Riduzione IMU: quando spetta per immobili storici?

La Corte di Cassazione chiarisce i requisiti per la riduzione IMU su immobili di interesse storico. L’ordinanza analizza un caso in cui un contribuente richiedeva l’esenzione o la riduzione dell’imposta per immobili collabenti e storici. La Corte ha cassato la decisione di merito, specificando che per la riduzione IMU non basta una generica attestazione di storicità o una tutela indiretta (es. vincolo di facciata), ma è necessaria una formale ‘dichiarazione di interesse culturale’ (tutela diretta). Viene inoltre censurato l’errore del giudice che aveva esteso un’esenzione a immobili non oggetto della domanda specifica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riduzione IMU per Immobili Storici: La Cassazione Chiarisce i Requisiti

L’applicazione della riduzione IMU per gli immobili di interesse storico è spesso fonte di contenzioso tra contribuenti ed enti locali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti essenziali, tracciando una linea netta tra i diversi tipi di vincolo culturale e i relativi benefici fiscali. L’intervento della Suprema Corte si è reso necessario per correggere la decisione di una Commissione Tributaria Regionale che aveva erroneamente concesso agevolazioni fiscali basandosi su presupposti non conformi alla legge.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dal ricorso di un contribuente contro due avvisi di accertamento per il mancato versamento parziale dell’IMU relativa agli anni 2012 e 2013. Il contribuente sosteneva che alcuni dei suoi immobili dovessero essere esentati dall’imposta in quanto ‘collabenti’ (ovvero, ruderi non agibili), mentre per altri, situati nel centro storico, chiedeva l’applicazione di un’aliquota ridotta in virtù del loro interesse storico.

In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale aveva respinto le richieste del contribuente. La decisione, però, veniva completamente ribaltata in appello.

La Decisione della Commissione Tributaria Regionale

La Commissione Tributaria Regionale (CTR) accoglieva il gravame del contribuente, ritenendo fondate le sue censure. Per gli immobili in una determinata via, la CTR li considerava collabenti e quindi esenti, basandosi su una comunicazione di inabitabilità. Per gli immobili del centro storico, riconosceva il diritto alla riduzione dell’imposta, giudicando sufficiente una vecchia dichiarazione della Soprintendenza e l’annotazione catastale come ‘immobili storici’ presente dal 2013.

Il Comune, non condividendo tale interpretazione, presentava ricorso in Cassazione.

L’Analisi della Cassazione: Errore sugli Immobili Collabenti e la Riduzione IMU

La Suprema Corte ha accolto i motivi di ricorso del Comune, ravvisando gravi errori nella sentenza della CTR.

In primo luogo, riguardo agli immobili ritenuti collabenti, la Corte ha rilevato un vizio di ‘ultrapetizione’. Il Comune aveva dimostrato che gli avvisi di accertamento non riguardavano le unità immobiliari già riconosciute come collabenti (e per le quali non era stata richiesta alcuna imposta), ma altre unità per cui il contribuente aveva richiesto solo la riduzione del 50% per inabitabilità. La CTR, invece, aveva erroneamente esteso l’esenzione totale a tutti gli immobili, confondendo il concetto di ‘inabitabile’ (che dà diritto a una riduzione) con quello di ‘collabente’ (che può portare all’esenzione) e pronunciandosi oltre i limiti della domanda.

Riduzione IMU per Beni Culturali: La Distinzione Cruciale tra Tutela Diretta e Indiretta

Il punto centrale della pronuncia riguarda i requisiti per ottenere la riduzione dell’imponibile IMU del 50% per i fabbricati di interesse storico o artistico. La Cassazione ha chiarito che la CTR ha confuso due tipi di tutela completamente diversi:

1. Tutela Diretta: Prevista dagli artt. 10 e 13 del D.Lgs. 42/2004, si applica a immobili per i quali è stata emessa una specifica e formale ‘dichiarazione di interesse culturale’. Solo questa forma di tutela conferisce il diritto alla riduzione IMU.
2. Tutela Indiretta: Prevista dall’art. 45 dello stesso decreto, riguarda immobili vicini a un bene culturale tutelato in via diretta. Questo vincolo (spesso detto ‘vincolo di facciata’) serve a proteggere il contesto del bene principale e non dà diritto ad alcuna esenzione o riduzione d’imposta per l’immobile che lo subisce.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha motivato la sua decisione ribadendo che le agevolazioni fiscali sono norme di stretta interpretazione e non possono essere applicate per analogia. La riduzione dell’imposta è un’eccezione concessa in ragione del particolare valore culturale dell’immobile, valore che deve essere certificato da un atto amministrativo formale, quale la dichiarazione di interesse culturale. L’annotazione catastale come ‘immobile storico’ o l’essere sottoposti a tutela indiretta sono circostanze irrilevanti per ottenere il beneficio fiscale. Pertanto, la CTR ha errato nel concedere la riduzione basandosi su presupposti insufficienti.

