Rivalutazione terreno: quando è troppo tardi?

Un contribuente ha venduto un terreno senza dichiarare la plusvalenza. Successivamente, ha cercato di ridurre l’imposta utilizzando una perizia per la rivalutazione terreno redatta anni dopo la vendita. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la procedura di rivalutazione, comprensiva di perizia giurata e pagamento dell’imposta sostitutiva, deve essere completata quando si è ancora proprietari del bene. Una perizia postuma è inefficace.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rivalutazione Terreno: I Termini Perentori Stabiliti dalla Cassazione

La rivalutazione terreno è uno strumento prezioso per i contribuenti che intendono vendere un immobile e ridurre il carico fiscale sulla plusvalenza. Tuttavia, questa procedura deve seguire regole e tempistiche precise. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: la rivalutazione deve essere perfezionata quando si è ancora proprietari del bene. Agire tardivamente, producendo una perizia dopo la vendita, rende l’intera operazione inefficace. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Il caso riguarda un contribuente che, nel 2009, ha venduto un terreno di cui era comproprietario al 50%, acquistato decenni prima, nel 1976. L’Agenzia delle Entrate ha notificato un avviso di accertamento, contestando l’omessa dichiarazione della plusvalenza derivante dalla vendita.

Il contribuente ha impugnato l’atto, e in primo grado i giudici tributari gli hanno parzialmente dato ragione. Hanno ritenuto che il valore di acquisto del terreno dovesse essere ricalcolato basandosi su una perizia tecnica redatta nel 2015, che stimava il valore del bene al 2004 (cinque anni prima della vendita), riducendo così la plusvalenza tassabile.

L’Agenzia delle Entrate ha però presentato appello, e la Commissione Tributaria Regionale ha ribaltato la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, non sussistevano i presupposti di legge per applicare la rivalutazione, poiché il contribuente non aveva mai formalmente aderito alla procedura né versato l’imposta sostitutiva. La perizia era stata redatta anni dopo la cessione del terreno, quando il contribuente non aveva più alcun titolo per disporne.

I Motivi del Ricorso e la questione della rivalutazione terreno

Il contribuente ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando diversi vizi. In particolare, ha sostenuto che l’Amministrazione finanziaria avesse violato il principio di collaborazione e buona fede, non avendolo mai informato della possibilità di avvalersi della rivalutazione terreno attraverso una perizia giurata. A suo dire, questa facoltà avrebbe dovuto essergli comunicata durante il contraddittorio preliminare. Inoltre, contestava la decisione della CTR di non considerare valida la perizia, seppur giurata in un momento successivo alla vendita.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto integralmente il ricorso, ritenendo tutti i motivi infondati o inammissibili. La decisione si fonda su un principio cardine del diritto tributario.

I giudici hanno chiarito che la rivalutazione terreno è una facoltà offerta al contribuente, che deve essere esercitata nel rispetto di una procedura specifica: redazione di una perizia giurata e versamento di un’imposta sostitutiva entro termini stabiliti dalla legge. Questo iter deve essere completato prima della vendita del bene o, comunque, quando il contribuente ne è ancora proprietario. Nel caso esaminato, il contribuente ha fatto redigere la perizia solo nel 2015, ben sei anni dopo aver venduto il terreno nel 2009. A quella data, non aveva più alcun diritto sul bene e, di conseguenza, nessuna possibilità di procedere a una rivalutazione.

La Corte ha inoltre precisato che l’Amministrazione finanziaria non ha alcun obbligo di “suggerire” al contribuente di avvalersi di regimi fiscali di favore. Il principio di collaborazione non può spingersi fino a imporre all’ente impositore di informare il cittadino di una possibilità che, al momento dell’accertamento, era già preclusa dalla legge e dai fatti. La possibilità di rivalutare non sussisteva più, e pertanto non vi era nulla da comunicare.

Infine, è stato dichiarato irrilevante il fatto che la perizia fosse stata giurata o meno: essendo stata redatta in un momento in cui il contribuente non era più proprietario, era comunque giuridicamente inefficace ai fini della determinazione della plusvalenza.

Le Conclusioni

Questa ordinanza della Cassazione è un monito importante per tutti i proprietari di terreni edificabili. La decisione conferma che la rivalutazione terreno è un’opportunità con scadenze non prorogabili. Per poter beneficiare dell’abbattimento della plusvalenza tassabile, è indispensabile attivarsi per tempo, facendo redigere e asseverare una perizia e versando l’imposta sostitutiva quando si ha ancora la piena titolarità del bene. Attendere o sperare di poter sanare la situazione a posteriori, magari dopo aver ricevuto un avviso di accertamento, è una strategia destinata al fallimento, come dimostra chiaramente questo caso.

