Ruralità immobile A/8: sì se per agriturismo

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 5458/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di ruralità immobile A/8. Anche una villa di lusso (categoria A/8) può ottenere il riconoscimento della ruralità, con i conseguenti benefici fiscali, se è utilizzata come struttura agrituristica. La Corte ha chiarito che il divieto di ruralità per gli immobili di lusso si applica solo quando questi sono destinati a uso abitativo, e non quando, come nel caso dell’agriturismo, sono strumentali all’attività agricola. La decisione è stata presa accogliendo il ricorso di un proprietario che aveva concesso in comodato la sua villa a una società agricola da lui stesso controllata per svolgere attività ricettiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Ruralità Immobile A/8: Sì se Destinato ad Agriturismo, lo Conferma la Cassazione

La Corte di Cassazione ha recentemente emesso un’ordinanza di grande interesse per il settore agricolo e turistico, affrontando la questione della ruralità immobile A/8. Con la decisione in esame, i giudici hanno chiarito che un fabbricato classificato in catasto come villa (categoria A/8) può legittimamente ottenere il riconoscimento della ruralità, e i relativi vantaggi fiscali, qualora sia concretamente destinato all’esercizio di attività di agriturismo. Questo principio segna un punto fermo, distinguendo nettamente tra l’uso abitativo di un immobile di lusso e il suo impiego come bene strumentale per un’impresa agricola.

I Fatti del Caso

Il caso trae origine dal ricorso di un contribuente, proprietario di un immobile sito nel Chianti e classificato in catasto nella categoria A/8 (ville). Il proprietario aveva concesso in comodato d’uso gratuito l’immobile a una società agricola, di cui era socio amministratore con una quota quasi totalitaria, affinché vi svolgesse attività di agriturismo. A seguito di questa operazione, aveva richiesto l’annotazione della ruralità del fabbricato negli atti catastali, ma la sua richiesta era stata respinta.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano confermato il diniego, basando la loro decisione su un’interpretazione restrittiva della norma: un immobile classificato come A/8, per sua natura di lusso, non poteva in alcun caso essere considerato rurale. Il contribuente ha quindi proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che la destinazione strumentale all’attività agricola (nella specie, agriturismo) dovesse prevalere sulla classificazione catastale.

La Decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente, cassando la sentenza della Commissione Tributaria Regionale e rinviando la causa per un nuovo esame. I giudici supremi hanno stabilito che l’esclusione dal riconoscimento della ruralità prevista per gli immobili di lusso (categorie A/1 e A/8) opera soltanto quando questi sono destinati a uso abitativo. Al contrario, quando un immobile, seppur classificato A/8, è utilizzato per un’attività strumentale all’agricoltura, come l’agriturismo, tale preclusione non si applica.

Le Motivazioni: la Distinzione tra Uso Abitativo e Uso Strumentale

Il cuore della motivazione della Corte risiede nella netta distinzione tra la disciplina prevista per i fabbricati rurali a uso abitativo e quella per i fabbricati strumentali.

L’esclusione per la ruralità immobile A/8 vale solo per l’uso abitativo

La normativa di riferimento (art. 9, comma 3, lett. e) del D.L. 557/1993) stabilisce che i fabbricati ad uso abitativo con caratteristiche di lusso, appartenenti alle categorie A/1 e A/8, non possono essere riconosciuti come rurali. La Corte ha sottolineato che questa norma ha lo scopo di prevenire che residenze di pregio vengano fittiziamente qualificate come rurali per eludere le imposte. Tuttavia, la sua applicazione è circoscritta ai soli immobili effettivamente utilizzati come abitazioni.

La Rilevanza dell’Agriturismo come Attività Strumentale

La Corte ha poi richiamato un’altra disposizione (art. 9, comma 3-bis dello stesso decreto), che definisce le costruzioni strumentali all’attività agricola. Tra queste, la legge elenca esplicitamente quelle destinate all’agriturismo. Quando un immobile rientra in questa categoria, la sua funzione non è più abitativa, ma diventa strumentale all’esercizio di un’impresa. Di conseguenza, il presupposto per l’applicazione del divieto (l’uso abitativo) viene meno. Anche una villa A/8, se usata per accogliere ospiti nell’ambito di un’attività agrituristica, assume il carattere di bene strumentale e può, pertanto, beneficiare del riconoscimento della ruralità.

