Soggetto passivo IMU: chi paga per i terreni contesi?

La Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini IMU, il soggetto passivo è il proprietario legale di un immobile, non chi ne ha la semplice detenzione. In un caso riguardante terreni oggetto di accordi con un Comune per opere di riqualificazione, la Corte ha chiarito che la sola immissione in possesso da parte dell’ente pubblico non trasferisce l’obbligo tributario. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio, poiché la corte territoriale non aveva correttamente valutato la natura degli accordi e se questi avessero effettivamente trasferito la proprietà. La determinazione del soggetto passivo IMU richiede un’analisi del titolo di proprietà e non del mero possesso materiale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Soggetto Passivo IMU: la Proprietà Vince sul Possesso

Identificare il corretto soggetto passivo IMU è una questione fondamentale nel diritto tributario, specialmente quando la situazione proprietaria di un immobile è complessa. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale: ai fini del pagamento dell’imposta, ciò che conta è la titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale, non la mera detenzione o il possesso materiale del bene. Analizziamo insieme questo caso che chiarisce gli obblighi fiscali in presenza di accordi tra privati e Pubblica Amministrazione.

I fatti del caso: un contenzioso sull’IMU di aree edificabili

La vicenda nasce da due avvisi di accertamento emessi da un Comune per il recupero dell’IMU relativa all’anno 2012, notificati a due contribuenti. L’imposta riguardava il possesso di alcuni terreni edificabili e unità immobiliari.

I contribuenti sostenevano di non essere più i proprietari dei terreni in questione, in quanto questi erano stati oggetto di accordi di cessione al Comune stipulati nel 2009, finalizzati alla realizzazione di opere di riqualificazione urbana. Secondo la loro tesi, da quella data il soggetto obbligato al pagamento dell’IMU era il Comune stesso.

La decisione della Commissione Tributaria Regionale

Inizialmente, sia in primo che in secondo grado, i giudici tributari avevano dato ragione ai contribuenti. La Commissione Tributaria Regionale, in particolare, aveva rigettato l’appello del Comune, ritenendo che un atto di cessione dei suoli del 18 dicembre 2009 provasse l’avvenuto trasferimento della proprietà all’ente pubblico. Di conseguenza, i precedenti proprietari non erano più tenuti al pagamento dell’imposta per l’anno 2012.

L’analisi della Cassazione sul soggetto passivo IMU

Il Comune, non condividendo la decisione, ha presentato ricorso in Cassazione. L’ente pubblico ha sostenuto che gli accordi del 2009 avevano comportato unicamente l’immissione in possesso delle aree, ma non il trasferimento della proprietà. Quest’ultimo sarebbe avvenuto solo nel 2013. Pertanto, per l’annualità d’imposta 2012, il soggetto passivo IMU era ancora il proprietario originario.

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza regionale e rinviando la causa a un nuovo esame.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha censurato la decisione dei giudici di merito per la sua analisi superficiale. Essi si erano limitati a prendere atto dell’esistenza di un “atto di cessione” del 2009, senza indagarne la natura giuridica e gli effetti reali. La Corte ha ribadito i seguenti principi fondamentali:

1. Definizione del presupposto d’imposta: Per l’ICI, e per continuità normativa anche per l’IMU, il presupposto impositivo è il possesso qualificato, inteso come titolarità del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, ecc.) sull’immobile.
2. Irrilevanza della mera detenzione: La semplice disponibilità materiale del bene (detenzione) non è sufficiente a far sorgere l’obbligo tributario. Anche nei casi di procedure ablatorie, come l’occupazione d’urgenza, il proprietario rimane il soggetto passivo dell’imposta fino a quando non interviene l’atto formale di esproprio o di trasferimento.
3. L’eccezione dell’irreversibile trasformazione: L’obbligo fiscale può trasferirsi dall’originario proprietario solo se, a seguito dell’immissione in possesso da parte dell’ente, il bene subisce una trasformazione irreversibile per la realizzazione di un’opera pubblica. In tal caso, il proprietario perde di fatto la possibilità di ripristinare il contatto materiale con il bene, perdendo così il possesso anche “solo animo”.

I giudici di secondo grado avevano omesso di verificare se gli accordi del 2009 avessero effettivamente trasferito la proprietà o se si fossero limitati a concedere al Comune il possesso temporaneo in vista di una futura cessione, legata alla stipula di una convenzione edilizia mai avvenuta.

