Riduzione IMU immobili inagibili: quando si applica?

Una società di costruzioni ha richiesto la riduzione IMU per immobili inagibili sostenendo che l’assenza del certificato di abitabilità, non rilasciato dal Comune, rendesse gli immobili invenduti di fatto inutilizzabili. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che il beneficio fiscale è legato esclusivamente a un degrado fisico e strutturale dell’immobile, non a impedimenti di natura giuridico-amministrativa. L’iscrizione al catasto è sufficiente a considerare un fabbricato come presupposto per l’imposta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riduzione IMU Immobili Inagibili: La Cassazione Chiarisce i Requisiti

La questione della riduzione IMU per immobili inagibili è spesso fonte di contenzioso tra contribuenti e amministrazioni comunali. Un’impresa di costruzioni può ottenere lo sconto del 50% sull’imposta per immobili nuovi e invenduti, qualora non possieda il certificato di abitabilità a causa di ritardi burocratici del Comune stesso? Con l’ordinanza n. 1955/2024, la Corte di Cassazione ha fornito una risposta chiara, tracciando una netta linea di demarcazione tra l’inagibilità fisica, che dà diritto al beneficio, e gli impedimenti di natura puramente amministrativa.

I Fatti del Caso: Un Contenzioso sull’IMU per Immobili Invenduti

Una società operante nel settore delle costruzioni proponeva ricorso contro un avviso di accertamento IMU relativo all’anno 2013, emesso da un importante Comune italiano. La società sosteneva di aver diritto alla riduzione del 50% della base imponibile, prevista per i fabbricati inagibili o inabitabili, per alcune unità immobiliari di sua proprietà. La ragione addotta era che, pur essendo gli immobili ultimati, non era stato possibile venderli a causa del mancato rilascio, da parte dello stesso Comune, delle concessioni edilizie in sanatoria e, di conseguenza, del certificato di abitabilità. Secondo l’impresa, questa situazione rendeva gli immobili di fatto non utilizzabili, equiparandoli a quelli inagibili.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto le ragioni della società, portando la questione dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Questione Giuridica: Inagibilità Fisica vs. Impedimento Amministrativo

Il fulcro della controversia risiedeva nell’interpretazione del concetto di ‘inagibilità’ ai fini fiscali. La normativa di riferimento, contenuta principalmente nel D.Lgs. 504/1992 e nel D.L. 201/2011, subordina la riduzione IMU per immobili inagibili a una duplice condizione: che i fabbricati siano dichiarati inagibili o inabitabili e che siano di fatto non utilizzati. La società ricorrente tentava di estendere tale nozione fino a includervi l’impossibilità di commercializzazione dovuta a un ostacolo burocratico.

La Corte era quindi chiamata a decidere se la mancanza di un certificato amministrativo potesse essere equiparata a un degrado fisico-strutturale, unico presupposto, secondo l’orientamento consolidato, per l’applicazione dell’agevolazione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso della società, basando la sua decisione su principi giuridici consolidati e su una rigorosa interpretazione della normativa fiscale.

In primo luogo, i giudici hanno ribadito che le norme che prevedono agevolazioni ed esenzioni fiscali sono di stretta interpretazione e non possono essere applicate per analogia a casi non espressamente previsti. Il legislatore ha chiaramente definito le condizioni per la riduzione, legandole a uno stato oggettivo dell’immobile.

In secondo luogo, e questo è il punto centrale, l’inagibilità che rileva ai fini della riduzione IMU è esclusivamente quella di natura fisica e strutturale. La Corte ha specificato che per ‘inagibile’ si intende un immobile che presenta un degrado fisico sopravvenuto (come un fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Si tratta, in sostanza, di una ‘obiettiva inidoneità all’utilizzazione’.

La mancanza del certificato di abitabilità, invece, costituisce una mera qualità giuridica, un impedimento amministrativo che non incide sulla consistenza fisica del fabbricato. Tale certificato, hanno ricordato i giudici, attesta l’idoneità igienico-sanitaria del manufatto, ma la sua assenza non rende l’immobile fisicamente inesistente o degradato. Il presupposto impositivo dell’IMU, infatti, sorge con l’iscrizione dell’immobile al catasto, che lo qualifica come ‘fabbricato’ a tutti gli effetti fiscali, indipendentemente dalla sua ‘abitabilità’ formale.

La Corte ha concluso che, nel caso di specie, non si trattava di immobili inagibili, ma di ‘unità immobiliari di fatto ultimate per le quali devono ancora essere messi i titoli abilitanti in sanatoria e il certificato di abitabilità’. Una condizione che non rientra in alcun modo nella fattispecie agevolativa invocata.

