Saggio di fruttuosità: fisso al 2% per immobili D

La Corte di Cassazione ha stabilito che il saggio di fruttuosità per la determinazione della rendita catastale degli immobili del gruppo D è fissato per legge al 2% e non può essere modificato discrezionalmente dall’Agenzia delle Entrate o dal giudice. La controversia nasceva dalla decisione di una Commissione Tributaria Regionale di ridurre tale saggio all’1,50% per una stazione elettrica, adducendo motivazioni legate all’obsolescenza tecnologica. La Suprema Corte ha annullato tale decisione, ribadendo che il saggio è determinato in misura fissa e inversa rispetto ai moltiplicatori catastali, senza spazio per valutazioni discrezionali sulla vetustà dell’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Saggio di Fruttuosità: la Cassazione Conferma la Misura Fissa al 2%

La determinazione della rendita catastale per gli immobili a destinazione speciale, come le centrali elettriche, è un tema complesso che spesso genera contenziosi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: il saggio di fruttuosità da applicare per il calcolo della rendita degli immobili dei gruppi D ed E è fissato per legge al 2% e non ammette deroghe discrezionali. Vediamo nel dettaglio la vicenda e le motivazioni della Corte.

I Fatti del Caso

La controversia ha origine dall’avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate per rettificare la rendita catastale di una stazione elettrica di trasformazione. I contribuenti avevano proposto una rendita basata su una determinata categoria catastale (E/3), ma l’Ufficio l’aveva modificata (in D/1), aumentando di conseguenza la rendita imponibile.

La questione è giunta dinanzi alla Commissione tributaria regionale, la quale, pur confermando la classificazione in categoria D/1 operata dall’Agenzia, aveva ridotto il saggio di fruttuosità dal 2% all’1,50%. La motivazione di tale riduzione risiedeva nella presunta necessità di tenere conto della vetustà e dell’obsolescenza tecnologica dell’impianto, fattori che, secondo il giudice di secondo grado, incidevano sulla redditività dell’immobile. L’Agenzia delle Entrate ha quindi impugnato questa decisione dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, cassando la sentenza della Commissione tributaria regionale. Ha affermato il principio secondo cui l’Amministrazione finanziaria non dispone di alcun potere discrezionale nell’individuare il saggio di interesse da applicare al capitale fondiario per determinare la rendita catastale.

La Corte ha stabilito che la causa doveva essere decisa nel merito, rigettando l’originario ricorso delle società contribuenti e confermando integralmente l’operato dell’Agenzia delle Entrate.

Le Motivazioni: Perché il Saggio di Fruttuosità è Fisso

Il fulcro della decisione risiede nell’interpretazione sistematica delle norme che regolano la materia catastale. La Corte di Cassazione ha ribadito un orientamento ormai consolidato, basato sui seguenti punti chiave:

1. Nessuna Discrezionalità: L’art. 29 del d.P.R. n. 1142/1949, che regola il calcolo della rendita, non conferisce all’Agenzia delle Entrate alcun potere di scegliere o modificare il saggio di fruttuosità. Questo vale anche per gli immobili dei gruppi D ed E, per i quali la rendita è determinata tramite stima diretta.

2. Collegamento con i Moltiplicatori: Il saggio di capitalizzazione si ricava, in senso inverso, dai moltiplicatori previsti dal D.M. 14 dicembre 1991 (richiamato dall’art. 52 del d.P.R. n. 131/1986). Questi moltiplicatori servono a determinare il valore fiscale di un immobile partendo dalla rendita. Per gli immobili del gruppo D, il moltiplicatore è 50, che corrisponde a un saggio del 2% (1/50 = 0,02).

3. Irrilevanza della Stima Diretta: Il fatto che per gli immobili speciali la rendita sia calcolata con stima diretta non incide sulla fissità del saggio. La stima diretta riguarda la determinazione del capitale fondiario, ma una volta determinato tale valore, il saggio da applicare per ricavarne la rendita è quello fissato dalla legge.