Le conclusioni

Questa ordinanza è di grande importanza pratica perché riafferma con chiarezza un principio cardine della fiscalità immobiliare: l’obbligo di pagare l’IMU è legato alla titolarità giuridica del bene, non alla sua disponibilità fisica. I proprietari che stipulano accordi preliminari o convenzioni con enti pubblici per la cessione di aree devono essere consapevoli che, fino al perfezionamento del trasferimento di proprietà mediante atto formale, restano loro i soggetti passivi dell’imposta. La Corte di giustizia tributaria a cui il caso è stato rinviato dovrà ora riesaminare nel dettaglio la natura e gli effetti degli accordi del 2009 per stabilire chi fosse il vero proprietario, e quindi il debitore d’imposta, nel 2012.

Chi è il soggetto passivo IMU per un terreno dato in possesso a un Comune ma non ancora formalmente ceduto?
Il soggetto passivo dell’IMU rimane il proprietario legale del terreno. Secondo la Corte, la semplice ‘immissione in possesso’ da parte di un ente pubblico non è sufficiente a trasferire l’obbligo tributario, che resta in capo al titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale.

L’occupazione di un’area da parte di un ente pubblico trasferisce l’obbligo di pagare l’IMU?
No, l’occupazione temporanea di urgenza o la requisizione non privano il proprietario del possesso rilevante ai fini fiscali. L’obbligo di pagamento dell’IMU si trasferisce solo con l’atto formale di ablazione (esproprio o cessione) o qualora l’immobile subisca una trasformazione irreversibile a seguito della realizzazione di un’opera pubblica, tale da precludere al proprietario ogni possibilità di ripristinare il contatto materiale con il bene.

Come si determina chi deve pagare l’IMU in caso di accordi complessi tra privati e Pubblica Amministrazione?
È necessario analizzare la natura giuridica e gli effetti specifici degli accordi stipulati. Bisogna verificare se tali accordi hanno prodotto un effetto traslativo immediato della proprietà o se si sono limitati a concedere una detenzione qualificata (possesso) in attesa di un futuro e definitivo atto di trasferimento. L’onere fiscale segue il titolo di proprietà.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33227 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33227 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 19/12/2025

ICI IMU Accertamento

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27076/2019 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE (80000330656), in persona del suo Sindaco p.t., rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; EMAIL) e dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; EMAIL);

-ricorrente –

contro

NOME (CODICE_FISCALE), NOME (CODICE_FISCALE), quale erede universale di COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME (EMAIL) e dall’avvocato NOME COGNOME (EMAIL);

-controricorrente -avverso la sentenza n. 811/19, depositata il 4 febbraio 2019, della

Commissione tributaria regionale della Campania;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 4 dicembre 2025, dal AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

– Con sentenza n. 811/19, depositata il 4 febbraio 2019, la Commissione tributaria regionale della Campania ha rigettato l’appello proposto dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE avverso la decisione di prime cure che, a sua volta, aveva accolto l’impugnazione di due avvisi di accertamento emessi per il recupero a tassazione dell’I MU dovuta dai contribuenti per l’anno 2012.

1.1 -A fondamento del decisum , il giudice del gravame ha rilevato che:

gli avvisi di accertamento in contestazione involgevano il possesso di terreni edificabili e di unità immobiliari;

-quanto alle unità immobiliari, l’appellante non aveva proposto motivi di censura a riguardo della decisione del primo giudice che, per l’appunto, aveva annullato gli avvisi di accertamento , così che, per tale profilo, la sentenza doveva ritenersi passata in giudicato;

quanto invece al possesso di aree edificabili, la tesi sostenuta dal RAGIONE_SOCIALE -secondo il quale dette aree «sarebbero stati trasferiti al comune di RAGIONE_SOCIALE unicamente per soli mq 316, nel mentre gli altri 7.220 mq sarebbero stati alienati nel 2013 alla società RAGIONE_SOCIALE, ed erano nella piena titolarità dei contribuenti nel 2011.» – risultava resistita dal «documento prodotto sin dagli atti del primo grado dagli appellati, avente ad oggetto l’atto di cessione dei suoli al RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE avvenuta in data 18 dicembre 2009, suoli ubicati tra la INDIRIZZO e la INDIRIZZO ed identificati al fol. 35, partt. 333, 569 e 351 (le stesse richiamate nell’avviso di accertamento) per complessivi mq
6.155, che andavano ad aggiungersi ai 1065 mq ed ai 316 mq già ceduti con precedente verbale del 7.5.2009.»;

il RAGIONE_SOCIALE, del resto, non aveva «mai prodotto in giudizio i rogiti per AVV_NOTAIO reiteratamente richiamati nell’atto di appello.» né contestato «la documentazione fotografica prodotta in atti relativa ad un parco pubblico realizzato dal RAGIONE_SOCIALE presuntivamente in quelle aree ed occupante ictu oculi una considerevole superficie, certamente di molto superiore ai “soli 316 mq” asseritamente acquisiti al patrimonio pubblico.».

