Rivalutazione immobili e imposta non versata: il caso

Una società aveva indicato in dichiarazione dei redditi l’intenzione di effettuare una rivalutazione immobili, senza però versare la relativa imposta sostitutiva. L’Agenzia delle Entrate ha richiesto il pagamento, ma la Corte di Cassazione ha annullato la pretesa. La Corte ha stabilito che la procedura di rivalutazione si perfeziona solo con il versamento dell’imposta, non con la semplice dichiarazione, che di per sé non è vincolante.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rivalutazione Immobili: la Dichiarazione non Basta, Serve il Pagamento

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale in materia di rivalutazione immobili: la semplice indicazione in dichiarazione dei redditi di voler aderire alla procedura non è sufficiente a renderla vincolante. Per perfezionare l’operazione e far sorgere l’obbligo tributario è indispensabile il versamento dell’imposta sostitutiva. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso

Una società, nella sua dichiarazione dei redditi per l’anno 2008, manifestava l’intenzione di procedere alla rivalutazione di alcuni beni immobili di sua proprietà. Tuttavia, a questa dichiarazione non faceva seguito il pagamento della relativa imposta sostitutiva calcolata.

Di conseguenza, l’Amministrazione finanziaria, tramite un controllo automatizzato, emetteva una cartella di pagamento richiedendo alla società il versamento dell’importo dichiarato e mai corrisposto. La contribuente impugnava l’atto, sostenendo che l’obbligo tributario non fosse mai sorto, poiché la procedura di rivalutazione non si era mai perfezionata a causa del mancato pagamento, frutto di un ripensamento.

Dopo un giudizio parzialmente sfavorevole in primo grado e una conferma della decisione in appello, la società proponeva ricorso per cassazione.

L’Analisi della Corte: Quando si Perfeziona la Rivalutazione Immobili?

La questione centrale sottoposta alla Corte di Cassazione era se la dichiarazione di voler effettuare la rivalutazione immobili fosse di per sé una scelta irrevocabile e sufficiente a creare un’obbligazione tributaria, a prescindere dal successivo pagamento.

La Corte ha risposto negativamente, allineandosi a un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato. I giudici hanno chiarito che la procedura di rivalutazione ha natura complessa e si perfeziona non con la mera manifestazione di volontà, ma con il compimento di tutti gli atti richiesti dalla legge.

L’Importanza Decisiva del Versamento

La Cassazione ha ribadito che, per il perfezionamento della procedura, assumono rilievo decisivo due elementi:

1. La redazione di una perizia giurata di stima del bene.
2. Il versamento dell’imposta sostitutiva (o, in caso di rateizzazione, almeno della prima rata).

La sola compilazione del relativo quadro nella dichiarazione dei redditi, senza il successivo versamento, non è sufficiente a completare l’iter. Di conseguenza, se il pagamento non avviene, l’operazione di rivalutazione non si considera mai perfezionata e l’effetto di rideterminazione del valore del bene non si produce.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha motivato la sua decisione richiamando precedenti sentenze in materia di rideterminazione del valore di partecipazioni, il cui principio è stato ritenuto applicabile anche alla rivalutazione immobili. In tali pronunce, si era già stabilito che “solo il tempestivo ed integrale versamento (almeno) della prima rata dell’importo dovuto […] comporti il perfezionamento delle procedura“.

L’opzione espressa in dichiarazione, quindi, non è unilateralmente irrevocabile se non viene seguita dal comportamento concludente richiesto dalla norma, ovvero il pagamento. Senza questo passaggio fondamentale, la manifestazione di volontà resta priva di effetti giuridici e non può far sorgere un debito d’imposta. Pertanto, la pretesa dell’Agenzia delle Entrate è stata giudicata infondata, in quanto basata su una procedura mai completata.

Conclusioni: Implicazioni per i Contribuenti

Questa ordinanza offre un’importante tutela per i contribuenti. Si stabilisce chiaramente che un’impresa può legittimamente “ripensarci” dopo aver dichiarato di voler procedere a una rivalutazione, semplicemente omettendo il versamento dell’imposta sostitutiva. La dichiarazione, da sola, non costituisce un’obbligazione tributaria. L’obbligo sorge solo nel momento in cui si decide di dare concreto seguito all’opzione attraverso il pagamento. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate non può pretendere il versamento di un’imposta relativa a una procedura di rivalutazione che, nei fatti, non è mai stata portata a termine.

