Riduzione IMU inagibilità: no senza degrado fisico

Una società immobiliare ha richiesto la riduzione dell’IMU sostenendo l’inagibilità di alcuni immobili per la mancanza del certificato di agibilità. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, accogliendo il ricorso del Comune. La Corte ha stabilito che la riduzione IMU per inagibilità si applica solo in caso di degrado fisico strutturale dell’immobile (ad esempio, fabbricato pericolante o diroccato) e non per la semplice assenza di una certificazione amministrativa. La decisione chiarisce la netta distinzione tra ‘inagibilità’ fiscale e ‘agibilità’ urbanistica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riduzione IMU inagibilità: la Cassazione chiarisce che serve il degrado fisico

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un’importante precisazione sui presupposti per ottenere la riduzione IMU per inagibilità di un immobile. La sentenza stabilisce un principio chiaro: la mancanza del certificato di agibilità, di per sé, non è sufficiente a giustificare lo sconto fiscale del 50%. È necessario dimostrare un degrado fisico effettivo e strutturale del fabbricato. Analizziamo insieme questa decisione che traccia una linea netta tra requisiti amministrativi e condizioni fiscali.

I Fatti del Caso

Una società di costruzioni si opponeva a un avviso di accertamento IMU emesso da un Comune per l’annualità 2014. La società sosteneva di aver diritto a una riduzione dell’imposta al 50% per alcuni immobili, ritenuti inagibili in quanto privi del certificato di agibilità. La Commissione Tributaria Regionale aveva parzialmente accolto le ragioni della società, concedendo la riduzione. Contro questa decisione, sia la società (con ricorso principale, lamentando anche altri vizi dell’atto) sia il Comune (con ricorso incidentale) si sono rivolti alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha ribaltato la decisione di secondo grado, respingendo il ricorso della società e accogliendo quello del Comune. Gli Ermellini hanno chiarito la distinzione fondamentale tra il concetto di ‘agibilità’ urbanistica e quello di ‘inagibilità’ ai fini fiscali.

L’analisi del ricorso della società

La Corte ha prima esaminato e rigettato i motivi del ricorso principale della società contribuente. In particolare, è stato ritenuto infondato il motivo relativo alla presunta carenza di motivazione dell’avviso di accertamento. È stato inoltre respinto il motivo con cui la società chiedeva l’esenzione per gli immobili ‘beni merce’, in quanto non era stata presentata l’apposita dichiarazione richiesta dalla normativa, non essendo sufficiente la sola iscrizione in bilancio.

L’accoglimento del ricorso del Comune e la vera natura della riduzione IMU per inagibilità

Il punto cruciale della decisione risiede nell’accoglimento del ricorso del Comune. La Cassazione ha affermato che la Commissione Tributaria Regionale ha commesso un errore nel confondere i due piani: quello amministrativo-urbanistico e quello tributario. L’imposta è dovuta per il solo fatto che l’immobile sia accatastato o accatastabile, a prescindere dalla sua effettiva abitabilità o regolarità urbanistica.

Le Motivazioni della Sentenza

Le motivazioni della Corte si basano su un’interpretazione rigorosa della normativa. La riduzione IMU del 50% prevista per i fabbricati ‘inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati’ è legata a una condizione di degrado fisico oggettivo e sopravvenuto. Si tratta di situazioni in cui l’immobile è diroccato, pericolante, fatiscente o presenta un’obsolescenza strutturale e tecnologica tale da impedirne l’utilizzo. Questa condizione deve essere così grave da non poter essere superata con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Al contrario, il certificato di agibilità attesta il rispetto delle norme igienico-sanitarie, di sicurezza e di salubrità. La sua assenza è una questione amministrativa che non incide, di per sé, sulla capacità contributiva legata al possesso dell’immobile. Un edificio può essere privo di agibilità ma strutturalmente integro e quindi non ‘inagibile’ ai fini fiscali. Confondere i due concetti, come fatto dal giudice di secondo grado, snaturerebbe la finalità della norma agevolativa.

