Riduzione IMU immobili storici: limiti e condizioni

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha annullato la decisione di una commissione tributaria regionale che aveva concesso una riduzione IMU per immobili storici sulla base di una tutela culturale indiretta. La Corte ha chiarito che il beneficio fiscale spetta solo in presenza di una dichiarazione formale di interesse culturale (tutela diretta) e non per immobili soggetti a vincoli paesaggistici o di contesto. Il caso riguardava anche la distinzione tra immobili collabenti (esenti) e inabitabili (con imposta ridotta), su cui il giudice di merito aveva commesso un errore di fatto. La Corte ha quindi affermato il principio secondo cui la riduzione IMU per immobili storici non può essere estesa per analogia.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riduzione IMU Immobili Storici: quando è applicabile?

La questione della riduzione IMU per gli immobili storici torna al centro del dibattito con una recente ordinanza della Corte di Cassazione. La decisione chiarisce in modo definitivo i presupposti necessari per accedere al beneficio fiscale, tracciando una linea netta tra immobili con un valore culturale intrinseco e quelli che sono semplicemente situati in un contesto protetto. La sentenza è cruciale per proprietari di immobili e professionisti del settore, poiché definisce l’esatto perimetro applicativo della normativa.

Il Caso: una duplice contestazione sull’IMU

Il caso trae origine dall’impugnazione di un avviso di accertamento IMU da parte di un contribuente. La contestazione riguardava la mancata riduzione dell’imposta per due diverse tipologie di immobili di sua proprietà:

1. Alcuni immobili definiti “collabenti” o inabitabili.
2. Altri immobili considerati di interesse storico.

La Commissione Tributaria Provinciale aveva inizialmente respinto il ricorso del contribuente. Successivamente, la Commissione Tributaria Regionale aveva ribaltato la decisione, accogliendo le ragioni del proprietario. Il Comune, non condividendo la sentenza di secondo grado, ha proposto ricorso per cassazione, portando la questione all’attenzione della Suprema Corte.

La distinzione tra immobili collabenti e inabitabili

Uno dei punti centrali del ricorso del Comune riguardava la confusione operata dal giudice di secondo grado tra immobili “collabenti” e immobili “inabitabili”. La Corte di Cassazione ha accolto il motivo di ricorso, evidenziando come la Commissione Tributaria Regionale avesse erroneamente esteso l’esenzione totale, prevista per gli immobili collabenti, a tutte le unità immobiliari di una determinata via, comprese quelle per cui il contribuente aveva richiesto solo la riduzione del 50% per inabitabilità.

La Corte ha chiarito che:
* Immobili collabenti: Sono edifici in rovina, non utilizzabili, e di fatto esenti dall’imposta come fabbricati.
* Immobili inabitabili o inagibili: Non sono in rovina ma non possono essere utilizzati. Per questi, la legge prevede una riduzione della base imponibile del 50%, a condizione che non siano di fatto utilizzati.

Il giudice di merito, accomunando tutte le proprietà sotto un’unica categoria, ha commesso un vizio di “ultrapetizione”, andando oltre le richieste delle parti, e un errore di fatto, travisando le prove documentali.

Il cuore della questione: la riduzione IMU per immobili storici

L’argomento più rilevante affrontato dalla Cassazione riguarda i requisiti per la riduzione IMU per gli immobili storici. La Commissione Tributaria Regionale aveva concesso il beneficio fiscale basandosi su un’attestazione della Soprintendenza che riconosceva gli immobili come “sottoposti alla tutela della legge n. 1089/1939” e sull’accatastamento come “immobili storici”.

Tutela Diretta vs. Tutela Indiretta

La Suprema Corte ha censurato questa interpretazione, spiegando la fondamentale differenza tra due forme di tutela previste dal Codice dei Beni Culturali (D.Lgs. 42/2004):

* Tutela Diretta (artt. 10 e 13): Si applica a immobili che possiedono un intrinseco valore storico o artistico. Questa tutela scatta solo a seguito di una specifica e formale “dichiarazione di interesse culturale”. È solo in questo caso che spetta la riduzione IMU del 50% prevista dall’art. 13 del D.L. 201/2011.

