Rimborso IVA comodato: ok alla detrazione per lavori

La Corte di Cassazione ha confermato il diritto di un’imprenditrice a ottenere il rimborso IVA per le spese di ristrutturazione sostenute su un immobile non di sua proprietà, ma detenuto in comodato e utilizzato per la propria attività ricettiva. Secondo la Corte, per il diritto al rimborso IVA comodato non è rilevante la proprietà del bene, ma il nesso di strumentalità tra l’immobile e l’attività d’impresa esercitata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rimborso IVA comodato: Via libera per lavori su immobili non di proprietà

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha consolidato un principio fondamentale in materia fiscale, chiarendo le condizioni per ottenere il rimborso IVA comodato per le spese di ristrutturazione su immobili non di proprietà. La decisione stabilisce che il diritto al rimborso non dipende dalla titolarità del bene, ma dal suo effettivo impiego nell’ambito dell’attività d’impresa o professionale. Questa pronuncia offre importanti certezze agli operatori economici che utilizzano beni di terzi per la propria attività.

I Fatti del Caso

Il caso ha origine dalla richiesta di rimborso IVA presentata dalla titolare di un’attività turistico-ricettiva. Le spese si riferivano a lavori di ristrutturazione e risanamento conservativo eseguiti su immobili che l’imprenditrice deteneva in regime di comodato d’uso e che erano strumentali all’esercizio della sua attività. L’Amministrazione Finanziaria aveva concesso solo un rimborso parziale, negando la parte relativa ai lavori sull’immobile in comodato. La motivazione del Fisco si basava sulla tesi che tali spese non fossero relative a ‘beni ammortizzabili’ di proprietà dell’impresa, ma a costi pluriennali su beni di terzi, escludendoli così dalla possibilità di rimborso secondo la normativa IVA.

La Questione Giuridica e il Percorso Giudiziario

La questione centrale verteva sulla possibilità di ottenere il rimborso dell’IVA assolta per lavori su un immobile non di proprietà, ma essenziale per l’attività economica. L’imprenditrice ha impugnato il diniego parziale, ottenendo ragione sia in primo grado, presso la Commissione tributaria provinciale, sia in appello, davanti alla Commissione tributaria regionale. L’Amministrazione Finanziaria, non soddisfatta, ha quindi presentato ricorso in Cassazione, sostenendo la violazione della normativa IVA e di quella sui redditi d’impresa.

Le Motivazioni della Cassazione sul Rimborso IVA comodato

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, confermando le sentenze dei gradi precedenti. Gli Ermellini hanno ribadito un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato: l’esercente attività d’impresa o professionale ha diritto al rimborso dell’IVA per lavori di ristrutturazione o manutenzione di immobili dei quali non è proprietario, a condizione che sussista un nesso di strumentalità tra tali beni e l’attività svolta. In altre parole, ciò che conta è che l’immobile sia utilizzato in modo funzionale e diretto per l’esercizio dell’impresa. Il diritto al rimborso, o in alternativa alla detrazione, non è subordinato alla proprietà del bene né al fatto che le opere realizzate siano separabili dall’immobile al termine del contratto. L’elemento decisivo è il collegamento funzionale tra la spesa sostenuta e l’attività produttiva di reddito, anche se solo potenziale o in prospettiva.

Le Conclusioni

La decisione della Suprema Corte è di grande rilevanza pratica. Essa chiarisce che il sistema IVA è governato dal principio di neutralità, che impone di garantire la detraibilità dell’imposta assolta a monte per tutte le operazioni inerenti all’attività d’impresa. Negare il rimborso o la detrazione solo perché l’immobile non è di proprietà, pur essendo palesemente utilizzato per l’attività, costituirebbe una violazione di tale principio. Di conseguenza, imprenditori e professionisti che investono in beni di terzi, detenuti tramite contratti come il comodato o la locazione, possono legittimamente recuperare l’IVA pagata sui lavori, a patto di poter dimostrare in modo inequivocabile il nesso di strumentalità con la propria attività economica.

È possibile ottenere il rimborso IVA per lavori di ristrutturazione su un immobile non di proprietà ma usato per l’attività d’impresa?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che l’imprenditore o il professionista ha diritto al rimborso dell’IVA per lavori su immobili di cui non è proprietario, ma che detiene in virtù di un diritto personale di godimento, come il comodato.

Qual è il requisito fondamentale per ottenere il rimborso IVA in questi casi?
Il requisito fondamentale è la sussistenza di un ‘nesso di strumentalità’, ovvero un collegamento diretto e funzionale tra l’immobile oggetto dei lavori e l’attività d’impresa o professionale svolta.