Inoltre, la Corte ha specificato che non è necessaria una perfetta coincidenza soggettiva tra il proprietario del fabbricato e l’imprenditore agricolo che lo utilizza. È sufficiente che quest’ultimo detenga l’immobile sulla base di un titolo idoneo, come un contratto di comodato.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza ha importanti implicazioni pratiche per tutti gli operatori del settore agrituristico. Essa conferma che la valutazione della ruralità non deve fermarsi a un dato formale come la categoria catastale, ma deve considerare l’effettiva destinazione d’uso dell’immobile. I proprietari di immobili di pregio che intendono avviare o consolidare un’attività agrituristica possono ora contare su un principio giuridico chiaro: se l’immobile è funzionale all’attività d’impresa agricola, la classificazione come A/8 non è di per sé un ostacolo al riconoscimento della ruralità e ai conseguenti benefici fiscali in materia di IMU. La decisione incoraggia quindi gli investimenti nel settore, valorizzando il patrimonio immobiliare rurale anche di pregio in un’ottica imprenditoriale.

Un immobile classificato in catasto come villa (A/8) può essere considerato rurale ai fini fiscali?
Sì, secondo la Corte di Cassazione un immobile classificato come A/8 può ottenere il riconoscimento della ruralità a condizione che non sia destinato a uso abitativo, ma sia strumentale all’esercizio di un’attività agricola, come l’agriturismo.

La classificazione catastale di lusso (A/8) preclude sempre il riconoscimento della ruralità?
No. La preclusione opera solo se l’immobile è destinato a uso abitativo. Se invece l’immobile è utilizzato per un’attività strumentale prevista dalla legge, come quella agrituristica, la classificazione catastale non è di per sé ostativa al riconoscimento della ruralità.

È necessario che il proprietario dell’immobile sia lo stesso soggetto che svolge l’attività agricola per ottenere la ruralità?
No, la sentenza chiarisce che non è necessaria l’identità soggettiva tra proprietario e utilizzatore. È sufficiente che l’utilizzatore sia un imprenditore agricolo e detenga l’immobile in base a un titolo idoneo, come ad esempio un contratto di comodato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5458 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5458 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10417/2023 R.G., proposto

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con studio in Siena, ove elettivamente domiciliato (indirizzo pec per comunicazioni e notifiche: EMAIL ), giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, ove per legge domiciliata (indirizzo pec per comunicazioni e notifiche: EMAIL );

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Toscana l’ 11 novembre 2022, n. 1292/05/2022;

ICI IMU ACCERTAMENTO FABBRICATO RURALE COMODATO RAGIONE_SOCIALE

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 29 gennaio 2025 dal AVV_NOTAIO;

RILEVATO CHE:

NOME COGNOME ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Toscana l’11 novembre 2022, n. 1292/05/2022, la quale, in controversia sull ‘ impugnazione di diniego di annotazione in catasto della ruralità (nota del 18 gennaio 2018, prot. n. 1864), in relazione ad un fabbricato sito in Gaiole in Chianti (SI) alla località RAGIONE_SOCIALE, destinato all’esercizio di attività agrituristica e censito in catasto con la particella 66 sub. 3 del folio 78 e con categoria A/8, di cui egli era proprietario, dopo la concessione in comodato alla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ (società RAGIONE_SOCIALE agricola), di cui lo stesso era socio amministratore con una quota di compartecipazione nella misura del 99% al capitale sociale, ha rigettato l’appello proposto dal medesimo nei confronti dell ‘RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Siena il 4 dicembre 2018, n. 254/02/2018, con condanna alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali.
Il giudice di appello ha confermato la decisione di prime cure -che aveva rigettato il ricorso originario del contribuente – sul rilievo che il fabbricato in questione non potesse conseguire il riconoscimento della ruralità in base alla classificazione catastale in categoria A/8.

L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato a due motivi.

Con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata (verosimilmente) per violazione degli artt. 36, comma 2, n. 4), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ. e 111 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato rigettato l’appello dal giudice di secondo grado senza dare « atto, in maniera circostanziata ed approfondita, della disamina logica e giuridica svolta con riferimento ai motivi dell’appello sviluppati, così non consentendo di ricostruire nella sua interezza l’esattezza, la logicità, la pertinenza e la completezza del ragionamento seguito che ha portato al rigetto dell’impugnazione ».
Il ricorrente « eccepisce che la motivazione sul punto sia solo apparente atteso che, al di là della RAGIONE_SOCIALE trascrizione della norma applicata, la sentenza non contiene in realtà alcuna effettiva indicazione dei motivi che hanno indotto la Corte giudicante a considerare che alla specifica fattispecie fosse applicabile il disposto normativo di cui all’art.9, comma 3, lettera e), del D.L. 557/1993 e non piuttosto le previsioni dettate, invece, del medesimo art.9, comma 3bis , del D.L. 557/1993 2 invocato da parte appellante a sostegno del gravame ed a cui in sentenza non è neppure fatto alcun cenno ».
2.1 Il predetto motivo è infondato.

2.2 Come è noto l’art. 36, comma 2, n. 4 ), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondo comma, n. 4) , cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che la sentenza: « (…) deve contenere: (…) 4) la concisa esposizione RAGIONE_SOCIALE ragioni di fatto e di diritto della decisione; (…) ».

