Rivalutazione terreni: l'opzione è irrevocabile

La Corte di Cassazione ha stabilito che la scelta di un contribuente di procedere alla rivalutazione terreni tramite il versamento di un’imposta sostitutiva non è revocabile. Una volta pagata la prima rata, l’opzione diventa vincolante e l’Amministrazione Finanziaria può esigere il pagamento delle rate successive anche se il contribuente cambia idea sulla convenienza dell’operazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rivalutazione terreni: l’opzione è irrevocabile dopo il primo versamento

Il tema della rivalutazione terreni rappresenta una delle opportunità più utilizzate dai contribuenti per ridurre il carico fiscale derivante dalla vendita di aree edificabili o agricole. Tuttavia, una recente ordinanza della Corte di Cassazione getta luce su un aspetto fondamentale: la definitività della scelta operata in dichiarazione dei redditi.

La disciplina della rivalutazione terreni

Il regime agevolativo permette di rideterminare il valore d’acquisto di un terreno pagando un’imposta sostitutiva sulla base di una perizia giurata. Questa procedura è facoltativa e consente al contribuente di aumentare il valore fiscale del bene, riducendo così la plusvalenza tassabile al momento della futura vendita. La normativa prevede la possibilità di versare tale imposta in un’unica soluzione o in tre rate annuali di pari importo.

Il caso: il ripensamento sulle rate successive

La vicenda analizzata riguarda un contribuente che, dopo aver optato per la rivalutazione terreni e aver versato la prima rata dell’imposta sostitutiva, aveva deciso di non procedere con i pagamenti successivi. La tesi sostenuta nei gradi di merito era che, trattandosi di una facoltà, il mancato versamento integrale delle rate avrebbe semplicemente fatto decadere l’agevolazione, riportando il terreno al suo valore originario senza ulteriori obblighi verso il fisco.

Perché la scelta della rivalutazione terreni vincola

La Suprema Corte ha ribaltato le decisioni precedenti, stabilendo un principio di diritto rigoroso. La libera scelta di aderire al regime di rivalutazione terreni si perfeziona nel momento in cui il contribuente manifesta la propria volontà nella dichiarazione dei redditi e procede al primo versamento. Da quel momento, l’opzione diventa irrevocabile.

Non è possibile invocare il diritto al ripensamento o il principio dell’emendabilità della dichiarazione per sottrarsi al debito d’imposta ormai cristallizzato. Ne consegue che le rate omesse non sono semplici rinunce all’agevolazione, ma debiti tributari certi che l’Agenzia delle Entrate può legittimamente iscrivere a ruolo.

Le motivazioni

La Corte ha fondato la sua decisione sulla natura negoziale della scelta operata dal contribuente. Sebbene la legge utilizzi il termine “può”, indicando una facoltà iniziale, una volta esercitata tale opzione in modo formale e iniziati i versamenti, l’effetto vincolante è immediato. Il diritto di ripensamento non è previsto dalla normativa speciale e non può essere desunto dai principi generali, poiché il rapporto obbligatorio con l’erario si è già consolidato. Il fatto che il contribuente si renda conto solo in un secondo momento della non convenienza dell’adesione non è considerato un motivo valido per annullare gli effetti dell’atto.

Le conclusioni

In conclusione, la decisione della Cassazione ribadisce che ogni scelta di pianificazione fiscale deve essere ponderata attentamente prima della sua attuazione. Chi decide di avviare la procedura di rivalutazione terreni deve essere consapevole che il pagamento della prima rata lo obbliga legalmente a saldare l’intero importo dell’imposta sostitutiva. L’Amministrazione Finanziaria ha dunque il potere di recuperare coattivamente le somme non versate, indipendentemente dalla volontà del contribuente di voler o meno utilizzare il nuovo valore del bene ai fini del calcolo delle plusvalenze future.

Cosa succede se smetto di pagare le rate della rivalutazione terreni?
L’Agenzia delle Entrate può procedere alla riscossione coattiva delle rate omesse tramite iscrizione a ruolo, poiché l’opzione è considerata irrevocabile dopo il primo versamento.

È possibile revocare la scelta della rivalutazione se non è più conveniente?
No, una volta indicata la scelta nella dichiarazione dei redditi e pagata la prima rata, il contribuente non gode di un diritto di ripensamento.

Il mancato pagamento dell’imposta sostitutiva fa perdere l’agevolazione?
Il mancato pagamento delle rate successive non annulla l’opzione esercitata, ma trasforma il mancato versamento in un debito tributario esigibile dal fisco.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5614 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5614 Anno 2026

Presidente: NOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 12/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 501/2016 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura RAGIONE_SOCIALE

-ricorrente-

contro

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME unitamente all’avvocato NOME COGNOME ed el. dom. presso lo studio del primo in Roma, INDIRIZZO

-controricorrente-

e nei confronti di

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore -intimata- avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Venezia n. 846/2015 depositata il 19/05/2015.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/01/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME era attinto da cartella di pagamento n. 11320130011762260 ex art. 36 -bis DPR n. 600 del 1973, recante un importo di € 193.900,61 oltre interessi e sanzioni, per mancato pagamento della seconda e terza rata relative ad operazione di rivalutazione di terreni ai sensi dell’art. 2 d.l. n. 282 del 2002, giusta indicazione dell’imposta sostitutiva dovuta nella dichiarazione dei redditi del 2009 per l’a.i. 2008.

