Riqualificazione contratto: estinzione del processo

L’Agenzia Fiscale ha proceduto alla riqualificazione di un contratto di locazione per un impianto fotovoltaico in diritto di superficie, richiedendo maggiori imposte. La società ha impugnato l’atto con successo nei primi gradi di giudizio. In Cassazione, l’Agenzia ha rinunciato al ricorso, portando la Corte a dichiarare l’estinzione del processo con spese compensate.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riqualificazione del Contratto: Analisi di un Processo Estinto in Cassazione

La corretta qualificazione giuridica di un accordo tra privati è un tema cruciale, specialmente quando ha implicazioni fiscali. La riqualificazione del contratto da parte dell’amministrazione finanziaria può portare a significative conseguenze economiche. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione, pur non decidendo nel merito, offre spunti interessanti su una vicenda che contrapponeva un’importante società energetica all’Agenzia Fiscale, conclusasi con l’estinzione del processo.

I Fatti di Causa

Una società operante nella rete elettrica nazionale aveva stipulato un contratto, qualificato come locazione, per l’utilizzo di un terreno destinato all’installazione di un impianto fotovoltaico. L’Agenzia Fiscale, tuttavia, non ha condiviso tale inquadramento. Attraverso un avviso di liquidazione, ha proceduto alla riqualificazione del contratto, sostenendo che non si trattasse di una semplice locazione, ma di una costituzione di un diritto reale di superficie.

Questa diversa interpretazione ha comportato l’applicazione di maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali. La società ha impugnato l’avviso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale, che ha accolto parzialmente il ricorso. Successivamente, la Commissione Tributaria Regionale, adita dall’Agenzia Fiscale, ha rigettato l’appello dell’Ufficio, confermando la natura di locazione del contratto e censurando la tardiva motivazione dell’accertamento da parte dell’ente impositore.

I Motivi del Ricorso e la Riqualificazione del Contratto

L’Agenzia Fiscale ha quindi proposto ricorso per cassazione, basandolo su due motivi principali.

Il primo motivo denunciava la violazione delle norme sulla motivazione degli atti impositivi, contestando la decisione della CTR che aveva ritenuto l’avviso di liquidazione privo di adeguate giustificazioni. Secondo l’Agenzia, l’atto era sufficientemente motivato.

Il secondo motivo, di carattere sostanziale, verteva proprio sulla riqualificazione del contratto. L’Agenzia sosteneva che la CTR avesse errato nel non riconoscere nel contratto gli effetti tipici di una concessione di un diritto di superficie. Elementi come la lunga durata, lo scopo di realizzare un’opera complessa e le clausole specifiche avrebbero dovuto, secondo la tesi fiscale, condurre a una qualificazione diversa dalla locazione, con un conseguente e più oneroso regime fiscale.

Le Motivazioni della Decisione

Il percorso del giudizio in Cassazione ha preso una piega inaspettata. Anziché entrare nel merito delle complesse questioni giuridiche sollevate, la Corte ha preso atto di un evento processuale decisivo. Con una nota formale, l’Agenzia Fiscale, tramite l’Avvocatura dello Stato, ha comunicato di rinunciare a proseguire il ricorso.

La società controricorrente ha formalmente accettato tale rinuncia. Di fronte all’accordo tra le parti, la Corte Suprema non ha potuto fare altro che applicare l’articolo 391 del codice di procedura civile, che disciplina appunto l’estinzione del processo per rinuncia. La motivazione dell’ordinanza è, quindi, puramente procedurale: accertata la ritualità della rinuncia e della relativa accettazione, il giudizio si è concluso senza una pronuncia sul fondo della controversia.

Le Conclusioni

La Corte di Cassazione ha dichiarato l’estinzione del giudizio, compensando le spese tra le parti come da loro accordo. Questo significa che la sentenza della Commissione Tributaria Regionale, favorevole alla società, è passata in giudicato.

Dal punto di vista pratico, la società ha visto confermata la classificazione del suo contratto come locazione, evitando il pagamento delle maggiori imposte. Tuttavia, dal punto di vista giuridico, l’ordinanza non stabilisce un principio di diritto sulla delicata questione della distinzione tra locazione e diritto di superficie nel contesto degli impianti di energia rinnovabile. La rinuncia dell’Agenzia ha impedito alla Corte di esprimersi, lasciando la questione aperta a future interpretazioni in casi analoghi.

