Riduzione IMU inagibilità: la conoscenza del Comune

Una società alberghiera ha richiesto la riduzione IMU per inagibilità dei suoi immobili, ma la richiesta era stata respinta per mancanza di una dichiarazione formale. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione, stabilendo che se il Comune è già a conoscenza dello stato di degrado permanente dell’immobile, il contribuente ha diritto allo sconto fiscale. Il principio di buona fede prevale sulla formalità burocratica, specialmente quando la condizione è nota all’ente impositore a causa di precedenti contenziosi o atti ufficiali. La causa è stata rinviata per una nuova valutazione dei fatti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riduzione IMU inagibilità: quando la conoscenza del Comune basta?

La questione della riduzione IMU inagibilità è un tema di grande interesse per i proprietari di immobili fatiscenti o inutilizzabili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: la burocrazia non può prevalere sulla realtà dei fatti, soprattutto quando l’ente impositore è già a conoscenza della situazione. Se un immobile è oggettivamente inagibile e il Comune ne è consapevole, il contribuente ha diritto allo sconto del 50% sull’imposta, anche in assenza di una formale dichiarazione sostitutiva. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I fatti del caso: una battaglia per la riduzione IMU inagibilità

Una società alberghiera, proprietaria di due immobili in stato di abbandono e classificati come ‘ruderi’, si è vista recapitare un avviso di accertamento IMU per l’anno 2015. La società ha impugnato l’atto, sostenendo di aver diritto alla riduzione del 50% della base imponibile, come previsto dalla legge per gli immobili inagibili o inabitabili. A supporto della sua tesi, ha evidenziato che la condizione di degrado permanente era ben nota al Comune, essendo stata oggetto di precedenti contenziosi, consulenze tecniche d’ufficio e persino di provvedimenti di revoca delle licenze di esercizio.

La decisione della Commissione Tributaria Regionale

Nonostante le prove fornite, la Commissione Tributaria Regionale aveva respinto l’appello della società. Secondo i giudici di merito, il diritto alla riduzione IMU inagibilità è subordinato a specifici adempimenti formali: l’attivazione di un procedimento su istanza del contribuente per la verifica dei presupposti o, in alternativa, la presentazione di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio. Poiché la società non aveva seguito questa procedura per l’anno 2015, la Commissione ha ritenuto che non potesse beneficiare dell’agevolazione. Inoltre, ha escluso che una precedente sentenza favorevole alla società, relativa ad anni d’imposta diversi, potesse avere valore di giudicato, dato che lo stato di un immobile può cambiare nel tempo.

Il ricorso in Cassazione e la questione di diritto

La società ha presentato ricorso per cassazione, lamentando la violazione e la falsa applicazione di diverse norme, tra cui quelle sul valore del giudicato e sull’onere della prova. Il punto centrale del ricorso era semplice: è legittimo negare un’agevolazione fiscale basandosi su un mero vizio formale, quando l’amministrazione comunale era già pienamente e ufficialmente a conoscenza della condizione oggettiva e permanente di inagibilità degli immobili? La Suprema Corte è stata chiamata a bilanciare il rigore formale delle procedure tributarie con i principi di collaborazione e buona fede che devono governare i rapporti tra fisco e contribuente.

Le motivazioni della Suprema Corte: il principio di buona fede

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, cassando la sentenza impugnata. I giudici hanno affermato un principio di grande rilevanza pratica: quando lo stato di inagibilità è ‘perfettamente noto’ al Comune, il pagamento integrale dell’imposta è da escludersi, anche se il contribuente non ha presentato una richiesta formale per usufruire del beneficio.

Questo orientamento si fonda sul principio di collaborazione e buona fede (sancito dallo Statuto dei diritti del contribuente), secondo cui all’ente impositore non può essere richiesta la prova di fatti già documentalmente noti. Se il Comune, attraverso atti ufficiali, contenziosi pregressi o perizie, è già a conoscenza dello stato di un immobile, imporre al contribuente di presentare una dichiarazione su quella stessa circostanza sarebbe un inutile formalismo.