Per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. Trib., 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337). Peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di ‘ motivazione apparente ‘, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del ‘ minimo costituzionale ‘ richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337).
2.3 Nella specie, tuttavia, non si può ritenere che la sentenza impugnata sia insufficiente ed incoerente sul piano della logica giuridica, contenendo un ‘adeguata ed articolata illustrazione RAGIONE_SOCIALE ragioni sottese al rigetto del gravame con riguardo alla prevalenza del dato catastale, che -secondo il giudice di appello – è essenziale per conseguire il riconoscimento della

ruralità. Per cui, la motivazione del decisum raggiunge la soglia del minimo costituzionale.

Con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione de ll’art.9 , comma 3bis , del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e del d.m. 26 luglio 2012, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado « che l’annotazione di ruralità non fosse concedibile all’immobile in quanto classato in categoria catastale A/8, sebbene lo stesso risultasse pacificamente adibito ad attività di agriturismo e quindi fosse strumentale allo svolgimento di attività agricola ai sensi dell’art. 2135 Cod. Civ. e della L. 20 febbraio 2006, n. 96 ».
3.1 Il predetto motivo è fondato.

3.2 In linea di principio, la rilevanza RAGIONE_SOCIALE caratteristiche oggettive della ruralità è stata esclusa dalle Sezioni Unite di questa Corte anche alla luce RAGIONE_SOCIALE ius superveniens , con particolare riguardo all’emanazione di due norme interpretative (entrambe con efficacia retroattiva), vale a dire: A) il comma 3bis dell’art. 9 del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, come introdotto dall’art. 42bis del d.l. 1 ottobre 2007, n. 159, convertito, con modificazioni, dalla legge 29 novembre 2007, n. 222, secondo cui: « Ai fini fiscali deve riconoscersi carattere di ruralità alle costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola di cui all’articolo 2135 del codice civile e in particolare destinate: a) alla protezione RAGIONE_SOCIALE piante; b) alla conservazione dei prodotti agricoli; c) alla custodia RAGIONE_SOCIALE macchine agricole, degli attrezzi e RAGIONE_SOCIALE scorte occorrenti per la coltivazione e l’allevamento; d)
all’allevamento e al ricovero degli animali; e) all’agriturismo; f) ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento; g) alle persone addette all’attività di alpeggio in zona di montagna; h) ad uso di ufficio dell’azienda agricola; i) alla manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli, anche se effettuate da cooperative e loro consorzi di cui all’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228; l) all’esercizio dell’attività agricola in maso chiuso »; B) il comma 1bis dell’art. 23 del d.l. 30 dicembre 2008, n. 207, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 febbraio 2009, n. 14, secondo cui: « Ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, l’articolo 2, comma 1, lettera a), del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, deve intendersi nel senso che non si considerano fabbricati le unità immobiliari, anche iscritte o iscrivibili nel catasto fabbricati, per le quali ricorrono i requisiti di ruralità di cui all’articolo 9 del decreto-legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e successive modificazioni ».
Nel prendere in esame, in particolare, quest’ultima disposizione (successiva e presupponente quella introdotta dall’art. 42bis del d.l. 30 dicembre 2008, n. 207, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 febbraio 2009, n. 14), le Sezioni Unite hanno tratto argomento per affermare come la disciplina sopravvenuta, lungi da smentire la necessaria rilevanza, ai fini ICI, della classificazione catastale, l’abbia ulteriormente confortata e resa imprescindibile; al punto che l’obiettivo di

