Riduzione IMU: quando un immobile è inagibile?

Un Comune ha impugnato la sentenza che concedeva la riduzione IMU a un ente per un immobile la cui attività era stata sospesa per motivi di sicurezza. La Cassazione ha accolto il ricorso, specificando che la riduzione IMU per inagibilità spetta solo per degrado fisico grave, non per problemi risolvibili con manutenzione straordinaria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riduzione IMU: Non Basta un’Ordinanza di Sospensione per l’Inagibilità

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un’importante chiarificazione sui presupposti per ottenere la riduzione IMU del 50% per gli immobili inagibili o inabitabili. La decisione sottolinea che non è sufficiente una semplice sospensione dell’attività imposta da un’autorità per motivi di sicurezza per qualificare un immobile come tale; è necessario un degrado fisico strutturale significativo, superabile solo con interventi edilizi di un certo peso.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento IMU per l’anno 2016 emesso da un Comune nei confronti di un ente locale. L’ente si era visto riconoscere, in primo e secondo grado di giudizio, il diritto all’esenzione dall’imposta, sostenendo che l’immobile fosse da considerarsi abbandonato e inagibile. La sua inagibilità derivava da un’ordinanza del Sindaco che aveva sospeso l’attività a seguito di rilievi dei Vigili del Fuoco, i quali avevano evidenziato la necessità di adeguare gli impianti per ragioni di sicurezza.

I giudici di merito (Commissione Tributaria Provinciale e Regionale) avevano concordato con il contribuente, ritenendo che la sospensione forzata dell’attività precludesse l’utilizzo dell’immobile e giustificasse quindi il beneficio fiscale. Il Comune, non condividendo tale interpretazione, ha presentato ricorso per cassazione, sostenendo una violazione e falsa applicazione della normativa in materia.

La Decisione della Corte e i Criteri per la Riduzione IMU

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del Comune, ribaltando la decisione dei giudici di merito. I giudici di legittimità hanno chiarito che, per ottenere la riduzione IMU, la condizione di inagibilità o inabitabilità deve essere intesa in senso molto specifico e restrittivo.

Secondo la Corte, queste condizioni si verificano solo in presenza di un degrado fisico sopravvenuto (come edifici diroccati, pericolanti, fatiscenti) o di un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica di tale gravità da non poter essere superata con semplici interventi di manutenzione, sia essa ordinaria o straordinaria. Per ottenere l’agevolazione, è necessario che l’immobile richieda interventi più incisivi, come il restauro, il risanamento conservativo o la ristrutturazione edilizia.

La Differenza tra Manutenzione e Ristrutturazione

La Corte ha precisato che la necessità di adeguare gli impianti, come nel caso di specie, rientra nella categoria della manutenzione straordinaria. Si tratta di opere volte a rinnovare e sostituire parti degli edifici, anche strutturali, o a integrare servizi tecnologici. Questi interventi, per quanto importanti, non sono sufficienti a integrare lo stato di ‘inagibilità’ richiesto dalla norma per la riduzione IMU.

Al contrario, gli interventi di restauro e ristrutturazione sono finalizzati a conservare o trasformare l’organismo edilizio in modo più profondo. La norma fiscale, essendo una norma agevolativa, deve essere interpretata in modo rigoroso e non può essere estesa a situazioni, come quella in esame, in cui il problema è facilmente eliminabile con lavori di manutenzione.

Le Motivazioni della Sentenza

Il ragionamento della Corte si fonda su un consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui le norme che prevedono esenzioni o riduzioni di imposta sono di stretta interpretazione. L’inagibilità o l’inabitabilità devono essere intese come un’obiettiva inidoneità dell’immobile a essere utilizzato. Questa inidoneità deve derivare da cause strutturali e non da problematiche temporanee o risolvibili con interventi di manutenzione.

In particolare, la Corte ha specificato che:

1. Inagibilità: Si riferisce al mancato rispetto dei requisiti di sicurezza statica, che rendono l’immobile pericoloso.
2. Inabitabilità: Concerne la mancanza dei requisiti minimi igienico-sanitari.