Conclusioni

L’ordinanza ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per una nuova valutazione basata sui principi enunciati. La decisione rappresenta un importante monito per i proprietari di immobili storici: per beneficiare della riduzione IMU, non è sufficiente il valore storico intrinseco o la localizzazione in un centro storico, ma è indispensabile che l’immobile sia stato oggetto di una formale ‘dichiarazione di interesse culturale’ ai sensi della normativa vigente. La sentenza sottolinea inoltre l’importanza della precisione nelle domande processuali per evitare che il giudice incorra in vizi come l’ultrapetizione.

Un immobile inabitabile è automaticamente esente da IMU?
No. Secondo la normativa richiamata nel provvedimento (art. 13 del d.l. 201/2011), i fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati hanno diritto a una riduzione dell’imposta del 50 per cento, non a un’esenzione totale. L’esenzione può applicarsi, invece, agli immobili collabenti (ruderi), che rappresentano una categoria distinta.

Per ottenere la riduzione IMU, è sufficiente che un immobile sia registrato al catasto come ‘storico’?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’annotazione catastale come ‘immobile storico’ è irrilevante ai fini della riduzione dell’imposta. Il beneficio fiscale è concesso solo in presenza di una formale dichiarazione di interesse culturale emessa dall’autorità competente.

Qual è la differenza tra tutela culturale ‘diretta’ e ‘indiretta’ ai fini della riduzione IMU?
La tutela ‘diretta’ riguarda un bene specifico formalmente dichiarato di interesse culturale e solo questa dà diritto alla riduzione IMU del 50%. La tutela ‘indiretta’, invece, si applica agli immobili circostanti un bene tutelato per preservarne il contesto e non conferisce alcun diritto a esenzioni o riduzioni d’imposta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 32855 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 32855 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1392/2020 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME avv. AVV_NOTAIO

-intimato- avverso SENTENZA di COMM. TRIB. REG. SEZ. DIST. BRESCIA n. 2280/2019 depositata il 27/05/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il contribuente aveva ricorso avanti la Commissione Tributaria Provinciale di Cremona avverso due avvisi per imposta IMU in parte non versata per gli anni 2012 e 2013, notificatigli in quanto il

Comune non condivideva la richiesta riduzione che il contribuente aveva sostenuto in quanto esenti perché d’interesse storico o collabenti. Il giudice di primo grado, previa riunione dei ricorsi, li aveva respinti ritenendo l’infondatezza delle affermazioni del ricorrente. Su appello del contribuente e nel contraddittorio con il Comune di Cremona, la Commissione Tributaria Regionale, con la sentenza in epigrafe, accolse il gravame, pur respingendo le eccezioni preliminari dell’appellante, ritenendo fondate le censure quanto:
alla natura collabente degli immobili siti in INDIRIZZO di quel Comune, atteso che vi è comunicazione del Comune del 27 luglio 2012 che ne dichiara l’inabitabilità;

-all’interesse storico degli immobili siti nelle INDIRIZZO, dei INDIRIZZO e Milazzo atteso che, pur richiamato l’art. 10 del d.lgs. 42/2004 che richiede la ‘dichiarazione d’interesse culturale’ prevista dall’art. 13 stesso d.lgs., doveva ritenersi sufficiente la dichiarazione della Soprintendenza ove era riconosciuta la tutela di cui alla legge n. 1089/1939, tenuto conto della annotazione al catasto come immobili storici sin dal 2013. Ciò avrebbe esentato il contribuente dagli obblighi di dichiarazione e contributivi IMU in relazione a tali immobili, negando rilevanza al fatto che nel 2016 fosse stata richiesta la cancellazione dell’annotazione catastale.
Ricorre per cassazione il Comune sulla base di cinque motivi, integrati con successiva memoria.

Il contribuente, pur ritualmente notificato presso il suo studio il 23/12/2019, è rimasto intimato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Va precisato che i primi tre motivi di censura riguardano gli immobili di INDIRIZZO, mentre gli altri due riguardano quelli siti nelle INDIRIZZO, dei Gonfalonieri e Milazzo (centro storico).

Con il primo motivo il Comune ricorrente si duole dell’omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.. Censura

che la RAGIONE_SOCIALE abbia ritenuto gli immobili di INDIRIZZO collabenti e pertanto esenti dall’imposta sulla base della sola citata comunicazione relativa all’inabitabilità.