È possibile effettuare la rivalutazione di un terreno dopo averlo venduto per ridurre la plusvalenza?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la procedura di rivalutazione, che include la perizia giurata e il pagamento dell’imposta sostitutiva, deve essere completata quando il contribuente è ancora proprietario del bene. Una perizia redatta dopo la vendita è giuridicamente inefficace.

L’Agenzia delle Entrate ha l’obbligo di informare il contribuente sulla possibilità di rivalutare un terreno?
No. La Corte ha chiarito che l’Amministrazione finanziaria non è tenuta a informare il contribuente della possibilità di accedere a regimi fiscali di favore, specialmente quando, al momento dell’accertamento, tale possibilità è già venuta meno perché il bene è stato venduto.

Una perizia giurata redatta anni dopo la vendita del terreno ha valore per calcolare la plusvalenza?
No. La perizia è ininfluente se la procedura di rivalutazione non è stata perfezionata nei termini corretti. Il momento cruciale è la titolarità del bene: se al momento della perizia il contribuente non è più proprietario, il documento non può essere utilizzato per rideterminare il valore di acquisto e abbattere la plusvalenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 19536 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 19536 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 15/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME , rappresentato e difeso in proprio in quanto Avvocato, avendo indicato recapito Pec;

-ricorrente –

contro

Agenzia delle Entrate , in persona del Direttore, legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’Avvocatura Generale dello Stato, e domiciliata presso i suoi uffici, alla INDIRIZZO in Roma;

-controricorrente –

avverso

la sentenza n. 6730, pronunciata dalla Commissione Tributaria Regionale della Sicilia il 20.7.2022, e pubblicata il 2.8.2022; ascoltata la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME la Corte osserva:

Fatti di causa

L’Agenzia delle Entrate notificava a Modica Francesco l’avviso di accertamento n. TY501BI02789/2014, contestando il maggior reddito ritenuto occultato per effetto della mancata dichiarazione della plusvalenza conseguita dalla vendita di un terreno di cui era

Oggetto: Avviso di accertamento – Irpef 2009 Vendita di terreno – Omessa dichiarazione della plusvalenza.

comproprietario nella misura del 50%, ritenuto edificabile dall’Amministrazione finanziaria perché indicato come tale nel piano regolatore approvato anni prima della vendita, acquistato nel 1976 al prezzo di Lire 5.760.000 e rivenduto al prezzo di Euro 440.000,00, con atto notarile stipulato nell’anno 2009.

Il contribuente impugnava l’atto impositivo innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Agrigento, proponendo plurime censure e lamentando, tra l’altro, l’erroneo calcolo dell’ammontare della plusvalenza realizzata. La CTP accoglieva parzialmente il ricorso, ritenendo di dover stimare il valore di acquisto del terreno non nella cifra pagata per comprarlo nell’anno 1976, rivalutata ai sensi di legge e con aggiunta degli oneri sostenuti, bensì nell’importo di Euro 400.000,00, valore di stima riferito a cinque anni prima della vendita, pertanto al 2004, sul fondamento di perizia di parte redatta il 10.2.2015.
L’Amministrazione finanziaria spiegava appello avverso la decisione sfavorevole assunta dai primi giudici, innanzi alla Commissione Tributaria Regionale della Sicilia. La CTR riteneva errata la decisione della CTP, perché non ricorrevano gli estremi di legge per operare la rivalutazione dei terreni con riferimento all’anno 2004, in quanto la contribuente non aveva provveduto alla rivalutazione, e riteneva di fondarla su perizia giurata redatta anni dopo la cessione del terreno e neppure asseverata. In conseguenza accoglieva il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e riaffermava la piena validità ed efficacia dell’atto impositivo.
Ha proposto ricorso per cassazione avverso la pronuncia del giudice di secondo grado il contribuente, affidandosi a sei strumenti di impugnazione. L’Amministrazione finanziaria resiste mediante controricorso.

