Soggetto passivo IMU: chi paga dopo il leasing?

Una società di leasing ha contestato un avviso di accertamento IMU relativo a un immobile il cui contratto di leasing era stato risolto, ma che era rimasto occupato da un terzo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che per ottenere l’esenzione per occupazione abusiva, il proprietario deve dimostrare di aver agito tempestivamente con una denuncia. La mancata azione legale è stata interpretata come tolleranza, confermando che il proprietario è il soggetto passivo IMU.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Soggetto Passivo IMU: Chi Paga se l’Immobile in Leasing è Occupato?

La questione di chi sia il soggetto passivo IMU in caso di contratto di leasing risolto anticipatamente, ma con l’immobile non ancora restituito al proprietario, è fonte di frequenti contenziosi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, sottolineando le responsabilità del proprietario in caso di occupazione da parte di terzi. Vediamo nel dettaglio i fatti e i principi di diritto affermati dalla Suprema Corte.

I Fatti di Causa: Il Leasing Risolto e l’Immobile Occupato

Una società di leasing si è vista notificare un avviso di accertamento dal Comune per il mancato pagamento dell’IMU relativa al 2017. L’immobile in questione era oggetto di un contratto di locazione finanziaria che era stato risolto anticipatamente per inadempimento dell’utilizzatore. Tuttavia, l’immobile non era stato restituito alla società proprietaria, ma era di fatto occupato da un’altra società, terza rispetto al contratto originario.

La società di leasing ha impugnato l’atto, sostenendo di non essere il soggetto tenuto al pagamento dell’imposta. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno respinto le sue ragioni, confermando la legittimità della pretesa del Comune. La vicenda è così giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte: La Tolleranza verso l’Occupante Rende Dovuta l’IMU

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società di leasing, confermando la sua responsabilità come soggetto passivo IMU. I giudici hanno basato la loro decisione su due punti principali.

In primo luogo, hanno dichiarato inammissibile il motivo con cui la società lamentava per la prima volta in Cassazione l’occupazione abusiva dell’immobile. Tale questione, infatti, non era stata sollevata nei precedenti gradi di giudizio e, pertanto, non poteva essere esaminata.

In secondo luogo, e nel merito della questione, la Corte ha richiamato un’importante sentenza della Corte Costituzionale (n. 60/2024), la quale ha stabilito che i proprietari di immobili occupati abusivamente possono beneficiare dell’esenzione IMU. Tuttavia, questa esenzione è subordinata a una condizione precisa: il proprietario deve aver presentato una denuncia all’autorità giudiziaria per i reati connessi all’occupazione o aver intrapreso un’azione penale.

Nel caso specifico, la società di leasing, pur lamentando un’occupazione che durava da diversi anni, non aveva dimostrato di aver intrapreso alcuna azione legale a tutela della sua proprietà se non molto tardivamente. Questa inazione è stata interpretata dalla Corte come una forma di tolleranza dell’occupazione, incompatibile con i requisiti per l’esenzione. Di conseguenza, la società proprietaria è stata considerata il corretto soggetto passivo IMU.

Le Motivazioni

La Corte ha chiarito che il presupposto per l’esenzione IMU in caso di occupazione abusiva non è la mera indisponibilità del bene, ma la sua inutilizzabilità a seguito di un atto illecito che il proprietario ha formalmente e tempestivamente contestato. La denuncia o l’azione giudiziaria non sono una mera formalità, ma la prova che il proprietario non sta tollerando la situazione e si è attivato per rientrare in possesso del proprio bene. La legge, come interpretata dalla Corte Costituzionale, non intende tutelare il proprietario inerte, ma colui che subisce un illecito e agisce per contrastarlo. Mancando questa prova, la responsabilità fiscale ricade sul titolare del diritto di proprietà.

Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale per tutti i proprietari di immobili, in particolare per le società di leasing: la gestione del patrimonio immobiliare richiede un monitoraggio attivo. In caso di risoluzione di un contratto di leasing o di occupazione senza titolo, non è sufficiente attendere la restituzione spontanea del bene. Per evitare di essere considerati il soggetto passivo IMU, è indispensabile agire prontamente attraverso gli strumenti legali, denunciando l’occupazione abusiva. L’inerzia può costare cara, trasformandosi in una tolleranza di fatto che fa ricadere sul proprietario l’onere del pagamento delle imposte municipali.

Chi deve pagare l’IMU per un immobile in leasing se il contratto è risolto ma l’immobile non viene restituito?
In linea generale, dopo la risoluzione del contratto, la soggettività passiva ai fini IMU torna in capo alla società di leasing proprietaria. Se l’immobile è occupato abusivamente da terzi, il proprietario può essere esentato solo se dimostra di aver tempestivamente denunciato l’occupazione alle autorità giudiziarie.

