divenuta definitiva in data 7/2/2017.

Questa Corte con giurisprudenza oramai consolidata è ferma nel ritenere che la parte non può far valere, quale giudicato, la decisione definitiva, adottata in un altro giudizio, riguardante lo stesso tributo, ma riferito a diverse annualità, poiché, in relazione alle imposte periodiche, come è la TARSU, l’effetto vincolante del giudicato esterno è limitato ai casi in cui vengano in esame fatti integranti elementi costitutivi della fattispecie che si estendono a una pluralità di periodi di imposta, avendo carattere tendenzialmente permanente o pluriennale, non anche quando il precedente risolva la controversia guardando a vizi formali dell’atto o valutando elementi variabili e suscettibili di cambiare nel corso del tempo (v. da ultimo Sez. 5, n. 5766 del 03/03/2021 e Sez. 5, n. 25516 del 10/10/2019).
Nel caso di specie si verifica proprio quest’ultima ipotesi, tenuto conto che la superficie tassabile può subire variazioni da un anno all’altro, ad esempio, a seguito di lavori edili che portino cambiamenti nella estensione e nella destinazione dei diversi vani occupati. 4. In conclusione, il primo motivo di ricorso deve essere accolto e, respinto il secondo, la sentenza impugnata deve essere cassata nei limiti dell’accoglimento operato.

Tenuto conto delle censure sin dall’origine formulate (v. p. 2 del ricorso per cassazione e p. 2 della sentenza impugnata), non risulta la necessità di ulteriori accertamenti in fatto.

È, pertanto, possibile decidere nel merito la vertenza con il rigetto dell’originario ricorso della contribuente (art. 384, comma 2, c.p.c.).

Le spese dei gradi di merito devono essere interamente compensate, tenuto conto della peculiare materia del contendere e delle difese assunte dalle parti.

Le spese del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo, seguono invece la soccombenza e gravano, pertanto, sul contribuente.

La Corte accoglie il primi tre motivi di ricorso, rigetta il quarto, cassa la sentenza impugnata nei limiti dei motivi accolti e, decidendo nel merito, rigetta l’originario ricorso del contribuente; compensa tra le parti le spese di lite dei gradi di merito; condanna il contribuente alla rifusione delle spese di lite del Comune di Ischia, che liquida in € 2.500,00 per compensi, € 200,00 per esborsi, oltre spese forfettarie e accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 24 aprile 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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