Soggettività passiva IMU: chi paga dopo la risoluzione?

Un Comune ha impugnato una decisione che esentava una società di leasing dal pagamento dell’IMU su un immobile dopo la risoluzione del contratto ma prima della sua restituzione. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che la soggettività passiva IMU ricade sul locatore (la società di leasing) dal momento esatto della risoluzione contrattuale, indipendentemente dalla riconsegna materiale del bene. La decisione si fonda sul principio che l’imposta è legata al vincolo giuridico-contrattuale e non alla mera detenzione fisica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 29 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Soggettività passiva IMU: chi paga l’imposta dopo la risoluzione del leasing?

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un chiarimento fondamentale sulla soggettività passiva IMU in caso di risoluzione di un contratto di leasing immobiliare. La questione centrale è: chi è tenuto a versare l’imposta per il periodo che intercorre tra la risoluzione del contratto per inadempimento e l’effettiva riconsegna del bene al locatore? La Suprema Corte ha stabilito che, dal momento della risoluzione, l’obbligo di pagamento dell’IMU ricade sulla società di leasing, anche se questa non ha ancora ripreso il controllo materiale dell’immobile.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento IMU emesso da un Comune nei confronti di una società di leasing. L’ente locale richiedeva il pagamento dell’imposta per un immobile oggetto di un contratto di leasing che era stato risolto a causa dell’inadempimento della società utilizzatrice. Tuttavia, l’utilizzatore non aveva ancora provveduto alla restituzione fisica del bene.

La società di leasing si opponeva, sostenendo di non essere il soggetto passivo d’imposta per quel periodo, in quanto la disponibilità materiale dell’immobile era ancora in capo all’ex utilizzatore. Le commissioni tributarie di primo e secondo grado avevano dato ragione alla società, ma il Comune ha perseverato, portando la questione dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte e la Soggettività Passiva IMU

La Corte di Cassazione ha ribaltato le decisioni precedenti, accogliendo il ricorso del Comune. Gli Ermellini hanno affermato un principio di diritto ormai consolidato: ai fini della soggettività passiva IMU, ciò che rileva non è la detenzione materiale del bene, bensì l’esistenza di un vincolo contrattuale che legittimi una detenzione qualificata.

Il Principio Giuridico Fondamentale

Con la risoluzione del contratto di leasing, questo vincolo giuridico viene meno. Di conseguenza, la detenzione dell’immobile da parte dell’ex utilizzatore si trasforma in una mera occupazione senza titolo, irrilevante ai fini impositivi. L’obbligo di versare l’IMU, pertanto, si trasferisce automaticamente in capo alla società di leasing, che torna ad essere il titolare pieno dei diritti sull’immobile.

Distinzione tra IMU e TASI

Un punto cruciale della decisione è la netta distinzione tra la disciplina dell’IMU e quella della TASI (Tributo per i Servizi Indivisibili). Mentre per la TASI la legge prevedeva esplicitamente che l’utilizzatore fosse tenuto al pagamento fino alla data di effettiva riconsegna, questa norma non può essere estesa per analogia all’IMU. L’IMU, infatti, è un’imposta di natura patrimoniale, legata alla nozione di possesso come definito dal codice civile, mentre la TASI è un tributo legato all’erogazione di servizi, per cui anche la mera disponibilità materiale del bene assume rilevanza.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha motivato la sua decisione sulla base del dettato normativo che disciplina l’IMU (in particolare, l’art. 9 del D.Lgs. 23/2011). Questa norma individua il soggetto passivo nell’utilizzatore per tutta la durata del contratto di leasing. Di conseguenza, una volta che il contratto cessa i suoi effetti a causa della risoluzione, la soggettività passiva ritorna in capo al locatore.