Le Conclusioni

Questa ordinanza della Corte di Cassazione ha importanti implicazioni pratiche per i contribuenti e gli enti locali. Viene riaffermato che per beneficiare della riduzione IMU per inagibilità, non basta invocare la mancanza di un certificato amministrativo. È onere del contribuente dimostrare una condizione di degrado fisico strutturale che renda impossibile l’utilizzo del bene. La decisione consolida un orientamento giurisprudenziale volto a evitare un uso improprio delle agevolazioni fiscali, ancorandole a presupposti oggettivi e sostanziali piuttosto che a formalità burocratiche.

La mancanza del certificato di agibilità dà diritto alla riduzione dell’IMU al 50%?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la sola assenza del certificato di agibilità, che è un requisito amministrativo-urbanistico, non è sufficiente per ottenere la riduzione dell’imposta. L’agevolazione è legata a una condizione di degrado fisico.

Quali condizioni deve avere un immobile per essere considerato ‘inagibile’ ai fini della riduzione IMU?
Un immobile è considerato ‘inagibile’ ai fini fiscali quando presenta un degrado fisico sopravvenuto (es. fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, che ne impedisce di fatto l’utilizzo.

Per ottenere l’esenzione IMU per i cosiddetti ‘beni merce’ è sufficiente iscriverli in bilancio?
No. Secondo la Corte, la semplice iscrizione degli immobili invenduti nel bilancio dell’impresa costruttrice non è sufficiente per l’esenzione IMU. La normativa richiede la presentazione di un’apposita dichiarazione al Comune, a pena di decadenza dal beneficio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 8283 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 8283 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 29/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3143/2021 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

COMUNE DI NAPOLI, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dagli avvocati NOME (CODICE_FISCALE, NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente e ricorrente incidentale- avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. della CAMPANIA n. 2961/2020 depositata il 16/06/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

RILEVATO CHE

La società RAGIONE_SOCIALE in persona dei suoi amministratori e legali rappresentanti NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, ricorre, sulla base di due motivi, per la cassazione della sentenza della C.T.R. della Campania n. 2961/14/2020, depositata il 16 gennaio 2020 e non notificata che, in parziale riforma della sentenza di primo grado dichiarava dovuta nella misura del 50% sulle unità immobiliari non locate dichiarate agibili il 2 dicembre 2014 l ‘imposta IMU relativa all’annualità 2014, rigettando nel resto l’impugnazione di parte contribuente avverso l’avviso in questione.
L’ente impositore resiste con controricorso proponendo, a sua volta, ricorso incidentale.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo la società contribuente deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione degli artt. 3 legge 241/1990 e 7 legge 212/2000, lamentando l’erroneità della pronunzia impugnata relativamente al mancato rilievo dei profili di illegittimità dell’impugnato avviso in rettifica, per carente, erronea e/o insufficiente motivazione, in violazione dell’artt. 3, comma 3, della legge 241/1990, degli artt. 7 e 10 della legge 212/2000 e degli artt. 24 e 97 Cost.
Rileva che non era dato comprendere le ragioni per le quali un provvedimento evidentemente viziato per tutte le argomentazioni esposte (in quanto oltre a non risultare le modalità di determinazione della pretesa e le aliquote applicate, neppure erano stati riportati i versamenti IMU 2014 effettuati dalla contribuente, a saldo di quanto dovuto) era stato ritenuto ‘sufficientemente’ motivato.

Con il secondo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5 c.p.c., falsa applicazione di norme di diritto e

omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’applicazione dell’art. 13, comma 9bis del d.l. 201/2011 e dell’art. 5 -bis dell’art. 2 e 5 bis del d.l. n. 102 del 2013 (convertito, con mod. dalla legge 28/10/2013 n. 124), nonché con riferimento agli artt. 2697 c.c. ed agli artt. 115 116 c.p.c.

