Soggetto passivo IMU: chi paga dopo la risoluzione?

Una società di leasing ha impugnato un avviso di accertamento IMU per gli anni 2013-2014, sostenendo che il soggetto passivo IMU fosse l’utilizzatore, dato che non aveva restituito l’immobile dopo la risoluzione del contratto. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che, con la risoluzione del contratto di leasing, la soggettività passiva ai fini IMU torna in capo alla società concedente, proprietaria del bene, indipendentemente dalla mancata riconsegna materiale dell’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Soggetto Passivo IMU: Chi Paga se il Leasing è Risolto?

L’individuazione del soggetto passivo IMU in caso di risoluzione di un contratto di leasing finanziario rappresenta una questione di notevole importanza pratica per le società concedenti e per gli utilizzatori. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa chiarezza su un punto cruciale: chi è tenuto al pagamento dell’imposta quando il contratto cessa, ma l’immobile non viene materialmente restituito? La risposta della Suprema Corte consolida un orientamento preciso, basato sulla prevalenza del titolo giuridico rispetto alla detenzione materiale del bene.

Il Caso: Contratto Risolto ma Immobile non Restituito

Una società di leasing si è opposta a degli avvisi di accertamento IMU per gli anni 2013 e 2014, emessi da un Comune umbro. Il contratto di leasing finanziario relativo a un immobile era stato risolto per morosità dell’utilizzatore. Tuttavia, quest’ultimo non aveva provveduto a riconsegnare l’immobile alla società proprietaria. La società di leasing sosteneva che, permanendo la disponibilità materiale del bene in capo all’utilizzatore, dovesse essere quest’ultimo a essere considerato il soggetto passivo dell’imposta.
Mentre la Commissione Tributaria Provinciale aveva inizialmente dato ragione alla società, la Commissione Tributaria Regionale aveva ribaltato la decisione, affermando che la cessazione del vincolo contrattuale fosse l’elemento determinante per il trasferimento dell’obbligo fiscale.

La Questione Giuridica sul Soggetto Passivo IMU

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’art. 9 del D.Lgs. 23/2011. Tale norma stabilisce che, per gli immobili concessi in locazione finanziaria, il soggetto passivo è il locatario (l’utilizzatore) “a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto”. Il dubbio interpretativo sorge proprio sulla definizione di “durata del contratto”: essa si estende fino alla riconsegna materiale del bene, oppure cessa con la risoluzione giuridica del rapporto, anche se l’immobile non è stato ancora restituito?

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, nel respingere il ricorso della società di leasing, ha fornito motivazioni chiare e definitive, risolvendo un precedente contrasto giurisprudenziale. Secondo i giudici, il legislatore ha scelto di dare rilevanza al vincolo contrattuale come presupposto per l’individuazione del soggetto passivo IMU.

1. Prevalenza del Titolo Giuridico: La Corte ha affermato che la norma individua nel contratto il fondamento della soggettività passiva dell’utilizzatore. La risoluzione del contratto, sia essa per scadenza naturale o per inadempimento, fa venir meno tale titolo giuridico. Di conseguenza, la soggettività passiva cessa in capo all’utilizzatore e si trasferisce automaticamente in capo al proprietario (la società di leasing).

2. Irrilevanza della Detenzione Materiale: Per l’IMU, non è la disponibilità materiale del bene a contare, ma l’esistenza di un vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata. Una volta risolto il contratto, la detenzione dell’ex utilizzatore non è più legittimata dal leasing e, ai fini fiscali, la responsabilità per l’imposta patrimoniale torna al titolare del diritto di proprietà.

3. Distinzione tra IMU e TASI: La Corte ha inoltre chiarito perché non si possa applicare per analogia la disciplina della TASI. La normativa sulla TASI (L. 147/2013) specificava che la soggettività passiva del locatario durava fino alla “data di riconsegna del bene”. Questa previsione, tuttavia, era legata alla natura della TASI, un tributo sui servizi indivisibili di cui beneficia chi utilizza l’immobile. L’IMU, invece, è un’imposta di natura puramente patrimoniale, legata al possesso inteso in senso civilistico (proprietà o altro diritto reale), e la sua disciplina non può essere derogata da quella prevista per altri tributi.

Conclusioni: La Fine del Contratto Segna il Passaggio di Responsabilità

L’ordinanza in esame consolida un principio fondamentale: ai fini IMU, la “durata del contratto” di leasing coincide con la sua vigenza giuridica. La risoluzione del contratto, per qualsiasi causa, determina l’immediata cessazione della soggettività passiva in capo all’utilizzatore e il conseguente ritorno dell’obbligo di pagamento in capo alla società concedente. Per le società di leasing, ciò significa che, dal momento della risoluzione contrattuale, devono farsi carico del pagamento dell’IMU, anche se non hanno ancora riottenuto la disponibilità fisica dell’immobile, dovendo poi eventualmente rivalersi sull’ex utilizzatore per i danni derivanti dalla mancata riconsegna.