Il ragionamento della Corte si fonda sulla prevalenza del dato giuridico-formale (l’esistenza del contratto) su quello fattuale (la detenzione fisica). Il presupposto impositivo dell’IMU è il possesso qualificato, che deriva da un titolo giuridico valido ed efficace. Venuto meno il titolo, cessa anche la soggettività passiva dell’utilizzatore. L’automatico passaggio della responsabilità fiscale in capo al locatore garantisce il rispetto del principio di legalità e offre certezza giuridica nei rapporti tributari.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale di grande importanza pratica. Per le società di leasing, significa che devono considerare l’obbligo di versare l’IMU a partire dalla data di risoluzione del contratto, attivandosi per rientrare quanto prima nella disponibilità materiale del bene. Per gli enti locali, fornisce un criterio chiaro per individuare il corretto contribuente, evitando contenziosi. In definitiva, la decisione ribadisce che, nel campo dell’IMU, il diritto prevale sul fatto: è il contratto, e la sua cessazione, a determinare chi deve pagare.

In caso di risoluzione di un contratto di leasing immobiliare, chi deve pagare l’IMU se l’immobile non è stato ancora restituito?
Secondo la Corte di Cassazione, dal momento della risoluzione del contratto, il soggetto tenuto al pagamento dell’IMU (soggetto passivo) è la società di leasing (locatore), anche se non ha ancora riacquisito la disponibilità materiale del bene.

La detenzione fisica dell’immobile da parte dell’utilizzatore dopo la risoluzione del contratto ha rilevanza ai fini IMU?
No, ai fini IMU non rileva la detenzione materiale del bene, ma l’esistenza di un vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata. Con la risoluzione del contratto, questo vincolo viene meno e la detenzione dell’ex utilizzatore diventa irrilevante per la soggettività passiva d’imposta.

Le regole previste per la TASI, secondo cui l’utilizzatore paga fino alla riconsegna, si applicano anche all’IMU?
No, la Corte ha stabilito che le norme sulla TASI non possono essere estese all’IMU. L’IMU è un’imposta patrimoniale legata al possesso legale, mentre la TASI è destinata a finanziare servizi comunali e si basa anche sulla mera disponibilità materiale dell’immobile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 15556 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 15556 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 11/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso 25059-2017 proposto da:

COMUNE DI SOLBIATE ARNO , in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura speciale in calce al ricorso

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio dell’Avvocato COGNOME che la rappresenta e difende

assieme all’Avvocato NOME COGNOME giusta procura speciale estesa in calce al controricorso

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1311/2017 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della LOMBARDIA, depositata il 24/3/2017, non notificata; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 28/5/2025 dal Consigliere Relatore Dott.ssa NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La Commissione tributaria regionale della Lombardia, con la sentenza indicata in epigrafe, rigettava l’appello proposto dal Comune di Solbiate Arno avverso la pronuncia n. 445/2015 della Commissione Tributaria Provinciale di Varese con cui era stato accolto il ricorso di Mediocredito Italiano S.p.A. avverso avviso di accertamento IMU 2012.

Avverso la pronuncia della Commissione Tributaria Regionale il Comune propone ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi ed illustrato da memoria.

La società contribuente resiste con controricorso ed ha infine depositato memoria difensiva.

CONSIDERATO CHE

1.1. Con il primo motivo il Comune ricorrente denuncia, in rubrica, «nullità della sentenza per motivazione apparente ai sensi dell’art. 360, comma 1, num. 4) e num. 5) c.p.c. – … violazione degli artt. 111 e 24 Costituzione, dell’art. 132 c.p.c. e dell’art. 36 D.Lgs. 546/1992 … difetto di motivazione della sentenza resa dalla C. T.R. di Milano, in relazione all’asserita assenza di soggettività passiva ai fini IMU di Mediocredito Italiano S.p.A.» e lamenta che la Commissione Tributaria Regionale abbia accolto le argomentazioni della società contribuente senza prendere posizione sulle eccezioni formulate dall’Ente a supporto della legittimità della propria pretesa impositiva.
1.2. Il motivo di ricorso è infondato

