Rimborso IVA comodato: sì alla detrazione per lavori

La Corte di Cassazione ha stabilito che un’imprenditrice ha diritto al rimborso dell’IVA per le spese di ristrutturazione di un immobile detenuto in comodato e utilizzato per la sua attività di affittacamere. La Corte ha chiarito che il requisito fondamentale per il rimborso IVA comodato non è la proprietà del bene, ma il ‘nesso di strumentalità’, ovvero il collegamento diretto tra l’immobile e l’attività d’impresa svolta. La sentenza annulla la decisione della Commissione Tributaria Regionale che aveva negato il rimborso, basandosi su un’errata interpretazione della normativa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rimborso IVA comodato: Quando è Possibile per Lavori su Immobili di Terzi?

Il tema del rimborso IVA comodato per lavori di ristrutturazione su immobili non di proprietà rappresenta una questione di grande interesse per molti imprenditori. Un’importante ordinanza della Corte di Cassazione ha finalmente chiarito che il diritto al rimborso non dipende dal titolo di proprietà, ma dalla strumentalità del bene rispetto all’attività d’impresa. Questa decisione apre scenari significativi per chi investe in beni di terzi per la propria attività commerciale.

I Fatti di Causa

Il caso esaminato riguarda un’imprenditrice che gestiva un’attività di affittacamere in un immobile detenuto tramite un contratto di comodato. L’imprenditrice aveva sostenuto ingenti spese per la ristrutturazione dell’immobile, chiedendo successivamente il rimborso dell’IVA assolta su tali lavori.

L’Agenzia delle Entrate negava il rimborso, sostenendo inizialmente che l’immobile non potesse essere considerato un bene strumentale poiché l’imprenditrice non ne era proprietaria. In seguito, in appello, l’Agenzia modificava la propria argomentazione, affermando che le opere, non essendo rimovibili alla fine del contratto, non erano ammortizzabili e quindi escluse dal diritto al rimborso.

La Commissione tributaria provinciale dava ragione alla contribuente, ma la decisione veniva ribaltata in appello dalla Commissione tributaria regionale, che accoglieva la tesi dell’Agenzia. L’imprenditrice, quindi, ricorreva in Cassazione.

La Decisione della Corte e il Principio del Rimborso IVA Comodato

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’imprenditrice, cassando con rinvio la sentenza della Commissione regionale. I giudici supremi hanno stabilito un principio di diritto fondamentale: l’esercente di un’attività d’impresa ha diritto alla detrazione e al rimborso dell’IVA per lavori di manutenzione o ristrutturazione di immobili dei quali non è proprietario, ma che detiene in virtù di un diritto personale di godimento, come il comodato.

L’elemento cruciale, secondo la Corte, non è il titolo di proprietà, ma l’esistenza di un nesso di strumentalità tra il bene e l’attività svolta. Se l’immobile è essenziale per l’esercizio dell’impresa, le spese sostenute per renderlo idoneo allo scopo sono detraibili.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha smontato le argomentazioni dell’Agenzia delle Entrate e della Commissione regionale. I giudici hanno chiarito che la normativa IVA (in particolare l’art. 30 del d.P.R. 633/72) non lega il diritto al rimborso alla proprietà del bene. Ciò che conta è che il costo sia inerente e strumentale all’attività. La realizzazione di opere su un immobile di terzi, concesso in comodato, non è un’operazione estranea all’impresa se quell’immobile è il luogo dove l’attività viene concretamente svolta.

La Cassazione ha affermato che la Commissione regionale ha errato nel non conformarsi ai principi già consolidati, secondo cui la detrazione dell’imposta è legittima quando sussista un nesso di strumentalità con l’attività imprenditoriale, anche solo potenziale. Il fatto che le opere non siano asportabili al termine del contratto non è rilevante ai fini IVA. La spesa è stata sostenuta per l’esercizio dell’attività e, come tale, l’imposta assolta deve poter essere recuperata, tramite detrazione o, in alternativa, rimborso.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza ha importanti implicazioni pratiche per tutti gli imprenditori e professionisti che utilizzano immobili in comodato, locazione o altri contratti simili. La decisione conferma che gli investimenti per migliorare e adattare tali immobili all’attività d’impresa danno pieno diritto al recupero dell’IVA. Il messaggio è chiaro: la fiscalità deve guardare alla sostanza economica dell’operazione e non a meri formalismi come il titolo di proprietà. Per ottenere il rimborso IVA comodato, l’imprenditore dovrà semplicemente dimostrare che le spese di ristrutturazione erano necessarie e funzionali allo svolgimento della propria attività economica.