* Tutela Indiretta (art. 45): Riguarda immobili che, pur non avendo pregio culturale proprio, si trovano nelle vicinanze di un bene sottoposto a tutela diretta. Lo scopo è proteggere il contesto del bene principale (la prospettiva, la luce, il decoro ambientale). Questa forma di tutela, detta anche “vincolo di facciata”, non conferisce alcun diritto a riduzioni fiscali sull’IMU.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte ha stabilito che la Commissione Tributaria Regionale ha errato nel ritenere sufficiente un’attestazione generica della Soprintendenza o l’accatastamento come “storico”. Ciò che rileva ai fini della riduzione IMU per immobili storici è unicamente l’esistenza di un provvedimento amministrativo formale che dichiari l’interesse culturale del bene secondo la procedura di tutela diretta. La normativa fiscale che prevede un’agevolazione ha carattere eccezionale e non può essere oggetto di interpretazione estensiva o analogica. Pertanto, l’essere sottoposti a una tutela indiretta, finalizzata a proteggere il contesto di altri beni, è fiscalmente irrilevante per l’immobile vincolato.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha accolto i primi quattro motivi di ricorso del Comune, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado in diversa composizione. Questa ordinanza rafforza un principio fondamentale: le agevolazioni fiscali, come la riduzione IMU per immobili storici, sono strettamente legate a presupposti normativi precisi e non possono essere concesse sulla base di interpretazioni ampie o di elementi documentali non qualificati. Per i proprietari, ciò significa che solo una formale dichiarazione di interesse culturale può legittimare la richiesta del beneficio, mentre vincoli indiretti o semplici annotazioni catastali non sono sufficienti.

A quali condizioni spetta la riduzione dell’IMU per un immobile di interesse storico?
La riduzione del 50% della base imponibile IMU spetta esclusivamente per i fabbricati di interesse storico o artistico per i quali sia stata emessa una formale “dichiarazione di interesse culturale” ai sensi degli artt. 10 e 13 del d.lgs. 42/2004 (tutela diretta).

La tutela indiretta o “vincolo di facciata” dà diritto a una riduzione dell’IMU?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la tutela indiretta, prevista dall’art. 45 del d.lgs. 42/2004 per proteggere il contesto di un bene culturale, non conferisce alcun diritto a esenzioni o riduzioni dell’imposta.

L’accatastamento di un immobile come “storico” è sufficiente per ottenere la riduzione dell’imposta?
No. Secondo la sentenza, l’annotazione catastale o un’attestazione generica della Soprintendenza non sono sufficienti. L’unico elemento che giustifica la riduzione dell’imposta è il provvedimento formale di dichiarazione di interesse culturale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 32857 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 32857 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1398/2020 R.G. proposto da :

COMUNE RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) -ricorrente- contro

COGNOME AVV_NOTAIO, difeso in proprio ex art. 86 c.p.c.

-controricorrente-

nonché contro RAGIONE_SOCIALE – RAGIONE_SOCIALE

-intimata- avverso SENTENZA di COMM. TRIB. REG. SEZ. DIST. BRESCIA n. 3793/2019 depositata il 03/10/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il contribuente impugnò avanti la Commissione Tributaria Provinciale di Cremona un avviso di accertamento notificatogli dal Comune di Cremona, a mezzo della RAGIONE_SOCIALE, in relazione all’IMU del 2014 lamentando la mancata riduzione de ll’imposta in relazione a immobili di sua proprietà:

collabenti siti in INDIRIZZO;

di interesse storico siti nelle vie del Cigno, dei Gonfalonieri e Milazzo;

di Cremona.

La CTP respinse il ricorso ritenendo che, quanto:

agli immobili di INDIRIZZO, il Comune avesse già riconosciuto la detrazione dell’imposta;

-ai rimanenti, fosse escluso l’interesse storico non essendovi stata dichiarazione di interesse culturale ai sensi degli artt. 10 e 13 del d. lgs. 42/2004.

Su appello del contribuente, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, con la sentenza indicata in epigrafe e pur respingendo le eccezioni preliminari del ricorrente, accolse il gravame nel merito ritenendo, quanto:

agli immobili di INDIRIZZO, che la situazione di collabenza risultasse dalla dichiarazione d’inabitabilità rilasciata dal Comune il 27/7/2012;

-agli altri immobili, che sussistesse il presupposto per l’esenzione come da dichiarazione della Soprintendenza competente che riconosce quegli immobili come sottoposti a tutela della L. 1089/1939 nonché l’annotazione al catasto come immobili storici, pur dando atto che era stata richiesta la cancellazione di tale annotazione.

Ricorre per cassazione il Comune sulla base di cinque motivi, integrati da successiva memoria.

Resiste con controricorso il contribuente.

L’agenzia RAGIONE_SOCIALE entrate riscossione è rimasta intimata.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Vanno innanzi tutto respinte le eccezioni d’inammissibilità proposte dal controricorrente.