Una società che indica in dichiarazione la volontà di procedere a rivalutazione immobili è obbligata a versare l’imposta sostitutiva?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la procedura di rivalutazione non si perfeziona con la sola dichiarazione. È necessario il versamento dell’imposta (o della prima rata) perché l’obbligo di pagamento sorga.

L’Agenzia delle Entrate può emettere una cartella di pagamento basandosi solo sulla dichiarazione di rivalutazione non seguita dal versamento?
No. La sentenza ha stabilito che, in assenza del versamento che perfeziona la procedura, la pretesa tributaria è infondata e la relativa cartella di pagamento deve essere annullata, poiché si riferisce a un’obbligazione mai sorta.

Il contribuente può “ripensarci” dopo aver dichiarato di voler effettuare la rivalutazione immobili?
Sì. Fino a quando non viene effettuato il versamento dell’imposta sostitutiva, la manifestazione di volontà espressa in dichiarazione non è considerata vincolante. Il contribuente può quindi decidere di non completare la procedura senza incorrere in obblighi di pagamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 27499 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 27499 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/10/2024

OGGETTO: Imposta sostitutiva 2008

Rivalutazione bene immobile Indicata in dichiarazione dei redditi

-Importo non versato -Conseguenze.

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, giusta procura speciale allegata al ricorso, dagli AVV_NOTAIO e NOME AVV_NOTAIO, che hanno indicato recapito Pec, ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo difensore, alla INDIRIZZO in Roma;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore, legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’RAGIONE_SOCIALE, e domiciliata presso i suoi uffici, alla INDIRIZZO in Roma;

-controricorrente –

avverso

la sentenza n. 3700, pronunciata dalla Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia Romagna il 14.12.2016, e pubblicata il 19.12.2016;

ascoltata, in camera di consiglio, la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

la Corte osserva:

Fatti di causa

L’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE rilevava che la RAGIONE_SOCIALE aveva indicato, nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno 2008, l’intenzione di procedere alla rivalutazione di propri immobili, ma non aveva poi versato l’imposta sostitutiva come da essa calcolata. L’Amministrazione finanziaria emetteva allora la cartella di pagamento n. 093 NUMERO_CARTA 0001889191 a seguito di controllo automatizzato ai sensi dell’art. 36 bis del Dpr n. 600 del 1973, e richiedeva la corresponsione di quanto la società aveva dichiarato essere dovuto al Fisco ma non aveva provveduto a versare.
La contribuente impugnava l’atto esattivo innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Ravenna contestando, per quanto ancora di interesse, che le somme richieste non erano dovute non essendosi perfezionata la procedura di rivalutazione perché non era stato effettuato alcun versamento a seguito di un ripensamento. La CTP riteneva fondate le difese proposte dalla contribuente con riferimento ad uno dei tre immobili, successivamente ceduto dalla società con versamento dei tributi dovuti in conseguenza della plusvalenza conseguita, calcolata sul valore del bene non rivalutato, mentre confermava l’atto esattivo nel resto, ritenendo la manifestazione di volontà espressa dalla società con la dichiarazione dei redditi irrevocabile.
La contribuente spiegava appello avverso la decisione parzialmente sfavorevole conseguita dai giudici di primo grado, innanzi alla Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia Romagna, che lo rigettava.

La RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione avverso la decisione adottata dal giudice dell’appello, affidandosi ad

un motivo di impugnazione, ed ha pure prodotto memoria. L’RAGIONE_SOCIALE resiste mediante controricorso.