La Corte ha precisato che, sebbene una sentenza precedente su anni diversi non crei un giudicato vincolante, essa costituisce un elemento di prova fondamentale. Il giudice di merito ha il compito di verificare se le condizioni fattuali accertate in passato (in questo caso, l’inagibilità) siano rimaste invariate nell’anno d’imposta oggetto del nuovo contenzioso. Invece di respingere la domanda per un vizio di forma, avrebbe dovuto accertare la ‘sussistenza e l’invarianza’ dello stato di fatto.

Conclusioni: le implicazioni pratiche della sentenza

La decisione in commento rafforza la tutela del contribuente contro un’applicazione eccessivamente formalistica delle norme tributarie. Stabilisce che la conoscenza effettiva da parte dell’ente impositore può supplire alla mancanza di un adempimento burocratico, valorizzando la sostanza rispetto alla forma. Per i proprietari di immobili, ciò significa che se possono dimostrare che il Comune era già a conoscenza dello stato di inagibilità, le loro probabilità di ottenere la riduzione IMU inagibilità aumentano significativamente, anche se non hanno presentato una dichiarazione ad hoc per l’annualità in questione. La palla passa ora alla Corte di giustizia di secondo grado, che dovrà riesaminare il caso attenendosi a questo fondamentale principio.

È sempre necessaria una dichiarazione formale per ottenere la riduzione IMU per inagibilità?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se lo stato di inagibilità dell’immobile è perfettamente noto al Comune, il contribuente non è tenuto a presentare una richiesta formale o una dichiarazione sostitutiva per beneficiare della riduzione del 50%, in virtù del principio di collaborazione e buona fede.

Una sentenza precedente che accerta l’inagibilità di un immobile vale anche per gli anni d’imposta futuri?
No, non crea un ‘giudicato’ automatico per gli anni successivi, poiché lo stato di fatto dell’immobile potrebbe cambiare. Tuttavia, tale sentenza costituisce un importante elemento di prova e obbliga il giudice a verificare se le condizioni di inagibilità sono rimaste invariate nel tempo.

Quale principio guida il rapporto tra contribuente ed ente impositore secondo la Corte?
Il rapporto deve essere improntato al principio di collaborazione e buona fede, sancito dallo Statuto dei diritti del contribuente. Questo implica che l’ente impositore non può richiedere al contribuente la prova di fatti che sono già documentalmente noti all’amministrazione stessa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 24066 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 24066 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 06/09/2024

IMU RIDUZIONE PER INAGIBILITÀ DEL BENE

sul ricorso iscritto al n. 6771/2023 del ruolo generale, proposto

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), con sede in Lacco Ameno, alla INDIRIZZO, in persona dei coamministratori NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale e nomine poste a margine del ricor so, dall’AVV_NOTAIO (codice fiscale CODICE_FISCALE) ed NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE).

– RICORRENTE –

CONTRO

il RAGIONE_SOCIALE (codice CODICE_FISCALE), con sede alla INDIRIZZO, in persona del legale rappresentante pro tempore , dr.ssa NOME COGNOME rappresentato e difeso, in forza di

procura speciale e nomina poste in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO (codice fiscale CODICE_FISCALE).

NONCHE ‘

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), con sede in Pescara, alla INDIRIZZO, in persona del legale rappresentante pro tempore , dr.ssa NOME COGNOME, rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale e nomine poste in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO del Foro di Pescara (codice fiscale CODICE_FISCALE).

