Riduzione IMU immobili inagibili: la Cassazione chiarisce

Una società di costruzioni ha richiesto la riduzione IMU per immobili inagibili sostenendo che, pur essendo finiti, non potevano essere venduti per la mancanza del certificato di abitabilità. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la nozione di ‘inagibilità’ ai fini fiscali si riferisce a un degrado fisico strutturale dell’immobile (es. fatiscenza, pericolo) e non alla mancanza di un’autorizzazione amministrativa. La sola assenza del certificato, quindi, non è sufficiente per ottenere lo sconto del 50% sull’imposta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riduzione IMU immobili inagibili: quando la mancanza di agibilità non basta

La riduzione IMU per immobili inagibili è un’agevolazione fiscale importante per i proprietari, ma le condizioni per ottenerla sono stringenti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: la semplice mancanza del certificato di abitabilità non è sufficiente per qualificare un immobile come ‘inagibile’ e ottenere lo sconto del 50%. Vediamo nel dettaglio il caso e le motivazioni della Corte.

Il caso: immobili nuovi, invenduti e senza agibilità

Una società di costruzioni si è vista recapitare un avviso di accertamento IMU per l’anno 2012 da parte di un grande Comune italiano. La società ha impugnato l’atto, sostenendo di aver diritto alla riduzione del 50% della base imponibile. La sua tesi si basava sul fatto che gli immobili in questione, pur essendo di nuova costruzione e ultimati, erano di fatto invenduti e non utilizzabili a causa del mancato rilascio, da parte dello stesso Comune, delle concessioni edilizie in sanatoria e, di conseguenza, del certificato di agibilità. Secondo l’impresa, questa situazione precludeva la vendita e rendeva gli immobili ‘inabitabili’ ai sensi della normativa fiscale.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto le ragioni della società, portando il caso fino in Cassazione.

La decisione della Corte sulla riduzione IMU immobili inagibili

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha rigettato definitivamente il ricorso della società costruttrice, confermando la decisione dei giudici di merito. Gli Ermellini hanno stabilito che la nozione di ‘inagibilità’ o ‘inabitabilità’ che dà diritto alla riduzione d’imposta ha una natura prettamente fisica e strutturale, non giuridico-amministrativa.

L’agevolazione fiscale è prevista per quegli immobili che versano in uno stato di degrado fisico oggettivo, come edifici diroccati, pericolanti, fatiscenti o con un’obsolescenza funzionale e strutturale tale da impedirne l’utilizzo. Si tratta di una condizione intrinseca dell’immobile, non superabile con semplice manutenzione ordinaria.

La distinzione tra ‘inagibilità’ fiscale e mancanza del certificato

Il punto centrale della sentenza è la netta distinzione tra due concetti:

1. Inagibilità fiscale: legata a un degrado fisico e strutturale dell’edificio.
2. Mancanza del certificato di abitabilità: una questione amministrativa che attesta l’idoneità igienico-sanitaria del manufatto ma non ne definisce lo stato fisico.

La Corte ha ribadito un principio consolidato: l’iscrizione dell’unità immobiliare al catasto è già un presupposto sufficiente per considerarla un ‘fabbricato’ e, quindi, assoggettabile a IMU. L’inagibilità che consente la riduzione è una condizione successiva e specifica, legata al degrado fisico, che deve essere accertata tecnicamente.

Le motivazioni della Corte

La Corte ha motivato la sua decisione richiamando l’articolo 13 del D.L. n. 201/2011, che definisce i presupposti per la riduzione. La norma parla di ‘fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati’. L’accertamento di tale condizione, precisa la legge, deve avvenire tramite una perizia dell’ufficio tecnico comunale o una dichiarazione sostitutiva del proprietario. Questa procedura implica una verifica dello stato di fatto dell’immobile.

I giudici hanno specificato che le norme che introducono agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e non possono essere applicate per analogia a situazioni non espressamente contemplate. Il legislatore ha inteso agevolare i proprietari di immobili oggettivamente inutilizzabili a causa del loro stato di conservazione, non quelli che incontrano difficoltà amministrative nella commercializzazione.

Nel caso specifico, gli immobili della società erano di nuova costruzione e perfettamente integri dal punto di vista strutturale. La loro invendibilità era dovuta a un ostacolo burocratico (la mancanza dell’agibilità), non a un degrado fisico. Pertanto, non rientravano nella casistica prevista per la riduzione IMU per immobili inagibili.

