Sentenza ex art. 2932 c.c.: la tassazione è sempre?

Un contribuente ha contestato l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale su una sentenza ex art. 2932 c.c. che trasferiva un immobile subordinatamente al pagamento del prezzo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la condizione del pagamento dipende dalla mera volontà dell’acquirente (condizione meramente potestativa) e, ai fini fiscali, non sospende l’obbligo di versare l’imposta in misura proporzionale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Sentenza ex art. 2932 c.c. e Tassazione: L’Imposta Proporzionale è Dovuta Subito

Quando un giudice emette una sentenza ex art. 2932 c.c., che trasferisce la proprietà di un immobile in sostituzione di un contratto non concluso, sorge una questione fiscale cruciale: l’imposta di registro va pagata in misura fissa o proporzionale? E se il trasferimento è subordinato al pagamento del prezzo, questo cambia le carte in tavola? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa chiarezza, confermando un orientamento consolidato che ha importanti implicazioni per le parti coinvolte in una compravendita immobiliare.

I Fatti del Caso

Un contribuente si è visto recapitare un avviso di liquidazione per l’imposta di registro in misura proporzionale relativa a una sentenza del Tribunale. Tale sentenza, emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c., aveva disposto il trasferimento di alcuni terreni di sua proprietà in favore dei promissari acquirenti, subordinando però l’effetto del trasferimento al pagamento del prezzo pattuito. Il contribuente ha impugnato l’atto, sostenendo che, essendo il trasferimento condizionato, l’imposta dovesse essere applicata in misura fissa e non proporzionale. La Commissione Tributaria Regionale, tuttavia, ha dato ragione all’Agenzia delle Entrate, portando il caso dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte sulla Tassazione della Sentenza ex art. 2932 c.c.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del contribuente, confermando la legittimità dell’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale. Il fulcro della decisione risiede nella qualificazione giuridica della condizione del pagamento del prezzo.
Secondo la Suprema Corte, tale condizione non è una vera e propria condizione sospensiva, ma una condizione meramente potestativa dal lato dell’acquirente. Questo significa che il suo avverarsi dipende esclusivamente dalla volontà del compratore di pagare la somma dovuta per ottenere il bene. Questa valutazione di convenienza è già stata fatta nel momento in cui ha avviato il giudizio per ottenere il trasferimento coattivo.

La Disciplina Fiscale della Condizione Potestativa

Il Testo Unico sull’Imposta di Registro (d.P.R. n. 131/1986) all’art. 27, comma 3, stabilisce un principio fondamentale: gli atti i cui effetti dipendono dalla mera volontà dell’acquirente non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva ai fini fiscali. Di conseguenza, l’imposta di registro è dovuta immediatamente in misura proporzionale, come se la condizione non esistesse.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha ribadito che l’ordinamento tributario, per evitare elusioni, assimila il pagamento del prezzo a una condizione meramente potestativa lecita. La scelta dell’acquirente di pagare o meno è una valutazione di convenienza economica che non può incidere sul momento impositivo. Le argomentazioni del ricorrente, relative alla presunta mancanza di liquidità dei promissari acquirenti, sono state ritenute irrilevanti. Ai fini fiscali, conta unicamente il contenuto dell’atto da registrare – in questo caso, la sentenza – e non le circostanze esterne o successive, come accordi transattivi o difficoltà finanziarie delle parti. La tassazione si basa sull’effetto giuridico prodotto dall’atto, che nel caso di una sentenza ex art. 2932 c.c. è il trasferimento della proprietà, anche se condizionato a un atto volontario dell’acquirente.

Conclusioni

La pronuncia consolida un principio chiave: una sentenza ex art. 2932 c.c. che dispone il trasferimento di un immobile subordinandolo al pagamento del prezzo è soggetta a imposta di registro proporzionale fin dalla sua emissione. La condizione del pagamento è fiscalmente irrilevante in quanto meramente potestativa. Questa interpretazione garantisce la certezza del prelievo fiscale e previene manovre elusive, chiarendo che la valutazione di convenienza economica dell’acquirente non può ritardare l’applicazione dell’imposta proporzionale.