sottrarre il fabbricato strumentale all’imposizione di un tributo che trova il suo presupposto proprio nella natura di fabbricato accatastato o accatastabile del cespite (artt. 1 e 2 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504) è stato perseguito dal legislatore ( ex art. 23 del d.l. 30 dicembre 2008, n. 207, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 febbraio 2009, n. 14) mediante, non già l’esenzione dalla classificazione in categoria catastale di ruralità, bensì – e più in radice – attraverso l’espunzione di tali unità immobiliari, così accatastate, dalla nozione legislativa medesima di ‘ fabbricato ‘ (Cass., Sez. Un., 21 agosto 2009, n. 18565 -nello stesso senso: Cass., Sez. 5^, 9 marzo 2018, n. 5769; Cass., Sez. 5^, 20 marzo 2019, n. 7799; Cass., Sez. 5^, 7 agosto 2019, n. 21097; Cass., Sez. 5^, 24 agosto 2021, n. 23386; Cass., Sez. 5^, 21 ottobre 2021, n. 29283; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, nn. 10002; Cass., Sez. 5^, 5 aprile 2022, n. 10894).
Per cui, riaffermando la « decisività della classificazione catastale come elemento determinante per escludere, o affermare, l’assoggettabilità ad ICI di un fabbricato », le Sezioni Unite hanno osservato che la norma da ultimo citata, di natura interpretativa, « sostanzialmente conferma che la ruralità del fabbricato direttamente ed immediatamente rileva ai fini della relativa classificazione catastale, ma ricollega a questa conseguita classificazione l’esclusione del fabbricato (catastalmente riconosciuto come) rurale dalla stessa nozione di fabbricato imponibile ai fini ICI » (Cass., Sez. Un., 21 agosto 2009, n. 18565). Affermazione, quest’ultima, certamente valida anche nell’interpretazione del comma 3bis dell’art. 9 del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 novembre 1994, n. 134 (Cass., Sez. 5^, 12 aprile 2019, n. 10283).
La stessa conclusione deve essere riaffermata alla luce dell’ulteriore ius superveniens (d.l. 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106; d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214; d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124), che ha attribuito al contribuente la facoltà di presentazione di domanda autocertificata di variazione catastale per l’attribuzione RAGIONE_SOCIALE categorie di ruralità A/6 e D/10, con effetto per il quinquennio antecedente (Cass., Sez. 5^, 20 aprile 2016, n. 7930; Cass., Sez. 5^, 7 agosto 2019, n. 21094).
Per costante giurisprudenza di questa Corte, in tema di ICI (ma altrettanto vale anche in tema di IMU), ai fini del trattamento esonerativo rileva l’oggettiva classificazione catastale del cespite come rurale , con l’attribuzione della relativa categoria (rispettivamente, A/6 o D/10), con il conseguente onere di impugnazione del diverso classamento da parte di chi richieda il riconoscimento del requisito di ruralità, né può ritenersi sufficiente a determinare la variazione catastale, nei limiti del quinquennio anteriore, la mera autocertificazione secondo le modalità di cui all’art. 7, comma 2bis , del d.l. 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla Legge 12 luglio 2011, n. 106, e RAGIONE_SOCIALE norme successive, se il relativo procedimento non si sia concluso con la relativa annotazione in atti, atteso che, come sottolineato dalla Corte Costituzionale (Corte Cost., 31 maggio 2018, n. 115), il quadro normativo, ivi comprese le disposizioni regolamentari di cui al d.m. 26 luglio 2012, porta ad escludere l’automaticità del riconoscimento della ruralità per effetto della mera autocertificazione (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 30 giugno 2017, n. 16280; Cass., Sez. 5^, 9 novembre
2017, n. 26617; Cass., Sez. 5^, 9 marzo 2018, n. 5769; Cass., Sez. 5^, 19 dicembre 2019, n. 33932; Cass., Sez. 6^-5, 13 ottobre 2020, n. 22124; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9971; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2021, n. 17038; Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2021, n. 18266; Cass., Sez. 5^, 24 agosto 2021, n. 23386; Cass., Sez. 5^, 21 ottobre 2021, n. 29283; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, n. 10002; Cass., Sez. 5^, 5 aprile 2022, n. 10894).

L ‘art . 7, comma 2bis , del d.l. 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106, ha previsto che, ai fini del riconoscimento della ruralità degli immobili, i contribuenti avessero la facoltà (esercitabile entro il termine del 30 settembre 2011, poi prorogato al 30 settembre 2012) di presentare all’allora RAGIONE_SOCIALE del Territorio una domanda di variazione della categoria catastale per l’attribuzione RAGIONE_SOCIALE categoria A/6 e D/10, a seconda della destinazione, abitativa o strumentale dell’immobile, sulla base di un’autocertificazione attestante la presenza nell’immobile dei requisiti di ruralità di cui all’art. 9 del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 novembre 1994, n. 133, e modificato dall’art. 42bis del d.l. 1 ottobre 2007, n. 159, convertito, con modificazioni, dalla legge 29 novembre 2007, n. 222, « in via continuativa a decorrere dal quinto anno antecedente a quello di presentazione della domanda ».
In seguito, l’art. 13, comma 14bis , del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, ha stabilito che le domande di variazione di cui al predetto d.l. 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106, producessero « gli effetti previsti in relazione al riconoscimento del requisito

della ruralità fermo restando il classamento originario degli immobili ad uso abitativo ».

