Scrittura privata data certa: non opponibile per l'IMU

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 11220/2024, ha stabilito che una scrittura privata non autenticata, priva di data certa, con cui si costituisce un diritto di abitazione, non è opponibile al Comune ai fini del calcolo dell’IMU. Anche in presenza di prove come il cambio di residenza e il pagamento delle utenze, l’atto resta inefficace verso l’amministrazione fiscale se la sua anteriorità non è provata con certezza, come richiesto dall’art. 2704 del codice civile. Di conseguenza, il ricorso dei contribuenti è stato respinto e gli avvisi di accertamento IMU sono stati confermati.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Scrittura Privata con Data Certa: Quando Non è Valida per l’IMU

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale in materia tributaria: una scrittura privata con data certa è un requisito indispensabile per poter opporre al Fisco la costituzione di un diritto reale, come quello di abitazione, ai fini della determinazione dell’IMU. Senza questa formalità, l’accordo tra le parti resta un fatto privato, inefficace nei confronti dell’amministrazione comunale. Vediamo nel dettaglio la vicenda e le ragioni della decisione.

I Fatti di Causa

La controversia nasce dall’impugnazione di alcuni avvisi di accertamento IMU per le annualità dal 2012 al 2015, emessi da un Comune nei confronti di due contribuenti. Questi ultimi sostenevano di aver stipulato, nel 2009, una scrittura privata con la quale si concedevano reciprocamente il diritto di abitazione sui rispettivi immobili. Su questa base, avevano stabilito la propria residenza anagrafica e dimora abituale nelle case oggetto del diritto, ritenendo di dover beneficiare delle relative agevolazioni fiscali.

A sostegno della loro tesi, i ricorrenti avevano fornito prove come il pagamento delle utenze e la documentazione relativa a lavori di ristrutturazione, elementi che, a loro dire, confermavano l’effettività dell’accordo e la sua data di stipulazione.

Se in un primo momento i giudici di primo grado avevano dato loro ragione, la Commissione Tributaria Regionale aveva ribaltato la decisione, accogliendo l’appello del Comune. Il motivo? La scrittura privata prodotta, non essendo né registrata né trascritta, era priva di data certa e, pertanto, non opponibile al Comune.

La Scrittura Privata con Data Certa Secondo la Cassazione

I contribuenti hanno portato il caso davanti alla Corte di Cassazione, lamentando la violazione di diverse norme, tra cui l’art. 2704 del codice civile, che disciplina proprio la data della scrittura privata nei confronti dei terzi. Secondo i ricorrenti, la sentenza di appello aveva errato nel non considerare le prove fornite (cambio di residenza, utenze, ecc.) come elementi sufficienti a dimostrare l’anteriorità dell’accordo rispetto agli anni d’imposta contestati.

La Suprema Corte, tuttavia, ha ritenuto la censura infondata, confermando la linea dei giudici d’appello e richiamando il proprio consolidato orientamento. Il punto cruciale è che per rendere una scrittura privata con data certa opponibile a terzi, non basta una qualsiasi prova, ma è necessario un fatto idoneo a stabilire in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione del documento. Le prove indiziarie, come quelle portate dai ricorrenti, non sono sufficienti.

Le Motivazioni della Cassazione

I giudici di legittimità hanno spiegato in modo chiaro perché il cambio di residenza, il pagamento delle utenze o i lavori di ristrutturazione non possono conferire data certa a una scrittura privata. Questi elementi, infatti, sono stati definiti ‘neutri’. Essi dimostrano unicamente la disponibilità materiale dell’immobile, una situazione che potrebbe derivare da svariate cause, come un contratto di comodato o semplici rapporti di parentela, e non necessariamente dalla costituzione di un diritto reale di abitazione.

In altre parole, queste circostanze non provano in modo inequivocabile e certo che la scrittura privata sia stata effettivamente firmata nella data indicata. Per la legge, la certezza della data si acquisisce principalmente tramite la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate o attraverso altri eventi (come la morte di uno dei firmatari) che rendono impossibile una retrodatazione fraudolenta.

La Corte ha quindi concluso che, in assenza di una scrittura privata con data certa, l’atto con cui si costituisce un diritto di abitazione non è opponibile al Comune. L’ente impositore, pertanto, può legittimamente disconoscerne l’efficacia e procedere con l’accertamento dell’imposta come se tale diritto non fosse mai stato costituito.

Le Conclusioni

Questa pronuncia ribadisce l’importanza della forma e delle formalità giuridiche, specialmente quando si intende far valere un accordo privato nei confronti di soggetti terzi, come l’amministrazione finanziaria. Per i contribuenti, la lezione è chiara: per beneficiare di agevolazioni fiscali legate a diritti reali costituiti tramite scrittura privata, è essenziale procedere alla sua registrazione. Questo adempimento, oltre a essere un obbligo di legge, è l’unico modo per attribuire data certa al documento e renderlo efficace e opponibile erga omnes, Fisco compreso. Affidarsi a prove indirette o a patti informali espone al concreto rischio di vedersi negare i benefici fiscali e di incorrere in accertamenti e sanzioni.

Una scrittura privata che costituisce un diritto di abitazione è sufficiente per ottenere agevolazioni IMU?
No, non è sufficiente se l’atto non ha una ‘data certa’. Secondo la Corte di Cassazione, una scrittura privata non registrata né trascritta non è opponibile al Comune, il quale può quindi disconoscerla ai fini del calcolo dell’imposta.