Una sentenza che trasferisce un immobile subordinando l’effetto al pagamento del prezzo è soggetta a imposta di registro fissa o proporzionale?
È soggetta a imposta di registro in misura proporzionale. Secondo la Corte di Cassazione, la condizione del pagamento del prezzo è considerata ‘meramente potestativa’ e, ai fini fiscali, l’atto si considera puro e semplice, quindi immediatamente tassabile in modo proporzionale.

Perché il pagamento del prezzo è considerato una condizione ‘meramente potestativa’ ai fini fiscali?
Perché il suo avverarsi dipende esclusivamente dalla volontà dell’acquirente, il quale valuta la convenienza di adempiere per ottenere il trasferimento del bene. L’ordinamento tributario, per evitare elusioni, non considera tale volontà come una vera condizione sospensiva che possa posticipare la tassazione.

La difficoltà economica dell’acquirente a pagare il prezzo influisce sulla tassazione della sentenza?
No. La Corte ha stabilito che le motivazioni sottese al mancato pagamento, incluse le difficoltà economiche, sono irrilevanti ai fini fiscali. La tassazione si basa esclusivamente sul contenuto e sugli effetti giuridici della sentenza da registrare, non su elementi esterni o successivi ad essa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4946 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4946 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 25/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6291/2021 R.G. proposto da : COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOMECODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE

-intimata- avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. EMILIA-ROMAGNA n. 982/2020 depositata il 02/10/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

RILEVATO CHE

NOME COGNOME propone ricorso, fondato su un unico motivo, per la cassazione della sentenza n. 982/1/2020, con cui la Commissione tributaria regionale dell’ Emilia -Romagna aveva accolto l’appello avverso la sentenza n. 867/1/2015 della Commissione Tributaria

Provinciale di Modena rigettando integralmente il ricorso proposto dal contribuente avverso avviso di liquidazione per recupero di imposta di registro in relazione alla sentenza n. 4037/2011 del Tribunale di Modena che, in accoglimento della domanda attorea, aveva disposto, ex art. 2932 c.c., il trasferimento di terreni di proprietà del COGNOME in favore dei signori COGNOME e COGNOME subordinando l’effetto traslativo al pagamento del prezzo da parte di quest’ultimi.
L’ufficio è rimasto intimato.

CONSIDERATO CHE

Con unico motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma n. 3, c.p.c., violazione dell’art. 27 d.P.R. n. 131/1986 nonché dell’art. 1 della Tariffa Allegata e degli artt. 2 e 10 d.lgs. 347/1990 per avere la C.T.R. equiparato, ai fini della applicazione della tassazione in misura proporzionale, anziché fissa, la sentenza emessa ex art. 2932 c.c. che subordinava l’effetto traslativo al pagamento del prezzo dell’immobile da parte dell’acquirente ad un atto sottoposto a condizione meramente potestativa. Rileva che, in linea generale, non è corretto ritenere che il pagamento del prezzo disposto in forza di una sentenza ex art. 2932 c.c. formi oggetto di una condizione meramente potestativa ed, in secondo luogo, che andava tenuto conto che, nel caso concreto, tale pagamento dipendeva anche da circostanze oggettive estranee alla sfera di intervento del promissario acquirente, come confermato dalla circostanza che, per come emerso in seno all’accordo transattivo intercorso, i promittenti acquirenti non avevano la disponibilità delle ingenti somma necessarie.
Il ricorso deve essere rigettato per le ragioni appresso specificate.

2.1. Va preliminarmente rilevato che questo Collegio condivide l’orientamento prevalente della giurisprudenza di legittimità che ha affermato la natura meramente potestativa della condizione del pagamento del prezzo indicata nella sentenza ex art. 2932 c.c., con

