Riduzione IMU immobile inagibile: quando si perde?

Una società immobiliare perde la causa per la riduzione IMU su un immobile inagibile. La Corte di Cassazione ha stabilito che la stipula di contratti di locazione sull’immobile costituisce una presunzione forte della sua agibilità, invertendo l’onere della prova a carico del contribuente, che deve dimostrare il perdurare dello stato di inagibilità. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando l’avviso di accertamento del Comune.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riduzione IMU immobile inagibile: la locazione fa perdere il beneficio

La questione della riduzione IMU per immobile inagibile è un tema di grande interesse per i proprietari di immobili. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su quando questo beneficio fiscale può essere revocato, focalizzandosi in particolare sul ruolo della stipula di contratti di locazione. Vediamo nel dettaglio i fatti del caso e i principi di diritto affermati dai giudici.

I fatti di causa: dalla richiesta di agevolazione all’accertamento del Comune

Una società immobiliare impugnava un avviso di accertamento IMU per l’annualità 2016, con cui il Comune richiedeva il pagamento dell’imposta per intero, revocando la riduzione del 50% precedentemente concessa per inagibilità di un fabbricato. Il Comune sosteneva che la condizione di inagibilità fosse venuta meno, dato che la società aveva eseguito opere di divisione e cambio di destinazione d’uso e, soprattutto, aveva stipulato contratti di locazione per alcune unità immobiliari.
Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale davano ragione all’ente locale, ritenendo che la locazione dell’immobile fosse una prova sufficiente del superamento dello stato di inagibilità. La società, tuttavia, ricorreva in Cassazione, sostenendo che l’onere di provare la cessata inagibilità spettasse al Comune.

Il diritto alla riduzione IMU per immobile inagibile e l’onere della prova

Il punto centrale della controversia riguarda la ripartizione dell’onere della prova. Secondo la società ricorrente, una volta accertata l’inagibilità, spetta all’Amministrazione comunale dimostrare che tale condizione è cessata. La Corte di Cassazione, tuttavia, ha rigettato questa tesi, chiarendo alcuni aspetti fondamentali.

La presunzione di agibilità in caso di locazione

I giudici hanno stabilito che l’inagibilità di un immobile è un “elemento variabile”, che può modificarsi nel tempo, ad esempio a seguito di lavori di ristrutturazione. La stipula di un contratto di locazione costituisce una prova presuntiva forte del fatto che l’immobile sia agibile e utilizzabile. Si applica una regola di esperienza: nessuno prenderebbe in locazione un immobile inagibile.
Di conseguenza, di fronte a un contratto di locazione, l’onere della prova si inverte: spetta al contribuente dimostrare che, nonostante la locazione, l’immobile versava ancora in uno stato di inagibilità. Ad esempio, avrebbe potuto provare che il contratto addossava agli inquilini l’obbligo di eseguire lavori di messa in sicurezza a fronte di un canone ridotto.

L’irrilevanza del giudicato esterno per annualità diverse

La ricorrente aveva anche sollevato un’eccezione di giudicato esterno, basata su una precedente sentenza favorevole. La Corte ha respinto anche questa argomentazione, ribadendo che, trattandosi di imposte periodiche, il giudicato copre solo gli elementi stabili e permanenti della fattispecie. Lo stato di inagibilità, essendo per sua natura mutevole, non rientra in questa categoria. Pertanto, una decisione favorevole per un’annualità non vincola l’accertamento per gli anni successivi, se le circostanze di fatto sono cambiate.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha ritenuto infondati tutti i motivi di ricorso. In primo luogo, ha chiarito che nel processo tributario, sebbene l’amministrazione debba provare la fondatezza della propria pretesa, il contribuente che chiede un’agevolazione ha l’onere di dimostrare la sussistenza dei relativi presupposti. Nel caso specifico, una volta che il Comune ha fornito elementi (i contratti di locazione) che facevano ragionevolmente presumere il ripristino dell’agibilità, era onere della società contribuente fornire la prova contraria del perdurare dello stato di degrado.