– CONTRORICORRENTI – per la cassazione della sentenza n. 6376/6/2022 della Commissione tributaria regionale della Campania, depositata il 29 settembre 2022, non notificata;

UDITA la relazione svolta all’udienza camerale del 14 giugno 2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

RILEVATO CHE:

oggetto di controversia è l’avviso di accertamento IMU per l’anno di imposta 2015 indicato in atti;

la Commissione tributaria regionale della Campania rigettava l’appello proposto dalla società, osservando -per quanto ora occupa in relazione al motivo di impugnazione -che:

il diritto ad ottenere la riduzione del 50% del tributo in considerazione della dichiarazione di inagibilità o di inabilità dell’immobile oggetto di tassazione è subordinato alla definizione di un apposito procedimento da instaurarsi, su impulso del contribuente, che consenta all’ente impositore di verificare la sussistenza dei relativi presupposti di fatto o in alternativa alla presentazione di una dichiarazione sostitutiva di cui all’art. 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, adempimenti questi che il contribuente non aveva curato:
non poteva invocarsi il giudicato di cui alla sentenza n. 1264/3/2018 della Commissione regionale tributaria, che aveva riconosciuto il diritto della società alla riduzione tariffaria per le condizioni di inagibilità dei beni, in quanto relativa ad altri anni di imposta, considerando che le citate condizioni possono mutare con decorso del tempo ed addirittura anche nel corso dell’anno solare;

RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso per cassazione avverso la predetta pronuncia, con atto notificato tramite posta elettronica in data 27 marzo 2023, sulla base di un unico motivo, illustrato con memoria ex art. 380bis 1. cod. proc. civ. depositata in data 28 maggio 2024;

il RAGIONE_SOCIALE Casamicciola Terme resisteva con controricorso depositato il 5 maggio 2023 , illustrato con memoria depositata il 3 giugno 2024;

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE resisteva con controricorso depositato l’8 maggio 2023, illustrato con memoria ex art. 380bis cod. proc. civ. depositata il 31 maggio 2024;

CONSIDERATO CHE:

con l’unico motivo di impugnazione, la ricorrente ha eccepito, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3 e 5, cod. proc. civ., la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2909, 2697 cod. civ. ed 8, comma 1, d.lgs. dicembre 1992, n. 546 in relazione all’art. 13, comma 3, lett. b ), d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, assumendo che:

il giudice dell’appello aveva errato nel ritenere che l’inagibilità dovesse risultare in catasto poiché tale condizione di fatto dell’immobile non può essere censita;

gli immobili interessati erano due (rispettivamente siti in INDIRIZZO e INDIRIZZO), iscritti in categoria D2 (attività recettiva) e costituivano due autentici ruderi, la cui fatiscenza li rendeva da molti anni inagibili e non utilizzati, come risultato, per il primo bene, dall’allegata consulenza tecnica

di ufficio redatta, nell’anno 2013, in altro procedimento e per il secondo, come desumibile dalle revoche delle licenze, nonché dalle sentenze n. 68/49/2010 e 1264/2018 della Commissione tributaria regionale, quest’ultima passata in giudicato, sottolineand o che detta condizioni di inagibilità « è suscettibile di tendenziale stabilità nel tempo, in quanto concerne la tipologia degli immobili tassati» (v. pagina n. 9 del ricorso), richiamando sul punto l’ordinanza di questa Corte n. 17374/2021 rea tra le medesime parti, che aveva cassato con rinvio la decisione ivi impugnata, considerando che « la società contribuente aveva dedotto circostanze asseritamente dimostrative del fatto che il RAGIONE_SOCIALE fosse documentalmente ed ufficialmente a conoscenza, già nelle annualità in questione, della condizione oggettiva di permanente inagibilità dell’immobile; conoscenza che poteva legittimare la riduzione dell’imposta, ex art.8 cit., pur in assenza di una formale denuncia» (v. pagina n. 10 del ricorso);
il ricorso va accolto, subito archiviando l’eccezione di inammissibilità dello stesso per difetto di specificità sollevata dalle controparti, avendo chiaramente la ricorrente contestato la sentenza impugnata nella parte in cui non ha riconosciuto, anche per l’anno in questione, lo stato di fatiscenza dei beni, siccome accertato (anche con pronuncia -n. 1264/3/2018 -passata in giudicato) nelle menzionate sentenze, nonché emergente dagli altri elementi di prova indicati nelle proprie difese;