A ncora, l’art. 1 del d.m. 26 luglio 2012 ha disposto che: « Ai fabbricati rurali destinati ad abitazione ed ai fabbricati strumentali all’esercizio dell’attività agricola è attribuito il classamento, in base alle regole ordinarie, in una RAGIONE_SOCIALE categorie catastali previste nel quadro generale di qualificazione. Ai fini dell’iscrizione negli atti del catasto della sussistenza del requisito di ruralità in capo ai fabbricati rurali di cui al comma 1, diversi da quelli censibili nella categoria D/10 (Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole), è apposta una specifica annotazione. Per il riconoscimento del requisito di ruralità, si applicano le disposizioni richiamate all’art. 9 del decreto-legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133 ».
L ‘ art. 2, comma 5ter , del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, ha stabilito che: « Ai sensi dell’articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, l’articolo 3, comma 14 bis, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, deve intendersi nel senso che le domande di variazione catastale presentate ai sensi dell’articolo 7, comma 2-bis, del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 maggio 2011, n. 106, e l’inserimento dell’annotazione negli atti catastali, producono gli effetti previsti per il requisito di ruralità di cui all’articolo 9 del decreto legge 30 dicembre n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994 n. 133, e successive modificazioni, a
decorrere dal quinto anno antecedente a quello di presentazione della domanda ».

Si tratta, infatti di disposizioni che disciplinano le modalità (di variazione-annotazione) attraverso le quali è possibile pervenire alla classificazione della ruralità dei fabbricati, anche retroattivamente, onde beneficiare dell’esenzione da ICI (e, poi, da IMU), sulla base di una procedura ad hoc , che non avrebbe avuto ragion d’essere qualora la natura esonerativa della ruralità fosse dipesa dal solo fatto di essere gli immobili concretamente strumentali all’attività agricola, a prescindere dalla loro classificazione catastale conforme (Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2020, n. 29864; Cass., Sez. 5^, 21 ottobre 2021, n. 29283; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, n. 10002; Cass., Sez. 5^, 5 aprile 2022, n. 10894).
Va, dunque, ribadito che il requisito della classificazione nelle categorie A/6 o D/10 è imprescindibile ai fini del conseguimento del beneficio fiscale.

3.3 Secondo la sentenza impugnata: « Nella fattispecie, è pacifico, in quanto non specificamente contestato, che le caratteristiche dell’immobile corrispondano ad una villetta, quindi risulta corretto il classamento in A/8 ». Dal che il giudice di appello ne ha automaticamente desunto la preclusione all’annotazione della ruralità.

3.4 Tale conclusione non può essere condivisa.

Come è noto, l’art. 9, comma 3, lett. e ), del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 novembre 1994, n. 133, ha previsto, tra le condizioni per il riconoscimento della ruralità agli effetti fiscali ai fabbricati o porzioni di fabbricati destinati ad edilizia abitativa, che « i fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8

ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, adottato in attuazione dell’artico lo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, non possono comunque essere riconosciute rurali ».

Ora, incontestato in punto di fatto che il fabbricato in questione è classificato in categoria A/8, viene in rilievo la diversa questione se dalla destinazione ad agriturismo possa o meno derivare il carattere di strumentalità all’attività agricola che giustifichi il riconoscimento della ruralità ai sensi dell’art. 9, comma 3bis , del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 novembre 1994, n. 133.

Affrontando la questione con riguardo al possesso RAGIONE_SOCIALE caratteristiche di lusso di cui al d.m. 2 agosto 1969, n. 1072, questa Corte ha stabilito che, ai fini della classificazione catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari, le costruzioni destinate alla ricezione ed ospitalità, nell’ambito dell’attività di agriturismo svolta da una azienda agricola, rivestono il carattere di strumentalità all’attività agricola che giustifica il riconoscimento della ruralità, ai sensi dell’art. 9, comma 3bis , del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 novembre 1994, n. 133, senza che ad esse possa trovare applicazione l’esclusione di cui alla lett. e) dell’art. 9, comma 3, RAGIONE_SOCIALE stesso decreto, operante per le sole costruzioni rurali destinate ad abitazione (in termini: Cass., Sez. 5^, 15 settembre 2022, n. 27198).
Secondo il ragionamento del giudice di legittimità, l’art. 9, comma 3, del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 novembre 1994, n. 133, nella formulazione originaria, faceva esclusivo riferimento ai « fabbricati o porzioni di fabbricati destinati ad edilizia

abitativa », onde disciplinare in modo più rigoroso il « riconoscimento della ruralità » di essi agli effetti fiscali. Si trattava, infatti, « di scoraggiare il dilagante fenomeno di spacciare per rurali RAGIONE_SOCIALE costruzioni che tali non erano » (in motivazione: Cass., Sez. 5^, 1 aprile 2005, n. 6884).

