Riqualificazione fiscale: contratto locazione e eolico

La Cassazione conferma la riqualificazione fiscale di un contratto per un parco eolico, considerando il canone di locazione come parte del corrispettivo per i diritti reali. Viene respinto il ricorso del contribuente, chiarendo i termini di decadenza e i limiti del contraddittorio preventivo in materia di imposta di registro.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riqualificazione Fiscale: il Fisco Guarda alla Sostanza, non alla Forma

L’operazione di riqualificazione fiscale è uno degli strumenti più incisivi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate per contrastare l’elusione. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: nella tassazione degli atti, ciò che conta è la loro reale natura e gli effetti giuridici che producono, non il nome che le parti hanno scelto di dare al contratto. Questo caso, relativo a un complesso accordo per la realizzazione di un parco eolico, offre spunti cruciali sulla corretta strutturazione dei contratti per evitare spiacevoli sorprese fiscali.

I Fatti del Caso: Un Contratto per un Parco Eolico

Una società operante nel settore delle energie rinnovabili e un proprietario terriero avevano stipulato un contratto per la costruzione di un parco eolico. L’accordo era strutturato in due parti:
1. La costituzione di un diritto di superficie e di servitù per 30 anni, a fronte di un corrispettivo simbolico di 400 euro.
2. Un contratto di locazione trentennale sullo stesso terreno, con un canone annuo di 6.000 euro.

L’Agenzia delle Entrate, analizzando l’operazione, ha ritenuto che la locazione fosse strumentale a nascondere il vero corrispettivo del diritto di superficie. Ha quindi effettuato una riqualificazione fiscale dell’atto, sommando i canoni di locazione per l’intera durata trentennale e considerando l’importo totale come base imponibile per l’imposta di registro sul diritto di superficie. Il risultato è stato un avviso di liquidazione per un’imposta notevolmente superiore.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del contribuente, confermando la legittimità dell’operato dell’Agenzia delle Entrate. I giudici hanno respinto tutte le sei motivazioni addotte dalla società, stabilendo che la riqualificazione fiscale era corretta e che l’ufficio aveva agito nel rispetto dei termini di legge e delle procedure.

Le Motivazioni: Analisi della Riqualificazione Fiscale

L’ordinanza si fonda su argomentazioni giuridiche precise che chiariscono importanti aspetti del diritto tributario.

Termini di Decadenza: Tre Anni per la Riqualificazione

Il contribuente sosteneva che l’avviso dovesse essere notificato entro il termine di due anni, previsto per la rettifica del valore degli immobili. La Corte ha chiarito che il termine biennale si applica solo quando l’ufficio contesta il valore dichiarato (ad esempio, il valore di mercato di un immobile). Nel caso di riqualificazione fiscale ai sensi dell’art. 20 del D.P.R. 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro), dove si reinterpreta la natura stessa dell’atto, si applica invece il termine generale di decadenza di tre anni.

Contraddittorio Preventivo: Non Sempre Obbligatorio

Un’altra doglianza riguardava la mancata attivazione del contraddittorio preventivo prima dell’emissione dell’avviso. La Cassazione ha ribadito il suo orientamento consolidato: l’obbligo generalizzato di contraddittorio preventivo vige solo per i tributi ‘armonizzati’ a livello europeo (come l’IVA). Per i tributi ‘non armonizzati’, come l’imposta di registro, tale obbligo sussiste solo se espressamente previsto dalla legge per la specifica fattispecie, cosa non avvenuta in questo caso.

La Prevalenza della Sostanza sulla Forma (Art. 20 TUR)

Il cuore della decisione risiede nell’applicazione dell’art. 20 del Testo Unico sull’Imposta di Registro. Secondo questo principio, l’imposta si applica in base alla natura intrinseca e agli effetti giuridici dell’atto, anche se non corrispondono al titolo o alla forma apparente. Nel caso specifico, la Corte ha ritenuto che la locazione non avesse una funzione autonoma, poiché la costruzione e la gestione dell’impianto eolico erano già pienamente garantite dai diritti di superficie e servitù. Il canone di locazione, sproporzionato rispetto al corrispettivo irrisorio per i diritti reali, non era altro che la vera controprestazione per la concessione trentennale del terreno. L’operazione, nel suo complesso, è stata correttamente ricondotta a un unico negozio: la costituzione di un diritto reale a titolo oneroso, la cui base imponibile doveva includere tutti i pagamenti previsti.