– Il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di due motivi.

NOME NOME e NOME resistono con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Il ricorso è articolato sui seguenti motivi.

1.1 – Col primo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n n. 3, 4 e 5, cod. proc. civ., il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione di legge con riferimento al d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 , art. 36, all’art. 132, primo comma, n. 4, cod. proc. civ. , all’art. 118 d.a. cod. proc. civ. ed all’art. 112 cod. proc. civ., assumendo che il giudice del gravame aveva fondato la decisione su di una motivazione apparente e, ad ogni modo, aveva omesso di esaminare le difese svolte da esso esponente, difese fondate (anche) sulla documentazione da controparti prodotta ed alla cui stregua si era dedotto che:
le convenzioni intercorse tra esso esponente ed i contribuenti erano state concluse (il 7 maggio 2009 ed il 18 dicembre 2009) quali accordi sostitutivi di provvedimento (l. 7 agosto 1990, n. 241, art. 11) ed avevano avuto ad oggetto le aree di proprietà dei contribuenti per le quali era stata autorizzata l’immissione in possesso dell’Ente ai fini della realizzazione di opere di riqualificazione urbana; con la prima convenzione era stata autorizzata l’occupazione di un’area di 1.065,00

mq., con la seconda l’occupazione era stata estesa ad ulteriori 6.155,00 mq.;

con la società RAGIONE_SOCIALE i contribuenti avevano concluso (il 12 luglio 2007) un contratto di compravendita che, però, non aveva prodotto effetti traslativi siccome questi sottoposti ad una condizione sospensiva (il rilascio entro il 30 giugno 2009 del permesso di costruire) che non si era realizzata;

-solo nell’anno 2013 per contratti conclusi con l’Ente e con detta società -le aree in contestazione avevano ricevuto un definitivo assetto contrattuale in quanto cedute (per mq. 316) ad esso esponente ed alla RAGIONE_SOCIALE (per mq. 7.220, con i relativi diritti edificatori).

Ne conseguiva, pertanto, che relativamente al periodo di imposta 2012 il presupposto impositivo si era realizzato nei confronti dei contribuenti che, per l’appunto, solo con detti accordi del 2013 avevano ceduto le loro proprietà.

1.2 -Il secondo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., espone la denuncia di violazione e falsa applicazione di legge in relazione al d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214, al d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 , artt. 1, 2 e 3, ed all’art. 1140 cod. civ., deducendo il ricorrente che illegittimamente il giudice del gravame aveva valorizzato, ai fini della verifica del presupposto impositivo, le convenzioni concluse nell’anno 2009 tra le parti senza considerare che da detti accordi conseguiva solo l’immissione in possesso delle aree la cui proprietà rimaneva in capo ai contribuenti essendosene prevista la cessione in proprietà solo in esito alla stipula di una convenzione edilizia.
-I due motivi -che vanno congiuntamente esaminati siccome incentrati, nel loro fondo, su censure che si raccordano ai contenuti dei

ridetti accordi e convenzioni intercorsi con i contribuenti -sono fondati, e vanno accolti, nei limiti di quanto in appresso precisato.

2.1 – Come rilevato dalle Sezioni Unite della Corte, la formulazione, con un unico motivo di ricorso, di plurime censure, ciascuna delle quali avrebbe potuto essere prospettata come un autonomo motivo, non è, di per sè sola, ragione d’inammissibilità dell’impugnazione se non quando «nell’ambito della parte argomentativa del mezzo d’impugnazione non risulti possibile scindere le ragioni poste a sostegno dell’uno o dell’altro vizio, determinando una situazione di inestricabile promiscuità, tale da rendere impossibile l’operazione di interpretazione e sussunzione delle censure»; così che se tale scindibilità sia possibile, – ovvero la formulazione del ricorso consenta «di cogliere con chiarezza le doglianze prospettate, onde consentirne, se necessario, l’esame separato», – deve ritenersi ammissibile la formulazione di unico articolato motivo, nell’ambito del quale le censure siano tenute distinte (cfr. Cass. Sez. U., 24 luglio 2013, n. 17931 cui adde , ex plurimis , Cass., 23 ottobre 2018, n. 26790; Cass., 17 marzo 2017, n. 7009; Cass. Sez. U., 6 maggio 2015, n. 9100; con riferimento ai cd. motivi misti formulati in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, v., poi, Cass., 5 ottobre 2018, n. 24493; Cass., 11 aprile 2018, n. 8915; Cass., 24 agosto 2017, n. 20335; Cass., 23 aprile 2013, n. 9793; Cass. Sez. U., 31 marzo 2009, n. 7770).
2.2 -Non sussiste, nella fattispecie, il denunciato vizio di nullità della sentenza per motivazione apparente in quanto -seppur nei limiti ricostruttivi di cui in immediato seguito si dirà -il giudice del gravame ha reso esplicita la ratio decidendi posta a fondamento della sentenza, e posto, poi, che il vizio di violazione di legge non può ex se ridondare in quello di nullità della sentenza.