È possibile ottenere il rimborso dell’IVA per lavori di ristrutturazione su un immobile non di proprietà, ma detenuto in comodato?
Sì, la Corte di Cassazione ha stabilito che è possibile ottenere il rimborso dell’IVA purché sia presente un ‘nesso di strumentalità’ tra l’immobile e l’attività d’impresa o professionale svolta, indipendentemente dal titolo di proprietà.

La proprietà dell’immobile è un requisito necessario per richiedere il rimborso dell’IVA sui lavori?
No, la proprietà non è un requisito necessario. Secondo la Corte, è sufficiente detenere l’immobile in virtù di un diritto personale di godimento, come un contratto di comodato, per avere diritto al rimborso dell’IVA sulle spese strumentali all’attività.

Qual è il principio chiave applicato dalla Corte di Cassazione in questo caso di rimborso IVA comodato?
Il principio chiave è quello della ‘strumentalità’. Il diritto alla detrazione o al rimborso dell’IVA non dipende dalla qualifica giuridica del possesso del bene (proprietà vs. detenzione), ma dal suo effettivo impiego nel ciclo produttivo dell’impresa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 10064 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 10064 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 16/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7677/2022 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE Antje, rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME con domicilio digitale presso il proprio indirizzo di posta elettronica certificata;

-ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, elettivamente domiciliato in Roma INDIRIZZO

-controricorrente- per la cassazione della sentenza della Commissione tributaria regionale della Calabria, n. 3088/2021, depositata il 27 settembre 2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13 febbraio 2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1. -Con ricorso ritualmente notificato, NOME COGNOME si opponeva al provvedimento di diniego del rimborso dell’IVA assolta in relazione alle spese sostenute per la ristrutturazione degli immobili detenuti in regime di comodato per l’esercizio di attività di affittacamere, per sentire disposto l’annullamento dell’atto impugnato. Parte ricorrente, in particolare, deduceva di avere diritto al rimborso perché: a) gli immobili ristrutturati costituiscono beni strumentali all’esercizio dell’impresa; b) sono beni di uso durevole, destinato cioè a perdurare per diversi anni come è possibile desumere dalla convenzione con la Regione Calabria con cui ha assunto l’obbligo di non distogliere l’immobile dall’uso previsto per almeno 5 anni, nonché dai contratti di comodato che hanno durata di 7 anni, ossia fino al 20 ottobre 2012; c) le opere di restauro e risanamento sono state inserite nel registro dei beni ammortizzabili, rientrando a pieno titolo nella categoria delle immobilizzazioni immateriali o materiali.
L’Ufficio, nelle sue controdeduzioni, ha contestato la fondatezza del ricorso evidenziando che, ai fini della normativa in materia di rimborso IVA ex art. 30, secondo e terzo comma, d.P.R. 633/72 sono considerati beni strumentali quelli che vengono utilizzati nel ciclo produttivo direttamente dall’imprenditore che ne ha il possesso a titolo di proprietà o altro diritto reale, mentre nel caso di specie la ricorrente ne ha la mera detenzione sulla base di un contratto di comodato.

La Commissione tributaria provinciale -con sentenza n. 276/2020/20 depositata il 15 settembre 2020 – accoglieva il ricorso

e annullava il provvedimento di diniego, dichiarando il diritto della ricorrente al rimborso dell’IVA, compensando le spese di lite.

-Avverso tale sentenza, proponeva appello l’Agenzia delle entrate.

La contribuente non si costituiva in giudizio.

Con sentenza n. 3088/2021, depositata il 27 settembre 2021, la Commissione tributaria regionale della Calabria ha accolto l’appello e, in riforma della sentenza impugnata, ha rigettato il ricorso introduttivo.

NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidato a un unico motivo.

L’Agenzia delle entrate si è costituita con controricorso.

-Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1 c.p.c.