La Cassazione ha sottolineato come la concessione in locazione di un bene rappresenti la sua massima forma di “utilizzazione” economica e giuridica. È logicamente incongruente sostenere che un bene sia contemporaneamente “inutilizzabile” per motivi fisici e, al tempo stesso, utilizzato attraverso la locazione. La stipula di tali contratti, pertanto, è stata considerata un fatto noto dal quale desumere, in via presuntiva, il venir meno della condizione di inagibilità che giustificava il beneficio fiscale.

Le conclusioni: implicazioni pratiche per i proprietari

Questa ordinanza offre importanti indicazioni pratiche per i proprietari di immobili che beneficiano della riduzione IMU per inagibilità. La stipula di un contratto di locazione, anche solo per una parte dell’immobile, è un campanello d’allarme che può portare alla revoca dell’agevolazione. Il proprietario deve essere consapevole che tale atto crea una forte presunzione di agibilità. Per mantenere il beneficio, dovrebbe essere in grado di dimostrare in modo inequivocabile che lo stato di inagibilità persiste e che eventuali accordi contrattuali non contraddicono tale stato. La semplice dichiarazione non è sufficiente se smentita da fatti concludenti come la messa a reddito dell’immobile.

Chi deve provare che un immobile è ancora inagibile per avere diritto alla riduzione IMU?
Inizialmente, il contribuente deve provare lo stato di inagibilità per ottenere l’agevolazione. Se successivamente il Comune contesta la permanenza di tale stato adducendo prove contrarie (come un contratto di locazione), l’onere di dimostrare il perdurare dell’inagibilità torna in capo al contribuente.

Stipulare un contratto di locazione su un immobile dichiarato inagibile fa perdere la riduzione IMU?
Sì, di norma fa perdere la riduzione. La Corte di Cassazione ha stabilito che la locazione crea una presunzione forte che l’immobile sia tornato agibile e utilizzabile. Salvo prova contraria molto rigorosa da parte del proprietario, il beneficio fiscale viene meno.

Una sentenza favorevole sulla riduzione IMU per un anno vale automaticamente anche per gli anni successivi?
No. Lo stato di inagibilità è considerato un elemento variabile nel tempo. Pertanto, una sentenza che riconosce la riduzione per una determinata annualità non ha effetto vincolante per gli anni successivi, per i quali l’amministrazione può procedere a un nuovo accertamento se le condizioni dell’immobile sono cambiate.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31481 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31481 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso 6581/2023 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Napoli, alla INDIRIZZO in persona del legale rappresentante p.t., NOME COGNOME (C.F.: P_IVA, rappresentata e difesa, giusta procura speciale in calce al ricorso, dagli Avv.ti NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; fax: NUMERO_TELEFONO; P.E.C.: EMAIL) e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; P.E.C.: EMAIL) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME, in Roma alla INDIRIZZO
Cassiodoro n. 1/A;

-ricorrente –

contro

Comune di Napoli (C.F.: P_IVA), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso, congiuntamente e

Avviso accertamento IMU – Riduzione 50% immobile inagibile

disgiuntamente, dagli Avv.ti NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE ed NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), giusta procura speciale allegata al controricorso ed elettivamente domiciliato in Roma, alla INDIRIZZO presso lo Studio Legale Leone (C.F.: 08279541000; pec: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO);

– controricorrente –

-avverso la sentenza n. 6066/2022 emessa dalla CTR Campania in data 13/09/2022 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

1. La Re RAGIONE_SOCIALE impugnava l’avviso di liquidazione in rettifica oggetto con il quale il Comune di Napoli le aveva chiesto il versamento dell’IMU per l’anno 2016 per l’importo di euro 17.921,00, deducendo, tra l’altro, di avere diritto alla riduzione del 50% prevista per gli immobili inagibili, inutilizzabili o comunque non utilizzati, come previsto dall’art. 14 del Regolamento del Comune allora in vigore.