1.3. Per costante giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le molte, Cass. 26 giugno 2017, n. 15883, Cass. 7 aprile 2017, n. 9105, Cass. sez. unite 3 novembre 2016, n.22232, Cass. 6 giugno 2012, n. 9113, Cass. 27 luglio 2007, n. 16736), ricorre il vizio di omessa o apparente motivazione della sentenza allorché il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un’approfondita disamina logica o giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento.
1.4. Nella fattispecie in esame la sentenza impugnata esplicita in maniera idonea la ratio decidendi (soggetto passivo Imu è il concessionario del cespite demaniale, come la contribuente, in quanto oggetto della tassazione non è l’area demaniale, ma il fabbricato su di essa insistente) consentendo il controllo del percorso logico-giuridico che ha portato alla decisione, tant’è che, con i restanti motivi, la ricorrente ha potuto censurare compiutamente gli errori di diritto che, a suo avviso, giustificano comunque la richiesta cassazione dell’impugnata sentenza.
2.1. Con il secondo motivo il Comune denuncia, in rubrica «violazione e falsa applicazione degli artt. 3 e 23 Costituzione, degli artt. 1, commi 2 e 3, comma 1 L. 212/2000, nonché degli artt. 11, 12 e 14 delle preleggi al codice civile, in rapporto all’art. 1, comma 707 L. 147/2013, all’art. 13 D.L. 201/2011, convertito in L. 214/2011, al l’ art. 9, comma 1 D.Lgs. 23/2011 e all’art. 3, comma 2 D.Lgs. 504/1992, rispetto al l’ art. 1, comma 672 L. 147/2013, ai sensi de ll’ art. 360, comma 1, num. 3) c.p.c.» e lamenta, sulla base dell’ inapplicabilità all’IMU 2012 delle disposizioni introdotte ai fini TASI dalla legge 27 dicembre 2013, n. 147 (Legge di stabilità 2014), che la Commissione Tributaria Regionale abbia erroneamente sostenuto che la soggettività passiva ai fini IMU del locatario finanziario fino al momento di effettiva restituzione del bene immobile (anziché fino all’intervenuta risoluzione del contratto) avrebbe trovato fondamento nella disciplina introdotta ai fini TASI dall’art. 1, comma 672, legge n. legge 27 dicembre 2013, n. 147 /2013.
2.3. Con il terzo motivo il Comune denuncia, in rubrica, «violazione e falsa applicazione degli artt. 8, comma 2 e 9, comma 1 D.Lgs. 23/2011, dell’art. 13, comma 2 D.L. 201/2011, convertito in L. 214/2011, degli artt. 1, comma 2 e 3 D.Lgs. 504/1992, in rapporto agli artt. 1140 e 1142 cod. civ., nonché in rapporto all’art. 1, comma 672 L. 147/2013, ai sensi dell’art. 360, comma 1, num. 3) c.p.c.» e lamenta che la Commissione Tributaria Regionale abbia erroneamente affermato la soggettività passiva ai fini IMU del locatario finanziario (che, anche dopo la risoluzione del contratto per inadempimento, abbia mantenuto la potestà effettiva sull’immobile ritardandone la restituzione) in conseguenza dell’«ultrattività» dello stesso contratto di locazione finanziaria.
1.4. Con il quarto motivo il Comune denuncia, in rubrica, «violazione e falsa applicazione degli artt. 8, comma 2 e 9, comma 1 D.Lgs. 23/2011, del l’ art. 13, comma 2 D.L. 201/2011, convertito in L. 214/2011, degli artt. 1, comma 2 e 3 D.Lgs. 504/1992, dell’art. 52, comma 1 D.Lgs. 446/1997, in rapporto all’art. 1, comma 672 L. 147/2013, come interpretato nelle istruzioni per la compilazione della dichiarazione IMU 2012, approvate con Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 30 ottobre 2012, ai sensi dell’art. 360, comma 1, num. 3) c.p.c. » e lamenta che la Commissione Tributaria Regionale abbia altresì erroneamente giustificato il trasferimento della soggettività passiva in capo alla società di leasing dalla data di materiale restituzione del bene immobile da parte dell’utilizzatore, anziché dalla data di risoluzione del contratto, sulla base delle istruzioni per la compilazione della dichiarazione IMU 2012, approvate con Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 30 ottobre 2012.
1.5. Con il quinto motivo il Comune denuncia, in rubrica, « violazione e falsa applicazione dell’art. 9, comma 1 D.Lgs. 23/2011, in rapporto all’art. 12 ter D.L. 201/2011, convertito in L. 214/2011, ai sensi dell’art. 360, comma 1, num. 3) c.p.c. » e lamenta che, a differenza di quanto statuito dal Giudice di secondo grado, l’individuazione di RAGIONE_SOCIALE (successivamente incorporata in Mediocredito Italiano S.p.A.RAGIONE_SOCIALE quale soggetto passivo ai fini IMU nel 2012 in relazione agli immobili oggetto di
causa era da rinvenire nel comportamento concludente posto in essere dalla stessa società in sede dichiarativa per il medesimo anno d’imposta, avendo la società provveduto a presentare in data 31 gennaio 2013 la dichiarazione IMU relativa all’anno di imposta 2012, nella quale la stessa si era indicata come soggetto passivo ai fini IMU, a seguito della risoluzione del contratto.