La proprietà del bene è un fattore decisivo per il diritto al rimborso IVA?
No, la sentenza chiarisce che la proprietà del bene non è un fattore decisivo. Il diritto al rimborso o alla detrazione dell’IVA dipende dall’inerenza della spesa all’attività economica, non dal titolo giuridico di proprietà dell’immobile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 10060 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 10060 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 16/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14299/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE in persona del direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, elettivamente domiciliato in Roma INDIRIZZO

-ricorrente-

contro

COGNOME rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME con domicilio digitale presso il proprio indirizzo di posta elettronica certificata;

-controricorrente- per la cassazione della sentenza della Commissione tributaria regionale della Calabria n. 393/2022, depositata il 28 gennaio 2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13 febbraio 2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1. –NOME COGNOME, titolare di un’attività turistico ricettiva, depositava telematicamente il modello di dichiarazione Unico 2016 con istanza di rimborso IVA (assolta in relazione alle spese sostenute per la ristrutturazione degli immobili detenuti in regime di comodato d’uso per l’esercizio di attività di affittacamere) relativa all’anno 2015 per un valore di euro 13.308,00. L’Ufficio esprimeva parziale diniego di rimborso, riconoscendo come rimborsabile solo l’importo di euro 6.425,00. Per la restante somma, invece, negava il diritto al rimborso IVA, poiché attinente ai lavori di restauro e risanamento conservativo effettuati su un immobile non di proprietà della ditta, ma avuto in comodato. Riconosceva però la facoltà di portare detto importo in compensazione nella prima liquidazione periodica utile, escludendo i presupposti richiesti dall’art. 30 , secondo e terzo comma, d.P.R. n. 633/1972 per il riconoscimento integrale della restituzione.
La contribuente ha impugnato il diniego con ricorso alla Commissione tributaria provinciale.

L’Ufficio si costituiva in giudizio.

La Commissione tributaria provinciale di Cosenza, con sentenza n. 2975/7/2021 depositata il 14 maggio 2021, accoglieva il ricorso della contribuente e annullava il diniego parziale di rimborso.

-Avverso tale sentenza, proponeva appello l’Ufficio .

Si costituiva in giudizio la contribuente.

Con sentenza n. 6348/38/15, depositata il 30 novembre 2015, la Commissione tributaria regionale della Calabria ha rigettato l’appello.

-L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione affidato a un unico motivo.

La contribuente si è costituita con controricorso.

-Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1 c.p.c.

La contribuente ha depositato una memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Con l’unico motivo si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 30, comma 3, lett. c) del d.P.R. n. 633 del 1972, nonché dell’art. 108 del d.P.R. n. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. Parte ricorrente evidenzia come, nel caso di specie, il diritto al rimborso è stato fondato in relazione a spese di ristrutturazione su beni di terzi, non rientranti nella nozione di bene ammortizzabile, ma nella nozione di spese relative a più esercizi di cui all’art. 108 TUIR e, pertanto, escluse dalla possibilità di rimborso ex articolo 30, comma 3, lett. c), d.P.R. n. 633 del 1972. Non potrebbe infatti essere riconosciuto il diritto al rimborso dell’I VA assolta sulle spese per la realizzazione, su immobili concessi in uso o comodato, di opere inseparabili dai beni cui accedono. L’opera eseguita, infatti, non è di proprietà del soggetto che l’ha realizzata, giacché, in base ai principi civilistici, accede a un immobile di proprietà altrui. Di conseguenza, non potrebbe essere iscritta nel bilancio come bene ammortizzabile proprio del soggetto che l’ha effettuata.
1.1. -Il motivo è infondato.

L’esercente attività d’impresa o professionale ha diritto al rimborso dell’IVA per i lavori di ristrutturazione o manutenzione di immobili dei quali non è proprietario, ma che detiene in virtù di un diritto personale di godimento, purché sia presente un nesso di strumentalità tra tali beni e l’attività svolta (Cass., Sez. Un., 14 maggio 2024, n. 13162; Cass., Sez. V, 22 settembre 2022, n. 27813; Cass., Sez. VI-5, 11 gennaio 2021, n. 215).

In tal senso, l’esecuzione, da parte del comodatario, di opere di ristrutturazione e manutenzione sull’immobile detenuto in comodato, indipendentemente dalla loro autonoma funzionalità o asportabilità al termine del periodo contrattualmente stabilito, dà diritto alla detrazione dell’imposta o, in mancanza, all’alternativo diritto al rimborso, allorquando sussista un nesso di strumentalità con l’attività di impresa o professionale, anche se potenziale o in prospettiva, da questi svolta (Cass., Sez. V, 22 settembre 2022, n. 27813; Cass., Sez. VI-5, 11 gennaio 2021, n. 215).
La sentenza, riconoscendo il rimborso per lavori espletati su un immobile strumentale a ll’ esercizio dell’impresa e detenuto in regime di comodato, risulta pertanto conforme alla giurisprudenza richiamata.

2. -Il ricorso va dunque rigettato.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.000,00 per compensi, oltre ad euro 200,00 per esborsi, alle spese generali (15%) e agli accessori di legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Quinta Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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