Ragioni della decisione

Con il suo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., e dell’art. 62, comma 1, del D.Lgs. n. 546 del 1992, la contribuente contesta la violazione dell’art. 15, commi da 16 a 23, del Dl. n. 185 del 2008, come conv., e degli artt. 1324 e 1334 cod. civ., per avere la CTR erroneamente ritenuto vincolante la dichiarazione di volersi avvalere della rivalutazione espressa nella dichiarazione dei redditi, che non era però stata seguita da alcun versamento di imposta, con la conseguenza che la rivalutazione non si era perfezionata.
Occorre preliminarmente rilevare che la sentenza impugnata, CTR dell’Emilia Romagna n. 3700, è stata depositata il 19.12.2016. Dalla documentazione prodotta dalla ricorrente emerge che il ricorso per cassazione è stato spedito l’8.8.2017, quando il termine semestrale utile per provvedervi sarebbe scaduto. Tuttavia, come correttamente invocato dalla contribuente, occorre tener conto del disposto di cui all’art. 11, comma 9, del Dl n. 50 del 2017, convertito in legge n. 96 del 2017, il quale prevede che per determinate controversie definibili (trattasi RAGIONE_SOCIALE cause in corso attribuite alla giurisdizione tributaria in cui è parte l’RAGIONE_SOCIALE, pendenti in ogni stato e grado del giudizio, pure in cassazione ed anche a seguito di rinvio, le quali possano essere definite, a domanda del soggetto che ha proposto l’atto introduttivo del giudizio o di chi vi è subentrato o ne ha la legittimazione, con il pagamento di tutti gli importi di cui all’atto impugnato che hanno formato oggetto di contestazione in primo grado e degli interessi da ritardata iscrizione a ruolo di cui all’art. 20 del Dpr n. 602 del 1973) sono sospesi per sei mesi i termini di impugnazione, anche incidentale, RAGIONE_SOCIALE pronunce giurisdizionali e di riassunzione che
scadono dalla data di entrata in vigore RAGIONE_SOCIALE stesso articolo (24 aprile 2017) fino al 30 settembre 2017.

Il ricorso risulta pertanto tempestivo.

Con il suo motivo di ricorso la contribuente contesta la violazione di legge per avere la CTR erroneamente ritenuto vincolante la dichiarazione di volersi avvalere della rivalutazione espressa nella dichiarazione dei redditi, che non era stata però seguita da alcun versamento di imposta, con la conseguenza che la rivalutazione non si era perfezionata.

In materia di rivalutazione questa Corte regolatrice ha già avuto occasione di statuire che ‘agli effetti della determinazione RAGIONE_SOCIALE plusvalenze e minusvalenze di cui all’art. 81 (ora 67), comma 1, lett. c) e c-bis), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, per il perfezionamento della procedura di rideterminazione del valore di acquisto di partecipazioni prevista dall’art. 5 della legge 28 dicembre 2001, n. 448, non assume alcuna rilevanza la compilazione del quadro “RT” della dichiarazione dei redditi, ma ha rilievo decisivo la redazione della perizia giurata di stima, nonché l’assoggettamento all’imposta sostitutiva del valore così definito attraverso il versamento, entro il 16 dicembre 2002, dell’intero importo o, nel caso di rateizzazione, anche della sola prima rata sicché, a seguito di tale manifestazione unilaterale di volontà del contribuente, portata a conoscenza dell’Amministrazione finanziaria, si produce l’effetto della rideterminazione del valore della partecipazione, non più unilateralmente revocabile’, Cass. sez. V, 20.2.2015, n. 3410 (conf. Cass. sez. V, 24.8.2018, n. 21049); e si è di recente ribadito come ‘solo il tempestivo ed integrale versamento (almeno) della prima rata dell’importo dovuto in base alla perizia giurata comporti il perfezionamento RAGIONE_SOCIALE procedura … ove nemmeno la prima rata sia regolare, la procedura di rivalutazione non può ritenersi perfezionata’, Cass. sez. V, 3.7.2023, n. 18706.
La sentenza impugnata deve essere pertanto cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, questa Corte di legittimità può decidere nel merito ai sensi dell’art. 384, secondo comma, cod. proc. civ., accogliendo l’originario ricorso della contribuente ed annullando la cartella di pagamento contestata.

Possono essere compensate tra le parti le spese di lite dei gradi di merito del giudizio, mentre le spese processuali del giudizio di legittimità seguono l’ordinario criterio della soccombenza e sono liquidate in dispositivo, in considerazione della natura RAGIONE_SOCIALE questioni affrontate e del valore della controversia.

La Corte di Cassazione,

P.Q.M.

accoglie il ricorso proposto dalla RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , cassa la decisione impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’originario ricorso della contribuente.

Compensa tra le parti le spese di lite dei gradi di merito, e condanna la costituita controricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali del giudizio di cassazione in favore della contribuente, e le liquida in complessivi Euro 3.500,00, oltre 15% per spese generali, Euro 200,00 per esborsi ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 4.10.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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