La predetta norma, nella versione applicabile ratione temporis alla controversia, stabilisce che ai fini del riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali, per i fabbricati o porzioni di fabbricati destinati ad edilizia abitativa si richiede la sussistenza di requisiti soggettivi e oggettivi, afferenti, rispettivamente, a caratteristiche proprie dei soggetti utilizzatori dei fabbricati (coltivatore diretto del fondo, imprenditore agricolo, affittuario, loro familiari conviventi, etc.) e a qualità tipologiche edilizie, di ubicazione, di destinazione d’uso e di utilizzazione.
Nella fattispecie allora in esame assumeva, in particolare, rilevanza la lett. e) di tale comma, secondo cui i fabbricati ad uso abitativo che hanno le caratteristiche RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ( ‘ abitazione di tipo signorile ‘ ) ed A/8 ( ‘ abitazione in villa ‘ ), ovvero le caratteristiche di lusso previste dal d.m. 2 agosto 1969, n. 1072 (in materia di edilizia abitativa), non possono essere riconosciuti come rurali. Quanto, invece, ai fabbricati rurali non destinati ad abitazione, il legislatore ha delegato al governo ( con l’art. 3, comma 156, della legge 23 dicembre 1996, n. 662) il compito di regolamentare la materia, disponendo « la revisione dei criteri di accatastamento dei fabbricati rurali (…), tenendo conto del fatto che la normativa deve essere applicata soltanto all’edilizia rurale abitativa (…) e che si deve provvedere all’istituzione di una categoria di immobili a
destinazione speciale per il classamento dei fabbricati strumentali (…) ».

Tale disposizione imponeva, pertanto, al legislatore delegato di tenere distinte -per la classificazione in catasto e, indirettamente, a fini fiscali – le costruzioni rurali destinate ad abitazione da quelle strumentali all’attività agricola.

In esecuzione della delega, l’art. 1, comma 5, de l d.P.R. 23 marzo 1998, n. 139, ha stabilito che « Le costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività agricola diverse dalle abitazioni, comprese quelle destinate ad attività agrituristiche, vengono censite nella categoria speciale D/10 – fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole, nel caso in cui le caratteristiche di destinazione e tipologiche siano tali da non consentire, senza radicali trasformazioni, una destinazione diversa da quella per la quale furono originariamente costruite ».
L’art. 2, comma 1, RAGIONE_SOCIALE stesso decreto ha, quindi, inserito nel l’art. 9 del citato d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, il comma 3bis , recante – per quanto ora interessa – la seguente disposizione: « Ai fini fiscali deve riconoscersi carattere di ruralità alle costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola di cui all’articolo 2135 del codice civile e in particolare destinate: a) alla protezione RAGIONE_SOCIALE piante; b) alla conservazione dei prodotti agricoli; c) alla custodia RAGIONE_SOCIALE macchine agricole, degli attrezzi e RAGIONE_SOCIALE scorte occorrenti per la coltivazione e l’allevamento; d) all’allevamento e al ricovero degli animali; e) all’agriturismo in conformità a quanto previsto dalla legge 20 febbraio 2006, n. 96; f) ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di
giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento ».

Tali disposizioni, rilevanti a fini catastali e fiscali, non solo introducono, in modo chiaro e definitivo, una distinzione, anche di classamento catastale, fra costruzioni rurali, a seconda che siano destinate ad abitazione ovvero strumentali all’esercizio di determinate attività agricole, mediante attribuzione solo a queste ultime della categoria speciale D/10, ma soprattutto: « Contrapponendo le due ipotesi e confermando soltanto per la prima la necessità dell’asservimento dell’immobile ad un fondo e della riconducibilità di entrambi ad un unico soggetto (avente un certo tipo di reddito), il DPR n. 139/1998 ha implicitamente ma inequivocabilmente chiarito che per gli altri fabbricati [ strumentali, non destinati all’abitazione] rileva soltanto la loro destinazione ad una RAGIONE_SOCIALE finalità sopra indicate » (in termini: Cass., Sez. 5^, 1 aprile 2005, n. 6884; Cass., Sez. 5^, 1 agosto 2008, n. 20953; Cass., Sez. 5^, 3 agosto 2012, n. 14013), e che, quindi, allo scopo di riconoscere l’appartenenza di una costruzione strumentale alla categoria catastale D/10, ha rilievo soltanto la sua destinazione ad una RAGIONE_SOCIALE finalità indicate dal l’art. 9, comma 3 -bis , del citato d.l. 30 dicembre 1993, n. 557.
3.5 Per identità di ratio , tale principio è estensibile anche alla fattispecie in cui il fabbricato destinato ad attività agrituristica sia classificato in categoria A/8. Invero, tale esegesi è coerente con la formulazione letterale della lett. e) di cui al l’art. 9, comma 3, del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, che, escludendo il riconoscimento della ruralità per « i fabbricati ad uso abitativo che hanno le caratteristiche RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 », richiede, a tal fine, la
coesistenza della destinazione « ad uso abitativo » e della classificazione nelle categorie A/1 o A/8.