1.1 Con la prima eccezione il controricorrente lamenta che, dopo avere notificato la sentenza impugnata all’RAGIONE_SOCIALE riscossione e al Comune con p.e.c. 4/11/2019:

-il Comune l’abbia impugnata notificando il ricorso allo stesso contribuente il 27/12/19 e all’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE riscossione il 30/12/2019;

-l’agente della riscossione non abbia invece impugnato la pronuncia. Sostiene che la mancata impugnazione della sentenza da parte dell’agente della riscossione, qui rimasto intimato, avrebbe determinato il giudicato sulla sentenza anche tra le parti oggi in giudizio sussistendo identità di causa.

1.2 L’eccezione è infondata.

Va evidenziato come il rapporto processuale con l’agente della riscossione possa ritenersi dipendente da quello con il Comune, ma non inscindibile da esso.

Secondo costante orientamento giurisprudenziale, in un giudizio svoltosi con pluralità di parti in causa scindibile, la proposizione del ricorso per cassazione nei confronti di talune soltanto RAGIONE_SOCIALE parti processuali determina il passaggio in giudicato della sentenza nei confronti RAGIONE_SOCIALE altre parti del giudizio di merito non destinatarie dell’impugnazione, a nulla rilevando che il ricorso sia notificato anche a queste ultime, atteso che la notificazione prevista dall’art. 332 c.p.c. non contiene una “vocatio in ius”, ma ha valore di semplice “litis denuntiatio”, volta a far conoscere ai destinatari l’esistenza di una impugnazione, al fine di consentire loro di proporre impugnazione in via incidentale nello stesso processo, qualora essa non sia esclusa o preclusa (Sez. 2 – , Ordinanza n. 10171 del 27/04/2018 (Rv. 648167 -01). Ne deriva che l’eventuale giudicato
formatosi nei rapporti con l’agente della riscossione nessun riflesso ha nei rapporti tra il Comune e il contribuente, né potrebbe il Comune subire le scelte processuali altrui non essendosi formato tra le attuali parti del giudizio alcun giudicato c.d. interno.

1.3 Con la seconda eccezione, svolta in via subordinata, eccepisce che il ricorrente avrebbe meramente riproposto le questioni già formulate quale appellato nel giudizio di secondo grado. In ogni caso farebbe stato la sentenza n. 26090/2015 di questa Corte che ha annullato con rinvio una sentenza d’appello in un giudizio tra le stesse parti e avente oggetto gli stessi immobili riguardo all’imposta ICI dovuta per l’anno 2004. Secondo il contribuente tale sentenza, per cui è pendente giudizio avanti a questa Corte (e fissato per l’odierna camera di consiglio avanti il medesimo Collegio n.d.e.), avrebbe determinato un giudicato ‘ interno ‘ sicché ciò implicherebbe l’intangibilità dell’annullamento.
1.4 La censura è infondata atteso che il procedimento di cui alla citata sentenza C. Cass. n. 26090/15 (pronunciatasi in rito) è tuttora sub iudice , come testé indicato, non ravvisandosi pertanto alcun giudicato.

1.5 Il controricorrente eccepisce altresì l’inammissibilità del ricorso in quanto privo del requisito di autosufficienza ex art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c. La valutazione sul punto sarà effettuata con l’esame dei singoli motivi di ricorso.

Va premesso che i primi tre motivi di ricorso riguardano gli immobili di INDIRIZZO, mentre gli altri due riguardano gli ulteriori immobili di INDIRIZZO, dei Gonfalonieri e Milazzo.

2.1 Con il primo motivo di ricorso il Comune si duole dell’omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. Censura che la CRT abbia ritenuto gli immobili di INDIRIZZO collabenti e pertanto esenti dall’imposta sulla base della sola citata comunicazione relativa all’inabitabilità.