Il cambio di residenza e il pagamento delle utenze possono provare la data di una scrittura privata?
No. La Corte ha stabilito che questi elementi sono ‘neutri’, in quanto dimostrano solo la disponibilità dell’immobile, ma non provano in modo certo e inequivocabile che la scrittura privata sia stata formata in una data anteriore. Non sono quindi idonei a conferire la ‘data certa’ richiesta dall’art. 2704 c.c.

Cosa si deve fare per rendere un accordo privato sul diritto di abitazione valido nei confronti del Fisco?
Per rendere la scrittura privata opponibile a terzi, inclusa l’amministrazione fiscale, è necessario conferirle ‘data certa’. Il modo più comune e sicuro per farlo è procedere alla registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 11220 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 11220 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3150/2023 R.G. proposto da: COGNOME NOME NOME COGNOME NOMENOME rappresentati e difesi da COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE, EMAIL

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. EMILIA ROMAGNA n. 1373/2022 depositata il 25/11/2022,

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME e COGNOME NOME hanno impugnato gli avvisi di accertamento i.m.u. (annualità 2012, 2013, 2014 e 2015) del Comune di Cavriago, relativi agli immobili di loro proprietà, allegando di aver costituito l’uno a favore dell’altro, con scrittura privata non autenticata del 2009, il diritto reale di abitazione sull’immobile dell’altro e di avere, quindi, stabilito, nell’immobile oggetto del diritto reale di abitazione, la propria residenza anagrafica e dimora abituale, come confermato anche dal pagamento di tutte le utenze.
2.Gli otto distinti ricorsi sono stati riuniti ed accolti in primo grado, ma rigettati all’esito dell’appello del Comune. Nella sentenza della Commissione tributaria regionale si legge che l’atto dedotto in giudizio dai ricorrenti, non registrato né trascritto, non è opponibile al Comune.

Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME e NOME.

5.Il Comune si è costituito con controricorso, concludendo per l’inammissibilità e l’infondatezza dei ricorsi.

6.Entrambe le parti hanno depositato memorie.

La causa è stata trattata e decisa all’adunanza camerale del 9 aprile 2024.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.I ricorrenti, con un unico motivo, hanno denunciato la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., dell’art. 9, comma 1, d.lgs. n. 23 del 2011, convertito in l. n. 211 del 2014 e degli artt. 2643, 2644 e 2704 cod.civ., atteso che la sentenza di appello ha escluso l’opponibilità al Comune della scrittura privata con cui essi si sono reciprocamente concessi il diritto di abitazione sugli immobili di rispettiva proprietà, solo

perché la scrittura non è né registrata né trascritta, senza considerare l’irrilevanza della omissione di tali adempimenti, in presenza delle altre prove della data certa dell’atto, risalente al 2009 -prove consistenti nel cambio di residenza e nella documentazione attestante il pagamento di utenze e tributi e dei lavori di ristrutturazione.

2. La censura è infondata.

Secondo l’orientamento di questa Corte, in tema di data della scrittura privata, qualora manchino le situazioni tipiche di certezza contemplate dall’art. 2704, primo comma, cod.civ., ai fini dell’opponibilità della data ai terzi è necessario che sia dedotto e dimostrato un fatto idoneo a stabilire in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione del documento: ne consegue che tale dimostrazione può anche avvalersi di prove per testimoni o presunzioni, ma solo a condizione che esse evidenzino un fatto munito della specificata attitudine, non anche quando tali prove siano rivolte, in via indiziaria e induttiva, a provocare un giudizio di mera verosimiglianza della data apposta sul documento (Cass., Sez. 5, 19 luglio 2023, n. 21446; v. anche Cass., Sez. 5, 16 novembre 2023, n. 31874, in tema di scrittura privata non avente data certa, la prova storica o critica del momento della redazione non rientra tra i fatti equipollenti a quelli specificamente indicati nell’art. 2704 c.c., poiché inidonea a dare obiettiva certezza della data del documento). Nel caso di specie, i ricorrenti hanno allegato, quali prove (indiziarie) della data certa, circostanze di fatto del tutto inidonee a stabilire in modo certo l’anteriorità della scrittura privata costitutiva del diritto reale di abitazione rispetto ai periodi di imposta in esame. Difatti, il trasferimento della residenza e il pagamento delle utenze e dei lavori di ristrutturazione sono elementi neutri rispetto alla stipulazione dell’atto de quo e alla sua data, dimostrando solo la disponibilità dell’immobile che può derivare anche dalla concessione a titolo precario, in
considerazione dei rapporti di parentela esistenti, o di un contratto di comodato.

I giudici di merito hanno, dunque, correttamente applicato il principio in base al quale, in tema di i.c.i. e di i.m.u., l’atto costitutivo del diritto di abitazione, contenuto in una scrittura privata priva di data certa, non è opponibile al Comune ex art. 2704 c.c. che, pertanto, può validamente disconoscerne l’efficacia (Cass., Sez. 5, 5 marzo 2021, n. 6159).

In conclusione, i ricorsi devono essere rigettati. Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte:

rigetta i ricorsi; condanna i ricorrenti al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 1.800,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi ed oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge; ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.
Così deciso in Roma, il 09/04/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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