In tal modo, se ne può desumere che anche un fabbricato classificato in categoria A/1 o A/8 ben può conseguire il riconoscimento della ruralità in caso di destinazione strumentale ad una RAGIONE_SOCIALE attività elencate dal comma 3bis dell’art. 9 del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, derivando la preclusione dalla sola destinazione a ll’ uso abitativo.

3.6 Tale conclusione, a sostegno della posizione della contribuente, secondo cui la destinazione degli immobili ad attività di agriturismo sia sufficiente ad attribuire agli stessi il carattere di costruzione strumentale allo svolgimento dell’attività agricola, ai sensi dell’art. 9, comma 3bis , del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, trova riscontro nel suindicato quadro normativo.

Va, infatti, evidenziato che l’elencazione esemplificativa ivi contenuta costituisce pur sempre una specificazione del requisito principale richiesto, che resta la strumentalità necessaria della costruzione rispetto allo svolgimento di un’attività agricola di cui all’art. 2135 cod. civ..

Detta norma, nel testo novellato dall’art. 1, comma 1, del d.lgs. 19 maggio 2001, n. 228, applicabile ratione temporis , prevede che « 1. È imprenditore agricolo chi esercita una RAGIONE_SOCIALE seguenti attività: coltivazione del fondo, selvicoltura, allevamento di animali e attività connesse. 2. Per coltivazione del fondo, per selvicoltura e per allevamento di animali si intendono le attività dirette alla cura e allo sviluppo di un ciclo biologico o di una fase necessaria del ciclo stesso, di carattere vegetale o animale, che utilizzano o possono utilizzare il fondo, il bosco o le acque dolci, salmastre o marine. 3. Si intendono comunque connesse le attività, esercitate dal medesimo imprenditore
agricolo, dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione che abbiano ad oggetto prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall’allevamento di animali, nonché le attività dirette alla fornitura di beni o servizi mediante l’utilizzazione prevalente di attrezzature o risorse dell’azienda normalmente impiegate nell’attività agricola esercitata, ivi comprese le attività di valorizzazione del territorio e del patrimonio rurale e forestale, ovvero di ricezione ed ospitalità come definite dalla legge ».
La giurisprudenza formatasi su tale nuova formulazione ha evidenziato come il legislatore abbia inteso ampliare significativamente la nozione di imprenditore agricolo, allo scopo di rafforzare la posizione imprenditoriale dell’operatore soprattutto per le attività connesse, pur mantenendo fermo il nucleo essenziale dell’attività agricola, siccome incentrata sul « fattore terra », intesa come fattore produttivo, negando, invece la sussistenza dell’impresa agricola, allorché le attività connesse di cui all’art. 2135 cod. civ. assumano rilievo decisamente prevalente, sproporzionato rispetto a quelle di coltivazione, allevamento e selvicoltura (Cass., Sez. 1^, 10 dicembre 2010, n. 24995; Cass., Sez. 1^, 8 agosto 2016, n. 16614; Cass., Sez. 6^-2, 10 novembre 2016, n. 22978; Cass., Sez. 1^, 16 gennaio 2018, n. 831).
È stato, quindi, affermato da questa Corte che il novellato art. 2135 cod. civ., richiamando le attività dirette alla cura e allo sviluppo di un ciclo biologico, ha ricompreso tra quelle complementari anche le attività che non presentano una connessione necessaria tra produzione e utilizzazione del fondo, ma unicamente un collegamento funzionale e

meramente strumentale con il terreno (Cass., Sez. Lav., 7 marzo 2018, n. 5391).