3. Con il secondo motivo il ricorrente censura la nullità della sentenza ex art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. per vizio d’ultrapetizione. Sostiene che gli avvisi impugnati non riguardassero tutti gli immobili di INDIRIZZO, ma solo parte e, in particolare, che le cinque unità immobiliari di cui il contribuente ottenne nel 2012 l’accatastamento come collabenti (F.2) e comunque oggetto di dichiarazione d’inabitabilità, siano diverse e ulteriori rispetto a quelle oggetto del giudizio. Per esse, identificate al foglio 89, mappale 144 sub 2-3-13 e mappale 142 sub 1-2 (negli avvisi: sub da 501 a 505 -pagg. 21 ss docc. ricorrente), il Comune aveva già rinunciato a chiedere l’imposta, mentre per le altre, non collabenti né inabitabili, il contribuente aveva richiesto la dimidiazione ex art. 13, comma 3, lett. b) del d.l. 201/2011. La CTR ha invece sancito la situazione di collabenza di tutti gli immobili di INDIRIZZO, travisando i fatti e confondendo gli immobili dichiarati inabitabili e accatastati come collabenti con le ulteriori unità immobiliari site nel medesimo civico. 3.1 I due motivi, che possono trattarsi unitariamente atteso che investono in sostanza la medesima questione, sono fondati, il primo sotto il profilo del travisamento del fatto e il secondo per la violazione dell’art. 112 c.p.c. .
Va ricordato che la censura d’ultrapetizione, come l’omissione di pronunzia o le violazioni del contraddittorio, rientra negli errores in procedendo posto che concerne il rito, e rientra pertanto nella previsione dell’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. concretizzando un vizio di giudizio che si riverbera sui poteri della Corte in merito all’esame diretto degli atti. Ove vengano denunciati errori sul rito, la Corte è anche giudice del fatto, potendo accedere direttamente all’esame degli atti processuali del fascicolo di merito sui quali il ricorso si fonda, purché la censura sia stata ritualmente formulata, rispettando, in particolare, il principio di autosufficienza del ricorso secondo le disposizioni di cui agli artt. 366, comma 1, n. 6, e 369, comma 2, n. 4 (vv. Cass. n. 21346/2024 e 29495/2020).
3.2 Il Comune ricorrente ha provato documentalmente le sue affermazioni in ordine all’individuazione dei cespiti per i quali è dichiarata l’inagibilità (pagg. 51 e 54 dei docc. Allegati) nonché il fatto che per i suindicati immobili, ritenuti altresì collabenti, non fu liquidata alcuna imposta (vv. avvisi pagg. 21 e ss degli stessi docc.) e richiamato la domanda del contribuente formulata in primo e secondo grado (vv pagg. 45 del ricorso introduttivo e 5 dell’appello) volta alla mera dimidiazione dell’impo sta per tutte le altre unità immobiliari di quella via.
Poiché la pronuncia impugnata:

da una parte, richiama la pronuncia della CTP che aveva affermato come la detrazione sulla parte collabente fosse stata già riconosciuta;

-dall’altra, dà atto che la domanda del ricorrente era fondata sull’affermazione che ‘ gli immobili di INDIRIZZO sono stati dichiarati tutti inabitabili ‘;

emerge un’evidente svista della Commissione Regionale che, sul punto, si limita a enunciare: ‘ Per quanto riguarda gli immobili di INDIRIZZO, risulta documentato che si tratti di edifici collabenti. In atti si rinviene la comunicazione del Comune che il 27/7/2012 ne dichiara la inabitabilità ‘. Al di là dell’errata equiparazione tra immobili collabenti, che sarebbero perciò esenti da imposta, e meramente inabitabili, per i quali sarebbe invece dovuta un’imposta dimidiata, appare evidente come il giudice d’appello non abbia valutato le domande del ricorrente come riportate negli atti e richiamate nel presente ricorso, accomunando tutti gli immobili di INDIRIZZO in un’unica situazione ed esentando in fatto da imposta anche gli altri cespiti immobiliari del contribuente che, pure ivi posti e sulla base della predetta documentazione, non rientrano né nell’una né nell’altra categoria.
La circostanza era stata rilevata dal Comune sia in primo grado che in appello (vv. pag. 3 e 4 RAGIONE_SOCIALE rispettive comparse di costituzione, il

cui contenuto è inoltre trascritto nel ricorso) ma la sentenza impugnata non vi fa cenno.

Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 13 del d.l. n. 201/2011, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. Evidenzia come la disposizione invocata preveda la riduzione dell’imposta del 50 per cento nel caso, tra gli altri , dei fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. Ribadisce la circostanza di cui al motivo precedente ribadendo come il Comune avesse rappresentato la situazione sia in primo grado che in appello.

4.1 Il motivo, che censura altro profilo del medesimo capo, è anch’esso fondato.

4.2 Si è già detto come sia documentalmente provato che tutte le unità dichiarate inagibili (vv. pag. 54 docc in relaz. alle pagg. 51-52) sono state esentate dall’imposta in quanto già ritenute dal Comune come collabenti e non sono oggetto degli avvisi impugnati. Ciò esclude altresì che il contribuente avrebbe avuto interesse a impugnare i predetti avvisi nella parte riguardante quei cespiti. A maggior ragione non è pertanto giustificata la totale esenzione RAGIONE_SOCIALE altre unità immobiliari site in via Ippocastani.
Con il quarto motivo di censura, con riferimento agli immobili siti nelle vie del Cigno, dei Gonfalonieri e Milazzo, il Comune ricorrente si duole della violazione degli artt. 13, comma 3, lett. a), del d.l. 201/2011 e 10, comma 3, lett. a) e 13, comma 1, del d. lgs. n. 42/2004.