la diversità degli anni di imposta (2010/2011) considerati nella sentenza n. 1264/3/2018 rispetto a quello oggetto di causa (2015) esclude, in presenza di circostanze fattuali (lo stato del bene) variabili nel tempo, la sussistenza, ex se , di un giudicato (cfr., tra le tante, Cass., Sez. T. 27 marzo 2023, n. 8568), il che però non permette di negare, a monte, la sua ricorrenza, dovendo, piuttosto, tale effetto misurarsi ed essere giustificato dal riscontro circa la permanenza delle condizioni fattuali su cui è caduto il giudicato;
la contribuente aveva, all’uopo, dedotto nel giudizio di merito che lo stato di inabitabilità o inagibilità dei beni fosse ben noto al RAGIONE_SOCIALE per

effetto di tale pregresso contenzioso e di altre controversie (di cui alla sentenza del Tribunale di Napoli -Sez. Ischia – n. 459/2011 ed alla sentenza della Commissione regionale tributaria 68/4/49/2010, nonché per effetto delle revoche delle licenze di esercizio per l’attività alberghiera), oltre che accertato con perizia redatta da un consulente tecnico di ufficio nell’ambito de procedimento esecutivo immobiliare n. 1656/2012;

5. questa Corte ha chiarito che:

«in tema di ICI e nella ipotesi di immobile inagibile, inabitabile e comunque di fatto inutilizzato, l’imposta va ridotta al 50%, ai sensi dell’art. 8, comma 1, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, e qualora dette condizioni di inagibilità o inabitabilità accertabili dall’ente locale o comunque autocertificabili dal contribuente permangano per l’intero anno, il trattamento agevolato deve estendersi a tutto il relativo arco temporale, nonchè per i periodi successivi, ove sussistano le medesime condizioni di fatto” (Cass. n.28921/2017, 13053/2017 1 12015/2015; n. 13230/2005)»;
-«… quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al RAGIONE_SOCIALE è da escludersi il pagamento dell’ICI in misura integrale anche se il contribuente non abbia presentato richiesta di usufruire del beneficio della riduzione del 50% tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente (legge n. 212 del 2000, art. 10, comma 1), di cui è espressione anche la regola secondo la quale al contribuente non può essere richiesta la prova dei fatti documentalmente noti all’ente impositore (legge n. 212 del 2000, art. 6, comma 4) (cosi Cass. n. 1263/2021, che richiama Cass. 18453/2016 e, nello stesso senso, Cass. n. 8592/2021 e Cass. n. 18455/2016)» (così, Cass., Sez. T., 10 aprile 2024, n. 9656, che ha precisato l’applicabilità di detti principi anche in tema di IMU);
in analogo contenzioso tra le stesse parti (per gli anni 2006/2008) questa Corte ha cassato la sentenza del Giudice di appello che non si era fatta carico di accertare la sussistenza delle circostanze asseritamente

dimostrative del fatto che il RAGIONE_SOCIALE fosse a conoscenza della condizione oggettiva di permanente inagibilità dell’immobile, richiamando sul punto sia il provvedimento di revoca delle licenze di esercizio asseritamente basato proprio su questa ragione, che l’accertamento della pregressa inagibilità permanente da parte della sentenza della Commissione tributaria regionale della Campania n. 68/49/10 (cfr. Cass., Sez. T., 17 giugno 2021, n. 17374);

quanto precede consente di ritenere che, anche nella fattispecie in rassegna, compito del giudice di merito (fosse e) sia quello di accertare per l’anno di imposta 2015 la sussistenza e quindi l’invarianza dello stato di fatto accertato con le predette sentenze, in tesi legittimante la riduzione dell’imposta, ex art.8 cit. anche per il diverso anno in questione;

per tali ragioni, quindi, il ricorso va accolto, la sentenza impugnata cassata e la causa rinviata alla Corte di giustizia di secondo grado della Campania -in diversa composizione -perché provveda ad effettuare il suindicato accertamento, oltre a regolare le spese del presente grado di giudizio;

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia di secondo grado della Campania -in diversa composizione -anche per regolare le spese del presente grado di giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14 giugno 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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