Evidenzia che la sentenza era da ritenere viziata in quanto i giudici di appello avevano omesso di valutare che in forza dell’art. 13, comma 9bis del d.l. 201/2011 non erano richiesti specifici oneri di comunicazione e che l’art. 5 -bis dell’art. 2 del d.l. n. 102 del 2013 (convertito, con mod. dalla legge 28/10/2013 n.° 124), non poteva operare retroattivamente.

Il Comune di Napoli con il proposto ricorso incidentale formula due motivi:

3.1. con il primo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione degli artt. 13, comma 2, d.l. 201/2011 conv. con modifiche dalla legge 214/2011 ed integrato in forza del d.lgs. 16/2012 e succ. modifiche, lamentando l’erroneità della pronunzia impugnata laddove aveva ritenuto sussistente uno stato di inagibilità dell’immobile idoneo a legittimazione la riduzione del 50% dell’imposta;

3.2. con il secondo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5 c.p.c. violazione e/o falsa applicazione dell’ art. 4, comma 5, del d.lgs. 16/2012.

Evidenzia che la sentenza era da ritenere viziata laddove i giudici di appello avevano ritenuto inagibile l’immobile solamente in ragione della assenza del certificato di agibilità.

Osserva il Collegio che il ricorso principale deve essere rigettato.

4.1. Il primo motivo è infondato atteso che le argomentazioni della C.T.R. sono corrette in diritto quanto alla ritenuta legittimità dell’atto sotto il profilo motivazionale, avendo i giudici di appello precisato, fra l’altro, con argomentazioni pienamente condivisibili,

che la delibera comunale a monte, quale atto generale, non andava allegata e che l’atto impositivo risultava sottoscritto dal funzionario responsabile del servizio; del tutto infondato in quanto totalmente generico ed aspecifico appare, poi, il richiamo all’omessa valutazione di un asserito ‘fatto decisivo’ ex n. 5) c.p.c., ‘fatto’ nemmeno chiaramente specificato ed enucleato nella sua decisività.

4.2. Anche il secondo motivo non coglie nel segno.

Secondo la univoca giurisprudenza di questa Corte la iscrizione in bilancio degli immobili come beni merce, seppure necessaria (Cass. n. 24720/2022) non è sufficiente ai fini della invocata esenzione e, pertanto non è sufficiente la produzione del bilancio di esercizio (v. Cass. 5191/2022) perché non permette il riscontro delle caratteristiche oggettive (catastali) degli immobili e della concreta destinazione ad essi impressa; è, inoltre necessario che sia stata presentata la dichiarazione richiesta dalla disciplina normativa applicabile alla fattispecie in esame.
Secondo quanto dispone il comma 2 dell’art. 2 del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, «a decorrere dal 1 gennaio 2014 sono esenti dall’imposta municipale propria i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati», e secondo l’art. 5 -bis dell’art. 2 «ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica». Trattasi di norma che riguarda l’annualità in esame (anno 2014) e, quindi, non si pone alcuna questione di applicazione retroattiva.
Il ricorso incidentale -i cui motivi possono essere esaminati congiuntamente -è fondato.

5.1. Va premesso che l’art. 13 del d.l. n. 201/2011 prevede, per quanto qui di interesse, quanto segue:« 3. La base imponibile dell’imposta municipale propria è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 3, 5 e 6 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, e dei commi 4 e 5 del presente articolo. La base imponibile è ridotta del 50 per cento: … b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Agli effetti dell’applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione».
5.2. Devono, quindi, essere richiamati i seguenti principi reiteratamente affermati in materia da questa Corte:

ai fini dell’applicazione della riduzione de qua devono considerarsi inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e, quindi, nello specifico gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (cfr. in tal senso, anche se con riferimento all’ICI, Cass. 19/11/2019 n. 29966 in motiv., che definisce condizione di inagibilità e inabitabilità in cui versi l’immobile
l’«obiettiva inidoneità alla sua utilizzazione a causa dell’obsolescenza o cattiva manutenzione dello stesso o della presenza di carenze intrinseche»), non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria;