2.2. Le censure di cui al secondo e terzo motivo vanno esaminate congiuntamente perché tutte gravanti intorno alla medesima questione giuridica, relativa alla soggettività passiva IMU – in caso di leasing immobiliare risolto per inadempimento dell’utilizzatore – nel periodo successivo alla risoluzione contrattuale ma antecedente alla materiale riconsegna dell’immobile.

3.2. Si tratta di questione che può ritenersi ormai risolta da questa Corte di legittimità (cfr. Cass. n. 29973/2019) la quale, dando anche conto di un diverso indirizzo e delle ragioni giuridiche atte a più persuasivamente superarlo, ha stabilito di recepire l’orientamento secondo cui, in base al disposto di cui all’art. 9 del d.lgs. n. 23 del 2011, soggetto passivo dell’imposta municipale unica (IMU), in caso di risoluzione del contratto di leasing , torna ad essere il locatore, ancorché non abbia ancora acquisito la materiale disponibilità del bene per mancata riconsegna da parte del locatario, in quanto, ai fini impositivi, assume rilevanza non tanto la detenzione materiale del bene, bensì l’esistenza di un vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata, conferendo la stessa la titolarità di diritti opponibili erga omnes , la quale permane fintantoché è in vita il rapporto giuridico, traducendosi invece in mera detenzione senza titolo in seguito al suo venir meno, senza che rilevi, in senso contrario, la disciplina in tema di Tributo per i servizi indivisibili (TASI), dovuta viceversa dall’affittuario fino alla riconsegna del bene, in quanto avente presupposto impositivo del tutto differente.
3.3. Parimenti Cass. n. 25249/2019 ha affermato che in tema di leasing , tenendo conto del disposto dell’art. 9 del d.lgs. n. 23 del 2011, soggetto passivo dell’IMU, nell’ipotesi di risoluzione del contratto, è il locatore, anche se non ha ancora acquisito la materiale disponibilità del

bene per mancata riconsegna da parte dell’utilizzatore, in quanto ad assumere rilevanza ai fini impositivi non è la detenzione materiale del bene da parte di quest’ultimo, bensì l’esistenza di un vincolo contrattuale che ne legittima la detenzione qualificata (cfr. anche Cass. 22/5/2019, n. 13793).