la conseguenza che quest’ultima deve essere sottoposta all’imposta di registro in misura proporzionale ex art. 27 del d.P.R. n. 131 del 1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano, in virtù di condizione meramente potestativa, dalla mera volontà dell’acquirente. In proposito, per effetto del suindicato orientamento si è affermato che in materia d’imposta di registro la sentenza ex art. 2932 c.c. che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l’art. 27 del d.P.R. n. 131 del 1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano, in virtù di condizione meramente potestativa, dalla mera volontà dell’acquirente, ovvero dall’iniziativa unilaterale del promittente acquirente (così Cass. n. 4267/2003; 6116/2011; Cass. n. 8544/2014; Cass n. 21625/2015; Cass.n. 18006/ 2016; Cass. n. 3806/2017; Cass. n. 14470/2018; Cass. n. 27902/2018; Cass. n. 30778/2019; Cass. n. 3617/ 2020; Cass. 4737/2021).
Tale orientamento è stato contraddetto dalla sentenza richiamata dal ricorrente (Cass. n. 9097/2012), ribadita da Cass. n. 18180/2013. Il Collegio rileva, tuttavia, che avverso l’ultimo riportato indirizzo, questa Corte con la citata pronuncia n. 8544 del 2014 ha, con motivazione pienamente condivisa, evidenziato l’elemento di specificità del regime tributario che rende ragione della assimilazione, tratta dal d.P.R. n. 131 del 1986, art. 27, comma 3, tra il versamento del prezzo e la condizione meramente potestativa a proposito della ininfluenza del versamento medesimo ai fini del trattamento fiscale della sentenza di cui all’art. 2932 c.c.: « la differenza esistente tra i commi 3 e 4 del d.P.R. n. 131 del 1986, art. 27, è da ravvisare in ciò. L’art. 27, comma 3, dicendo che “non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva” le vendite con riserva
di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o dell’obbligato, si riferisce alla condizione (finanche meramente) potestativa lecita. E trova giustificazione nell’intento di evitare che si possa sfuggire all’imposizione proporzionale utilizzando strumenti giuridici volti a occultare il risultato economico considerato ai fini dell’imponibile (…). L’art. 27, comma 4, invece, prevedendo che “gli atti sottoposti a condizione sospensiva che ne fa dipendere gli effetti dalla mera volontà del venditore o dell’obbligato sono soggetti a imposta in misura fissa”, si inserisce nel solco dell’ordinario regime civilistico di cui all’art. 1355 c.c., secondo cui è nullo il negozio cui una siffatta condizione risulti apposta. La sentenza di cui all’art. 2932 c.c., ai fini del trattamento fiscale, va considerata all’interno di tale distinzione funzionale. E quindi, fermo restando che, discorrendosi della registrazione di una sentenza, ogni rinvio al regime del contratto condizionato può essere accettabile solo per assimilazione, giustifica unicamente la tesi che appunto avvicina alla condizione meramente potestativa lecita (in quanto dipendente dalla volontà della parte acquirente di pagare il prezzo) il condizionamento degli effetti costitutivi della sentenza stessa. La condizione è da trattarsi, nei limiti dell’assimilazione, alla stregua di meramente potestativa in quanto la volontà dell’acquirente opera in tal caso direttamente a livello degli effetti del trasferimento, nell’ambito di valutazioni di convenienza già operate all’atto dell’introduzione del corrispondente giudizio, allorché, in vista del presupposto dell’art. 2932 c.c., la controprestazione (id est, il prezzo) è già stata oggetto di una seria offerta (art. 2932 c.c., comma 2) ». Dai principi sopra riportati discende che la sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. è essa stessa traslativa di diritti reali in quanto sottoposta alla condizione meramente potestativa rimessa alla volontà dell’acquirente del pagamento del corrispettivo pattuito; condizione che, pertanto, si deve considerare come non apposta ex art. 27, comma 3, cit. In
ragione di ciò tale sentenza è assoggettabile al pagamento dell’imposta di registro in misura proporzionale, non potendo l’acquirente del bene, una volta ottenuta la condanna ex art 2932 c.c., eccepire ragioni di convenienza o meno a effettuare il pagamento. Queste, infatti, devono considerarsi quali aspetti oggetto di valutazione prima dell’iniziativa giudiziaria e sono, pertanto, irrilevanti successivamente all’emissione della sentenza, tanto da rendere il versamento del prezzo assimilabile alla suindicata condizione meramente potestativa che, come tale, è ininfluente ai fini fiscali.
2.2. Parte ricorrente, nel criticare il predetto orientamento fatto proprio dai giudici di merito, contesta che la configurabilità della condizione relativa al pagamento del prezzo disposto dalla sentenza ex art. 2932 c.c. quale condizione ‘meramente potestativa’ in quanto ‘il pagamento del prezzo non è svincolato da qualsiasi irrazionale valutazione di opportunità e convenienza per il promissario acquirente e, invece, dipende da seri apprezzabili motivi costituiti, appunto, l’acquisto del diritto di proprietà per il quale la causa civile è stata radicata’, occorrendo, a suo dire, anche valutare che il pagamento del prezzo ordinato dalla sentenza civile ‘non dipende(va) dalla libera ed arbitraria decisione del promissario acquirente’. Osserva, ancora, il con tribuente che andava considerato che alla data della decisione (6 aprile 2012) non poteva ritenersi che i promittenti acquirenti fossero ‘nella piena e meramente condizione potestativa di decidere se pagare o meno tale prezzo’ posto che peraltro, come accertato dal Tribunale di Modena e come confermato dalle stesse parti nella scrittura privata transattiva del 2 agosto 2012, i promittenti acquirenti non avevano ancora effettuato il pagamento non disponendo di liquidità, quindi se il trasferimento con la tas sazione proporzionale non vi fu ciò, a suo dire ‘dipese all’impossibilità ai promissari acquirenti di pagare il prezzo dovuto non certo dall’intenzione delle parti di eludere il fisco e nemmeno
dalla ‘mera volontà’ e ‘iniziativa unilaterale’ dei signori promittenti acquirenti COGNOME e COGNOME.