La CTP di Napoli rigettava il ricorso, evidenziando che la ricorrente aveva effettuato, in relazione ai sub elencati nell’avviso opposto, diverse operazioni Docfa di variazione in data antecedente all’anno impositivo 2016 e, che tali denunce attestavano il mutamento della condizione impositiva dell’immobile, per la soppressione dei sub dai quali voleva farsi discendere il permanere dell’agevolazione richiesta, tenuto altresì conto che non poteva più confermarsi la conoscenza da parte dell’Ufficio delle condizioni di applicabilità dell’agevolazione.
Sull’impugnazione della contribuente, la CTR della Campania rigettava il gravame, evidenziando, per quanto qui ancora rileva, che il Comune di Napoli aveva documentato l’esecuzione di opere di divisione e cambio di destinazione d’uso, risultanti dalle v ariazioni Docfa (interventi che avevano -in concreto -fatto venir meno l’inagibilità del fabbricato, come ulteriormente dimostrato dai contratti di locazione registrati per gli immobili subb 3 e 4), per cui era irrilevante la mancata adozione da parte de ll’ente
di un provvedimento formale di cessazione dello stato di inagibilità, e che, avendo l’ente allegato e documentato gli elementi in base ai quali era di fatto venuta meno la condizione di inagibilità, sarebbe stato onere della contribuente dimostrare specificamente di aver ancora diritto alla agevolazione, ad esempio depositando documentazione aggiornata che attestasse il perdurare dello stato di inagibilità dell’immobile.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE sulla base di tre motivi. Il Comune di Napoli ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Considerato che

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., nonché delle regole che disciplinano la distribuzione dell’onere della prova, in relazione all’art. 360 c.p.c., per avere la CTR, a suo dire, confuso la regola dell’onere della prova dei fatti costitutivi della pretesa impositiva -che nel processo tributario spetta sempre all’amministrazione con l’onere di dare prova della fondatezza degli specifici motivi di impugnazione dell’atto, che invece ricade sul contribuente (avendo il contribuente l’onere non già di provare l’i nfondatezza del diritto affermato dall’amministrazione, ma solo quello di dimostrare la fondatezza dello specifico motivo di impugnazione che propone).
1.1. Preliminarmente, destituita di fondamento è l’eccezione di giudicato esterno sollevata dalla ricorrente, fermo restando che si sarebbe dovuta consacrare in uno specifico motivo di doglianza ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., trattandosi di un error in procedendo , e che, essendosi formato nel 2021 (vale a dire, in pendenza del giudizio d’appello) la contribuente avrebbe dovuto dimostrare di averla sollevata tempestivamente in quella sede.

Invero, nel processo tributario, l’effetto vincolante del giudicato esterno in relazione alle imposte periodiche concerne i fatti integranti elementi costitutivi della fattispecie che, estendendosi ad una pluralità di annualità,

abbiano carattere stabile o tendenzialmente permanente mentre non riguarda gli elementi variabili, destinati a modificarsi nel tempo (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 25516 del 10/10/2019; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 5766 del 03/03/2021). Ebbene, non è rev ocabile in dubbio che l’inagibilità di un immobile rappresenta un elemento variabile, non fosse altro perché nell’arco di un anno ben possono essere eseguiti lavori di messa in sicurezza dell’immobile.

1.2. Ciò debitamente premesso, il motivo è infondato.

Secondo l’assunto della contribuente, il Comune avrebbe dovuto provare, cioè, l’esecuzione di lavori di rimozione dello stato di inagibilità.

Il nuovo comma 5bis dell’art. 7 del d.lgs. n. 546 del 1992, introdotto dall’art. 6 della legge n. 130 del 2022 (fermo restando che, in materia di giudizio tributario, essendo una norma di natura sostanziale e non processuale, si applica ai giudizi introdotti successivamente al 16 settembre 2022, data di entrata in vigore della legge predetta; cfr. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 20816 del 25/07/2024), stabilisce che «L’amministrazione prova in giudizio le violazioni contestate con l’atto impugnato. Il giudice fonda la decisione sugli elementi di prova che emergono nel giudizio e annulla l’atto impositivo se la prova della sua fondatezza manca o è contraddittoria o se è comunque insufficiente a dimostrare, in modo circostanziato e puntuale, comunque in coerenza con la normativa tributaria sostanziale, le ragioni oggettive su cui si fondano la pretesa impositiva e l’irrogazione delle sanzioni. Spetta comunque al contribuente fornire le ragioni della richiesta di rimborso, quando non sia conseguente al pagamento di somme oggetto di accertamenti impugnati.».
In materia di giudizio tributario, il nuovo comma 5-bis dell’art. 7 del d.lgs. n. 546 del 1992, introdotto dall’art. 6 della l. n. 130 del 2022, secondo cui il giudice deve valutare la prova “comunque in coerenza con la normativa tributaria sostanziale”, non si pone in contrasto con la persistente applicabilità delle presunzioni legali che, nella normativa tributaria sostanziale, impongano al contribuente l’onere della prova contraria (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 2746 del 30/01/2024).