3. Con il secondo motivo il ricorrente censura la nullità della sentenza ex art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. per vizio d’ultrapetizione. Sostiene che gli avvisi impugnati non riguardassero tutti gli immobili di INDIRIZZO, ma solo parte e, in particolare, che le cinque unità immobiliari di cui il contribuente ottenne nel 2012 l’accatastamento come collabenti (F.2) e comunque oggetto di dichiarazione d’inabitabilità, siano diverse e ulteriori rispetto a quelle oggetto del giudizio. Per esse, identificate al foglio 89, mappale 144 sub 2-3-13 e mappale 142 sub 1-2 (negli avvisi: sub da 501 a 505 -pagg. 21 ss docc. Ricorrente), il Comune aveva già rinunciato a chiedere l’imposta, mentre per le altre il contribuente aveva richiesto la dimidiazione ex art. 13, comma 3, lett. b) del d.l. 201/2011. La CTR ha invece sancito la situazione di collabenza di tutti gli immobili di INDIRIZZO, travisando i fatti e confondendo gli immobili dichiarati inabitabili e accatastati come collabenti con le ulteriori unità immobiliari site nel medesimo civico.
3.1 I due motivi, che possono essere trattati congiuntamente investendo la medesima valutazione, sono fondati, essendosi in presenza del travisamento d’un fatto che concretizza una pronuncia oltre i limiti della domanda, in violazione dell’art. 112 c.p.c. .

Va ricordato che la censura d’ultrapetizione, come l’omissione di pronunzia o le violazioni del contraddittorio, rientra negli errores in procedendo posto che concerne il rito, e rientra pertanto nella previsione dell’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. concretizzando un vizio di giudizio che si riverbera sui poteri della Corte in merito all’esame diretto degli atti. Ove vengano denunciati errori sul rito, la Corte è anche giudice del fatto, potendo accedere direttamente all’esame degli atti processuali del fascicolo di merito sui quali il ricorso si fonda, purché la censura sia stata ritualmente formulata,
rispettando, in particolare, il principio di autosufficienza del ricorso secondo le disposizioni di cui agli artt. 366, comma 1, n. 6, e 369, comma 2, n. 4 (vv. Cass. n. 21346/2024 e 29495/2020).

3.2 Il Comune ricorrente ha provato documentalmente le sue affermazioni in ordine all’individuazione dei cespiti per i quali è dichiarata l’inagibilità (pagg. 51 e 54 dei docc. Allegati) nonché il fatto che per i suindicati immobili, ritenuti altresì collabenti, non fu liquidata alcuna imposta (vv. avvisi pagg. 21 e ss degli stessi docc.) e richiamato la domanda del contribuente formulata in primo e secondo grado (vv pagg. 5 e 17 di entrambi gli atti) volta alla mera dimidiazione dell’imposta per tutti gli immobili di quella via.
Poiché la pronuncia impugnata:

da una parte, richiama la pronuncia della CTP che aveva affermato come la detrazione sulla parte collabente fosse stata già riconosciuta;

-dall’altra, dà atto che la domanda del ricorrente era fondata sull’affermazione che ‘ gli immobili di INDIRIZZO sono stati dichiarati tutti inabitabili ‘;

emerge un’evidente svista della Commissione Regionale che, sul punto, si limita a enunciare: ‘ Per quanto riguarda gli immobili di INDIRIZZO, risulta documentato che si tratti di edifici collabenti. In atti si rinviene la comunicazione del Comune che il 27/7/2012 ne dichiara la inabitabilità ‘. Al di là dell’errata equiparazione tra immobili collabenti, che sarebbero perciò esenti da imposta, e meramente inabitabili, per i quali sarebbe invece dovuta un’imposta dimidiata, appare evidente come il giudice d’appello non abbia valutato le conclusioni del ricorrente come riportate negli atti e richiamate nel presente ricorso, accomunando tutti gli immobili di INDIRIZZO in un’unica situazione ed esentando da imposta anche gli altri cespiti immobiliari del contribuente che, pure ivi posti e sulla base della predetta documentazione, non rientrano né nell’una né nell’altra categoria.
La circostanza era stata rilevata dal Comune sia in primo grado che in appello (vv. pag. 3 e 4 delle rispettive comparse di costituzione, il cui contenuto è inoltre trascritto nel ricorso) ma la sentenza impugnata non vi fa cenno.

Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 13 del d.l. n. 201/2011, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. Evidenzia come la disposizione invocata preveda la riduzione dell’imposta del 50 per cento nel caso, tra gli altri , dei fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. Ribadisce la circostanza di cui al motivo precedente evidenziando come il Comune avesse rappresentato la situazione sia in primo grado che in appello.