4. Conferma Normativa: La Corte ha inoltre evidenziato come questo approccio sia stato normativizzato dalla Legge n. 190 del 2014, che ha recepito le indicazioni contenute nella circolare dell’Agenzia del Territorio n. 6/2012. Questa normativa ha stabilito che, in attesa di una revisione generale del sistema estimativo, si continuano ad applicare le istruzioni esistenti, che prevedono appunto il saggio fisso del 2%.

In sostanza, i giudici di legittimità hanno ritenuto errata e contraddittoria la sentenza impugnata, la quale aveva prima escluso il deprezzamento per la stima del capitale fondiario e poi lo aveva reintrodotto per giustificare una riduzione del saggio di fruttuosità, operazione non consentita dalla legge.

Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un principio di certezza giuridica fondamentale per tutti i proprietari di immobili a destinazione speciale. Il saggio di fruttuosità non è una variabile negoziabile o soggetta a valutazioni discrezionali basate sullo stato di conservazione o sull’obsolescenza tecnologica dell’immobile. È un parametro fisso, stabilito dalla normativa nella misura del 2%. Questa chiarezza limita il contenzioso e fornisce agli operatori economici un quadro di riferimento stabile per il calcolo degli oneri fiscali legati ai propri immobili produttivi.

L’Agenzia delle Entrate può modificare il saggio di fruttuosità in base alle caratteristiche di un immobile?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che l’Agenzia delle Entrate non ha alcun potere discrezionale nell’individuazione del saggio di fruttuosità, che deve essere applicato nella misura fissa prevista dalla legge.

Qual è il saggio di fruttuosità corretto per gli immobili del gruppo catastale D?
Il saggio di fruttuosità da applicare per le unità immobiliari del gruppo catastale D è del 2%. Questo valore è determinato in misura fissa e inversa rispetto ai moltiplicatori catastali previsti dalla normativa.

L’obsolescenza tecnologica di un impianto industriale può giustificare una riduzione del saggio di fruttuosità?
No. Secondo la sentenza, fattori come la vetustà o l’obsolescenza tecnologica non possono essere usati per modificare il saggio di fruttuosità, il quale rimane fisso al 2%. Tali elementi possono rilevare, eventualmente, nella determinazione del capitale fondiario, ma non nella scelta del tasso di capitalizzazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33188 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33188 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 18/12/2025

CATASTO

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2017/2023 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), in persona del suo Direttore p.t. , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), presso i cui uffici, in Roma, INDIRIZZO, ope legis domicilia (EMAIL);

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), società incorporante di RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), RAGIONE_SOCIALE (P_IVA);

-intimate – avverso la sentenza n. 1629/2022, depositata il 13 giugno 2022, della Commissione tributaria regionale della Puglia;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 25 novembre 2025, dal AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

-Con sentenza n. 1629/2022, depositata il 13 giugno 2022, la Commissione tributaria regionale della Puglia ha accolto, per quanto di ragione, gli appelli proposti dall’ RAGIONE_SOCIALE, e dalle odierne parti intimate, così pronunciando in parziale riforma della decisione di prime cure che, a sua volta, aveva accolto le impugnazione di un avviso di accertamento emesso in rettifica della dichiarazione docfa presentata dalle contribuenti relativamente ad una stazione elettrica di trasformazione (censita al foglio 42, part.lla 462).
1.1 -Premesso che la rettifica catastale involgeva la categoria dell’unità immobiliare (proposta in E/3 e variata in D/1), e la rendita (proposta in € 1.167,00 e variata in € 1.721,56), il giudice del gravame ha considerato che:

andavano disattesi i motivi di appello proposti dalle contribuenti con riferimento alla categoria catastale, oggetto di rettifica, ed all’eccepito difetto di motivazione degli atti impugnati;