Nel caso specifico, la sospensione dell’attività era dovuta alla necessità di adeguare gli impianti, un problema risolvibile con manutenzione straordinaria. Non era stato provato un degrado fisico strutturale tale da rendere l’immobile pericolante o fatiscente. Pertanto, la fattispecie non rientrava nell’ipotesi prevista dalla legge per la fruizione del beneficio fiscale. La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per una nuova valutazione basata su questi principi.

Conclusioni

Questa ordinanza della Corte di Cassazione stabilisce un principio chiaro per i proprietari di immobili: per ottenere la riduzione IMU del 50%, non è sufficiente che un immobile sia temporaneamente inutilizzato a seguito di un provvedimento amministrativo. È necessario dimostrare una condizione di degrado fisico oggettivo e profondo, tale da richiedere interventi edilizi complessi come restauro o ristrutturazione. La semplice necessità di adeguare impianti o di effettuare lavori di manutenzione, anche se straordinaria, non dà diritto al beneficio fiscale.

Un’ordinanza di sospensione dell’attività rende automaticamente un immobile “inagibile” ai fini della riduzione IMU?
No. Secondo la Corte di Cassazione, un provvedimento di sospensione dell’attività per motivi di sicurezza, come la necessità di adeguare gli impianti, non è di per sé sufficiente a qualificare un immobile come inagibile. È necessario un degrado fisico oggettivo e grave.

Quali condizioni deve avere un immobile per beneficiare della riduzione IMU del 50%?
L’immobile deve trovarsi in uno stato di inagibilità o inabitabilità dovuto a un degrado fisico sopravvenuto (es. edificio diroccato, pericolante) o a un’obsolescenza strutturale e funzionale così grave da poter essere superata solo con interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia.

La necessità di adeguare gli impianti è sufficiente per ottenere la riduzione IMU?
No. La Corte ha stabilito che l’adeguamento degli impianti rientra negli interventi di manutenzione straordinaria. Questo tipo di intervento non è sufficiente per integrare la nozione di inagibilità richiesta dalla legge per ottenere la riduzione d’imposta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31534 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31534 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: LIBERATI NOME

Data pubblicazione: 08/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2959/2022 R.G. proposto da:

COMUNE DI COGNOME, rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COMUNITÀ MONTANA MONTAGNA SANGRO VASTESE

-intimato- avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale de L’AQUILA n. 509/2021 depositata il 25/06/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La Commissione tributaria regionale dell’Abruzzo, con la sentenza in epigrafe indicata respingeva l’appello principale e l’appello

incidentale rispettivamente proposti dalla Comunità montana e dalla contribuente, avverso la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Chieti n. 404/2019 di accoglimento parziale del ricorso proposto dal contribuente avverso l’avviso di accertam ento IMU per l’anno 2016, con il quale l’Ufficio aveva chiesto il pagamento dell’imposta per l’intero. La CTR aveva confermato la sentenza della CTP, riconoscendo spettante il diritto alla esenzione dell’imposta dell’immobile, da considerarsi abbandonato e d inagibile, in ragione del fatto che lo stesso era stato sottoposto a sospensione dell’attività con provvedimento del Sindaco a seguito di rilievi dei Vigili del Fuoco, legati a ragioni di sicurezza ed alla necessità di adeguamento degli impianti, con minaccia di sanzione penale, che ne aveva precluso l’utilizzo per il periodo di imposta.
Avverso la suddetta sentenza il Comune ha proposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo.

Non ha depositato controricorso la parte intimata.

Parte ricorrente ha depositato altresì memoria ex art. 380 bis .1. c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con unico motivo di ricorso, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., si deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 8, co. 1, del D. Lgs. n. 504 del 1992, anche in relazione all’art. 14 prel., per avere il giudice di appello riconosciuto il diritto alla riduzione del 50% dell’IMU in mancanza di inagibilità o inabitabilità dell’immobile dichiarata nelle forme di legge.

