Riqualificazione contratto: le imposte sul fotovoltaico

L’Agenzia delle Entrate aveva proceduto alla riqualificazione contratto da locazione a diritto di superficie per la realizzazione di un impianto fotovoltaico, con conseguente richiesta di maggiori imposte. Dopo due gradi di giudizio sfavorevoli, l’Agenzia ha proposto ricorso in Cassazione. Tuttavia, prima della decisione, ha rinunciato all’impugnazione. La Corte di Cassazione, preso atto dell’accettazione delle controparti, ha dichiarato l’estinzione del giudizio, compensando le spese legali. La questione di merito sulla corretta qualificazione del contratto non è stata quindi decisa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riqualificazione contratto: quando un affitto diventa diritto di superficie?

La corretta interpretazione di un contratto è cruciale, non solo per definire i diritti e i doveri delle parti, ma anche per determinare il giusto carico fiscale. L’ordinanza n. 33447/2023 della Corte di Cassazione chiude una vicenda processuale incentrata proprio sulla riqualificazione contratto, evidenziando come un accordo per la costruzione di un impianto fotovoltaico possa essere interpretato in modi diversi dall’amministrazione finanziaria. Sebbene il caso si sia concluso con un’estinzione del giudizio, offre spunti importanti sulla linea sottile che separa un contratto di locazione da una concessione di diritto di superficie.

I fatti di causa: dalla locazione all’accertamento fiscale

Una società operante nel settore energetico aveva stipulato due contratti per l’utilizzo di un terreno al fine di costruire e gestire un impianto fotovoltaico. Le parti avevano qualificato l’accordo come concessione di diritti, ma l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che la vera natura giuridica fosse quella di una costituzione di un diritto reale di superficie.

In base a questa riqualificazione contratto, l’Ufficio ha emesso un avviso di liquidazione per maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali, sostenendo che gli effetti giuridici dell’accordo andassero oltre quelli di una semplice locazione.

La decisione nei gradi di merito

La società ha impugnato l’avviso di liquidazione e sia la Commissione Tributaria Provinciale (CTP) che la Commissione Tributaria Regionale (CTR) le hanno dato ragione. I giudici di merito hanno stabilito che le parti avevano inteso escludere la costituzione di un diritto reale. Secondo la CTR, diversi elementi supportavano la tesi della locazione:

* La costruzione dell’impianto era a carico e in proprietà della società conduttrice.
* Il canone veniva pagato periodicamente per tutta la durata del contratto.
* La concessione di un diritto di superficie avrebbe creato un vincolo reale incompatibile con l’interesse pubblico a cui il terreno era destinato.

In sostanza, i giudici hanno considerato l’accordo come un contratto con effetti obbligatori personali (tipici della locazione) e non con effetti reali (tipici del diritto di superficie).

La rinuncia al ricorso e l’estinzione del giudizio in Cassazione

Insoddisfatta della decisione della CTR, l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione, lamentando la violazione dell’art. 20 del dPR 131/1986, che impone di tassare gli atti in base ai loro effetti giuridici intrinseci, a prescindere dal nome dato dalle parti. Tuttavia, prima che la Corte potesse pronunciarsi sul merito della questione, l’Agenzia, tramite l’Avvocatura dello Stato, ha comunicato di voler rinunciare al ricorso.

Le società resistenti hanno accettato la rinuncia. Di conseguenza, la Corte di Cassazione non ha potuto fare altro che applicare l’articolo 391 del codice di procedura civile.

Le motivazioni

La motivazione dell’ordinanza è estremamente sintetica e si basa su un presupposto puramente processuale. La Corte Suprema non entra nel merito della riqualificazione contratto perché la rinuncia all’impugnazione, accettata dalla controparte, costituisce una causa di estinzione del giudizio. La legge prevede che, in caso di rinuncia, il processo si chiuda senza una decisione. Le parti si erano inoltre accordate per la compensazione delle spese legali, e la Corte ha ratificato tale accordo. La decisione, quindi, non si fonda su una valutazione della correttezza dell’operato dell’Agenzia o delle sentenze precedenti, ma unicamente sull’atto di rinuncia che ha posto fine alla lite.

Le conclusioni

Sebbene l’ordinanza non stabilisca un principio di diritto sulla distinzione tra locazione e diritto di superficie in ambito fotovoltaico, la vicenda offre due importanti conclusioni pratiche. In primo luogo, conferma che le sentenze dei giudici di merito favorevoli al contribuente sono diventate definitive, consolidando l’interpretazione del contratto come locazione in quel caso specifico. In secondo luogo, dimostra come anche contenziosi complessi e di principio possano risolversi con un accordo tra le parti, anche nell’ultimo grado di giudizio, evitando i rischi e i tempi di una decisione della Cassazione.