nemmeno sussistevano i presupposti sulla cui base la pronuncia di primo grado aveva rideterminato la rendita catastale rettificata tenendo conto del deprezzamento dei beni (in misura pari al 20%) in quanto «l’Ufficio non ha preso in considerazione gli impianti e la componente impiantistica su cui può applicarsi la riduzione relativa alla vita utile ma solo le cabine in cemento armato la cui vita utile è molto lunga.»;

se, dunque, andava confermata la stima sul cui fondamento la rendita catastale proposta era stata rettificata, ciò non di meno al capitale fondiario (così) determinato andava applicato un saggio di interesse del 1,50% (piuttosto che l’applicato 2%) in quanto « La struttura è sottoposta ad una percentuale di vetustà non limitata alla svalutazione tradizionale. Essa è determinata anche dal deprezzamento periodico dovuto alle continue innovazioni tecnologiche

del campo dell’elettronica e dei sistemi digitali, che influiscono sulla produzione dell’energia elettrica in modo innovativo attraverso beni che possono subire per la loro natura diversi tempi di obsolescenza ed usura fisica e sono sottoposti anche a periodiche manutenzioni. Tutti gli elementi elencati hanno un’incidenza sulla redditività dell’U.I. per cui il Collegio ritiene che il saggio di fruttuosità del 2% possa essere ridotto all’1,50% anche se la Cassazione in anni precedenti allo sviluppo economico dell’impresa di produzione di energia elettrica ha con la sentenza n. 15431 del 2009 previsto il moltiplicatore 50 di cui al D.M. 14.12.1991.».
2. -L’ RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di tre motivi, ed ha depositato memoria.

RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE non hanno svolto attività difensiva.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Il ricorso è articolato sui seguenti motivi:

1.1 – col primo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., l ‘RAGIONE_SOCIALE denuncia violazione e falsa applicazione di legge con riferimento al d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 29, alla l. 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1, comma 244, al r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, art. 10, al d.l. n. 70 del 1988, art. 12, commi 1 e 2-bis, conv. in l. n. 154 del 1988, al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 4, ed al d.m. 14 dicembre 1991, assumendo, in sintesi, che dal complessivo contesto regolatorio, sopra riassunto, deve desumersi -secondo gli stessi dicta della giurisprudenza di legittimità -che il saggio di fruttuosità (o di capitalizzazione), di cui all’art. 29 cit., deve trovare applicazione nella misura fissa del 2% alle unità immobiliari del gruppo catastale D senza alcuna facoltà discrezionale dell’amministrazione fiscale ;
1.2 -il secondo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., espone la denuncia di nullità della gravata sentenza per violazione del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 36, comma 2, n. 4, e dell’art. 111, sesto comma, Cost., sull’assunto che il decisum rinviene il suo fondamento su rilievi intrinsecamente tra di loro contraddittori, essendo stato all’un tempo escluso con riferimento al deprezzamento del capitale fondiario- ed affermato -questa volta in funzione della determinazione del saggio di capitalizzazione -il rilievo della vetustà dei beni (in tesi esposti «a deprezzamento periodico dovuto alle continue innovazioni tecnologiche del campo dell’elettronica e dei sistemi digitali»);
1.3 -il terzo motivo, sempre ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., reca la riproposizione della denuncia di nullità della gravata sentenza per violazione del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 36, comma 2, n. 4, e dell’art. 111, sesto comma, Cost., deducendo l’RAGIONE_SOCIALE che la statuizione (in dispositivo) di parziale accoglimento (anche) degli appelli proposti dalle società contribuenti rimaneva in insanabile contrasto con la motivazione -alla cui stregua detti appelli dovevano ritenersi disattesi -sicchè lo stesso parziale accoglimento difettava di ogni motivazione.
-Premesso che il denunciato irriducibile contrasto tra rilievi intrinsecamente contraddittori (di cui al secondo motivo) non elide ex se la pregiudiziale considerazione del dato normativo da applicare nella fattispecie, e che -seppur sussistente, sotto il profilo formale, la denunciata antinomia del dispositivo rispetto al contenuto della decisione (di cui al terzo motivo), -ciò non di meno detta antinomia deve essere risolta (in ragione della idoneità del provvedimento, nel suo complesso, a rendere conoscibile il contenuto della statuizione giudiziale; v. Cass., 26 giugno 2025, n. 17275; Cass., 17 ottobre 2018, n. 26074; v., altresì, Cass., 25 settembre 2015, n. 19074; Cass., 17
luglio 2015, n. 15088) interpretando l’un dato (il dispositivo) sulla base della motivazione (cui quello del resto rinvia), il primo motivo di ricorso -dal cui esame consegue l’assorbimento dei residui motivi di ricorso è fondato e va accolto.