4.1. Il contribuente ha presentato domanda di sollecita trattazione del ricorso, segnalando che l’Ente impositore aveva

dato inizio alle procedure esecutive. L’istanza è stata accolta, compatibilmente con le esigenze del ruolo.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., il contribuente contesta la violazione degli artt. 3, 51 e 97 della Costituzione, per non avere la CTR esaminato la doglianza proposta nell’atto di costituzione in appello e relativa al difetto di legittimazione del funzionario firmatario dell’atto impositivo, in considerazione della pronuncia della Corte costituzionale n. 37 del 2015, intervenuta nel corso del giudizio di primo grado.
Mediante il secondo ed il terzo strumento di impugnazione, introdotti congiuntamente ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., il ricorrente censura la violazione dell’art. 1, comma 626, della legge n. 190 del 2014, e dell’art. 7 della legge n. 488 del 2001, perché l’Amministrazione finanziaria, violando il ‘principio di collaborazione e di buona fede’ (ric., p. 15) non ha mai comunicato, nel corso del contraddittorio preliminare, la facoltà di determinare il prezzo di acquisto del terreno sulla base del valore normale del suolo nel quinto anno antecedente la vendita sul fondamento di perizia giurata, anche se asseverata successivamente alla stipulazione dell’atto di vendita.
Con il quarto ed il quinto motivo di ricorso, proposti congiuntamente ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., il contribuente critica la violazione dell’art. 10 del Dl (ma legge) n. 212 del 2000 (c.d. Statuto del contribuente), e dell’art. 14, primo comma, del D.Lgs. n. 546 del 1992, ancora per non avere l’Amministrazione finanziaria mai comunicato, nel corso del contraddittorio preliminare, la facoltà di determinare il prezzo di acquisto del suolo sulla base del valore normale del terreno nel quinto anno antecedente la vendita sul fondamento di perizia giurata, peraltro notificando ai due comproprietari del terreno, e
venditori dello stesso, separati avvisi di accertamento, con duplicazione degli oneri, in tal modo ulteriormente ledendo il ‘principio di collaborazione e di buona fede’ (ric., p. 17)

Mediante il sesto strumento di impugnazione, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., il ricorrente denuncia l’erroneo presupposto su cui si fonda la decisione impugnata, perché la CTR ha affermato la mancata asseverazione della perizia prodotta, mentre la stessa è stata ‘regolarmente giurata del professionista in data 13 marzo 2015’ (ric., p. 13).

Con il primo motivo di ricorso il contribuente contesta la violazione di legge in cui ritiene essere incorsa la CTR per non aver esaminato la doglianza da lui proposta nell’atto di costituzione in appello e relativa al difetto di legittimazione del funzionario firmatario dell’atto impositivo, in conseguenza della pronuncia della Corte costituzionale n. 37 del 2015, intervenuta nel corso del giudizio di primo grado.

5.1. Occorre allora ricordare che lo stesso ricorrente indica di non aver proposto la censura in ordine ai poteri di firma del sottoscrittore dell’atto impositivo nel primo grado del giudizio. Ritiene però di averla proposta non tardivamente in appello, perché fondata su decisione della Corte costituzionale, n. 37 del 2015, intervenuta nel corso del giudizio di primo grado.

5.2. Gli argomenti proposti dal ricorrente non appaiono condivisibili. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 37 del 2015 ha sancito l’illegittimità della prassi dell’Amministrazione finanziaria di non svolgere concorsi e coprire i posti dirigenziali vacanti mediante supplenze temporanee di propri funzionari, ma non ha affermato che siano invalidi gli atti sottoscritti dai funzionari in tal modo selezionati. Resta fermo, perciò, che la contestazione risulta proposta tardivamente.

Il primo motivo di ricorso deve pertanto essere dichiarato inammissibile.

Mediante il secondo, il terzo, il quarto ed il quinto, motivo di ricorso, il contribuente contesta la violazione di legge in cui ritiene essere incorsa la CTR per non aver rilevato l’illegittimità della condotta dell’Amministrazione finanziaria che non ha mai comunicato, nel corso del contraddittorio preliminare, la facoltà di determinare il prezzo di acquisto del terreno sulla base del valore normale del suolo nel quinto anno antecedente la vendita e sul fondamento di perizia giurata, anche asseverata successivamente (2015) rispetto alla stipulazione dell’atto di vendita (2009).
Gli indicati motivi di ricorso presentano evidenti vincoli di connessione, e possono perciò essere trattati congiuntamente, per ragioni di sintesi e di chiarezza espositiva.

6.1. Merita di essere ricordato che il contribuente invoca il suo diritto di avvalersi della rivalutazione del terreno rispetto al prezzo in cui fu pagato all’epoca del risalente acquisto.