Le Conclusioni: Implicazioni per la Contrattualistica

Questa ordinanza è un monito per tutti coloro che redigono contratti complessi. La scelta di frazionare un’operazione economica in più negozi giuridici, sebbene formalmente legittima, può essere soggetta a riqualificazione fiscale se l’amministrazione ritiene che tale struttura sia finalizzata a ottenere un indebito risparmio d’imposta. È fondamentale che ogni contratto abbia una causa economica autonoma e reale. Quando più accordi sono intrinsecamente collegati e mirano a un unico risultato economico, il Fisco è legittimato a considerarli come un’unica operazione ai fini della tassazione, guardando alla sostanza economica e non fermandosi alla forma giuridica scelta dalle parti.

Qual è il termine di decadenza per un avviso di liquidazione dopo una riqualificazione fiscale di un atto?
Il termine di decadenza è di tre anni. La Corte di Cassazione ha chiarito che il termine biennale si applica solo alle rettifiche di valore (art. 52 TUR), mentre per la riqualificazione della natura giuridica di un atto (art. 20 TUR) vale il termine triennale previsto dall’art. 76, comma 2, del TUR.

È sempre obbligatorio il contraddittorio preventivo prima di un accertamento fiscale?
No, non sempre. L’obbligo generalizzato di contraddittorio preventivo, a pena di nullità dell’atto, sussiste solo per i tributi ‘armonizzati’ a livello europeo. Per i tributi non armonizzati, come l’imposta di registro, tale obbligo esiste solo nei casi specificamente previsti dalla legge.

Come determina l’Agenzia delle Entrate la vera natura di un contratto ai fini fiscali?
L’Agenzia delle Entrate applica l’articolo 20 del Testo Unico dell’Imposta di Registro, che le consente di guardare alla ‘intrinseca natura’ e agli ‘effetti giuridici’ dell’atto, indipendentemente dal titolo o dalla forma apparente. Valuta l’operazione nel suo complesso, analizzando elementi come la coerenza economica dei corrispettivi e la reale funzione di ciascun negozio giuridico stipulato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 32212 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 32212 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15504/2017 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, MONTELEONE GRAZIANO, con l’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, con l’RAGIONE_SOCIALE (P_IVA) che la rappresenta e difende -controricorrente- avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Calabria, sede di CATANZARO, n. 3625/2016 depositata il 16/12/2016. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il 20 luglio 2009 i contribuenti hanno registrato un contratto per la realizzazione di un parco eolico nel Comune di Cortale, costituendo diritti reali di superficie e servitù ed un rapporto di locazione su un terreno di 9.360 mq, con corrispettivi dichiarati di 400,00 euro per superficie e servitù (una tantum per 30 anni) e 6.000 euro annui per la locazione.

Con avviso di liquidazione, l’ ufficio erariale ha rideterminato la base imponibile del diritto di superficie in 180.400,00 euro, sommando i canoni trentennali, applicando l’aliquota del 15% per l’imposta di registro e quelle per imposte ipotecarie e catastali. La società RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE hanno impugnato l’avviso con due distinti ricorsi.

Con sentenza n. 473104114, depositata il 24/03/2014, la Commissione Tributaria Provinciale di Catanzaro, previa riunione dei ricorsi, li ha respinti, compensando le spese di lite.

L’RAGIONE_SOCIALE ha interposto appello e d i contribuenti hanno depositato appello incidentale.

La Commissione tributaria regionale ha confermato che, ai sensi dell’art. 20 del DPR 131/1986, va considerata l’intrinseca natura e gli effetti giuridici dell’atto, indipendentemente dalla forma apparente o dal titolo, senza necessità di provare un intento elusivo. Nel caso esaminato, l’operazione costituiva un diritto reale trentennale per realizzare un impianto eolico, con un prezzo di cessione simbolico; il debito fiscale è stato calcolato aggiungendo i canoni di locazione trentennali. Sono state respinte le eccezioni sulla decadenza biennale, applicandosi invece il termine triennale previsto dall’art. 76, comma 2, e non era richiesto un contraddittorio preventivo per i tributi non armonizzati.
Avverso la suddetta sentenza i contribuenti hanno proposto ricorso per cassazione affidato a n. 6 motivi, cui ha resistito con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE.