In caso di risoluzione di un contratto di leasing, chi è il soggetto passivo IMU se l’utilizzatore non restituisce l’immobile?
Il soggetto passivo IMU diventa la società di leasing (il concedente), in quanto proprietaria dell’immobile. La responsabilità fiscale si trasferisce dal momento della risoluzione del contratto, indipendentemente dalla mancata riconsegna materiale del bene.

La responsabilità per il pagamento dell’IMU dipende dalla detenzione materiale del bene o dal titolo giuridico?
Secondo la Corte di Cassazione, la responsabilità per il pagamento dell’IMU dipende dal titolo giuridico. Nel leasing, l’utilizzatore è soggetto passivo solo per la durata del contratto. Una volta che il contratto è risolto, il titolo giuridico viene meno e la responsabilità torna al proprietario.

Le regole previste per la TASI sulla durata del contratto di leasing fino alla riconsegna del bene si applicano anche all’IMU?
No. La Corte ha chiarito che la norma prevista per la TASI, che estendeva la responsabilità dell’utilizzatore fino alla riconsegna, non può essere applicata per analogia all’IMU. Si tratta di due tributi con presupposti diversi: la TASI è legata ai servizi, l’IMU alla proprietà.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6232 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6232 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso 14677/2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), con sede in Milano, alla INDIRIZZO, in persona del procuratore speciale, dott. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), ed elettivamente domiciliata presso i predetti professionisti, con studio in Roma, alla INDIRIZZO n. 1/B;
-ricorrente –

contro

Comune RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE), con sede Bastia Umbra, alla INDIRIZZO, in persona del Sindaco e legale rappresentante pro-tempore NOME COGNOME, rappresentato e difeso, in virtù dì procura

Avviso accertamento IMU

–

RAGIONE_SOCIALE traslativo

–

Legittimazione passiva

concedente

speciale a margine del controricorso, dall’AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE), giusta Delibera di Giunta Comunale n. 98 del 18.06.2020, ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE) sito in Roma, al INDIRIZZO;

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 218/3/2019 emessa dalla CTR Umbria in data 03/10/2019 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Perugia avverso gli avvisi di accertamento concernenti l’Imu per gli anni di imposta 2013 e 2014.

La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso, ritenendo che il locatario fosse il soggetto passivo dell’Imu dalla data di stipula del contratto di locazione finanziaria e fino alla riconsegna del bene, comprovata dal relativo verbale.

Sull’appello del Comune di Bastia Umbria, la Commissione Tributaria Regionale Umbria accoglieva il gravame, evidenziando che l’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23/2011 ha ritenuto rilevante, ai fini impositivi, non già la consegna del bene, bensì l’esiste nza di un vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata dell’utilizzatore, con la conseguenza che la cessazione dello status di soggetto passivo in capo a quest’ultimo non era correlata alla riconsegna del bene al concedente.

Avverso la sentenza della CTR propone ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE sulla base di un unico motivo. Il Comune di Bastia Umbria ha resistito con controricorso.

Con ordinanza interlocutoria del 19.1.2023 il Collegio ha rinviato la causa a nuovo ruolo, al fine di consentire alla contribuente di valutare la possibilità di avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 1, comma 186 ss, l. n. 197/2022 per l’ipotesi in cui il Comune avesse deliberato ai sensi del comma 205 del predetto art. 1.

Considerato che

Con l’unico motivo la ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 8, comma 2, e 9, comma 1, d.lgs. n. 23/2011, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per aver la CTR individuato la soggettività passiva ai fini Imu in capo alla società di RAGIONE_SOCIALE proprietaria dell’immobile nel caso in cui, a seguito della risoluzione anticipata del contratto di locazione finanziaria, l’utilizzatore non abbia riconsegnato materialmente il bene.

1.1. Il motivo è infondato.

Preliminarmente, va evidenziato che la contribuente, dopo aver chiesto ed ottenuto la sospensione del giudizio ai sensi dell’art. 1, comma 197, l. n. 197/2022, non ha inteso avvalersi della definizione agevolata della controversia.

Ciò debitamente premesso, viene sottoposta allo scrutinio di questa Corte la questione della individuazione del soggetto passivo dell’IMU relativa ad un bene immobile concesso in locazione finanziaria nell’ipotesi, tutt’altro che infrequente, di risoluzione anticipata del rapporto contrattuale per morosità dell’utilizzatore cui non faccia seguito l’immediata materiale restituzione del bene. Il problema che si pone è quello di stabilire se, nel periodo intercorrente tra la cessazione di efficacia del contratto e la restituzione del bene, la titolarità passiva del rapporto fiscale sorga in capo al locatore, nella qualità di soggetto che giuridicamente possiede il bene, o all’utilizzatore, che materialmente ne dispone.
Nella fattispecie in esame risulta accertato che il contratto di locazione finanziaria fu risolto per morosità della società locataria e che il bene negli anni oggetto di accertamento (2013 e 2014) non fu restituito al proprietario.

