Rivalutazione terreni: vendita a prezzo inferiore

La Corte di Cassazione ha stabilito che un contribuente non perde i benefici della rivalutazione terreni se vende l’immobile a un prezzo inferiore a quello indicato nella perizia giurata. L’Agenzia delle Entrate non può, in questo caso, ricalcolare la plusvalenza basandosi sul costo storico del bene. La rivalutazione fissa un nuovo valore fiscale di partenza; se il prezzo di vendita è inferiore, non si realizza alcuna plusvalenza tassabile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rivalutazione terreni: cosa succede se vendo a un prezzo più basso?

La procedura di rivalutazione terreni e partecipazioni, prevista dall’art. 7 della Legge n. 448/2001, è uno strumento molto utilizzato per ridurre il carico fiscale sulle plusvalenze. Ma cosa accade se, dopo aver rivalutato un terreno e pagato l’imposta sostitutiva, si è costretti a venderlo a un prezzo inferiore a quello della perizia? Si perde il beneficio fiscale? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento definitivo, consolidando un principio favorevole al contribuente.

I Fatti del Caso

Una contribuente aveva impugnato un avviso di accertamento relativo all’anno d’imposta 2009. L’Agenzia delle Entrate le contestava una plusvalenza non dichiarata, derivante dalla vendita di un terreno edificabile. La particolarità del caso risiedeva nel fatto che la contribuente si era avvalsa della procedura di rivalutazione terreni, facendo redigere una perizia giurata e versando la relativa imposta sostitutiva. Tuttavia, al momento della vendita, il prezzo di cessione era risultato inferiore al valore di perizia. Secondo l’Ufficio, questa circostanza faceva decadere il beneficio, consentendo la tassazione della plusvalenza calcolata sul costo storico originario del terreno. I giudici di merito, sia in primo che in secondo grado, avevano dato ragione alla contribuente.

La questione giuridica e la validità della rivalutazione terreni

La questione centrale portata all’attenzione della Corte di Cassazione era se la vendita di un bene a un prezzo inferiore al suo valore rideterminato comportasse la decadenza dal regime agevolato. L’Amministrazione finanziaria sosteneva che il valore di perizia costituisse un “valore normale minimo” e che la sua mancata applicazione nell’atto di vendita facesse venir meno i presupposti del beneficio. Di conseguenza, l’Ufficio avrebbe avuto il potere di accertare la plusvalenza secondo le regole ordinarie, ossia basandosi sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto originario del bene, ignorando di fatto la rivalutazione avvenuta.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ha confermato l’orientamento già espresso dalle Sezioni Unite (sentenza n. 2321/2020). I giudici hanno chiarito che la rivalutazione terreni ha lo scopo di permettere al contribuente di assumere il valore “rideterminato” come nuovo valore fiscale del bene. Questo valore diventa il nuovo costo di riferimento per il calcolo di eventuali future plusvalenze.

Il pagamento dell’imposta sostitutiva cristallizza questo nuovo valore. Pertanto, se il bene viene successivamente venduto a un prezzo inferiore a quello di perizia, semplicemente non si realizza una plusvalenza tassabile. Non si verifica alcuna “decadenza” dal beneficio. La legge, infatti, non prevede alcun onere per il contribuente di indicare nell’atto di vendita il valore di perizia, né sanziona con la perdita del beneficio la vendita a un prezzo inferiore. L’indicazione di un corrispettivo inferiore al valore di perizia non fa rivivere il costo storico originario del bene ai fini del calcolo della plusvalenza.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio di certezza giuridica fondamentale per i contribuenti. Chi si avvale della rivalutazione terreni può essere sicuro che il beneficio ottenuto con il pagamento dell’imposta sostitutiva è definitivo. La successiva vendita del bene a un prezzo inferiore, magari a causa delle fluttuazioni del mercato immobiliare, non esporrà al rischio di un accertamento fiscale basato sul costo originario. Il valore di perizia funge da nuovo “costo fiscale” del bene. Se il prezzo di vendita è pari o inferiore a tale valore, non ci sarà alcuna plusvalenza da tassare. Se è superiore, la plusvalenza sarà calcolata solo sulla differenza tra il prezzo di vendita e il valore di perizia, con un notevole risparmio d’imposta.

Se vendo un terreno a un prezzo inferiore a quello di rivalutazione, perdo il beneficio fiscale?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che il beneficio fiscale derivante dalla rivalutazione non si perde. La procedura si perfeziona con la redazione della perizia e il versamento dell’imposta sostitutiva.

Cosa succede ai fini fiscali se il prezzo di vendita è più basso del valore rideterminato con la perizia?
Se il prezzo di vendita è inferiore al valore rideterminato, non emerge alcuna plusvalenza tassabile. Il valore di perizia diventa il nuovo costo fiscale di riferimento e, non essendoci un guadagno rispetto a tale valore, non c’è materia imponibile.