Le conclusioni

Questa ordinanza fornisce un’importante lezione pratica per costruttori e proprietari di immobili. Per ottenere la riduzione del 50% sull’IMU non è sufficiente dimostrare che un immobile non può essere utilizzato o venduto per ragioni amministrative, come la mancanza del certificato di abitabilità. È necessario provare, tramite apposita perizia tecnica, l’esistenza di un degrado fisico, strutturale o funzionale che renda l’immobile oggettivamente inagibile. La condizione di ‘invenduto’ o ‘non locato’, anche se causata da impedimenti burocratici, non integra di per sé i requisiti per beneficiare dell’agevolazione fiscale.

La mancanza del certificato di abitabilità dà diritto alla riduzione IMU del 50%?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la sola mancanza del certificato di abitabilità non costituisce presupposto per l’applicazione della riduzione d’imposta, poiché questa agevolazione è legata a una condizione di degrado fisico e strutturale dell’immobile, non a impedimenti di natura amministrativa.

Cosa si intende per immobile ‘inagibile’ ai fini della riduzione IMU?
Per immobile ‘inagibile’ o ‘inabitabile’ si intende un fabbricato che presenta un degrado fisico sopravvenuto (es. diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione ordinaria. La condizione deve essere accertata da un tecnico.

Quando un immobile di nuova costruzione diventa soggetto a IMU?
Un immobile di nuova costruzione è considerato un ‘fabbricato’ e quindi soggetto a IMU dal momento della sua iscrizione nel catasto edilizio. Se non ancora accatastato, l’imposta è dovuta dalla data di ultimazione dei lavori o dalla data in cui viene utilizzato, se antecedente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 1908 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 1908 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso 15131-2021 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende giusta procura speciale estesa in calce al ricorso

-ricorrente-

contro

NOME , in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma presso l’RAGIONE_SOCIALE , rappresentata e difesa

dall’AVV_NOTAIO giusta procura speciale estesa in calce al ricorso

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 3684/2020 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del LAZIO, depositata il 24/11/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 9/1/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE (di seguito la RAGIONE_SOCIALE), propone ricorso, affidato ad unico motivo, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del Lazio aveva respinto l’appello della RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza n.

della Commissione tributaria provinciale di Roma, in rigetto del ricorso proposto dal contribuente avverso avviso di accertamento IMU 2012 emesso da Roma Capitale;

l’Ente impositore resiste con controricorso

CONSIDERATO CHE

1.1. con il primo motivo la RAGIONE_SOCIALE denuncia ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione di norme di diritto («art. 8, I comma, del d.lgs. 504/1992 afferente alla riduzione del 50% del tributo IMU per l’anno 2013, relativamente ad immobili invenduti ex artt. 2, I comma, lett. A) del d.lgs. 504/1992, 2, V comma-bis, del d.l. 102/2013, … art. 1, comma 747, lettera B) della l. 160/2019, … art. 13, III comma, lett. B) del d.l. 201/2011») per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente escluso la sussistenza dei presupposti per l’applicazione della riduzione d’imposta prevista dalle citate disposizioni, secondo cui «la base imponibile è ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati», sebbene Roma Capitale fosse già a conoscenza, con riguardo agli immobili tassati del mancato rilascio, da parte del medesimo Ente territoriale, delle concessioni edilizie in sanatoria, il che aveva impedito di ottenere il relativo certificato di agibilità/abitabilità ed aveva precluso alla RAGIONE_SOCIALE, impresa di RAGIONE_SOCIALE per la vendita, la vendita dei suddetti immobili;
1.2. la doglianza è infondata;

