Saggio di fruttuosità: 2% per immobili D, no a sconti

Una società energetica ottiene una riduzione della rendita catastale per un aerogeneratore, con l’applicazione di un saggio di fruttuosità dell’1,5%. L’Agenzia Fiscale ricorre in Cassazione, che accoglie il ricorso. La Corte stabilisce che il saggio di fruttuosità per immobili industriali di categoria D è normativamente fissato al 2% e non può essere modificato discrezionalmente dal giudice, anche se basato sulle specificità del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Saggio di Fruttuosità: la Cassazione fissa il paletto del 2% per gli immobili industriali

La determinazione della rendita catastale per gli immobili a destinazione speciale, come gli opifici industriali o le centrali per energie rinnovabili, è spesso fonte di contenzioso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia, specificando che il saggio di fruttuosità da applicare per questa categoria di immobili è rigidamente fissato dalla legge e non può essere modificato discrezionalmente dal giudice. Vediamo nel dettaglio la vicenda e le conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti di Causa: la controversia sulla rendita dell’aerogeneratore

Il caso nasce dal ricorso di una società energetica contro un avviso di accertamento dell’Amministrazione Finanziaria. L’oggetto del contendere era la rendita catastale attribuita a una piazzola e al relativo aerogeneratore di un parco eolico, classificato nella categoria catastale D/1 (opifici).

La Commissione Tributaria Regionale, in secondo grado, aveva parzialmente accolto le ragioni della società, rideterminando la rendita catastale. I giudici di merito avevano ritenuto corretto applicare un saggio di fruttuosità dell’1,50% anziché quello del 2%. Questa riduzione era stata motivata sulla base di alcune specificità del bene, come la necessità di manutenzione continua, la rapida obsolescenza e una durata di vita inferiore ai 50 anni tipica degli immobili ordinari.

Il ricorso dell’Agenzia Fiscale e la questione del saggio di fruttuosità

L’Amministrazione Finanziaria ha impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione, lamentando principalmente la violazione di legge per l’illegittima rideterminazione del saggio di capitalizzazione. Secondo l’Agenzia, la normativa tributaria non lascia margini di discrezionalità al giudice per modificare il tasso previsto per gli immobili del gruppo D, che è stabilito nella misura del 2%.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, fornendo una chiara interpretazione della normativa vigente. I giudici supremi hanno ribadito che, per la determinazione della rendita catastale dei fabbricati a destinazione speciale con il metodo della stima diretta, il saggio di fruttuosità (o saggio di capitalizzazione) non è un parametro flessibile.

La Corte ha spiegato che, ai sensi del d.P.R. n. 1142/1949 e del d.m. 14 dicembre 1991, questo saggio è determinato normativamente per ciascun gruppo catastale. Per i fabbricati del gruppo D, tale saggio è fissato al 2%. La discrezionalità dell’Amministrazione e del giudice riguarda altri aspetti della valutazione, come la corretta classificazione dell’immobile o la determinazione del suo valore, ma non il tasso di interesse da applicare.

Di conseguenza, la Corte ha cassato la sentenza impugnata, affermando che la Commissione Tributaria Regionale aveva errato nell’applicare un saggio dell’1,50%. Le peculiarità dell’aerogeneratore (obsolescenza, costi di manutenzione) non sono state ritenute sufficienti a giustificare una deroga a un parametro stabilito per legge in modo uniforme per l’intero gruppo catastale. La decisione della Corte di merito è stata quindi giudicata non conforme ai principi di diritto consolidati.

Le conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un orientamento giurisprudenziale di fondamentale importanza pratica per tutti gli operatori del settore immobiliare e industriale. Il principio chiave è la non discrezionalità del saggio di capitalizzazione per la stima degli immobili del gruppo D. Questo tasso è fissato per legge al 2% e non può essere oggetto di riduzioni basate su valutazioni soggettive o sulle caratteristiche specifiche del singolo bene. La sentenza è stata annullata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado, che dovrà riesaminare il caso attenendosi a questo rigido principio.