– in tema di IMU, che ai fini dell’applicazione della riduzione prevista dall’art. 13, comma 3, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), devono considerarsi inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e quindi, nello specifico, gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria (Cass. n. 5804/2023);
-ai sensi dell’art. 3, lettere a), b), c) e d), del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) per interventi di manutenzione ordinaria si intendono gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, mentre per interventi di manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico, ed infine per interventi di restauro e di risanamento conservativo, si intendono gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali
dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili;

l’inagibilità (che consente la riduzione d’imposta) è correlata alla temporanea impossibilità di utilizzo dell’immobile, intesa come situazione intrinseca di degrado dello stesso, superabile con interventi di manutenzione straordinaria, e non come qualità giuridica superabile con il rilascio del certificato di abitabilità (secondo Cass. n. 5372/2009 «…il rilascio del certificato di abitabilità non costituisce presupposto per l’applicazione dell’imposta, non potendosi desumere il contrario dal tenore dell’art. 8, comma 1, del citato decreto, che si riferisce esclusivamente all’ipotesi di fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili a seguito di perizia dell’ufficio tecnico comunale, e di fatto non utilizzati»; conf. Cass. n. 12936/2019);
il certificato di agibilità incide sulla idoneità-igienico sanitaria del manufatto atta a consentirne l’uso, ma non incide, però, sulla sua esistenza (in particolare, ai fini fiscali). Il certificato di agibilità attesta che un edificio rispetta tutte le condizioni necessarie per garantire la sicurezza, l’igiene e la salubrità (vedi Cass. 23605/2023).

5.3. Risulta, quindi, palese che la C.T.R. ha finito per confondere i presupposti in questione che danno diritto ad una riduzione dell’imposta con la mera questione della ‘agibilità’ – sotto un profilo amministrativourbanistico dell’ immobile – del tutto trascurando di considerare che in tema di ICI -ma il presupposto impositivo dell’IMU non è diverso – l’imposta è dovuta per il solo fatto che si sia provveduto all’accatastamento, restando estranea alla sfera attinente al rapporto tributario tutto quanto afferisce alla effettiva abitabilità del bene stesso, ovvero alle sue caratteristiche igienicosanitarie; la legge, del resto, non richiede fra i presupposti dell’imposta la regolarità urbanistica dell’immobile (Cass., 3 maggio 2019, n. 11646 ed ivi ulteriori riferimenti).
5.4. L’iscrizione di una unità immobiliare al catasto edilizio costituisce, per vero, presupposto sufficiente per l’assoggettamento del bene all’ICI, ma non anche necessario, essendo l’imposta dovuta fin da quando il bene presenti le condizioni per la sua iscrivibilità, cioè da quando lo stesso possa essere considerato fabbricato, in ragione dell’ultimazione dei lavori relativi alla sua costruzione, ovvero dal momento in cui lo stesso sia stato antecedentemente utilizzato (Cass., 3 maggio 2019, n. 11646; Cass., 21 marzo 2019, n. 7968; Cass., 30 aprile 2015, n. 8781; Cass., 23 giugno 2010, n. 15177; Cass., 10 ottobre 2008, n. 24924).
Sulla scorta delle considerazioni che precedono va, dunque, rigettato il ricorso principale ed accolto il ricorso incidentale proposto dal Comune. La sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi di ricorso incidentale accolti e, decidendo la causa nel merito in quanto non appaiono necessari ulteriori accertamenti in punto di fatto, va rigettato sul punto il ricorso originario del contribuente.

Le spese delle fasi di merito possono essere compensate mentre le spese dell’odierno giudizio vanno poste a carico della società RAGIONE_SOCIALE e liquidate in favore dell’ente impositore come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale ed accoglie il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, rigetta il ricorso originario della parte contribuente nei termini di cui in motivazione; dichiara compensate le spese processuali dei gradi di merito; condanna la società ricorrente al pagamento, in favore dell’ente controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 4.500,00 per compensi, ed € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge; visto l’art. 13, comma 1 quater , d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a
carico di parte ricorrente in via principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, se dovuto. Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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