La CTP di Treviso, adita impugnatoriamente dal contribuente, giusta sentenza n. 346 del 6 maggio 2024, accoglieva il ricorso, ritenendo che ‘essendo facoltativa la possibilità di avvalersi della rivalutazione facoltativo resta anche il versamento senza il quale il terreno permane al valore iniziale’.

La CGT2 del Veneto, adita in appello dall’RAGIONE_SOCIALE, giusta sentenza in epigrafe, respingeva il gravame, sostanzialmente, in motivazione, osservando:

-«La norma in questione prevede che “… può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di ·stima …”. Il dato letterale della legge, come la sua ratio, induce a constatare come quella in discussione sia una previsione agevolativa che alcuni contribuenti hanno interesse ad utilizzare ed alla quale possono rinunciare in qualsiasi momento, prima del suo perfezionamento. Questo, nel caso di specie, si sarebbe realizzato con il pagamento della terza rata dell’imposta sostitutiva dovuta in base al valore di perizia; il fatto che il contribuente sia reso conto solo dopo il pagamento della prima rata della non convenienza dell’adesione alla previsione in esame non può essere considerato ininfluente, stante la sua non obbligatorietà ».
-«L’interpretazione sopra brevemente descritta trova anche se indirettamente conferma nella possibilità, ormai accettata anche dall’Ufficio, che in caso di norma agevolativa successiva a quella utilizzata, alla quale il contribuente aderisce, il pagamento di quanto imputabile alla scelta precedente deve essere restituito all’interessato ».

-«Resta da sottolineare come l’erario non abbia subito alcun danno e come, nel momento della vendita del bene, che sicuramente prima o poi avverrà, potrà introitare le imposte dovute senza che l’alienante possa utilizzare la previsione agevolativa rinunciata ».

Propone ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE con un motivo; resiste il contribuente con articolato controricorso. L’agente della riscossione resta intimato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso si denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 7 l. n. 448 del 2001; 2, comma 2 d.l. n. 282 del 2002; 1324 e 1334 cod. civ.

1.1. Secondo la ricorrente RAGIONE_SOCIALE, l’imposta sostitutiva ‘è dovuta non l momento in cui il bene rivalutato fuoriesce dal patrimonio del cedente, bensì nel momento in cui il procedimento per il riconoscimento dell’agevolazione fiscale si è interamente perfezionato, ovvero con il pagamento della prima rata. Ne deriva che, qualora il contribuente abbia effettuato il versamento della prima rata nei termini di legge ed abbia omesso di effettuare i successivi versamenti, questi ultimi sono iscritti a ruolo ai sensi degli artt. 10 e seguenti del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602’.
1.2. Il motivo è fondato e merita accoglimento.

Questa SRAGIONE_SOCIALE – alla stregua di principio condiviso e ribadito dal Collegio – ha già avuto modo di affermare che, ‘in materia di plusvalenze, con

riferimento alla determinazione del valore di un terreno edificabile e con destinazione agricola, la libera scelta del contribuente di rideterminare il valore del bene e di versare l’imposta sostitutiva ex art. 7 del d.lgs. n. 448 del 2001 non è revocabile, sicché, in caso di pagamento rateale, restano dovuti i successivi versamenti, non potendo invocarsi il principio dell’emendabilità della dichiarazione in relazione a specifiche manifestazioni di volontà negoziale’ (Cass. n. 26317 del 2016; cfr. anche Cass. nn. 29597 del 2024; 4659 del 2020; 14947 del 2018; identicamente, in materia di rivalutazione di partecipazioni societarie, Cass. n. 3410 del 2015).
1.2.1. A mo’ di completamento, mette conto di aggiungere che l’art. 7 cit., laddove utilizza l’espressione ‘può’ (‘Agli effetti della determinazione RAGIONE_SOCIALE plusvalenze e minusvalenze , per i terreni edificabili e con destinazione agricola , può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima’), è ben vero che introduce una facoltà in favore del contribuente, ma, a differenza di quanto opinato in controricorso, non legittima affatto, sul piano letterale, la revocabilità dell’opzione esercitata: il contribuente ha facoltà di optare per il regime agevolativo; ma, una volta effettuata la libera scelta in dichiarazione per l’agevolazione, per l’effetto vincolandosi, non gode di alcun, non previsto, diritto di ripensamento.
Un tanto comporta che la sentenza impugnata debba essere cassata con rinvio, per ulteriore esame, segnatamente in relazione alle questioni rimaste assorbite, ed altresì, all’esito, per la definitiva regolazione tra le parti RAGIONE_SOCIALE spese di lite, comprese quelle del grado.

In accoglimento del ricorso, cassa la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Veneto, in diversa composizione, per ulteriore esame e per le spese.

Così deciso a Roma, lì 8 gennaio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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