Cosa significa riqualificazione di un contratto ai fini fiscali?
Significa che l’amministrazione finanziaria può analizzare la sostanza e gli effetti giuridici reali di un contratto, indipendentemente dal nome che le parti gli hanno dato (es. ‘locazione’), per applicare le imposte corrette previste per la sua vera natura (es. ‘diritto di superficie’), come stabilito dall’art. 20 del dPR 131/1986.

Qual era la principale questione legale della causa?
La questione era se i contratti per la costruzione di un impianto fotovoltaico dovessero essere considerati come una locazione, con effetti personali tra le parti, o come la costituzione di un diritto reale di superficie, che comporta un regime fiscale più oneroso per le imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Perché la Corte di Cassazione ha dichiarato estinto il giudizio senza decidere nel merito?
La Corte ha dichiarato estinto il giudizio perché la parte ricorrente, l’Agenzia delle Entrate, ha formalmente rinunciato al proprio ricorso e le controparti hanno accettato tale rinuncia. Secondo l’art. 391 del codice di procedura civile, questo evento processuale comporta la chiusura del procedimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33447 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33447 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 131/2020 proposti da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: CODICE_FISCALE) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE), con sede in Roma, al INDIRIZZO, in persona del procuratore pro tempore NOME COGNOME (giusta procura per AVV_NOTAIO del 16 gennaio 2019, rep. 44.317, racc. 25.385), rappresentata e difesa, in virtù di mandato speciale a margine del controricorso, dagli AVV_NOTAIO.ti AVV_NOTAIO

NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; PEC:

Riqualificazione atto ex art. 20 dPR n. 131/1986 Rinuncia ricorso per cassazione

EMAIL), NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; PEC: EMAIL) e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; PEC: EMAIL), ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma, alla INDIRIZZO (fax: NUMERO_TELEFONO);

-controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE), con sede in Rovereto (TN), alla INDIRIZZO, in persona dell’amministratore delegato pro tempore dott. NOME COGNOME, rappresentata e difesa, in virtù di mandato speciale a margine del controricorso, dagli Avv.ti NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; PEC: EMAIL), NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; PEC: EMAIL) e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; PEC:

trimarchi@certvirtaxit), ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma, alla INDIRIZZO (fax: NUMERO_TELEFONO);

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 6006/17/2018 emessa dalla CTR del Lazio in data 17/09/2017 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma avverso un avviso con il quale erano stati riqualificati, ai sensi dell’art. 20 dPR n. 131/1986, due atti stipulati in termini di concessione dei diritti reali di superficie per la costruzione di un impianto fotovoltaico, liquidando le maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali.

La CTP accoglieva il ricorso, ritenendo che, nella specie, le parti, nell’affittare il terreno, avevano voluto escludere che si venisse a costituire un diritto di superficie.

Sull’impugnazione dell’Ufficio, la CTR Lazio rigettava il gravame, affermando che, essendo la costruzione dell’impianto fotovoltaico a carico e in proprietà della conduttrice, era conseguenziale che della manutenzione

dello stesso, sia ordinaria che straordinaria, se ne occupasse la medesima, che il canone doveva essere pagato per tutta la durata del contratto periodicamente, che la concessione ad aedificandum poteva assumere le caratteristiche di un diritto personale di natura obbligatoria e che la concessione di un diritto di superficie alla conduttrice avrebbe determinato un vincolo incompatibile con il pubblico interesse al quale il terreno era destinato.

Avverso la detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sulla base di un unico motivo. La RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE hanno resistito con separati controricorsi.

Considerato che

Con l’unico motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 20 dPR n. 131/1986, 952, 953, 1322, 1571, 1576, 1587, 1590 e 1615 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per non aver la CTR considerato che il contratto in esame aveva prodotto i tipici effetti giuridici della concessione di un diritto di superficie, estranei al tipo contrattuale di ‘affitto/locazione’.

Con nota del 3 novembre 2023 l’RAGIONE_SOCIALE, per il tramite dell’Avvocatura dello Stato, ha rinunciato a coltivare i l ricorso, chiedendo la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese di lite, giusta adesione degli avvocati costituiti nell’interesse RAGIONE_SOCIALE società resistenti, rilasciata in calce.

La controricorrente ha dichiarato di accettare la rinuncia.

Gli atti di rinuncia e di accettazione sono stati sottoscritti anche dai rispettivi difensori.

La rinuncia è rituale, il che determina l’estinzione del processo.

Pertanto, deve trovare applicazione l’art. 391 cod. proc. civ.

In adesione all’accordo tra le parti, le spese del giudizio vanno compensate.

P.Q.M.

Dichiara estinto il giudizio; spese compensate.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 23.11.2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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