3.4. L’opposto indirizzo invece attestante – fino alla riconsegna del bene- la soggettività tributaria passiva in capo all’utilizzatore (cfr. Cass. 17/7/2019, n.19166: nel caso di immobile concesso in leasing , soggetto passivo dell’imposta, ai sensi dell’art. 9 del d.lgs. n. 23 del 2011, è l’utilizzatore essendo a costui attribuiti in via esclusiva dal contratto i benefici, gli obblighi e gli oneri normalmente spettanti al proprietario del bene, e permanendo tale situazione invariata in forza del principio di ultrattività del contratto anche a seguito di risoluzione anticipata fino alla riconsegna dell’immobile), deve ritenersi superato dalla convergenza di ulteriori sopravvenute decisioni, le quali si sono fatte espressamente carico di ricomporre il contrasto così formatosi nella ricostruzione del complessivo quadro interpretativo di legittimità.
3.5. In particolare, Cass. n. 7227/2020 (così Cass. n. 6664/2020) ha affermato che il contrasto giurisprudenziale de quo può considerarsi superato dall’intervento di due ulteriori pronunce successive – le sentenze n. 25249 e n. 29973 del 2019- che hanno confermato l’orientamento secondo il quale dalla data di risoluzione per inadempimento del contratto di leasing il contratto cessa, e quindi il locatario non è più da considerarsi soggetto passivo, con la conseguente traslazione dell’obbligo di corrispondere il tributo relativo all’immobile sul proprietario (società di leasing ).
3.6. La sentenza n. 29973/2019 si è poi fatta carico di confutare tutte le argomentazioni contenute nella pronuncia n. 19166/2019 ribadendo il principio che nell’alveo Imu si predilige l’esistenza di un vincolo contrattuale fondato sulla detenzione qualificata del bene da parte dell’utilizzatore che prescinde dalla detenzione materiale dello stesso, ed è il contratto a determinare la soggettività passiva del locatario e non la disponibilità del bene, quindi il venir meno dell’originario vincolo giuridico (per scadenza naturale o per risoluzione anticipata) fa venir meno la
soggettività passiva in capo a quest’ultimo, determinando l’automatico passaggio della stessa in capo al locatore, con rilevanza del presupposto impositivo del possesso nella logica del pieno rispetto del principio della legalità che impone appunto una rigorosa applicazione dei presupposti d’imposta a prescindere da quanto previsto nelle varie istruzioni ministeriali, e dal chiaro dettato normativo contenuto nel menzionato articolo, ne discende che con la risoluzione del contratto di leasing la soggettività passiva ai fini Imu si determina in capo alla società di leasing, anche se essa non ha ancora acquisito la materiale disponibilità del bene per mancata riconsegna da parte dell’utilizzatore, e ciò in quanto, il legislatore ha ritenuto rilevante, ai fini impositivi, non già la consegna del bene e quindi la detenzione materiale dello stesso, bensì l’esistenza di un vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata dell’utilizzatore.
3.7. A nulla rileva la diversa previsione di cui all’art.1 comma 672 L. 147/2013 a tenore della quale, in caso di locazione finanziaria, la Tasi è dovuta dal locatario a decorrere dalla data di stipulazione e per tutta la durata del contratto, per durata del contratto di locazione finanziaria intendendosi il periodo intercorrente dalla data della stipulazione alla data di riconsegna del bene al locatore comprovata dal verbale di consegna.

3.8. Tale norma, non avente natura interpretativa ed applicabile limitatamente al tributo Tasi, non può essere infatti analogicamente estesa anche all’Imu, in primo luogo perché il comma 703 della stessa legge precisa che l’istituzione dell’IUC (della quale la Tasi è una componente) «lascia salva la disciplina per l’applicazione dell’Imu», in secondo luogo, per l’eterogeneità dei rispettivi presupposti applicativi, essendo l’IMU un’imposta patrimoniale riferita alla nozione di possesso e non di mera disponibilità materiale del bene, e la TASI un’imposta invece destinata al finanziamento dei servizi indivisibili resi dal Comune, i quali possono essere utilizzati anche da chi solo materialmente disponga dell’immobile.
Sulla base di questo ormai consolidato orientamento deve essere risolta la questione oggetto della presente controversia, mediante l’accoglimento del ricorso proposto dall’ente locale limitatamente al secondo e terzo motivo, respinto il primo motivo ed assorbiti i rimanenti,

la conseguente cassazione della sentenza impugnata e la decisione nel merito di rigetto del ricorso originario della società contribuente.

Il recente consiolidarsi di tale orientamento giurisprudenziale giustifica la compensazione delle spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo e terzo motivo di ricorso, respinto il primo motivo ed assorbiti i rimanenti; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso originario della contribuente; compensa le spese dell’intero giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, della Corte di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.