Rimborso ritenuta d'acconto: sì se il terreno è rivalutato

La Corte di Cassazione ha confermato il diritto di un contribuente al rimborso della ritenuta d’acconto applicata sulla cessione volontaria di un terreno. Poiché il terreno era stato precedentemente rivalutato con pagamento dell’imposta sostitutiva, non esisteva una plusvalenza tassabile. L’appello dell’Agenzia delle Entrate è stato dichiarato inammissibile perché non ha contestato questo punto cruciale, ovvero la ‘ratio decidendi’ della decisione di secondo grado, rendendo definitivo il diritto del cittadino al rimborso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rimborso Ritenuta d’Acconto: Sì alla Restituzione in caso di Terreno Rivalutato

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14994/2024, ha messo un punto fermo su una questione di grande interesse per i proprietari di terreni: il diritto al rimborso della ritenuta d’acconto subita in caso di cessione volontaria, qualora il bene sia stato precedentemente rivalutato. La decisione conferma che il meccanismo della rivalutazione, se correttamente utilizzato, neutralizza la plusvalenza e rende indebita qualsiasi ulteriore tassazione.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla cessione di un terreno, pervenuto a un contribuente per successione, a un Comune per la realizzazione di alloggi di edilizia popolare. Anziché subire l’espropriazione, il proprietario ha optato per una cessione volontaria. Il corrispettivo pattuito è stato di 48.864,00 euro.

Prima della cessione, il contribuente aveva saggiamente aderito alla procedura di rivalutazione del terreno prevista dalla legge, versando la relativa imposta sostitutiva. Ciononostante, al momento del pagamento del prezzo, la società acquirente ha operato una ritenuta d’acconto IRPEF del 20% (pari a 9.772,80 euro), come previsto dalla normativa sulle indennità di esproprio.

Ritenendo la trattenuta non dovuta, il cittadino ha presentato istanza di rimborso all’Agenzia delle Entrate. Di fronte al silenzio-rifiuto dell’amministrazione, è iniziato un contenzioso che ha visto il contribuente vittorioso sia in primo che in secondo grado.

Il Contenzioso e il Diritto al Rimborso della Ritenuta d’Acconto

L’Agenzia delle Entrate ha portato il caso fino in Cassazione, sostenendo che la ritenuta del 20% sull’indennità fosse un obbligo di legge per l’ente pagatore, a prescindere dalla precedente rivalutazione del terreno. Secondo la tesi del Fisco, il pagamento dell’imposta sostitutiva non avrebbe fatto venir meno il dovere di applicare la ritenuta.

La Corte di Cassazione, tuttavia, ha dichiarato il ricorso dell’Agenzia inammissibile, non entrando nel merito della questione sollevata ma basandosi su un vizio procedurale decisivo nell’impostazione del ricorso stesso. Questa decisione ha di fatto consolidato la vittoria del contribuente e il suo diritto al rimborso.

Le Motivazioni: Perché il Ricorso è Inammissibile

Il cuore della decisione della Cassazione risiede nella cosiddetta ratio decidendi della sentenza di secondo grado. I giudici d’appello avevano fondato la loro decisione su un punto chiaro: a seguito della rivalutazione e del pagamento dell’imposta sostitutiva, non si era generata alcuna plusvalenza tassabile. La vendita era avvenuta a un prezzo pari al valore rivalutato, annullando di fatto il presupposto stesso dell’imposta.

L’errore fatale dell’Agenzia delle Entrate è stato quello di non contestare specificamente, nel suo ricorso per Cassazione, questa affermazione centrale. L’Agenzia ha incentrato la sua difesa sull’obbligatorietà astratta della ritenuta, ignorando il fatto che i giudici di merito avessero già accertato l’assenza della materia imponibile.

In altre parole, il ricorso non ha colpito al cuore il ragionamento della sentenza impugnata. La Cassazione ha sottolineato che, non essendo stata contestata l’inesistenza della plusvalenza, l’intera questione del rimborso era già fondata su quella base. Il ricorso era, quindi, fuori bersaglio e, come tale, inammissibile.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre due importanti lezioni.

1. Per i contribuenti: Viene rafforzato il principio secondo cui la rivalutazione di un terreno, con il relativo pagamento dell’imposta sostitutiva, è uno strumento efficace per neutralizzare la tassazione della plusvalenza al momento della vendita. Se la ritenuta viene comunque applicata, sussistono solide basi per chiederne il rimborso.