Successivamente la società ricorrente ha depositato memoria illustrativa ai sensi dell’art. 380. bis .1 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 76, c. lbis , del d.p.r. 131/1986, per avere la CTR affermato che, nel caso di riqualificazione di un atto ai sensi dell’art. 20 del d.p.r. 131/1986, opera automaticamente il termine triennale di decadenza previsto dall’art. 76, c. 2, del medesimo decreto, in relazione all’art. 360, c. l, n. 3, c.p.c. .

1.1. Parte ricorrente sostiene che, al di là del nomen iuris utilizzato, nei casi di riqualificazione negoziale ai sensi dell’art. 20 del TUR, l’atto emesso dall’Ufficio sia un avviso di accertamento ( rectius : di rettifica e liquidazione), come tale soggetto al termine di decadenza, previsto dal comma 1bis dell’art. 76 del TUR, di due anni dal pagamento dell’imposta proporzionale.

1.2. Il motivo non merita accoglimento.

1.3. Va innanzitutto sottolineato che l’art. 20 d.P.R. 131/1986 (pur nella nuova formulazione retroattiva) resta legittimamente applicabile alla fattispecie, dal momento che la riqualificazione non è stata da operata dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per estrinseco, trovandosi invece tutti gli elementi necessari riuniti ed emergenti nello stesso atto presentato alla registrazione.

1.4. Quanto al dato normativo, in realtà la norma richiamata dispone espressamente che il termine biennale si applica soltanto nell’ipotesi in cui sia stato effettuato l’accertamento di maggior valore previsto dall’art. 52 del TUR, emesso quando l’ufficio erariale rettifichi il valore dei beni immobili dichiarato dalle parti nell’atto, perché ritenuto inferiore al loro valore di mercato (valore venale in comune commercio): ‘ 1 bis. L’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta di cui all’articolo 52 comma 1, deve essere notificato entro il termine di decadenza di due anni dalla registrazione o dal pagamento
dell’imposta principale richiesta dall’ufficio ai sensi dell’articolo 41, comma 2-bis ‘.

1.5. Nel caso in esame, come rettamente evidenziato dalla difesa erariale, non è stata compiuta alcuna rettifica dei “valori” e “corrispettivi” dichiarati in atto, ma è stata effettuata la riqualificazione dei diversi negozi contenuti nell’atto registrato, assumendo che l’ammontare dei canoni di locazioni – quali dichiarati nel contratto e non rettificati – costituiscano in realtà il corrispettivo del diritto di superficie.

1.6. Ne consegue che l’emissione dell’avviso di liquidazione per il recupero dell’imposta complementare a seguito della riqualificazione negoziale deve avvenire entro il termine generale di decadenza triennale previsto dal secondo comma dell’art. 76, comma 2, del TUR.

1.7. Il motivo va quindi rigettato, in quanto infondato.

Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta la violazione e/o falsa applicazione del principio generale del diritto alla difesa sancito dall’art. 6, c. 3, della Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell’uomo e RAGIONE_SOCIALE libertà fondamentali, dall’art. 41 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, oltre che degli artt. l, c. l, L 241/1990, 3, c. l, 24 cc. l e 2, 117, c. l, e 97, c. 2, Cost., per avere i Giudici escluso la nullità degli avvisi in contestazione, pur essendo stati essi notificati senza avere attivato alcun contraddittorio preventivo con le parti, in relazione all’art. 360, c. l, n. 3, c.p.c.
2.1. La parte ricorrente sostiene in particolare che – a prescindere dalla natura, antielusiva o meno, del citato art. 20 – l’ufficio erariale avrebbe violato del diritto al contraddittorio ed il più ampio diritto di difesa del contribuente, con riferimento al mancato esperimento del contraddittorio preventivo.