Orbene, nel caso di specie, la CTR ha ritenuto, con argomentazioni congrue sul piano logico-formale e corrette dal punto di vista giuridico, che il Comune abbia assolto all’onere su di esso incombente, dimostrando che lo stato di inagibilità, avuto inizio nel 2011, era venuto meno a seguito dell’esecuzione delle opere di divisione (e frazionamento) e di cambio di destinazione d’uso (ultimate in data 4.12.2013), come era confermato dalla stipula dei contratti di locazione aventi ad oggetto alcune unità dell’ immobile (contratti stipulati in favore della RAGIONE_SOCIALE e registrati presso l’Agenzia delle Entrate ai nn. 1657/serie 3 del 3/2/2014, 3824/serie 3 del 13/3/2014 e 1586/serie 3T del 14/04/2014), sulla base della regola di esperienza secondo cui nessuno prende in locazione un immobile inagibile o, comunque, non utilizzabile.
Come è noto, la violazione del precetto di cui all’art. 2697 c.c. si configura nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere, poichè in questo caso vi è un erroneo apprezzamento sull’esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c.
Pertanto, fermo restando che la ricorrente non ha neppure indicato in quale delle ipotesi di cui all’art. 360 c.p.c. il vizio denunciato andava inquadrato, la CTR non è caduta nella confusione dei piani lamentata, tra la regola dell’onere della prova dei f atti costitutivi della pretesa impositiva -spettante nel processo tributario sempre all’amministrazione e l’onere di dare prova della fondatezza degli specifici motivi di impugnazione dell’atto. 2. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione delle norme previste dal Regolamento IMU 2014, nonché dall’art. 13, comma 3, lett. b, del d.l. n. 201/2011, per aver la CTR, affermando che la concessione del bene in locazione costituisce ‘utilizzazione’, confuso l’attività materiale di utilizzazione e sfruttamento del bene, impedita dallo stato fisico del bene, con l’attività giuridica di
disposizione dei diritti inerenti lo stesso.

2.1. Il motivo è inammissibile, in quanto sollecita, a ben vedere, una rivalutazione delle risultanze istruttorie, preclusa nella presente sede.

Del resto, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge ed implica, pertanto, un problema interpretativo di quest’ultima, laddove l’allegazione di un’erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa ed inerisce, pertanto, alla tipica valutazione del giudice di merito, sindacabile in sede di legittimità unicamente sotto l’aspetto del vizio di motivazione.
In ogni caso, proprio in quanto l’art. 13, comma 3, lett. b, del d.l. n. 201/2011, nell’utilizzare l’espressione ‘di fatto non utilizzati’, fa riferimento, come riconosciuto dalla stessa contribuente, ad una circostanza non giuridica ma materiale, assume rilevanza ai fini in esame un contratto di locazione, comportando lo stesso il passaggio al conduttore di una detenzione qualificata.

Con il terzo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 2727 e 2729 c.c. e 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per aver la CTR ritenuto sufficiente il fatto che il Comune avesse sol o ‘indicato’, dunque senza provare, le ragioni per le quali riteneva fosse venuta meno l’inagibilità, presupposto del beneficio.