2. Per la prassi processuale: La sentenza è un monito sull’importanza di redigere ricorsi e appelli in modo mirato e completo. Per avere successo in giudizio, è fondamentale attaccare la specifica ratio decidendi della decisione che si intende impugnare. Omettere di contestare il ragionamento centrale del giudice precedente equivale a una resa processuale su quel punto.

È possibile ottenere il rimborso della ritenuta d’acconto versata su una cessione volontaria se il terreno era stato precedentemente rivalutato?
Sì, la sentenza conferma il diritto al rimborso. La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, consolidando la decisione dei giudici di merito che avevano stabilito che, a seguito della rivalutazione e del pagamento dell’imposta sostitutiva, non esisteva una plusvalenza tassabile, rendendo la ritenuta non dovuta.

Perché la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell’Agenzia delle Entrate?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché l’Agenzia delle Entrate non ha specificamente contestato la ratio decidendi (la ragione fondamentale) della sentenza d’appello. La corte d’appello aveva basato la sua decisione sull’inesistenza, non contestata dall’Agenzia in quella sede, della plusvalenza tassabile. Il ricorso in Cassazione si è concentrato su altri aspetti, ignorando il punto cruciale della decisione precedente.

Il pagamento dell’imposta sostitutiva sulla rivalutazione di un terreno esonera dal pagamento di altre imposte sulla plusvalenza?
Sì. Secondo la logica della decisione, il pagamento dell’imposta sostitutiva serve proprio a ‘sterilizzare’ la plusvalenza maturata fino a quel momento. Di conseguenza, se il prezzo di vendita è pari o inferiore al valore rivalutato, non emerge una plusvalenza tassabile ai fini IRPEF, e qualsiasi ritenuta operata a tale titolo risulta indebita e deve essere rimborsata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14994 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 14994 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/05/2024

Diniego rimborso IRPEF 2005

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10221/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , con sede in Roma, INDIRIZZO, rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con domicilio legale in Roma, INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE,

-ricorrente – contro

COGNOME NOME , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e domiciliato ope legis presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, INDIRIZZO.

-controricorrente –

Avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. SICILIA -SEZIONE STACCATA DI CATANIA n. 4094/06/2016, depositata in data 23 novembre 2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19 marzo 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

In data 23 marzo 2005 NOME COGNOME provvedeva a trasferire a titolo di cessione volontaria, in luogo di espropriazione per pubblica

utilità, con atto registrato il 31 marzo 2005, l’appezzamento di terreno sito nel Comune di Arcireale (INDIRIZZO, pervenutogli per successione testamentaria, allo stesso Comune e, per esso, alla RAGIONE_SOCIALE, la quale avrebbe proceduto alla realizzazione di alloggi economico -popolari, per il corrispettivo di € 48.864,00, al lordo della ritenuta d’acconto IRPEF del 20% (pari a € 9.772,80) versata dalla suddetta RAGIONE_SOCIALE; precedentemente il contribuente procedeva, previa perizia, a rivalutare il terreno ceduto ai sensi della Legge 28 dicembre 2001, n. 448 e a pagare la relativa imposta sostitutiva.
In data 13 maggio 2005 il contribuente presentava presso la sede dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE direzione provinciale di Catania -istanza di rimborso per € 9.772,80, relativa all’anticipazione dell’imposta dovuta dal contribuente ex art. 11, comma quinto, della Legge 30 dicembre 1991, n. 413 ed esatta attraverso il sostituto d’imposta, la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE; l’Ufficio non si pronunciava.

Avverso il silenzio rifiuto il contribuente proponeva ricorso dinanzi alla C.t.p. di Catania; si costituiva in giudizio anche l’Ufficio, contestando i motivi di ricorso e chiedendo la conferma del proprio operato.

La C.t.p., con sentenza n. 55/09/2012, accoglieva il ricorso del contribuente, accordando allo stesso il rimborso richiesto.

Contro la decisione proponeva appello l’RAGIONE_SOCIALE dinanzi la C.t.r. della Sicilia; si costituiva anche il contribuente, chiedendo la conferma di quanto statuito in primo grado.

Con sentenza n. 4094/06/2016, depositata in data 23 novembre 2016, la C.t.r. adita rigettava il gravame dell’Ufficio, compensando tra le parti le spese di lite.