2.3. La sentenza della CTR ha affermato che non ricadeva sull’RAGIONE_SOCIALE nessun obbligo di instaurare un preventivo contraddittorio, avuto riguardo alla circostanza per cui si verte in materia di tributi non armonizzati, laddove non è rinvenibile, nella

legislazione nazionale, un generalizzato vincolo in tal senso, sicché esso sussiste solo per le ipotesi in cui risulti specificatamente sancito.

2.4. La decisione della CTR è conforme alla giurisprudenza di questa Corte (Cass. 09/01/2018, n. 313), nonché della Corte Costituzionale (Corte Cost., 21 marzo 2023, n. 47): l’obbligo del contraddittorio endoprocedimentale di carattere generale si riferisce ai soli tributi armonizzati.

Anche di recente, si osserva, la giurisprudenza di legittimità (Cass. SU n. 21271/25) ha ribadito che, in tema di diritti e garanzie del contribuente sottoposto a verifiche fiscali, l’Amministrazione finanziaria è gravata di un obbligo generale di contraddittorio endoprocedimentale, la cui violazione comporta l’invalidità dell’atto purché il contribuente abbia assolto all’onere di enunciare in concreto le ragioni che avrebbe potuto far valere e non abbia proposto un’opposizione meramente pretestuosa, esclusivamente per i tributi “armonizzati”, mentre, per quelli “non armonizzati”, non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo generalizzato vincolo, sicché esso sussiste solo per le ipotesi in cui risulti specificamente sancito (v. anche Cass., Sez. U., 09/12/2015, n. 24823 (Rv. 637604 – 01)).
2.5. La censura va rigettata.

Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta la inesistenza o nullità della sentenza per inidoneità al raggiungimento dello scopo, dovuta al difetto del requisito essenziale di contenuto della motivazione, per violazione degli artt. 156, c. 2, del c.p.c., 132, c. 2, n. 4, del c.p.c., 118 disp. att. del c.p.c. e 36, c. 2, n. 4, del d.lgs. 546/1992, in relazione all’art. 360, c. l, n. 4, del c.p.c.

3.1. La doglianza non merita accoglimento.

3.2. Dalla lettura della sentenza emerge chiaramente che la Commissione Tributaria Regionale ha esaminato in modo puntuale tutti i motivi di appello sollevati, dovendosi quindi escludere qualsiasi violazione degli artt. 156, comma 2, c.p.c., 132, comma 2, n. 4 c.p.c.,

119 disp. att. c.p.c. e 36, comma 2, n. 4 del d.lgs. 546/1992. Nella maggior parte dei casi, del resto, la parte si era limitata a riproporre le stesse eccezioni formulate in primo grado e con motivazione articolata, la CTR ha illustrato le ragioni per cui ha ritenuto di condividere le statuizioni della sentenza di primo grado, richiamando anche le osservazioni della difesa erariale.

3.3. Il motivo va quindi rigettato.

Con il quarto motivo di ricorso, si deduce la violazione dell’art. 115 c.p.c., per avere la CTR espunto dalla formazione del proprio giudizio prove decisive e fatti non contestati, consistenti nella circostanza che il diritto di locazione e quello di superficie avessero ad oggetto una diversa porzione di terreno, in relazione all’art. 360, c. l, n. 4, c.p.c..

4.1. La censura va ricondotta più correttamente al motivo di cui all’art. 360 c. 1 n. 5 c.p.c., attenendo all’omesso esame di un fatto decisivo, e si scontra, dunque, con il limite della doppia conforme, con conseguente inammissibilità. Il motivo è quindi inammissibile, in quanto si è chiaramente in presenza di doppia conforme ai sensi dell’art. 348 -ter , quinto comma, c.p.c., nel testo pro tempore applicabile.

4.2. In ogni caso la censura è anche infondata.

Secondo la parte, la sentenza avrebbe violato l’art. 115 c.p.c. poiché non avrebbe considerato che i diritti di locazione e di servitù riguardavano porzioni diverse del terreno e trovavano giustificazione in ragioni differenti. Tuttavia, nel caso concreto, ai fini della decisione è irrilevante che i diritti insistano su aree in parte distinte. Assume unicamente rilievo che le parti abbiano scelto di costituire sia un diritto reale di superficie sia un diritto di servitù, con riferimento alla porzione destinata alle fondazioni e alla turbina eolica, mentre il fondo servente coincide con quello oggetto della locazione. Che la superficie interessi solo una parte del terreno e la locazione l’intera particella rimane
dunque un fatto irrilevante, poiché le finalità apparenti della locazione risultano già soddisfatte dagli altri diritti costituiti nello stesso contratto.