Il giudice tributario può modificare il saggio di fruttuosità per calcolare la rendita catastale di un immobile industriale (categoria D)?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il saggio di fruttuosità per i fabbricati del gruppo catastale D è normativamente determinato e fissato al 2%. Non vi è margine di discrezionalità per il giudice, che non può applicare un tasso diverso.

Le caratteristiche specifiche di un bene, come la rapida obsolescenza o gli alti costi di manutenzione, giustificano una riduzione del saggio di fruttuosità?
No. La Corte ha stabilito che tali caratteristiche non consentono di derogare al saggio del 2% fissato per legge. La normativa non prevede la possibilità di adeguare il saggio in base alle specificità del singolo immobile.

Qual è il tasso corretto da applicare per la determinazione della rendita catastale degli immobili ad uso industriale?
Per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale D, come gli opifici e le centrali eoliche, il saggio di interesse (o di fruttuosità) da applicare è pari al 2%, come previsto dal d.m. 14 dicembre 1991 in combinazione con il d.P.R. n. 1142/1949.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31590 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31590 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso 16010-2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa ope legis dall’AVV_NOTAIO GENERALE COGNOMEO STATO

– ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura speciale in atti

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 328/2022 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della PUGLIA, depositata il 15/2/2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 25/11/2025 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia, con la sentenza indicata in epigrafe, accoglieva parzialmente l’appello avverso la pronuncia n. 1832/2016 della Commissione tributaria provinciale di Foggia, con cui era stato respinto il ricorso di RAGIONE_SOCIALE avverso avviso di accertamento, notificato il 26.10.2012, relativo alla rendita catastale di una piazzola di un aerogeneratore del parco eolico classato in categoria D/1, sito nell ‘ agro di RAGIONE_SOCIALE, a seguito di DOCFA.
Avverso la pronuncia della Corte di giustizia tributaria di secondo grado l ‘RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi. La contribuente resiste con controricorso.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione dell’art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 31 dicembre 1992 n. 546 e dell’art. 132 c.p.c. per avere i Giudici d’appello reso una «motivazione solo apparente e obiettivamente incomprensibile, inidonea a esternare la ” ratio decidendi ” del giudice».

1.2. La censura è infondata.

1.3. Per costante giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le molte, Cass. n. 15883 del 2017; Cass. n. 9105 del 2017; Cass. Sez. Unite n. 22232 del 2016; Cass. n. 9113 del 2012; Cass. n. 16736 del 2007), ricorre il vizio di omessa o apparente motivazione della sentenza allorché il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un’approfondita disamina logica o giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento.
1.4 Nella fattispecie in esame la sentenza impugnata esplicita in maniera sufficiente la ratio decidendi , consentendo il controllo del percorso logico -giuridico che ha portato alla decisione, avendo parzialmente accolto il gravame della contribuente sulla scorta RAGIONE_SOCIALE seguenti considerazioni:« … In merito al valore dell’aereogeneratore questa CTR si è pronunciata in