6.2. La CTR ha riformato la decisione dei giudici di primo grado rilevando innanzitutto che, non ricorrendo e non essendo stata provata alcuna lottizzazione, doveva trovare applicazione la lettera b), di cui al primo comma dell’art. 68 del Tuir, e non la lettera a), come erroneamente reputato dai primi giudici.

Inoltre, ha osservato che in base allo strumento urbanistico vigente, al momento della cessione il terreno doveva considerarsi edificatorio. Quindi ha spiegato che per godere del beneficio occorre predisporre una perizia di stima, e provvedere al versamento dell’imposta sostitutiva del 4%. Quando il contribuente ha fatto redigere la perizia, però, non aveva più la possibilità di provvedervi, perché non poteva vantare alcun titolo sul terreno da un lustro.

Il giudice del gravame ha pertanto riaffermato la piena validità ed efficacia dell’atto impositivo.

6.3. Il contribuente, invero, non risulta aver proceduto ad alcuna rivalutazione del terreno nelle forme di legge, e non prova di aver versato alcuna imposta sostitutiva.

Soltanto a seguito delle iniziative finalizzate all’accertamento assunte dall’Amministrazione finanziaria nei suoi confronti, successivamente alla stipula, quando non aveva più titolo a provvedervi non essendo più titolare di alcun diritto sul suolo, ha fatto redigere ed asseverare, a distanza di anni, la perizia di stima del terreno.

Occorre ancora ricordare che il ricorrente neppure allega, e tantomeno prova, che sia intervenuta alcuna lottizzazione dei terreni, e non risulta pertanto applicabile la disciplina legale prevista in questa ipotesi, dovendo applicarsi il disposto della lettera b), di cui al primo comma dell’art. 68 del Tuir, e non della lettera a).

In definitiva l’Amministrazione finanziaria non è venuta meno al principio di leale collaborazione con il contribuente non segnalandogli la possibilità di accedere ad un regime fiscale di favore perché, quando l’accertamento tributario è stato compiuto, questa possibilità non sussisteva più. Neppure l’Agenzia delle Entrate si è resa responsabile di una condotta lesiva per aver redatto separati avvisi di accertamento nei confronti dei comproprietari del terreno venduto, non risultando integrata un’ipotesi di litisconsorzio necessario. Peraltro, il ricorrente neppure allega di aver domandato la riunione dei giudizi.
Non avendo il contribuente proceduto quando gli era consentito, essendo comproprietario del terreno, ad alcuna procedura di rivalutazione, sostenendone i relativi oneri, i suoi motivi di ricorso dal secondo al quinto sono infondati e devono perciò essere respinti.

Mediante il sesto strumento di impugnazione il ricorrente denuncia il vizio di motivazione in cui ritiene essere incorso il

giudice dell’appello per aver affermato la mancata asseverazione della perizia prodotta, mentre la stessa è stata ‘regolarmente giurata del professionista in data 13 marzo 2015’ (ric., p. 12).

7.1. La contestazione proposta dal contribuente non risulta scrutinabile, perché critica un’affermazione che la CTR non opera in questo giudizio (bensì nel giudizio relativo all’altra comproprietaria del terreno, la moglie, trattato contestualmente nel processo RGN n. 13819/21).

In ogni caso la circostanza risulterebbe comunque irrilevante, perché il terreno è stato ceduto senza che fosse stata attuata alcuna rivalutazione, e la perizia è stata redatta solo successivamente, quando il contribuente non aveva più titolo a provvedervi, indipendentemente da quando è stata asseverata.

Anche il sesto motivo di ricorso risulta pertanto inammissibile, ed è comunque infondato.

In definitiva il ricorso introdotto dal contribuente è da valutarsi infondato, e deve perciò essere respinto.

Le spese di lite seguono l’ordinaria regola della soccombenza e sono liquidate in dispositivo, in considerazione delle ragioni della decisione e del valore della controversia.

8.1. Deve anche darsi atto che ricorrono le condizioni di legge perché il contribuente sia assoggettato anche al versamento del c.d. doppio contributo.

La Corte di Cassazione,

P.Q.M .

rigetta il ricorso proposto da COGNOME NOME COGNOME e lo condanna al pagamento in favore della costituita controricorrente delle spese di lite, che liquida in complessivi Euro 4.100,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater , dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo

di contributo unificato pari a quello da corrispondere per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1 bis , se dovuto.

Così deciso in Roma, il 3.7.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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