Soggettività passiva IMU e giudicato esterno

Una società di capitali ha impugnato un avviso di accertamento relativo all’omesso versamento IMU per l’anno 2017, sostenendo l’assenza di soggettività passiva IMU in quanto semplice affittuaria e non titolare di diritti reali sull’immobile. Dopo i rigetti nei gradi di merito, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso. La decisione si fonda sul sopravvenuto giudicato esterno: altre sentenze definitive tra le stesse parti avevano già accertato che la società non possedeva diritti reali sul bene per diverse annualità, rendendo illegittima la pretesa tributaria anche per l’anno in contestazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Soggettività passiva IMU: il valore del giudicato esterno

La corretta individuazione della soggettività passiva IMU è un elemento essenziale per la legittimità di qualsiasi pretesa fiscale immobiliare. Non basta che un soggetto utilizzi un immobile per essere tenuto al pagamento del tributo; è necessaria la titolarità di un diritto reale specifico.

Il caso in esame

Una società ha ricevuto un avviso di accertamento per il mancato versamento dell’IMU relativo a un immobile industriale. La contribuente ha sempre sostenuto di non essere il soggetto passivo dell’imposta, dichiarando di detenere il bene solo in forza di un contratto di affitto e non come proprietaria o titolare di diritti reali di godimento. Nonostante queste difese, i giudici di merito avevano confermato la pretesa del Comune.

La svolta in Cassazione

Il ricorso presentato davanti alla Suprema Corte ha evidenziato un vizio fondamentale nella valutazione delle prove. Durante il giudizio di legittimità, la società ha prodotto sentenze definitive (passate in giudicato) riguardanti altre annualità d’imposta per lo stesso immobile. Tali sentenze avevano già accertato che la società non era titolare di alcun diritto reale sul cespite, escludendo quindi la sua responsabilità tributaria.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha fondato la sua decisione sul principio del giudicato esterno. Quando un elemento costitutivo della fattispecie tributaria (come la titolarità del diritto reale) viene accertato con sentenza definitiva per un’annualità, tale accertamento fa stato anche per le altre annualità tra le stesse parti, qualora i fatti non siano mutati. I giudici hanno ribadito che la soggettività passiva IMU è limitata a categorie tassative: proprietario, usufruttuario, titolare di diritto d’uso, abitazione, enfiteusi o superficie, oltre al locatario in leasing. La semplice detenzione tramite affitto non rientra in questo elenco e non può essere estesa per analogia. Poiché il Comune non ha fornito prove contrarie alla mancanza di titoli reali, il giudicato esterno prodotto dalla società risulta decisivo e assorbente.

Le conclusioni

La Cassazione ha cassato la sentenza impugnata, rinviando alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado per un nuovo esame che tenga conto dei giudicati prodotti. Questa pronuncia conferma che il contribuente non può essere chiamato a rispondere di imposte su beni di cui non ha la disponibilità giuridica qualificata. La vittoria della società sottolinea l’importanza di monitorare i contenziosi pendenti, poiché una sentenza definitiva su un’annualità può diventare lo scudo legale per annullare accertamenti relativi ad anni diversi, garantendo coerenza e certezza del diritto nel rapporto tra fisco e cittadino.

Chi è obbligato a pagare l’IMU secondo la legge?
Il pagamento spetta al proprietario dell’immobile o al titolare di un diritto reale di godimento, come l’usufrutto o la superficie, e al locatario in caso di leasing finanziario.

Cosa si intende per giudicato esterno in ambito tributario?
Si tratta di una sentenza definitiva emessa per una specifica annualità d’imposta che accerta fatti stabili, i quali devono essere riconosciuti validi anche per altre annualità tra le stesse parti.