In ordine al primo profilo giova replicare quanto alla condizione che, si tratta, invero, di una condizione potestativa lecita, in quanto il trasferimento dipende esclusivamente dalla volontà del soggetto in favore del quale si verifica il trasferimento stesso, vale a dire una condizione il cui avverarsi è collegato a un complesso di motivi connessi ad apprezzabili interessi che, pur essendo rimessi all’esclusiva valutazione di una parte, agiscono sulla sua volontà determinandola in un certo senso (vedi Cass. 11774/2007) e non dal mero arbitrio di chi trasferisce il diritto, perché diversamente si confliggerebbe l’ipotesi prevista dall’art. 1355 c.c. ed il trasferimento sarebbe nullo.
Non a caso l’art. 27 del d.P.R. 131/1986 distingue l’ipotesi in cui l’avverarsi della condizione dipenda dalla mera volontà dell’acquirente (comma 3), laddove per volontà mera si intende la volontà sorretta comunque da valutazione di apprezzabili interessi, atti che pertanto non si considerano sottoposti a condizione, da quella in cui l’avverarsi della condizione dipenda dalla mera volontà dell’alienante (comma 4) che, invece, integra l’ipotesi di mero arbitrio e quindi determina la nullità del trasferimento; nel caso di specie l’avversarsi della condizione dipendeva dalla mera volontà di chi, in qualità di acquirente, doveva pagare la somma per ottenere il trasferimento dell’immobile, cioè un soggetto che ottiene il trasferimento del bene in virtù di un atto che dipende esclusivamente dalla sua volontà nell’ambito di valutazione di convenienza già operata all’atto dell’introduzione del corrispondente giudizio (cfr. Cass. n. 27902/2018 cit.), trovando, quindi, applicazione l’art. 27 comma 3 del d.P.R. n. 131/1986, alla stregua del quale -come si è detto- non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dalla mera volontà dell’acquirente.
Ferma l’irrilevanza ai fini fiscali delle motivazioni sottese al mancato pagamento del prezzo residuo indicato nella sentenza oggetto di tassazione – pagamento la cui convenienza è stata oggetto, giova ribadire, di valutazione prima dell’iniziativa giudiziaria intesa a ottenere la pronuncia ex art. 2932 c.c. e, ancora prima, all’atto della stipula del contratto preliminare – va osservato che, nel caso di specie, allo stesso modo non rilevano ovviamente in alcun modo le asserite dedotte difficoltà di pagamento.
La censura è da ritenere, pervero, infondata in forza del principio secondo cui quella di registro è imposta , il che comporta, nel caso in cui l’atto da registrare sia una sentenza, che, per stabilire i presupposti e i criteri della tassazione, occorra fare riferimento al contenuto ed agli effetti che emergono dalla sentenza stessa, senza possibilità di utilizzare elementi ad essa estranei né di ricercare contenuti diversi da quelli su cui si sia formato il giudicato, come invece prospettato dal ricorrenti sulla base di atto successivo alla sentenza in questione quale la scrittura privata del 2 agosto 2012.
In conclusione il ricorso va rigettato. Nulla va disposto in ordine alle spese stante la mancata costituzione dell’ufficio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; visto l’art. 13, comma 1 quater , d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico della parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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