Avverso la sentenza della C.t.r. della Sicilia, l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato ad un motivo.

Il contribuente ha resistito con controricorso.

La causa è stata trattata nella camera di consiglio del 19 marzo 2024.

Considerato che:

Con l’unico motivo di ricorso, così rubricato: «Violazione/falsa applicazione degli artt. 82, comma secondo, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (T.U.I.R.) e 11, commi quinto e settimo, della Legge n. 413/1991 ex art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.» l’Ufficio lamenta l’ error in iudicando nella parte in cui, nella sentenza impugnata , la C.t.r. ha affermato come non esistesse una plusvalenza da tassare, non rilevando che l’indennità percepita a seguito di cessione volontaria (nel corso del procedimento espropriativo) è assoggettata a tassazione, trattandosi di terreni destinati a interventi di edilizia residenziale pubblica economica e popolare per i quali rileva la destinazione dell’area, e che il pagamento dell’imposta sostitutiva, effettuato dal contribuente (con la rivalutazione del terreno precedente la cessione), non fa venir meno l’obbligo dell’ente erogante di operare la ritenuta del 20% a titolo d’imposta sull’indennità di esproprio.
Il motivo di ricorso è inammissibile.

L’inammissibilità è insita nel fatto che il motivo di ricorso non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata. Invero, la censura è incentrata sulla obbligatorietà della ritenuta ex art. 11 della legge n. 413/1991, tuttavia tale questione non è oggetto di controversia atteso che, sia in primo che in secondo grado, il collegio giudicante aveva affermato che la ritenuta era stata operata ed il contribuente aveva fatto giustamente istanza di rimborso. Sul precipuo punto, la C.t.r. afferma testualmente che: ‘la lettura costituzionalmente orientata dell’art. 11 della legge n. 413/1991 impedisce di ritenere possibile una duplicazione di imposta’ ed ancora che ‘la Corte costituzionale, con la sentenza n. 328 del 2002, ha dichiarato l’incostituzionalità del secondo comma, ultimo periodo, dell’art. 82 del d.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, come modificato dall’art. 11,
lett. g), della legge 30 dicembre 1991 n. 413. A seguito di tale sentenza, la Corte suprema ha statuito che, per i terreni acquistati per effetto di successione mortis causa o per donazione, il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, assunto quale prezzo di acquisto ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, deve essere rivalutato ai fini della determinazione dell’imposta di cui all’art. 11 della legge 30 dicembre 1991 n. 413 (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 2846 del 07/02/2008, Rv. 602105)’.
2.1. Va premesso che l’art. 11 della l. 30 dicembre 1991, n. 413, confluito nell’art. 35 del d.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, stabilisce la tassazione RAGIONE_SOCIALE plusvalenze percepite sulle somme ricevute a titolo di indennità di esproprio (o di cessione volontaria) a seguito di procedimento espropriativo e che tale norma è stata ritenuta conforme alla costituzione e al diritto unionale (Cass. n. 26417 del 19/10/2018).

Orbene, la doglianza non censura (e, quindi, non si confronta con) l’affermazione contenuta nella decisione impugnata secondo cui l’inesistenza della plusvalenza, calcolata con riferimento al valore dell’immobile rivalutato, non era stata censurata nel merito dall’appellante RAGIONE_SOCIALE. Invero, la C.t.r. conclude chiarendo che ‘la conclusione della commissione di primo grado circa l’inesistenza della plusvalenza, calcolata con riferimento al valore dell’immobile rivalutato, non è stata censurata dall’appellante’. Pertanto, sulla base di tale ratio decidendi , ovvero dell’incontestata inesistenza della plusvalenza, secondo la CTR era fondata l’istanza di rimborso del contribuente. T ale ratio, in particolar modo con riferimento all’assenza di censura esplicitamente rilevata dal giudice a quo , non è stata attinta puntualmente dal ricorso.
In conclusione, il ricorso va dichiarato inammissibile.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non si applica l’art. 13, comma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna l’RAGIONE_SOCIALE alla rifusione in favore de l controricorrente RAGIONE_SOCIALE spese processuali, che liquida in € 2.300,00, oltre ad € 200,00 per esborsi, rimborso forfettario nella misura del 15 % oltre ad IVA e c.p.a. come per legge.

Così deciso in Roma il 19 marzo 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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