Ciò premesso, va rilevato come, ai sensi dell’art. 9 del D.Lgs. 23/2011, <>.

Sul punto sono recentemente intervenute, a distanza ravvicinata, due pronunce della sezione quinta della Corte di Cassazione.

La prima -la sentenza nr. 13793/2019 -ha affermato il principio secondo il quale <>. La seconda pronuncia -la nr. 19166/2019 – ha stabilito l’opposto principio che <>.
Il contrasto giurisprudenziale de quo può considerarsi superato dall’intervento di due ulteriori pronunce successive – le sentenze nr. 25249/2019 e nr. 29973/2019 che hanno confermato l’orientamento secondo il quale dalla data di risoluzione per inadempimento del contratto di RAGIONE_SOCIALE il contratto cessa, e quindi il locatario non è più da considerarsi soggetto passivo, con la conseguente traslazione dell’obbligo di

corrispondere il tributo relativo all’immobile sul proprietario (società RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE). In particolare, la sentenza nr. 29973/2019 si è fatta carico di confutare tutte le argomentazioni contenute nella pronuncia nr. 19166/2019, ribadendo il principio che <>.
L’orientamento da ultimo passato in rassegna si è ulteriormente consolidato (cfr. da ultimo, tra le tante, Cass. Sez. VI nr. 31083/2021 e nr. 2349/2021, Sez. V nn. 17492/2021 e 1200/2021).

1.2. Né l’interpretazione dalla norma sostenuta dalla ricorrente, che individua il soggetto passivo dell’imposta Imu, nel caso di risoluzione del contratto senza l’avvenuta consegna del bene, nell’utilizzatore del cespite immobiliare non essendo la società di RAGIONE_SOCIALE nel possesso e nel godimento dell’immobile, potrebbe trovare conferma nell’art. 1, comma 672, della l. 147/2013, a tenore della quale <>.

riconsegna del bene al locatore comprovata dal verbale di consegna Tale norma, applicabile limitatamente al tributo Tasi, non può essere analogicamente estesa anche all’Imu, in primo luogo, perché il comma 703 della stessa legge precisa che <> e, in secondo luogo, per l’eterogeneità dei rispettivi presupposti applicativi delle imposte in esame (se si fa eccezione per la coincidenza delle basi imponibili).
L’Imu, imposta di natura prettamente patrimoniale, ha riguardo, nell’individuare il soggetto passivo, ad una nozione di <> civilistica, per cui quello che conta è il titolo che giustifica il possesso del bene (proprietà, diritto reale di godimento, contratto di RAGIONE_SOCIALE vigente) e non la disponibilità di fatto dello stesso. A conferma di ciò l’art. 9 del d.lvo citato stabilisce la titolarità passiva dell’imposta in capo al locatario anche nel caso di beni <> o <> che, come tali, non possono essere detenuti; in tale ipotesi la stipula del contratto, e non la materiale consegna del bene, rileva ad individuare il soggetto obbligato al pagamento dell’imposta. La Tasi è, invece, destinata al finanziamento di servizi pubblici comunali rivolti alla collettività e, pertanto, deve essere corrisposta sia dai proprietari che dagli affittuari; proprio la fruizione del servizio pubblico indivisibile giustifica l’obbligo del pagamento in capo al locatario finanziario dalla data di stipulazione del contratto a quello di riconsegna del bene al locatore.
Del resto, è vero che si è al cospetto di una norma di natura interpretativa, ma è altrettanto vero che tale valenza va limitata all’imposta Tasi. Senza tralasciare che, essendosi in presenza di norme tributarie, come tali aventi natura speciale, sussiste il divieto non solo di applicazione analogica, ma anche di interpretazione in funzione retroattiva, posto in riferimento alla legge speciale dall’art. 14 disp. prel. c.c.

Anche in punto di mancanza di identità tra i due tributi questa Sezione ha fatto chiarezza, escludendo sia l’applicazione della normativa della Tasi, riferita a un diverso tributo, all’IMU , sia la valenza interpretativa dell’art. 1, comma 672, della l. 147/2013 (cfr. da ultimo, tra le tante, Cass. Sez. VI nr. 31083/2021 e nr. 2349/2021, Sez. V nn. 17492/2021 e 1200/2021).

Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso non merita accoglimento. Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 2.400,00 per compensi ed € 200,00 per spese, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, Iva e Cpa;

ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1- bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 29.2.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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