Un proprietario è esente dal pagamento dell’IMU se il suo immobile è occupato abusivamente?
Sì, ma solo a determinate condizioni. Secondo la sentenza n. 60/2024 della Corte Costituzionale, l’esenzione si applica se l’immobile è inutilizzabile e indisponibile e se il proprietario ha presentato una denuncia formale per i reati di violazione di domicilio (art. 614 c.p.) o invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.), oppure ha avviato un’azione giudiziaria penale.

Cosa succede se una questione legale, come l’occupazione abusiva, viene sollevata per la prima volta in Cassazione?
La questione viene dichiarata inammissibile. Il giudizio di Cassazione serve a controllare la corretta applicazione della legge da parte dei giudici di merito, non a esaminare nuovi fatti o nuove questioni di diritto che non sono state discusse nei precedenti gradi di giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 10420 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 10420 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: LIBERATI NOME

Data pubblicazione: 21/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 32266/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE rappresentato e difeso da ll’avvocato NOME COGNOMECODICE_FISCALE;

-ricorrente- contro COMUNE DI COGNOME;

-intimato- avverso la SENTENZA della Commissione tributaria regionale della Lombardia, sede di MILANO, n. 1923/2021 depositata il 19/05/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

In data 20 dicembre 2018, il Comune di Valgreghentino ha notificato alla ricorrente l’avviso di accertamento n. 6451/2018 con cui ha contestato l’omesso versamento dell’imposta municipale relativa al periodo d’imposta 2017, in relazione a d immobile oggetto di contratto di locazione finanziaria stipulato con la società RAGIONE_SOCIALE che risultava però risolto anticipatamente per inadempimento del locatario, senza che l’immobile locato sito sul territorio comunale fosse stato riconsegnato alla società di locazione finanziaria proprietaria, e che di fatto era occupato da soggetto terzo (la società RAGIONE_SOCIALE). Successivamente è stato nuovamente locato.
Impugnato il provvedimento, con la sentenza n. 196/1/2019 pronunciata il 6 novembre 2019 e depositata il 20 novembre 2019, la CTP di Lecco ha rigettato il ricorso, confermand o l’avviso di accertamento impugnato.

Proposto appello innanzi alla CTR della Lombardia, quest’ultima ha pronunciato la sentenza n. 1923/14/2021, R.G.A. n. 3630/2020, in data 12 maggio 2021, depositata il 19 maggio 2021, di rigetto dell’appello e conferma del provvedimento impugnato, fondando la propria decisione sull’ orientamento giurisprudenziale di questa Corte in merito alla soggettività passiva della società locataria in ipotesi di leasing finanziario risolto anticipatamente.

Avverso la suddetta sentenza la società appellante ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

Non si è costituita l’intimata.

Il ricorrente ha depositato altresì memoria ex art. 380 bis .1 cpc.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., si deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 8 del d.lgs. 14 marzo 2011 n. 23 e dell’art. 13 del d .l. 6

dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni, dalla l. 22 dicembre 2011, n. 214 nonché degli artt. 1140 e 1141 c.c. in relazione al n. 3 dell’art. 360, comma 1, c.p.c. e all’art. 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 in quanto la CTR della Lombardia, dopo aver accertato che l’immobile concesso in locazione finanziaria risultava occupato da un soggetto terzo rispetto al rapporto contrattuale, e dunque senza titolo, ha comunque ritenuto che si fosse realizzato il presupposto dell’IMU in capo alla rico rrente benché illegittimamente spossessata.
1.1. Va innanzitutto rilevato che con il primo motivo si deduce questione che non risulta, dalla gravata sentenza, che fosse ricompresa nel l’eccezione svolta in giudizio , che dunque viene articolata per la prima volta in cassazione. Sul punto dalla verifica del l’atto di appello (all. n. 10) non risulta posta in effetti la questione, essendo tutto l’appello incentrato sulla soggettività passiva dell’utilizzatore . N on v’è nemmeno alcuna deduzione in fatto circa l’occupazione abusiva e le ragioni della ritardata riconsegna del bene, oltreché del contratto concluso con l’occupante abusivo .
Del resto, né la C.T.P. né la C.T.R. si pronunciano sull’eccezione in questione sicché -se effettivamente articolata -il ricorso avrebbe dovuto proporsi ai sensi del diverso motivo n. 4 dell’ art. 360, cioè per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ.;

1.2. Si tratta, dunque, di questione nuova e inammissibile davanti alla Corte: il giudizio di cassazione ha, per sua natura, la funzione di controllare la difformità della decisione del giudice di merito dalle norme e dai principi di diritto, sicché sono precluse non soltanto le domande nuove, ma anche nuove questioni di diritto, qualora queste postulino indagini ed accertamenti di fatto non compiuti dal giudice di merito che, come tali, sono esorbitanti dal giudizio di legittimità (Cass., 5 luglio 2023, n. 19098; Cass., 12 giugno 2018, n. 15196; Cass., 6 giugno 2018, n. 14477; Cass., 25 ottobre 2017, n. 25319; Cass., 31
gennaio 2006, n. 2140; Cass., 7 agosto 2001, n. 10902; Cass., 12 giugno 1999, n. 5809; Cass., 29 marzo 1996, n. 2905).