Conclusioni

La decisione della Cassazione rafforza un principio fondamentale del diritto tributario: le agevolazioni fiscali non possono essere utilizzate come strumento per compensare difficoltà commerciali o ritardi burocratici. La riduzione IMU per immobili inagibili è una misura pensata per alleggerire il carico fiscale su proprietari di beni che hanno perso la loro utilità economica a causa di un effettivo e comprovato degrado fisico.

Per le imprese di costruzione e per i proprietari immobiliari, l’insegnamento è chiaro: per poter beneficiare della riduzione del 50%, non è sufficiente lamentare l’impossibilità di utilizzare o vendere un immobile a causa di questioni amministrative. È necessario dimostrare, attraverso perizie tecniche o documentazione idonea, uno stato di fatiscenza o obsolescenza strutturale che renda l’immobile oggettivamente inidoneo al suo uso. La sola assenza del certificato di abitabilità, pur essendo un limite, non è una condizione sufficiente per ottenere lo sconto sull’imposta.

La mancanza del certificato di abitabilità dà diritto alla riduzione IMU del 50% per immobili inagibili?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la riduzione si applica solo in caso di degrado fisico e strutturale dell’immobile, e non per impedimenti di natura puramente amministrativa come la mancanza del certificato di abitabilità.

Quali sono le condizioni per ottenere la riduzione IMU per inagibilità?
L’immobile deve trovarsi in uno stato di degrado fisico sopravvenuto (es. diroccato, pericolante, fatiscente) o di obsolescenza funzionale e strutturale non superabile con interventi di manutenzione ordinaria. Tale condizione deve essere accertata dall’ufficio tecnico comunale o tramite idonea documentazione, e l’immobile deve essere di fatto non utilizzato.

Da quale momento un fabbricato è soggetto a IMU?
Un’unità immobiliare è considerata un fabbricato soggetto a imposta dal momento della sua iscrizione nel catasto edilizio. Per i fabbricati di nuova costruzione non ancora iscritti, l’imposta è dovuta dalla data di ultimazione dei lavori ovvero da quella in cui il fabbricato è comunque utilizzato, se antecedente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 1955 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 1955 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso 13773-2021 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende giusta procura speciale estesa in calce al ricorso

-ricorrente-

contro

NOME , in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma presso l’RAGIONE_SOCIALE , rappresentata e difesa

dall’AVV_NOTAIO giusta procura speciale estesa in calce al ricorso

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 2904/2020 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del LAZIO, depositata l’8 /10/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 9/1/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE (di seguito la RAGIONE_SOCIALE), propone ricorso, affidato ad unico motivo, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del Lazio aveva respinto l’appello della RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza n.

della Commissione tributaria provinciale di Roma, in rigetto del ricorso proposto dal contribuente avverso avviso di accertamento IMU 2013 emesso da Roma Capitale;

l’Ente impositore resiste con controricorso

CONSIDERATO CHE

1.1. con il primo motivo la RAGIONE_SOCIALE denuncia ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione di norme di diritto («art. 8, I comma, del d.lgs. 504/1992 afferente alla riduzione del 50% del tributo IMU per l’anno 2013, relativamente ad immobili invenduti ex artt. 2, I comma, lett. A) del d.lgs. 504/1992, 2, V comma-bis, del d.l. 102/2013, … art. 1, comma 747, lettera B) della l. 160/2019, … art. 13, III comma, lett. B) del d.l. 201/2011») per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente escluso la sussistenza dei presupposti per l’applicazione della riduzione d’imposta prevista dalle citate dispos izioni, secondo cui «la base imponibile è ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati», sebbene Roma Capitale fosse già a conoscenza, con riguardo agli immobili tassati del mancato rilascio, da parte del medesimo Ente territoriale, delle concessioni edilizie in sanatoria, il che aveva impedito di ottenere il relativo certificato di agibilità/abitabilità ed aveva precluso alla RAGIONE_SOCIALE, impresa di RAGIONE_SOCIALE per la vendita, la vendita dei suddetti immobili;
1.2. la doglianza è infondata;