3.1. Il motivo è infondato.

In tema di prova presuntiva, il giudice è tenuto, ai sensi dell’art. 2729 c.c., ad ammettere solo presunzioni “gravi, precise e concordanti”, laddove il requisito della “precisione” è riferito al fatto noto, che deve essere determinato nella realtà storica, quello della “gravità” al grado di probabilità della sussistenza del fatto ignoto desumibile da quello noto, mentre quello della “concordanza”, richiamato solo in caso di pluralità di elementi presuntivi, richiede che il fatto ignoto sia -di regola -desunto da una
pluralità di indizi gravi, precisi e univocamente convergenti nella dimostrazione della sua sussistenza, e ad articolare il procedimento logico nei due momenti della previa analisi di tutti gli elementi indiziari, onde scartare quelli irrilevanti, e nella successiva valutazione complessiva di quelli così isolati, onde verificare se siano concordanti e se la loro combinazione consenta una valida prova presuntiva (c.d. convergenza del molteplice), non raggiungibile, invece, attraverso un’analisi atomistica degli stessi. Ne consegue che la denuncia, in cassazione, di violazione o falsa applicazione del citato art. 2729 c.c., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., può prospettarsi quando il giudice di merito affermi che il ragionamento presuntivo può basarsi su presunzioni non gravi, precise e concordanti ovvero fondi la presunzione su un fatto storico privo di gravità o precisione o concordanza ai fini dell’inferenza dal fatto noto della conseguenza ignota e non anche quando la critica si concreti nella diversa ricostruzione delle circostanze fattuali o nella mera prospettazione di una inferenza probabilistica diversa da quella ritenuta applicata dal giudice di merito o senza spiegare i motivi della violazione dei paradigmi della norma (Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 9054 del 21/03/2022).
In ogni caso, la ricorrente pone alla base del proprio ragionamento un presupposto errato. Invero, in tema di IMU, la dichiarazione presentata dal contribuente di essere possessore di un immobile ritenuto esente dall’imposta siccome inagibile non vale a gravare l’Amministrazione della prova negativa circa l’insussistenza dell’esenzione medesima, restando invece a carico del contribuente, in virtù della regola generale di cui all’art. 2697 c.c., l’onere di provare che l’immobile non sia assoggettabile al tributo (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 27165 del 16/12/2011; cfr. altresì, sia pure in tema di riduzione per i terreni agricoli, prevista dall’art. 9 del d.lgs. n. 504 del 1992, Cass., Sez. 5, Sentenza n. 19130 del 28/09/2016). Ragion per cui il Comune non sareb be stato neppure gravato dall’onere di dimostrare che l’inagibilità persisteva, fermo restando che, anche a voler ammettere che il frazionamento ed il cambio di destinazione di uso non comportino per loro stessi la messa in sicurezza dell’immobile, dalla s tipula di contratti di
locazione aventi ad oggetto unità dell’immobile può trarsi la ragionevole presunzione che le stesse siano state previamente sottoposte a lavori di messa in sicurezza. Sarebbe stato onere, semmai, della contribuentelocatrice dedurre e, soprattutto, provare (attraverso la trascrizione delle relative clausole), ad esempio, che a carico deli conduttori fossero stati posti obblighi di messa in sicurezza prima dell’uso e che, per l’effetto, il canone iniziale delle locazioni fosse stato ridotto per tener conto dei relativi costi. Senza tralasciare che, in tema di ICI, la riduzione dell’imposta nella misura del 50%, richiesta dal contribuente per un determinato anno di imposta, allegando perizia redatta dall’ufficio tecnico comunale o dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (nel caso di specie, la riduzione del 50% dell’imposta per l’inagibilità dello stabile era già stata riconosciuta con comunicazione del 12 luglio 2012, con la quale il Comune aveva ritenuto sussistenti i presupposti del beneficio, giusta l’art. 14 del Reg olamento all’epoca vigente), si applica, in caso di perduranza ultrannuale dello stato di inagibilità o inabitabilità dell’immobile, anche agli anni successivi, senza necessità di reiterazione dell’istanza, purché il contribuente provi che l’ente impositore abbia avuto conoscenza, attraverso l’acquisizione di documenti o l’assunzione di informazioni, anche se per finalità extratributarie, della protratta inutilizzabilità del bene e, comunque, sino a quando, in coerenza con i principi sanciti dagli artt. 6, comma 4, e 10, comma 1, della l. n. 212 del 2000, risulti che l’ente impositore sia venuto a conoscenza del ripristino dello stato di agibilità o abitabilità del bene, ritornando il contribuente ad essere obbligato al versamento dell’ICI in misura integrale per gli anni successivi (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 19665 del 11/07/2023).
Alla stregua delle considerazioni che precedono il ricorso non merita accoglimento.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 2.500,00 per compensi ed € 200,00 per spese, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, Iva e Cap);

ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 13.11.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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