diverse ed identiche fattispecie (sentenze n. 79 /26/2012, 108/2014, 101/2013, 194/2012, 1135/2018 e 1137/2018) attribuendo a simili aereogeneratori una rendita di gran lunga inferiore a quella determinata dall’Ufficio. Pertanto la sentenza appellata va modificata anche alla luce dell’indirizzo di questa CTR e del riferimento, come dimostrato dall’appellante, ad altri accertamenti dell’Ufficio, il quale attribuiva spontaneamente una rendita catastale di circa €13.000,00 ( a seconda dei mq. della piazzola) ad altri aereogeneratori della stessa identica potenza di 2/Mw. Inoltre il ricorso in Cassazione contro la citata sentenza n. 1137/27/218 della CTR è stato dichiarato improcedibile ex art. 369, comma 1, c.p.c. dalla Sesta Sezione Civile-T (sentenza n. 28868 /20 del 8.10.2020), con conseguente inapplicabilità dell’art. 13 comma 1 quater del DPR. n. 115 del 2002, perché la ricorrente non aveva depositato il ricorso presso la cancelleria della Corte di Cassazione pur avendolo notificato alla controparte.
Di conseguenza la rendita di € 9.111,73 e la categoria D/1 dell’aereogeneratore comprensivo di piazzola, determinata in appello, risulta definitiva. Il Collegio pertanto, prendendo atto di quanto deciso dalla Cassazione, ritiene di applicare la conseguente definizione della categoria e della rendita per l’aereogeneratore anche alla fattispecie in esame e di considerare l’infondatezza della metodologia di calcolo offerta dall’RAGIONE_SOCIALE, che porterebbe ad applicare un’esorbitante rendita, pari al doppio di quella che lo stesso Ufficio spontaneamente attribuisce agli aereogeneratori della stessa potenza nella limitrofa provincia di Avellino. Il Collegio ritiene meritevole nella determinazione della rendita catastale il principio del “valore costante”, sulla base di quanto affermato dalla giurisprudenza della Cassazione (sentenza n. 8952 /2013) secondo cui “l’individuazione di una giusta metodologia estimativa non può prescindere dalla natura dei beni da considerare e, quindi, deve essere in ogni caso utilizzato un criterio di stima che prenda le mosse dalla naturale diversità dei tempi di obsolescenza e usura fisica tra beni immobili, impianti e macchinari, rispettoso nella sostanza del sistema impositivo su base catastale”. In ordine al tasso di redditività convenirsi che per gli immobili a destinazione speciale di categoria D, il coefficiente di redditività deve essere stabilito di volta in volta, in
relazione alle specifiche caratteristiche dell’immobile a destinazione speciale, non essendo sostenibile la tesi della specularità tra il tasso di redditività ed il moltiplicatore coefficiente 50 fissato dal D.M. del 14 dicembre 1991. La Cassazione nella sentenza n.9113/2012 ha fissato il principio “L’attribuzione della rendita catastale a un fabbricato a destinazione speciale(categoria D) deve essere necessariamente effettuata mediante stima diretta: invece, non sussiste alcun obbligo – nel determinare la rendita catastale -di utilizzare il saggio di redditività del 2% in applicazione del moltiplicatore 50 fissato dal citato D.M. del 1991, in quanto tale normativa trova applicazione unicamente in riferimento alle imposte dirette sui trasferimenti”. In considerazione, quindi, RAGIONE_SOCIALE concrete caratteristiche degli apparecchi aereogeneratori, ovvero che: il loro valore venale non è suscettibile di omologazione e standardizzazione; esiste la necessità di continua manutenzione, per cui si impone l’onere costante di monitorare l’obsolescenza come causa di dispersione dell’energia prodotta; trattasi di beni di durata inferiore ai 50 anni previsti per gli immobili di edilizia comune a cui si applica il saggio di fruttuosità del 2%, il Collegio ritiene che è giusto e corretto determinare la rendita applicando il saggio di fruttuosità del 1,50%, tenuto conto RAGIONE_SOCIALE predette specificità del bene in questione. In conseguenza della nuova legislazione di cui all’art.1 commi 21,22 e 23 alla legge 28.12.2015 n.208 (c.d. legge di stabilità), che ha stabilito una nuova disciplina per la determinazione della rendita catastale degli immobili nei gruppi catastali “D” ed “E” a far data dal 1.1.2016, il Collegio precisa che la rendita catastale ha validità fino al 31.12.2015».
2.1. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c. violazione «del decreto ministeriale n. 5646 del 14 dicembre 1991 … per illegittima rideterminazione del saggio di capitalizzazione».