Evidenzia come la CTR abbia confuso:

-la tutela c.d. diretta, prevista dall’art. 13 del d. lgs. n. 42/2004 e riguardante gli immobili che sono stati dichiarati d’interesse culturale e per cui è prevista la riduzione IMU ai sensi dell’art. 13, comma 3, lett a), del DL 201/2011;

-con la tutela c.d. indiretta, prevista dall’art. 45 dello stesso d. lgs. 42/2004, precedentemente regolata dall’art. 21 della legge n. 1089/1939.

Con il quinto motivo censura l’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di contestazione tra le parti in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. Evidenzia il travisamento della prova costituita dalla dichiarazione della Soprintendenza in merito alla tutela cui sono sottoposti i predetti immobili.

Il quarto motivo è fondato e il suo accoglimento assorbe il quinto.

7.1 La norma di cui all’art. 45 del d. lgs. 42/2004, che riproduce in sostanza il testo dell’art. 21 dell’abrogata legge n. 1089/ 1939, autorizza il Ministero a prescrivere le distanze, le misure e altre norme dirette ad evitare che sia messa in pericolo l’integrità dei beni culturali immobili, ne sia danneggiata la prospettiva o la luce o ne siano alterate le condizioni d’ambiente e di decoro. Quest’ultima forma di tutela, detta altresì ‘ vincolo di facciata ‘, non prevede alcuna dichiarazione d’interesse cul turale e riguarda immobili che non hanno necessariamente pregio culturale ma vanno tutelati in funzione dell’integrità di quelli per i quali, invece, tale dichiarazione vi sia. Tale forma di tutela c.d. indiretta non dà diritto né a esenzione né a riduzion e dell’imposta qui contestata. Secondo il costante orientamento di questa Sezione, in tema di IMU, la riduzione della base imponibile nella misura del 50%, che l’art. 13, comma 3, lett. a), del d.l. n. 201 del 2011, conv., con modif., dalla l. n. 214 del 2011, riconosce per i fabbricati di interesse storico o artistico soggetti alla ” dichiarazione di interesse culturale ” ai sensi degli artt. 10 e 13 del d.lgs. n. 42 del 2004, non si applica ai fabbricati soggetti alle prescrizioni di tutela indiretta, ai sensi dell’art. 45 del medesimo d.lgs., per la materiale vicinanza o adiacenza a terreni o fabbricati dichiarati di interesse culturale, trattandosi di disposizione insuscettibile di interpretazione estensiva o analogica per l’eccezionalità dell’agevolazione concessa in relazione al valore culturale dell’immobile (Sez. 5 – , Ordinanza n. 4305 del 19/02/2025 (Rv. 674106 – 01).
Erra pertanto la CRT nel ritenere che gli immobili dell’intimato, siti nelle vie sopraindicate, siano sottoposti a tutela c.d. diretta, e pertanto beneficiari della riduzione prevista dall’art. 13, comma 3, lett. a) del d.l. 201/2011 (conv. in legge n. 214/2011), per il solo fatto che:

-vi è stata un’attestazione della Soprintendenza competente che riconosce i beni immobili come ‘ sottoposti alla tutela della legge n. 1089/1939 ‘ (oggi d. lgs. 42/2004);

-il contribuente ne abbia ottenuto l’accatastamento come immobili ‘storici’ fin dal 2013.

Poiché ciò che giustifica la riduzione dell’imposta, ai sensi della disposizione citata, è solo la dichiarazione d’interesse culturale ex artt. 10 comma 3, lett. a) e 13 comma 1 del richiamato d. lgs. 42/2004, è del tutto irrilevante che gli immobili del contribuente siano sottoposti a tutela indiretta ex art. 45 d. lgs. 42/04 (in passato art. 21 legge n. 1089/1939) o che per un certo periodo egli ne abbia ottenuto l’accatastamento come immobili ‘storici’.

8. In accoglimento dei primi quattro motivi di ricorso, assorbito il quinto, la sentenza impugnata va pertanto cassata e rinviata alla Corte di giustizia di secondo grado della Lombardia, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte, accoglie i primi quattro motivi di ricorso, assorbito il quinto, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità .

Così deciso in Roma, il 26/11/2025 .

Il Presidente NOME COGNOME

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