1.1. Il ricorrente non considera sussumibile nella ipotesi di legge la circostanza dell’impossibilità di uso dell’immobile a seguito di sospensione dell’attività da parte del Sindaco, a seguito di rilievo dei VV.FF. per ragioni di sicurezza, essendo legata a questioni correlate alla inattività del contribuente.

2. Questa Corte si è già pronunciata sulla questione dell’inutilizz o dell’immobile, ai fini dell’applicazione dell’IMU, tema che è correlato anche alla nozione di inagibilità o inabitabilità (Cass. 11/06/2024, n. 16222), ed ha ‘ ritenuto sia con riguardo all’art. 8, comma 1, del d.lgs. 30 novembre 1992, n. 504, per l’ICI, che con riguardo 13, comma 3, lett. b), del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, per l’IMU – che condizione indispensabile per poter usufruire della riduzione dell’imposta è l’inagibilità o l’inabitabilità dell’immobile, intese come obiettiva inidoneità ad essere utilizzato per eventi dovuti ad obsolescenza o cattiva manutenzione (cedimenti, crepe, pericoli di crollo) o per carenze intrinseche (assenza di adeguati impianti e servizi); in particolare, per inagibilità deve intendersi il mancato rispetto dei requisiti di sicurezza statica dell’immobile ovvero la presenza di elementi che ne rendono pericoloso o inopportuno l’utilizzo; la nozione di inabitabilità si correla alla mancanza di rispetto dei requisiti minimi igienico-sanitari, che devono necessariamente sussistere per far sì che il fabbricato possa essere utilizzato all’uso cui è destinato; il criterio interpretativo che ricollega la nozione di inagibilità e inabitabilità dell’immobile al degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente e simile) o di una obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, bensì con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia, non solo risulta aderente alla lettera della norma, ma trova conferma nel costante indirizzo giurisprudenziale in materia fiscale, secondo il quale le norme che stabiliscono esenzioni o riduzioni di imposta sono di stretta interpretazione, ai sensi dell’art. 14 disp. prel. cod. civ. (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 25 marzo 2011, n. 6925; Cass., Sez. Un., 3 giugno 2015, n. 11373; Cass. Sez. Un., 22 settembre 2016, n. 18574;
Cass., Sez. 6^-5, 9 aprile 2018, n. 8618; Cass., Sez. 5^, 27 aprile 2018, n. 10213) >>.

2.1. Nel caso di specie si verte in ipotesi di sospensione dell’attività in ragione delle necessità di adeguare gli impianti, attività che si ritiene rientrare nella manutenzione straordinaria, e dunque, in fattispecie che si pone al di fuori dagli interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia, richiesti dalla norma per la fruizione del beneficio, atteso che, come detto, in tema di IMU, ai fini dell’applicazione della riduzione prevista dall’art. 13, comma 3, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), devono considerarsi inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e quindi, nello specifico, gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria (Cass. 24/02/2023, n. 5804 (Rv. 666921 – 01)).
2.2. Difatti, «ai sensi dell’art. 3, lettere a), b), c) e d), del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) per interventi di manutenzione ordinaria si intendono, dunque, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, mentre per interventi di manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico, ed infine per
interventi di restauro e di risanamento conservativo, si intendono gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili» (Cass. 06/08/2024, n. 22237)

Ne consegue che si verte al di fuori della ipotesi invocata dalla CTR, in virtù della quale ha riconosciuto la spettanza del beneficio, trattandosi, per quanto detto, di problema facilmente eliminabile, con attività di mera manutenzione straordinaria.

Sussiste dunque la dedotta falsa applicazione di legge.

Va conseguentemente accolto il ricorso e cassata la decisione gravata, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell ‘ Abruzzo in diversa composizione, anche per la regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Abruzzo in diversa composizione, anche per la regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 13/11/

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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