2.2. La doglianza è fondata.

2.3. Quanto alla metodologia utilizzata dall’Amministrazione Finanziaria, gli immobili per cui è causa sono stati censiti nella categoria D/1 e, quindi, rientrano nell’ipotesi di cui all’art. 10 del r.d.l. 13 aprile

1939, n. 652, convertito con modificazioni dalla Legge 11 agosto 1939 n. 1249, e pertanto non valutabili tramite la classificazione tariffaria, bensì con stima diretta.

2.4. A tal fine, la stima, secondo il d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, deve essere effettuata con riferimento ai «prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe» ovvero, in subordine, secondo le regole dell’estimo catastale, ovvero con i parametri del capitale fondiario (art. 28) e del saggio di interesse (art. 29).

2.5. La giurisprudenza di questa Corte è univoca nel riconoscere che il saggio di capitalizzazione della rendita, in quanto uniformemente ed autoritativamente determinato per ciascun gruppo di categorie catastali, non è suscettibile di essere modificato dall’Amministrazione finanziaria nell’esercizio del suo potere discrezionale e, correlativamente, la individuazione dello stesso non può essere condizionata in alcun modo dalla «proposta» formulata dal contribuente, attesi i poteri correttivi dell’ufficio accertatore (cfr. Cass. n. 6554/2020).
2.6. Si deve, quindi, ribadire il principio secondo cui, in tema di determinazione della rendita catastale dei fabbricati a fini fiscali, l’RAGIONE_SOCIALE (ora l’RAGIONE_SOCIALE) non dispone di alcun potere discrezionale nell’individuazione del s aggio di interesse da applicare al capitale fondiario, al quale fa riferimento l’art. 29 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, in quanto lo stesso deve essere determinato, anche per gli immobili classificati nei gruppi D ed E, in misura fissa ed inversa rispetto ai moltiplicatori previsti dal d.m. 14 dicembre 1991, senza che assuma alcun rilievo la circostanza che, per detti immobili, la rendita deve essere determinata per stima diretta, ai sensi dell’art. 30 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, in quanto ai fini fiscali il valore degli immobili si determina, in generale, applicando all’ammontare RAGIONE_SOCIALE rendite risultanti in catasto, periodicamente rivalutate, i moltiplicatori previsti dal d.m. 14 dicembre 1991, richiamato dall’art. 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, dai quali, appunto, si ricava in senso inverso il saggio di capitalizzazione (cfr. Cass. nn. 16673/2021, 6554/2020, 14399/2017, 25555/2014, 27980, 14383 e 5843 del 2011).
2.7. In base all’art. 29 d.P.R. 1142/1949 e al d.m. 14 dicembre 1991, il saggio di fruttuosità è determinato dunque normativamente per ciascun gruppo catastale senza margini di discrezionalità applicativa, quest’ultima riguardando la classificazione nel gruppo o il valore dell’immobile, ma non il tasso di interesse, che per i fabbricati di gruppo D è pari al 2% (cfr. Cass. nn. 19253/2017, 25555/2014, 10037/2003).

2.8. In mancanza di contestazioni riguardanti il gruppo di appartenenza o il valore di mercato dell’immobile, l’Amministrazione, con riferimento ai beni di categoria D, non può eccedere il tasso di fruttuosità proprio dei fabbricati ad uso industriale, pari al 2 per cento, applicando a suo piacimento un tasso diverso (cfr. Cass. n. 17024/2020).

2.9. Nella specie, la sentenza impugnata, dianzi trascritta, in cui è stata fatta applicazione di un saggio di fruttuosità dell’1,50 % non risulta dunque conforme ai principi enunciati.

Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, va accolto il secondo motivo di ricorso, respinto il primo motivo, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza in relazione al motivo accolto e rinvio per nuovo esame alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia in diversa composizione, cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, respinto il primo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia, in diversa composizione, anche per la liquidazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 25.11.2025.

Il Presidente (NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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