1.3. va premesso che l’art. 13 del d.l. n. 201/2011 prevede, per quanto qui di interesse, quanto segue: «3. La base imponibile dell’imposta municipale propria è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 3, 5 e 6 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, e dei commi 4 e 5 del presente articolo. La base imponibile è ridotta del 50 per cento: … b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Agli effetti dell’applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione»;
1.4. come già affermato, anche recentemente, da questa Corte (cfr. Cass. n. 5804 del 24/02/2023; Cass. n. 29966 del 19/11/2019 in motiv. a nche se con riferimento all’ICI ) ai fini dell’applicazione della riduzione de qua devono considerarsi inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e quindi nello specifico gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (cfr. in tal senso, Cass. n. 29966/2019 cit. in motiv., che definisce condizione di inagibilità e inabitabilità in cui versi l’immobile l’«obiettiva inidoneità alla sua utilizzazione a causa dell’obsolescenza o cattiva manutenzione dello stesso o della presenza di carenze intrinseche»), non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria;
1.5. tale interpretazione della norma non solo risulta aderente alla lettera della norma ma trova conferma nel costante indirizzo

giurisprudenziale (cfr. Cass. nn. 15407/2017, 4333/2016, 2925/2013, 5933/2013) in materia fiscale secondo il quale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione ai sensi dell’art 14 preleggi sicché non vi è spazio per ricorrere al criterio analogico o all’interpretazione estensiva della norma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati;

1.6. va peraltro evidenziato, con riguardo alla lamentata mancanza del certificato di abitabilità degli immobili, che tale certificato non attesta alcuna agibilità dello stesso, ma la sola idoneità igienico -sanitaria del manufatto atta a consentirne l’uso, che non incide, però, sulla sua esistenza (in particolare, ai fini fiscali);

1.7. pertanto, da una parte, l’iscrizione nel catasto edilizio dell’unità immobiliare costituisce di per sé presupposto sufficiente perché l’unità sia considerata fabbricato e, di conseguenza, assoggettabile all’imposta prevista, laddove per i fabbricati di nuova costruzione, come nel caso in esame, i criteri alternativi dell’ultimazione dei lavori o di utilizzazione del fabbricato assumono rilievo solo per l’ipotesi in cui il fabbricato di nuova costruzione non sia ancora iscritto in catasto (cfr. Cass. n. 24924/2008), mentre, d’altra parte, l’inagibilità (che consente la riduzione d’imposta) è correlata alla temporanea impossibilità di utilizzo dell’immobile, intesa come situazione intrinseca di degrado dello stesso, superabile con interventi di manutenzione straordinaria, e non come qualità giuridica superabile con il rilascio del certificato di abitabilità (secondo Cass. n. 5372/2009 «…il rilascio del certificato di abitabilità non costituisce presupposto per l’applicazione dell’imposta, non potendosi desumere il contrario dal tenore dell’art. 8, comma 1, del citato decreto, che si riferisce esclusivamente all’ipotesi di fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili a seguito di perizia dell’ufficio tecnico comunale, e di fatto non utilizzati»; conf. Cass. n. 12936/2019);
1.8. la Commissione tributaria regionale, nell’affermare che non era «applicabile la invocata disposizione di cui all’articolo 8 d.lgs. 504/1992, poiché, in disparte la mancanza di accertamenti tecnici che comprovino lo stato di fatiscenza dedotto, in realtà non vengono in considerazione immobili inagibili o inabitabili, ma piuttosto unità immobiliari di fatto ultimate per le

quali devono ancora essere messi i titoli abilitanti in sanatoria e il certificato di abitabilità» , ha correttamente escluso l’applicazione al caso concreto della disciplina agevolatrice prevista dalle norme dianzi citate;

1.8. per quanto poi riguarda il dedotto richiamo della ricorrente alle esenzioni previste dai d.l. n. 102/2013 e n. 201/2011 e dalla legge n. 160/2019, va rilevato che la censura, sebbene indicata nella rubrica del motivo di ricorso, non è stata poi in alcun modo sviluppata nel contesto della successiva esposizione, con conseguente inammissibilità della stessa;

1.9. da ultimo, vanno anche respinte le censure della sentenza impugnata per preteso «difetto di … motivazione che consenta di comprendere le ragioni dell’enunciato rispetto al preciso caso di specie», avendo la Commissione tributaria regionale, come dianzi illustrato, adeguatamente motivato circa le ragioni della mancata applicazione della richiesta riduzione d’imposta;

per quanto fin qui osservato il ricorso va integralmente rigettato;

le spese della presente fase di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente a pagare le spese del giudizio in favore della controricorrente, liquidandole in Euro 3.000,00 per compensi, oltre ad Euro 200,00 per esborsi, nonché spese forfettarie nella misura del 15% ed accessori di legge, se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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