4.3. La censura non può quindi essere accolta.

Con il quinto motivo di ricorso, si contesta la violazione dell’art. 112 del c.p.c., per avere i giudici di appello ritenuto che quelli di prime cure non avrebbero potuto rideterminare il quantum della pretesa impositiva, in relazione all’art. 360, c. l, n. 3, c.p.c.

5.1. La doglianza è palesemente infondata.

5.2. Questa Corte ha statuito (da ultimo: Cass. 25/11/2022, n.34723) – trattando dei caratteri generali del processo tributario – che il processo tributario è annoverabile tra quelli di “impugnazionemerito”, in quanto diretto ad una decisione sostitutiva sia della dichiarazione resa dal contribuente, sia dell’accertamento dell’Ufficio (Cass. Sez. 5 -, Ordinanza n. 18777 del 10/09/2020, Rv. 658860 – 01).

Il processo tributario non è perciò diretto alla sola eliminazione giuridica dell’atto impugnato, ma alla pronuncia di una decisione di merito sostitutiva sia della dichiarazione resa dal contribuente che dell’accertamento dell’ufficio. Ne discende che ove il giudice tributario ritenga invalido l’avviso di accertamento per motivi non formali, ma di carattere sostanziale, non può limitarsi ad annullare l’atto impositivo, ma deve esaminare nel merito la pretesa tributaria e, operando una motivata valutazione sostitutiva, eventualmente ricondurla alla corretta misura, entro i limiti posti dalle domande di parte (v., ex plurimis , Cass., 30 ottobre 2018, n. 27574; Cass., 19 novembre 2014, n. 24611; Cass., 21 novembre 2013, n. 26157; Cass., 12 luglio 2006, n. 15825; Cass., 2 dicembre 1993, n. 11958; Cass., 4 maggio 1990, n. 3718; Cass., 18 giugno 1987, n. 5352).
5.3. Il quinto motivo va dunque rigettato.

Con il sesto motivo di ricorso, infine, si lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 20 del d.p.r. 131/1986, nell’avere i

Giudici tralasciato di considerare la regolamentazione degli interessi effettivamente perseguita dai contraenti, in relazione all’art. 360, c. l, n. 3, c.p.c.

6.1. In sostanza, con il sesto motivo di ricorso si sostiene che la sentenza della CTR abbia errato nell’applicare l’art. 20 del D.P.R. 131/1986, non avendo adeguatamente considerato la reale volontà RAGIONE_SOCIALE parti e gli effetti giuridici distinti dei due contratti, basandosi invece su una riqualificazione unilaterale e non supportata da elementi oggettivi, ignorando le prove e le circostanze specifiche che definivano la separata funzionalità e estensione del diritto di locazione e di superficie.
6.2. La censura, inammissibile nella parte in cui sollecita nella presente sede di legittimità una diversa qualificazione contrattuale, è comunque infondata.

6.3. Dalla lettura dell’atto emerge in sé che la locazione era priva di reale funzione autonoma, poiché i diritti di superficie e di servitù erano già sufficienti a consentire la costruzione e la manutenzione dell’impianto eolico.

6.4. La previsione di un canone elevato per la locazione, a fronte di un corrispettivo irrisorio per i diritti reali, dimostra che il contratto di locazione fu utilizzato solo per ottenere un vantaggio fiscale, sfruttando l’aliquota più bassa e la tassazio ne annuale.

L’ufficio erariale, applicando l’art. 20 del TUR, ha correttamente riqualificato l’operazione sulla base della sua effettiva natura e finalità, riconducendola alla concessione di un diritto reale trentennale volto alla realizzazione e gestione del parco eolico.

6.5. Non sussiste quindi l’invocata violazione di legge.

6.6. Il motivo va conseguentemente respinto.

In conclusione, il ricorso va rigettato nella sua interezza.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza, e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i presupposti processuali per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il pagamento di una somma pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna in ricorrenti in solido al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.500,00 per compensi oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria, il 26/11/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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