L’affittuario di un immobile deve pagare l’IMU?
No, il semplice contratto di affitto o locazione non trasferisce la soggettività passiva del tributo, che rimane in capo al proprietario o al titolare del diritto reale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5876 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5876 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12749/2025 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE

-intimata – avverso la sentenza della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO DEL LAZIO n. 7231/2024, depositata il 29/11/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/2/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 7231/2024, depositata il 29/11/2024, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio ha respinto l’appello della RAGIONE_SOCIALE avverso la decisione della C.G.T. di primo grado di RAGIONE_SOCIALE di rigettare il ricorso della contribuente avverso l’avviso di accertamento n. 4244, dell’importo (comprensivo di sanzioni ed interessi) di euro 9.117,92, per omesso versamento dell’IMU relativa all’anno di imposta 2017, con

riferimento dall’immobile sito nel Comune di Guidonia Montecelio, INDIRIZZO.

Contro la sentenza propone ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE, sulla base di un unico motivo, mentre la RAGIONE_SOCIALE (concessionaria per l’accertamento e la riscossione dell’IMU per il Comune di Guidonia Montecelio) resta intimata.

Depositata proposta di definizione del giudizio ex art. 380 -bis c.p.c., la ricorrente si oppone alla proposta, con istanza di decisione, che illustra con successiva memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con un unico motivo di ricorso si prospetta, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., il vizio di violazione o falsa applicazione dell’art. 3 d.lgs. 504/1992 nonché quello di ‘omesso esame del decisivo contenuto del ricorso’ introduttivo del giudizio. In particolare, la ricorrente lamenta la mancata valutazione, da parte dei giudici di merito, della documentazione prodotta al fine di dimostrare l’assenza di titolarità, da parte sua, di qualsiasi diritto reale sul bene immobile oggetto di tassazione e, quindi, di escludere la riconducibilità ad essa della soggettività passiva ai fini IMU.
Il consigliere delegato ha rilevato l’inammissibilità del ricorso per cassazione.

Con l’istanza ex art. 380 -bis cod. proc. civ., la ricorrente, fatta opposizione alla proposta del consigliere delegato, ha -con successiva memoria illustrativa -dedotto il giudicato esterno in ordine alla carenza di titolarità sul cespite, producendo le sentenze n. 1492/2025, n. 4098/2025 e n. 6707/2025 della CGT del Lazio, passate in giudicato.

Ebbene, ritiene questo Collegio che la proposta di definizione accelerata non possa trovare conferma, risultando accertato, dalle prodotte sentenze n. 1492/2025, n. 4098/2025 e n. 6707/2025 della CGT del Lazio, passate in giudicato (come da attestazioni di cancelleria –

rispettivamente -del 26/6/25, 8/10/2025 e del 27/1/26), che la società non era titolare di diritti reali sull’immobile e che, pertanto, difettavano i presupposti di imposizione relativamente agli anni 2021, 2016 e 2019.