1.3. Alla luce di quanto sopra, ancora prima di valutare il profilo di merito trattato nel secondo motivo, che risulta estendibile anche alla presente doglianza, la censura va dichiarata inammissibile.

Con il secondo motivo di ricorso, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., si deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 8 e 9 del d.lgs. 14 marzo 2011 n. 23 e dell’art. 13 del d .l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni, dalla l. 22 dicembre 2011, n. 214 nonché degli artt. 1140, 1590 e 1591 c.c. in relazione al n. 3 dell’art. 360, comma 1, c.p.c. e all’art. 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 poiché il soggetto passivo dell’IMU nel caso di un immobile oggetto di un contratto di locazione finanziaria risolto anticipatamente per inadempimento è esclusivamente individuabile nell’utilizzatore fino alla data in cui non abbia riconsegnato tale immobile.
2.1. Il motivo non può essere accolto.

2.2. Deve rilevarsi che sulla specifica questione questa Corte ha sollevato con ord. n. 9957 del 2023 questione di legittimità costituzionale – in riferimento all’art. 3, primo comma, all’art. 42, secondo comma, ed all’art. 53, primo comma, della Costituzione -dell’art. 9, comma 1, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (nella sua formulazione originaria, applicabile ratione temporis ), nella parte in cui non prevede l’esenzione d’imposta nell’ipotesi di occupazione abusiva dell’immobile che non possa essere liberato pur in presenza di denuncia agli organi istituzionali preposti.
2.3. Con sentenza n. 60/2024 la Corte Costituzionale ha riconosciuto la parziale illegittimità costituzionale della norma, dichiarando ‘l’illegittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale), nel testo applicabile ratione temporis ,

nella parte in cui non prevede che non siano soggetti all’imposta municipale propria, per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli artt. 614, secondo comma, o 633 del codice penale o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale. ‘

2.4. Viene dunque richiesto espressamente che la occupazione abusiva sia contestata, con denuncia od azione giudiziaria penale, traducendosi altrimenti, evidentemente, in una forma di tolleranza inidonea a giustificare l’esenzione dal tributo.

2.5. Il ricorrente (pag. 12, nel corpo del primo motivo) afferma che è ‘del tutto evidente che dal 27 luglio 2010, data di risoluzione del contratto di locazione finanziaria, al 24 marzo 2017, data della locazione dell’immobile all’occupante abusivo RAGIONE_SOCIALE, tale ultimo soggetto, estraneo al rapporto contrattuale di locazione finanziaria tra RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE ha acquisito il possesso dell’immobile in danno dell’odierna Ricorrente poiché a norma dell’art. 1140 cod. civ . in quanto occupando abusivamente l’immobile’.
2.6. Tuttavia, nonostante il lungo tempo della occupazione (indicato dallo stesso ricorrente come decorrente dal 2011), il ricorrente non ha azionato (o quantomeno non ha dedotto o dimostrato di averlo fatto) alcuno strumento a propria tutela, in difesa della proprietà, se non nel 2016; e, per di più, si assume che un nuovo contratto è stato concluso con l’occupante abusivo (senza dar conto del se, e del come, sia stato regolato tra le parti il periodo di occupazione abusiva).
2.7. Ne consegue che rettamente la CTR ha fatto applicazione della norma, come interpretata da questa Corte (cfr. Cass. 13/04/2023, n. 9957, che cita Cass., Sez. T, 23 marzo 2023, 8430,

Cass., Sez. T, 23 marzo 2023, n. 8429; Cass., Sez. T, 23 marzo 2023, n. 8426; Cass., Sez. T, 23 marzo 2023, n. 8422), in base al quale ‹‹ il soggetto passivo dell’imposta municipale propria (cd. IMU), – il cui presupposto impositivo si correla, pur sempre, al possesso di immobili (art. 1, c. 740, cit.), – è il locatario di immobili «anche da costruire o in corso di costruzione concessi in lo cazione finanziaria, … a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto» (art. 1, c. 743, cit.)».
I motivi sono dunque infondati ed il ricorso va rigettato.

Nulla va disposto in ordine alle spese stante la mancata costituzione dell’intimato.

Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, di una somma pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quate r, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 05/12/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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