Qual era l’oggetto principale della controversia?
La controversia riguardava la riqualificazione di un contratto di locazione di un terreno, destinato all’installazione di un impianto fotovoltaico, in un contratto costitutivo di un diritto reale di superficie, con la conseguente richiesta di maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Perché la Corte di Cassazione non si è pronunciata sul merito della questione?
La Corte non ha deciso nel merito perché l’Agenzia delle Entrate, parte ricorrente, ha rinunciato a proseguire il ricorso. La società controricorrente ha accettato la rinuncia, e di conseguenza il processo si è estinto per motivi procedurali.

Qual è stato l’esito finale del procedimento?
L’esito finale è stata la dichiarazione di estinzione del giudizio da parte della Corte di Cassazione. Inoltre, in aderenza all’accordo tra le parti, le spese legali sono state compensate, significando che ogni parte ha sostenuto i propri costi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33395 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33395 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 498/2020 proposti da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: CODICE_FISCALE) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE), con sede in Roma, al INDIRIZZO, in persona del procuratore pro tempore NOME COGNOME (giusta procura per AVV_NOTAIO del 16 gennaio 2019, rep. 44.317, racc. 25.385), rappresentata e difesa, in virtù di mandato speciale a margine del controricorso, dagli AVV_NOTAIO.ti AVV_NOTAIO

NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; PEC:

Avviso liquidazione imposte di registro ed ipocatastale Riqualificazione del contratto come cessione di ramo d’azienda

EMAIL), NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; PEC: EMAIL) e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; PEC: EMAIL), ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma, alla INDIRIZZO (fax: NUMERO_TELEFONO);

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 6518/2020 emessa dalla CTR del Lazio in data 27/09/2018 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma avverso un avviso di liquidazione con il quale era stato riqualificato in concessione di diritto reale di superficie un contratto di locazione di un terreno per installare un impianto fotovoltaico, liquidando le maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale.

La CTP accoglieva parzialmente il ricorso.

Sull’impugnazione dell’Ufficio, la CTR Lazio rigettava il gravame, affermando, in via preliminare, che l’avviso di liquidazione impugnato si limitava a far riferimento all’applicazione dell’art. 20 Tur, senza alcuna indicazione RAGIONE_SOCIALE ragioni che avevano dato origine all’accertamento (avendo l’RAGIONE_SOCIALE solo in sede contenziosa motivato tardivamente il provvedimento), e che il contratto era da qualificarsi come di locazione, dovendo il canone pagarsi con cadenza mensile ed avendo la clausola di devoluzione lo scopo di consentire all’ente di rientrare in qualsiasi momento nel possesso materiale del proprio terreno in considerazione dell’interesse pubblico (vale a dire, RAGIONE_SOCIALE eventuali esigenze della rete elettrica nazionale), laddove il diritto reale avrebbe comportato una significativa compressione del diritto di proprietà sul fondo.
Avverso la detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE sulla base di due motivi. La RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Considerato che

Con il primo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 20 e 52 dPR n. 131/1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per aver la CTR ritenuto che l’avviso di liquidazione non contenesse alcuna indicazione in ordine alle ragioni che avevano dato origine all’accertamento.

Con il secondo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 20 dPR n. 131/1986, 952, 953, 1322, 1571, 1576, 1587, 1590 e 1615 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per non aver la CTR considerato che il contratto in esame aveva prodotto i tipici effetti giuridici della concessione di un diritto di superficie, estranei al tipo contrattuale di ‘affitto/locazione’.

3 . Con nota del 3 novembre 2023 l’RAGIONE_SOCIALE, per il tramite dell’Avvocatura dello Stato, ha rinunciato a coltivare i l ricorso, chiedendo la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese di lite, giusta adesione degli avvocati costituiti nell’interesse RAGIONE_SOCIALE società resistenti, rilasciata in calce.

La controricorrente ha dichiarato di accettare la rinuncia.

Gli atti di rinuncia e di accettazione sono stati sottoscritti anche dai rispettivi difensori.

La rinuncia è rituale, il che determina l’estinzione del processo.

Pertanto, deve trovare applicazione l’art. 391 cod. proc. civ.

In adesione all’accordo tra le parti, le spese del giudizio vanno compensate.

P.Q.M.

Dichiara estinto il giudizio; spese compensate.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 23.11.2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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