5. In particolare, la sentenza n. 1492/2025, relativa all’IMU 2021, richiama la decisione di questa Corte n. 1297 del 2016 per annualità 2005, ove si legge “La ricorrente ha contestato, nel corso dell’intero giudizio, l’assenza dei presupposti per l’assoggettamento della RAGIONE_SOCIALE al pagamento dell’ICI deducendo di non essere né proprietaria né titolare di altro diritto reale del cespite realizzato su fondo altrui. Orbene, la CTR, nel ritenere l’assoggettamento della contribuente al detto tributo, ha richiamato la giurisprudenza di questa Corte che ha ritenuto la legittimità della richiesta di ICI a carico dell’ente concessionario del diritto proprietario superficiario che aveva realizzato un immobile su terreno di proprietà del comune in regime di superficie senza che la RAGIONE_SOCIALE potesse trovare applicazione nel caso di specie, nel quale la parte contribuente ha prospettato nel corso dell’intero giudizio di non essere titolare di alcun diritto reale sul bene, ma unicamente di un contratto di affitto. E poiché si è ritenuto che dalla lettura combinata degli artt. 1 e 3 del d.lgs. n. 504 del 1992 si evince che soggetto passivo dell’imposta ICI può essere soltanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile -cfr. Cass.n10987/2013 -e, comunque, il possessore del bene che eserciti un diritto corrispondente ad un diritto reale -Cass. n. 22972/2010 -, la CTR ha fatto mal governo dei principi regolativi della materia. Il ricorso va pertanto accolto e la sentenza cassata con rinvio ad altra sezione della CTR del Lazio anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità’ . Infine, conclude: ‘ Non c’è molto da aggiungere su tale condivisibile orientamento, valido anche ai fini lMU. ln merito all’assenza della soggettività passiva d’imposta, nel caso in esame, nei confronti dell’appellata va infatti rilevato che per l’articolo 9, comma 1, del D.Lgs. 23/2011, sono soggetti passivi IMU il proprietario o il titolare di un diritto
reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie) su immobili, il concessionario (nel caso di concessione di aree demaniali) e il locatario in leasing (a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto) se l’immobile (anche da costruire o in corso di costruzione) è concesso in locazione finanziaria. Si tratta di categorie tassative, non suscettibili di estensione analogica, come si verificherebbe in caso di accoglimento della tesi dell’appellante. La sentenza di primo grado va quindi confermata e non occorre passare all’esame dell’appello incidentale condizionato’.
Allo stesso modo, la sentenza n. 4098/2025, relativa all’IMU 2016, secondo cui ‘ nel caso di specie, la parte accertatrice non ha dimostrato la sussistenza di nessuna scrittura privata che documentasse la costituzione del diritto reale di superficie su fabbricato da parte della RAGIONE_SOCIALE che insiste sul terreno di proprietà dell’Asl di RAGIONE_SOCIALE da parte della RAGIONE_SOCIALE né l’esistenza di un’ eventuale istanza presentata dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per la richiesta del diritto reale indirizzata all’RAGIONE_SOCIALE come da precise indicazioni evidenziate da regolamento del 23/6/2017 per l’alienazione dei beni immobili facenti parte il patrimonio della RAGIONE_SOCIALE. Tutto ciò premesso la sentenza di primo grado va confermata, l’appello dell’ente va rigettato, infatti non vi è alcuna prova dell’esistenza di documentazione e/o di titoli che confermano la soggettività passiva all’imposta IMU da parte della RAGIONE_SOCIALE la quale ha sempre rilevato di non essere né proprietaria né titolare di altro diritto reale sull’immobile oggetto di accertamento. Di contro il Comune attraverso il suo concessionario non ha fornito alcuna prova dell’esistenza dei presupposti che legittimano la pretesa creditoria’ .
Infine, la sentenza n. 6707/2025, relativa all’IMU 2019, si riporta ‘a quanto deciso, tra le parti, per gli stessi fatti, riferiti ad altra annualità, da questa corte, RAGIONE_SOCIALE sezione, con sentenza n.1492/2025, laddove è stata a sua volta richiamata la pronuncia emessa dalla suprema corte, per gli

stessi fatti, riferiti ad altra annualità. ln senso conforme va altresì richiamata la sentenza n. 4098/2025 di questa corte, anch’essa passata in giudicato, che ha ritenuto che, nel caso di specie, non sia stata provata, la titolarità di un diritto reale di godimento in capo alla contribuente. Da quanto esposto non appare, pertanto, provata la costituzione, da parte della RAGIONE_SOCIALE, di un diritto reale di godimento a favore della contribuente. Quanto esposto è assorbente rispetto all’esame delle restanti istanze ed eccezioni delle parti e comporta l’accoglimento dell’appello e la riforma della sentenza impugnata’.
Alla luce del giudicato sopravvenuto alla decisione impugnata, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio dovrà, quindi, esaminare il contenuto delle richiamate decisioni passate in giudicato al fine di accertare (la titolarità dell’immobile tassato in capo alla ricorrente e conseguentemente) la sussistenza dei presupposti per l’imposizione tributaria oggetto del giudizio (cfr., in termini, Cass. 33634/2025, tra le stesse parti, relativa a IMU 2012).

La sentenza d’appello va, dunque, cassata, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del presente giudizio.

Così deciso in RAGIONE_SOCIALE, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria della Corte Suprema di Cassazione, in data 26 febbraio 2026.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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