1.3. va premesso che l’art. 13 del d.l. n. 201/2011 prevede, per quanto qui di interesse, quanto segue: «3. La base imponibile dell’imposta municipale propria è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 3, 5 e 6 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, e dei commi 4 e 5 del presente articolo. La base imponibile è ridotta del 50 per cento: … b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condi zioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Agli effetti dell’applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione»;
1.4. come già affermato, anche recentemente, da questa Corte (cfr. Cass. n. 5804 del 24/02/2023; Cass. n. 29966 del 19/11/2019 in motiv. anche se con riferimento all’ICI) ai fini dell’applicazione della riduzione de qua devono considerarsi inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e quindi nello specifico gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (cfr. in tal senso, Cass. n. 29966/2019 cit. in motiv., che definisce condizione di inagibilità e inabitabilità in cui versi l’immobile l’«obiettiva inidoneità alla sua utilizzazione a causa dell’obsolescenza o cattiva manutenzione dello stesso o della presenza di carenze intrinseche»), non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria;
1.5. tale interpretazione della norma non solo risulta aderente alla lettera della norma ma trova conferma nel costante indirizzo giurisprudenziale (cfr. Cass. nn. 15407/2017, 4333/2016, 2925/2013, 5933/2013) in materia

fiscale secondo il quale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione ai sensi dell’art 14 preleggi sicché non vi è spazio per ricorrere al criterio analogico o all’interpretazione estensiva della norma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati;

1.6. va peraltro evidenziato, con riguardo alla lamentata mancanza del certificato di abitabilità degli immobili, che tale certificato non attesta alcuna agibilità dello stesso, ma la sola idoneità igienico -sanitaria del manufatto atta a consentirne l’uso, che non incide, però, sulla sua esistenza (in particolare, ai fini fiscali);

1.7. pertanto, da una parte, l’iscrizione nel catasto edilizio dell’unità immobiliare costituisce di per sé presupposto sufficiente perché l’unità sia considerata fabbricato e, di conseguenza, assoggettabile all’imposta prevista, laddove per i fabbricati di nuova costruzione, come nel caso in esame, i criteri alternativi dell’ultimazione dei lavori o di utilizzazione del fabbricato assumono rilievo solo per l’ipotesi in cui il fabbricato di nuova costruzione non sia ancora iscritto in catasto (cfr. Cass. n. 24924/2008), mentre, d’altra parte, l’inagibilità (che consente la riduzione d’imposta) è correlata alla temporanea impossibilità di utilizzo dell’immobile, intesa come situazione intrinseca di degrado dello stesso, superabile con interventi di manutenzione straordinaria, e non come qualità giuridica superabile con il rilascio del certificato di abitabilità (secondo Cass. n. 5372/2009 «…il rilascio del certificato di abitabilità non costituisce presupposto per l’applicazione dell’imposta, non potendosi desumere il contrario dal tenore dell’art. 8, comma 1, del citato decreto, che si riferisce esclusivamente all’ipotesi di fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili a seguito di perizia dell’ufficio tecnico comunale, e di fatto non utilizzati»; conf. Cass. n. 12936/2019);
1.8. la Commissione tributaria regionale, nell’affermare che non era «applicabile la invocata disposizione di cui all’articolo 8 d.lgs. 504/1992, poiché, in disparte la mancanza di accertamenti tecnici che comprovino lo stato di fatiscenza dedotto, in realtà non vengono in considerazione immobili inagibili o inabitabili, ma piuttosto unità immobiliari di fatto ultimate per le quali devono ancora essere messi i titoli abilitanti in sanatoria e il certificato

di abitabilità» , ha correttamente escluso l’applicazione al caso concreto della disciplina agevolatrice prevista dalle norme dianzi citate;

1.8. per quanto poi riguarda il dedotto richiamo della ricorrente alle esenzioni previste dai d.l. n. 102/2013 e n. 201/2011 e dalla legge n. 160/2019, va rilevato che la censura, sebbene indicata nella rubrica del motivo di ricorso, non è stata poi in alcun modo sviluppata nel contesto della successiva esposizione, con conseguente inammissibilità della stessa;

1.9. da ultimo, vanno anche respinte le censure della sentenza impugnata per preteso «difetto di … motivazione che consenta di comprendere le ragioni dell’enunciato rispetto al preciso caso di specie», avendo la Commissione tributaria regionale, come dianzi illustrato, adeguatamente motivato circa le ragioni della mancata applicazione della richiesta riduzione d’imposta;

per quanto fin qui osservato il ricorso va integralmente rigettato;

le spese della presente fase di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente a pagare le spese del giudizio in favore della controricorrente, liquidandole in Euro 3.000,00 per compensi, oltre ad Euro 200,00 per esborsi, nonché spese forfettarie nella misura del 15% ed accessori di legge, se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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