2.1 -In tema di determinazione della rendita catastale, con consolidato, e risalente, orientamento interpretativo, la Corte ha, difatti, statuito che l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non dispone di alcun potere discrezionale nell’individuazione del saggio di interesse da applicare al capitale fondiario, al quale fa riferimento l’art. 29 del d.P.R. n. 1142 del 1949, in quanto lo stesso deve essere determinato, anche per le unità immobiliari classate nei gruppi D ed E, in misura fissa e inversa rispetto ai moltiplicatori previsti dal d.m. 14 dicembre 1991, senza che assuma alcun rilievo la circostanza che, per dette unità immobiliari, la rendita deve essere determinata per stima diretta, ai sensi dell’art. 30 del d.P.R. n. 1142 del 1949, in quanto, ai fini fiscali, il valore degli immobili si determina, in generale, applicando all’ammontare RAGIONE_SOCIALE rendite risultanti in catasto, periodicamente rivalutate, i moltiplicatori previsti dal d.m. 14 dicembre 1991, richiamato dall’art. 52 del d.P.R. n. 131 del 1986, dai quali si ricava appunto, in senso inverso, il saggio di capitalizzazione (v. Cass., 15 luglio 2024, n. 19457; Cass., 9 marzo 2020, n. 6554; Cass., 3 dicembre 2014, n. 25555; Cass., 7 luglio 2004, n. 12446; Cass., 24 giugno 2003, n. 10037).
E la Corte non ha mancato di rimarcare come il saggio in questione, nella misura del 2%, è stato recepito nella stessa circolare dell’RAGIONE_SOCIALE del territorio, n. 6/2012 del 30 novembre 2012, che è stata normativizzata dalla l. 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1, comma 244, secondo il cui disposto «Nelle more dell’attuazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni relative alla revisione della disciplina del sistema estimativo del catasto dei fabbricati, di cui all’articolo 2 della legge 11 marzo 2014, n. 23, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio
2000, n. 212, l’articolo 10 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni, si applica secondo le istruzioni di cui alla circolare dell’RAGIONE_SOCIALE del territorio n. 6/2012 del 30 novembre 2012, concernente la ‘Determinazione della rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnicoestimativi’.» (Cass., 10 marzo 2020, n. 6718).

-L’impugnata sentenza va, pertanto, cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, – siccome il profilo della lite contestata che residua si incentra sulla questione di diritto appena risolta, – la causa va decisa nel merito con rigetto dell’ originario ricorso RAGIONE_SOCIALE contribuenti.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza RAGIONE_SOCIALE parti intimate e vanno liquidate come da dispositivo, tenuto conto (anche) della difesa personale dell’RAGIONE_SOCIALE nei gradi di merito, difesa svolta a mezzo di propri funzionari.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i residui motivi; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e, decidendo la causa nel merito, rigetta il ricorso originario RAGIONE_SOCIALE contribuenti; condanna le parti intimate al pagamento, in favore dell’RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio liquidate in € 4.400,00 per il primo grado, in € 5.300,00 per il secondo grado ed in € 5.513,00 per il giudizio di legittimità, oltre spese prenotate a debito. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 25 novembre 2025.
Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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