2.3 -Come anticipato, il giudice del gravame ha risolto la quaestio iuris che gli risultava sottoposta rimarcando che, tra le parti, era stato

concluso (il 18 dicembre 2009) «l’atto di cessione dei suoli al RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE … suoli ubicati tra la INDIRIZZO e la INDIRIZZO ed identificati al fol. 35, partt. 333, 569 e 351 (le stesse richiamate nell’avviso di accertamento) per complessivi mq 6.155, che andavano ad aggiungersi ai 1065 mq ed ai 316 mq già ceduti con precedente verbale del 7.5.2009.».

Con ciò senza dar alcun conto né della fonte di disciplina di detti accordi (che il ricorrente assume conclusi in sostituzione di provvedimenti amministrativi, ex l. n. 241 del 1990, art. 11, cit.) né del relativo specifico contenuto, e con riguardo alla natura delle situazioni giuridiche prese in considerazione da detti accordi attraverso i quali l’amministrazione esercita una funzione pubblica (così da ultimo, ed ex plurimis , Cass. Sez. U., 5 giugno 2024, n. 15673).

2.4 -C on riferimento alle disposizioni di disciplina dell’ICI (d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 1, comma 2, e art. 3, commi 1 e 2) -disposizioni riprodotte, in sostanziale continuità regolativa, dalla disciplina dell’IMU (v. il d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, artt. 8, comma 2, e 9, comma 1; il d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214), – la Corte, con consolidato, e risalente, orientamento interpretativo, ha rilevato che la nozione di possesso (richiamata ai fini della definizione del presupposto d’imposta) non può essere identificata con la mera disponibilità (sia pur per detenzione qualificata) del bene ma deve essere letta in correlazione alla definizione normativa del soggetto passivo di imposta, così che il possesso rilevante deve identificarsi con situazioni giuridiche soggettive aventi carattere reale e possessore, in tale contesto normativo, è pertanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (cfr., ex plurimis , Cass., 1 marzo 2025, n. 5445; Cass. Sez. U., 29 ottobre 2020, n. 23902; Cass., 15 marzo 2019, n. 7444; Cass., 7 giugno 2017, n. 14119; Cass., 9 maggio 2013, n.
10987; Cass., 9 ottobre 2009, n. 21451; Cass., 14 gennaio 2005, n. 654).

2.4.1 – E, in particolare, si è rilevato, in tema di provvedimenti ablatori, che l’occupazione temporanea di urgenza, così come la requisizione, non privano il proprietario del possesso del bene fino a quando non intervenga l’ablazione del bene stesso, proprietario che (così) rimane soggetto passivo dell’imposta ancorché l’immobile sia detenuto dall’occupante (v., ex plurimis , Cass., 19 ottobre 2016, n. 21157; Cass., 27 settembre 2016, n. 19041), a meno che, in ragione dell’immissione in possesso del bene, non ne sia conseguita la sua irreversibile trasformazione a seguito della realizzazione dell’opera pubblica, atteso che «in tema di conservazione del possesso o della detenzione “solo animo”, è necessario che il possessore (o il detentore) abbia la possibilità di ripristinare il contatto materiale con la cosa quando lo voglia, con la conseguenza che qualora tale possibilità sia di fatto preclusa da altri o da un’obiettiva situazione dei luoghi, il solo elemento intenzionale non è sufficiente per la conservazione del possesso (o della detenzione) (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9226 del 04/05/2005).» (così Cass., 20 marzo 2015, n. 5626; v. altresì, in motivazione, Cass., 19 ottobre 2016, n. 21157, cit.).
-L’impugnata sentenza va, pertanto, cassata in relazione ai profili di censura accolti con rinvio della causa, anche per le spese di questo giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania che, in diversa composizione, procederà al motivato riesame della controversia.

P.Q.M.

La Corte

-accoglie il ricorso;

-cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 4 dicembre 2025.

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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