Ebbene, tra le attività connesse, ai sensi del l’art. 2135, terzo comma, cod. civ. rientrano in modo testuale quelle « di ricezione ed ospitalità come definite dalla legge », cui va certamente ricondotta l’ipotesi in cui l’offerta di ospitalità ed alloggio avvenga in unità abitative utilizzate nell’ambito dell’attività di agriturismo esercitata da un ‘ azienda agricola. Ad ulteriore conferma di ciò rileva che l’art. 9, comma 3bis , del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, tra le ipotesi esemplificative, ai fini del riconoscimento del carattere di ruralità alle costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola di cui all’art. 2135 cod. civ., individua proprio l’ipotesi della loro destinazione ad agriturismo in conformità a quanto previsto dalla legge 20 febbraio 2006, n. 96.
Ne consegue che anche un ‘ abitazione classificata in categoria A/8, se destinata ad attività recettiva svolta nell’ambito di un agriturismo, presenta le caratteristiche oggettive richieste ai fini normativi ad un bene per essere ritenuto destinato ad attività strumentali a quella agricola. Con l’ulteriore precisazione che gli immobili rurali perché strumentali all’esercizio di determinate attività agricole, ai sensi dell’art. 9, comma 3bis , del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, non rientrano nel campo di applicazione della lett. e) dell’art. 9, comma 3, RAGIONE_SOCIALE stesso decreto, che disciplina solamente ed esclusivamente la diversa ipotesi del riconoscimento della ruralità, a specifiche e diverse condizioni oggettive e soggettive, alle costruzioni destinate ad abitazione, e quindi non strumentali, individuando solo e soltanto per esse la classificazione ostativa nelle categorie A/1 o A/8.
3.7 Su tali premesse, nel solco del precedente arresto in materia di fabbricati aventi caratteristiche di lusso ex d.m. 2 agosto 1969, n. 1072 (Cass., Sez. Trib., 15 settembre 2023, n. 27198), questa Corte ha sancito -con l’enunciazione di principio a cui si ritiene di dare continuità in questa sede -che, ai fini della classificazione catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari, le costruzioni destinate alla ricezione ed ospitalità, nell’ambito dell’attività di agriturismo svolta da un ‘ azienda agricola, rivestono il carattere di strumentalità all’attività agricola che giustifica il riconoscimento della ruralità, ai sensi dell’art. 9, comma 3bis , del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 novembre 1994, n. 133, senza che ad esse possa trovare applicazione l’esclusione di cui alla lett. e) dell’art. 9, comma 3, RAGIONE_SOCIALE stesso decreto, operante per le sole costruzioni rurali destinate ad abitazione, anche con riguardo alla classificazione catastale nelle categorie A/1 e A/8, che è ostativa al riconoscimento della ruralità soltanto in caso di destinazione ad uso abitativo (Cass., Sez. Trib., 12 agosto 2024, n. 22674).
3.8 La ratio di tale indirizzo non cambia in relazione alla concessione in comodato del fabbricato classificato in categoria A/8 ad una società RAGIONE_SOCIALE agricola esercente l’attività agrituristica, della quale il proprietario comodante sia socio amministratore con quota di compartecipazione al capitale sociale in misura quasi totalitaria.

Difatti, non è necessaria l’identità soggettiva tra utilizzatore e proprietario del fabbricato strumentale all’attività agricola ai fini del l’annotazione in catasto della ‘ ruralità ‘, fermo restando che l’utilizzatore sia imprenditore agricolo. Invero l’art. 9, comma 3bis , del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, anche

alla luce RAGIONE_SOCIALE direttive impartite con la circolare emanata dall’RAGIONE_SOCIALE del Territorio il 15 giugno 2007, n. 7, consente che l’imprenditore agricolo o la società agricola ( ex art. 1, comma 3bis , del d.lgs. 18 maggio 2001, n. 228, sulla base dell’art. 7 della legge 5 marzo 2001, n. 57), purché titolare della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un terreno avente superficie non inferiore mq. 10.000 e censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario, detenga sulla base di un « titolo idoneo » un fabbricato strumentale alle attività agricole ai sensi dell’art. 32, comma 2, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (tra le quali, la lett. c) individua « le attività indicate dall’art. 2135, terzo comma, cod. civ., dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione, ancorché non svolte sul terreno, di prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall’allevamento di animali », da leggersi in combinato disposto con l’art. 2135, terzo comma, cod. civ., nel testo novellato dall’art. 1, comma 1, del d.lgs. 19 maggio 2001, n. 228, che ha inserito tra le « attività connesse » anche quelle « di ricezione ed ospitalità come definite dalla legge », e con l’art. 2, comma 1, della legge 20 febbraio 2006, n. 96, che ha definito le « attività agrituristiche » come « le attività di ricezione e ospitalità esercitate dagli imprenditori agricoli di cui all’articolo 2135 del codice civile, a nche nella forma di società di capitali o di persone, oppure associati fra loro, attraverso l’utilizzazione della propria azienda in rapporto di connessione con le attività di coltivazione del fondo, di silvicoltura e di allevamento di animali »), su cui un terzo sia titolare della proprietà o di altro diritto reale di godimento, può ottenere il riconoscimento della ‘ ruralità ‘ del predetto fabbricato agli effetti fiscali (sulla sufficienza della detenzione ai fini
dell’annotazione della ruralità: Cass., Sez. Trib., 19 novembre 2024, n. 29754).

3.9 Attenendosi ai principi enunciati, occorre accertare se il fabbricato appartenente al contribuente sia effettivamente destinato dalla società comodataria all’esercizio dell’attività di ricezione ed ospitalità nell’accezione consacrata dall’art. 2 della legge 20 febbraio 2006, n. 96, al fine dell’eventuale riconoscimento della ruralità in sede catastale.

In conclusione, alla stregua RAGIONE_SOCIALE suesposte argomentazioni, valutandosi la fondatezza del secondo motivo e l’infondatezza del primo motivo, il ricorso può trovare accoglimento entro tali limiti e la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana (ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a), della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo e rigetta il primo motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 29 gennaio

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