4.1 Il motivo, che censura altro profilo del medesimo capo, è anch’esso fondato.

4.2 Si è già detto come sia documentalmente provato che tutte le unità dichiarate inagibili (vv. pag. 54 docc in relaz. alle pagg. 51-52) sono state esentate dall’imposta in quanto già ritenute dal Comune come collabenti e non sono oggetto degli avvisi impugnati. Ciò esclude altresì che il contribuente avrebbe avuto interesse a impugnare i predetti avvisi nella parte riguardante quei cespiti. A maggior ragione non è pertanto giustificata la totale esenzione delle altre unità site in INDIRIZZO.
Con il quarto motivo di censura, con riferimento agli immobili siti nelle vie del Cigno, dei Gonfalonieri e Milazzo, il Comune ricorrente si duole della violazione degli artt. 13, comma 3, lett. a), del d.l. 201/2011 e 10, comma 3, lett. a) e 13, comma 1, del d. lgs. n. 42/2004.

Evidenzia come la CTR abbia confuso:

-la tutela c.d. diretta, prevista dall’art. 13 del d. lgs. n. 42/2004 e riguardante gli immobili che sono stati dichiarati d’interesse culturale e pertanto con riduzione IMU ai sensi dell’art. 13, comma 3, lett a), del DL 201/2011;

-con la tutela c.d. indiretta, prevista dall’art. 45 dello stesso d. lgs. 42/2004, precedentemente regolata dall’art. 21 della legge n. 1089/1939.

Con il quinto motivo censura l’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di contestazione tra le parti in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.. Evidenzia il travisamento della prova costituita dalla dichiarazione della Soprintendenza in merito alla tutela cui sono sottoposti i predetti immobili.

Il quarto motivo è fondato e il suo accoglimento assorbe il quinto.

7.1 La norma di cui all’art. 45 del d. lgs. 42/2004, che riproduce in sostanza il testo dell’art. 21 dell’abrogata legge n. 1089/ 1939, autorizza il Ministero a prescrivere le distanze, le misure e altre norme dirette ad evitare che sia messa in pericolo l’integrità dei beni culturali immobili, ne sia danneggiata la prospettiva o la luce o ne siano alterate le condizioni d’ambiente e di decoro. Quest’ultima forma di tutela, detta altresì ‘ vincolo di facciata ‘, non prevede alcuna dichiarazione d’interesse cul turale e riguarda immobili che non hanno necessariamente pregio culturale ma vanno tutelati in funzione dell’integrità di quelli per i quali, invece, tale dichiarazione vi sia. Tale forma di tutela c.d. indiretta non dà diritto né a esenzione né a riduzion e dell’imposta qui contestata. Secondo il costante orientamento di questa Sezione, in tema di IMU, la riduzione della base imponibile nella misura del 50%, che l’art. 13, comma 3, lett. a), del d.l. n. 201 del 2011, conv., con modif., dalla l. n. 214 del 2011, riconosce per i fabbricati di interesse storico o artistico soggetti alla “dichiarazione di interesse culturale” ai sensi degli artt. 10 e 13 del d.lgs. n. 42 del 2004, non si applica ai fabbricati soggetti alle prescrizioni di tutela indiretta, ai sensi dell’art. 45 del medesimo d.lgs., per la materiale vicinanza o adiacenza a terreni o fabbricati dichiarati di interesse culturale, trattandosi di disposizione insuscettibile di interpretazione estensiva o analogica per l’eccezionalità dell’agevolazione concessa in relazione al valore
culturale dell’immobile (Sez. 5 – , Ordinanza n. 4305 del 19/02/2025, Rv. 674106 – 01).

Erra pertanto la CRT nel ritenere che gli immobili dell’intimato, siti nelle vie sopraindicate, siano sottoposti a tutela c.d. diretta, e pertanto beneficiari della riduzione prevista dall’art. 13, comma 3, lett. a) del d.l. 201/2011 (conv. in legge n. 214/2011), per il solo fatto che:

-vi è stata un’attestazione della Soprintendenza competente che riconosce i beni immobili come ‘sottoposti alla tutela della legge n. 1089/1939’ (oggi d. lgs. 42/2004);

-il contribuente ne abbia ottenuto l’accatastamento come immobili ‘storici’ fin dal 2013.

Poiché ciò che giustifica la riduzione dell’imposta, ai sensi della disposizione citata, è solo la dichiarazione d’interesse culturale ex artt. 10 comma 3, lett. a) e 13 comma 1 del richiamato d. lgs. 42/2004, è del tutto irrilevante che gli immobili del contribuente siano sottoposti a tutela indiretta ex art. 45 d. lgs. 42/04 (in passato art. 21 legge n. 1089/1939) o che per un certo periodo se ne sia ottenuto l’accatastamento come immobili ‘storici’.

8. In accoglimento dei primi quattro motivi di ricorso, assorbito il quinto, la sentenza impugnata va pertanto cassata e rinviata alla Corte di giustizia di secondo grado della Lombardia, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte, accoglie i primi quattro motivi di ricorso, assorbito il quinto, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, il 26/11/2025 .

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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