La ricorrente ha depositato una memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Con l’unico motivo si deduce la violazione o falsa applicazione dell’art. 30 del d.P.R. n. 633 del 1972 . Il credito IVA per il quale l’Agenzia delle entrate ha negato il rimborso attiene a lavori di ristrutturazione di un immobile detenuto a titolo di comodato. L’ e nte ritiene che il credito IVA sia detraibile per l’intera somma di euro 6.669,08 ‘in sede di liquidazione periodica ovvero nella dichiarazione annuale”, ma non rimborsabile, poiché l’assenza di titolo di proprietà sull’immobile farebbe venir meno la sua strumentalità rispetto all’attività di impresa svolta. Nell’atto di appello, tuttavia, l’Agenzia afferm erebbe un concetto diverso rispetto a quello dedotto nel provvedimento di diniego, ossia che le spese per miglioramento, trasformazione o ampliamento di beni di terzi concessi in uso o comodato, qualora si estrinsechino in opere non suscettibili di autonoma utilizzabilità, non sono iscrivibili tra le
immobilizzazioni materiali, non potendo le opere realizzate essere rimosse al termine del periodo di utilizzo. In conclusione, secondo l’Ente tali beni, in quanto non ammortizzabili, non rientrano nella previsione normativa di cui alla lettera c), comma 3, dell’articolo 30 d.P.R. 633/72. Di fatto, dunque, l’Agenzia delle entrate assumerebbe due posizioni diverse rispetto al proprio diniego. La prima basata sulla carenza di strumentalità, la seconda sulla non ammortizzabilità. La Commissione tributaria regionale Calabria ha accolto l’appello, ritenendo che il riconoscimento del diritto al rimborso dell’eccedenza di IVA ex art. 30 co. 3 lett. c) d.P.R. 633/72 richieda il preventivo accertamento della sussistenza: 1) di un atto di acquisto di beni, che non si configura in caso realizzazione di opere di ristrutturazione di beni concessi in comodato (lasciando invece intendere che se il titolo di detenzione fosse stata la locazione si sarebbe configurato il diritto al rimborso IVA, secondo quanto affermato dalle SS.UU con sentenza n. 11533/2018); 2) della natura di beni ammortizzabili dell’oggetto dell’operazione, per tali dovendosi intendere quelli che non solo sono strumentali all’attività dell’impresa, ma che altresì costituiscono immobilizzazioni materiali o immateriali, in relazione alla loro idoneità ad un uso durevole, che non si esaurisce nell’arco di un esercizio contabile. Per altro verso, la Commissione tributaria regionale non avrebbe posto in discussione né la strumentalità né la sussumibilità della spesa nella categoria delle immobilizzazioni. Parte ricorrente evidenzia che le conclusioni cui è giunta la Commissione regionale costituiscono un’errata applicazione dell’art. 30 del d.P.R. 633/72 e non si conformano ai principi espressi da questa Corte.
1.1. -Il motivo è fondato.

L’esercente attività d’impresa o professionale ha diritto al rimborso dell’IVA per i lavori di ristrutturazione o manutenzione di

immobili dei quali non è proprietario, ma che detiene in virtù di un diritto personale di godimento, purché sia presente un nesso di strumentalità tra tali beni e l’attività svolta (Cass., Sez. Un., 14 maggio 2024, n. 13162; Cass., Sez. V, 22 settembre 2022, n. 27813; Cass., Sez. VI-5, 11 gennaio 2021, n. 215).

In tal senso, l’esecuzione, da parte del comodatario, di opere di ristrutturazione e manutenzione sull’immobile detenuto in comodato, indipendentemente dalla loro autonoma funzionalità o asportabilità al termine del periodo contrattualmente stabilito, dà diritto alla detrazione dell’imposta o, in mancanza, all’alternativo diritto al rimborso, allorquando sussista un nesso di strumentalità con l’attività di impresa o professionale, anche se potenziale o in prospettiva, da questi svolta (Cass., Sez. V, 22 settembre 2022, n. 27813; Cass., Sez. VI-5, 11 gennaio 2021, n. 215).
Nel caso di specie la Commissione tributaria regionale non si è conformata ai principi richiamati, affermando che l’IVA, nella fattispecie, si riferisce non già all’acquisto di beni, bensì alla realizzazione di opere eseguite su un immobile di terzi concesso in comodato, in quanto tale non riconducibile alla fattispecie di acquisto di beni e, pertanto, non rientrante nella specifica procedura di rimborso IVA prevista dall’art. 30, co. 3, del d.P.R. n. 633 del 1972.

-La sentenza impugnata dev’essere perciò cassata e, per l’effetto, va disposto il rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese di lite.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Quinta Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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