L’Agenzia delle Entrate può ignorare la rivalutazione e calcolare la plusvalenza sul costo storico del terreno in questo caso?
No. La Corte ha chiarito che l’Amministrazione finanziaria non ha il potere di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene se il contribuente ha correttamente effettuato la rivalutazione, anche se poi vende a un prezzo inferiore a quello periziato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3307 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3307 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 10/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 35671/2019 R.G. proposto da :

AGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato

-ricorrente-

contro

COGNOME con gli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

-controricorrente-

avverso la Sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Puglia n. 1476/2019 depositata il 09/05/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La contribuente NOME COGNOME impugnava innanzi alla CTP di Bari l’avviso di accertamento, relativo all’anno d’imposta 200 9, col quale l’Ufficio aveva ripreso a tassazione una plusvalenza non dichiarata e derivante dalla vendita di un terreno edificabile.

In particolare, l’atto impositivo poggiava sul fatto che, sebbene la contribuente si fosse avvalsa della procedura di cui all’art. 7 L. n. 448/2001 rivalutando il terreno, aveva poi dichiarato un prezzo inferiore a quello stimato al momento della vendita.

I giudici di merito aderivano alla tesi della contribuente.

Segnatamente la CTR, dopo aver disatteso le eccezioni di inammissibilità del ricorso, affermava come la cessione del terreno ad un prezzo inferiore a quello rivalutato non facesse venire meno gli effetti della rivalutazione, tenuto conto che nella fattispecie in esame erano stati rispettati gli oneri previsti, ossia la redazione della perizia giurata e il versamento delle imposte sostitutive.

Ricorre per la cassazione della sentenza l’Amministrazione finanziaria, affidandosi ad un unico motivo, e resiste la contribuente con controricorso, illustrato con il deposito di memoria ex art. 380bis .1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso l’Amministrazione finanziaria lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 7, co. 6, l. n. 448/2001, in relazione all’art . 360, co. 1, n. 3 c.p.c.

1.1. In particolare, e principiando dalla natura volontaria dell’imposta di cui all’art. 7 citato, l’Amministrazione finanziaria afferma che, quando il contribuente abbia indicato un valore inferiore a quello rideterminato in forza della perizia prevista dall’art. 7 della L. n. 448/2001, va riconosciuto all’Ufficio il potere di accertamento giacché ai sensi del comma 6 dell’art. 7 il valore rideterminato costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e catastale e, in sostanza, il valore legale cui va subordinata l’applicazione del beneficio fiscale. Ne conseguirebbe, in mancanza del riferimento al valore periziato, la decadenza dal beneficio fiscale e il conseguente potere di accertamento da esercitarsi secondo il criterio ordinario ex art. 68 TUIR.
Il motivo di ricorso, pur ammissibile in quanto non inteso, come contesta la contribuente, ad ottenere da questa Corte di legittimità una nuova valutazione in fatto, è tuttavia infondato.

2.1. La questione è stata oggetto di scrutinio da parte delle Sezioni Unite di questa Corte che si sono pronunciate sugli « … effetti della

mancata indicazione del valore del bene espresso dalla perizia estimativa di cui all’art. … della legge n. 448 del 2001, nel testo vigente ratione temporis , all’interno di un atto negoziale di alienazione successivamente compiuto dall’alienante che, in forza della perizia anzidetta, abbia provveduto a corrispondere l’imposta sostitutiva prevista dal ricordato art. 7, indicando nell’atto di alienazione successivo un valore inferiore a quello risultante dal valore specificato nella perizia.»
2.2. Orbene, all’esito del vaglio del contrasto formatosi in materia questa Corte, peraltro in adesione all’orientamento maggioritario di questa Sezione, ha stabilito il seguente principio di diritto: «In tema di plusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lett. a) e b) del d.P.R. n. 917 del 1986, per i terreni edificabili e con destinazione agricola l’indicazione nell’atto di vendita dell’immobile, di un corrispettivo inferiore rispetto al valore del cespite in precedenza rideterminato dal contribuente sulla base di perizia giurata a norma dell’art. 7 della legge n. 448 del 2001 non determina la decadenza del contribuente dal beneficio correlato al pregresso versamento dell’imposta sostitutiva, né la possibilità per l’Amministrazione finanziaria di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene».
2.3. A tale conclusione le Sezioni Unite sono giunte anche disattendendo «…la soluzione preferita dall’indirizzo minoritario – in buona parte coerente con la posizione espressa a più riprese dall’Agenzia delle entrate – Ris. 27 maggio 2015 n. 53/E, Circolari n. 9/E del 30 gennaio 2002, par. 7.1 e 7.2, n. 15/E del 1° febbraio 2002, par.3, Circ. n. 81 del 2002, par. 2.1 -al cui tenore dovrebbe individuarsi a carico del contribuente un onere di allegazione, nell’atto di compravendita, del valore normale minimo di riferimento risultante dalla perizia ed una decadenza in caso di determinazione del corrispettivo inferiore rispetto a detto valore»
cfr. Cass., S.U., n. 2321/2020; conf., di recente, Cass. 27.12.2023, n. 36010).

La CTR ha, pertanto, fatto buon governo della disciplina in commento.

Ne consegue il rigetto del ricorso, con condanna della ricorrente al rimborso, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che si liquidano come in dispositivo.

Rilevato che risulta soccombente l’Agenzia delle Entrate, ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica il D.P.R. n. 30 maggio n. 115, art. 13 comma 1quater (Cass. 29/01/2016, n. 1778).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 8.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi, liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge, con distrazione in favore del difensore, dichiaratosi antistatario.

Così deciso in Roma, il 21/01/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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