Riduzione IMU immobile inagibile: quando si applica?

Un Comune ha contestato la richiesta di un contribuente per una riduzione del 50% dell’IMU su un immobile ritenuto inagibile per mancanza di utenze. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, stabilendo che la riduzione IMU per immobile inagibile si applica solo in caso di degrado strutturale o obsolescenza grave, non superabile con semplici interventi di manutenzione. La temporanea assenza di servizi come luce e acqua, se ripristinabile, non è sufficiente per ottenere il beneficio fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riduzione IMU immobile inagibile: i chiarimenti della Cassazione

La possibilità di ottenere una riduzione IMU per immobile inagibile è una questione di grande interesse per molti proprietari. Spesso, però, i requisiti per accedere a questo beneficio fiscale non sono chiari. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sui criteri da rispettare, specificando che la semplice mancanza di utenze, se facilmente risolvibile, non è sufficiente a giustificare lo sconto del 50% sull’imposta. Analizziamo insieme la vicenda e i principi stabiliti dai giudici.

I Fatti del Contenzioso: la Richiesta di Sconto IMU

Il caso nasce dalla richiesta di una contribuente di ottenere la riduzione dell’IMU per l’anno 2013, sostenendo che il suo immobile fosse inagibile e di fatto non utilizzato. La causa principale dell’inabitabilità era, a suo dire, la mancanza del servizio elettrico e idrico. La Commissione Tributaria Provinciale prima, e quella Regionale poi, avevano dato ragione alla contribuente, basandosi anche su un sopralluogo del Comune, effettuato nel 2014, che confermava l’assenza delle utenze. In particolare, i giudici di merito avevano evidenziato come la mancata fornitura di energia elettrica fosse imputabile a un’omissione dello stesso Comune nel rilasciare le necessarie autorizzazioni.

Contro questa decisione, il Comune ha proposto ricorso in Cassazione, lamentando una violazione della normativa di riferimento. Secondo l’ente locale, per ottenere la riduzione è necessaria una formale declaratoria di inagibilità, che nel caso specifico mancava. Inoltre, il sopralluogo del 2014 non poteva essere considerato una prova valida per l’anno d’imposta 2013.

L’Analisi della Cassazione sulla Riduzione IMU per Immobile Inagibile

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, ribaltando l’esito dei precedenti gradi di giudizio. I giudici hanno chiarito in modo definitivo quali sono le condizioni per poter beneficiare della riduzione IMU per immobile inagibile.

La normativa (art. 13, comma 3, lett. b), del D.L. n. 201/2011) prevede che la base imponibile sia ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. Tuttavia, la Corte ha sottolineato che non qualsiasi condizione di disagio o inutilizzo integra i requisiti di legge.

Le Motivazioni: la Differenza tra Inagibilità Strutturale e Inutilizzo Temporaneo

Il punto centrale della decisione della Cassazione risiede nella distinzione tra una condizione di inagibilità strutturale, profonda e non facilmente rimediabile, e una situazione di inabitabilità temporanea, superabile con interventi di manutenzione.

Secondo la Corte, per ottenere la riduzione del 50%, l’inagibilità deve essere legata a un degrado fisico sopravvenuto (ad esempio, un fabbricato diroccato, pericolante o fatiscente) o a un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica. La caratteristica fondamentale di tali condizioni è che non devono essere superabili con semplici interventi di manutenzione, sia essa ordinaria o straordinaria.

Nel caso specifico, la mancanza di allacciamento alla rete elettrica e idrica non è stata ritenuta una causa di inagibilità strutturale. Si trattava, infatti, di una situazione facilmente risolvibile attraverso interventi di manutenzione, come il ripristino dell’impianto. La possibilità di allacciare le utenze, contattando liberamente i fornitori sul mercato, rende lo stato di inabitabilità superabile e, di conseguenza, non idoneo a giustificare il beneficio fiscale.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

Questa ordinanza fornisce un’indicazione chiara ai proprietari di immobili. Per richiedere e ottenere la riduzione IMU per immobile inagibile, non basta che l’edificio sia temporaneamente privo di servizi essenziali. È necessario dimostrare, attraverso una perizia tecnica o una dichiarazione sostitutiva, che l’immobile versa in uno stato di degrado fisico o di obsolescenza tale da non poter essere risolto con normali interventi di manutenzione. La legge mira a concedere l’agevolazione solo per quelle situazioni in cui l’utilizzo dell’immobile è oggettivamente e strutturalmente compromesso, e non per semplici difficoltà temporanee o per scelta del proprietario.

La sola mancanza di luce e acqua rende un immobile inagibile ai fini della riduzione IMU?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la mancanza di utenze non è di per sé sufficiente se la situazione è risolvibile con interventi di manutenzione. L’inagibilità che dà diritto alla riduzione deve derivare da un degrado fisico o un’obsolescenza strutturale non superabile con tali interventi.

Quale procedura deve seguire il contribuente per ottenere la riduzione IMU per un immobile inagibile?
Il contribuente deve far accertare l’inagibilità dall’ufficio tecnico comunale tramite una perizia a proprie spese, allegando la documentazione alla dichiarazione. In alternativa, può presentare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi del d.P.R. 445/2000.

Che tipo di degrado deve avere un immobile per essere considerato ‘inagibile’ secondo la Cassazione?
L’immobile deve presentare un degrado fisico sopravvenuto (come essere diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica così grave da non poter essere sanata con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31478 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31478 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso 25610/2021 proposto da:

Comune di Pollica (SA) (C.F. e P.IVA: P_IVA, in persona del legale rappresentante il Sindaco p.t. dr. NOME COGNOME rappresentato e difeso, in virtù di deliberazione di G.C. n. 155 del 23.09.2021 e procura speciale con atto separato, dall’Avv. NOME COGNOME (C.F. : CODICE_FISCALE) ed elettivamente domiciliato in Roma presso lo studio dell’ Avv. NOME COGNOME, in Roma al INDIRIZZO (fax: NUMERO_TELEFONO; Pec: EMAIL);

-ricorrente –

contro

NOME nata ad Avellino (AV) il 24.10.1955 (C.F.: CODICE_FISCALE e residente in Mugnano di Napoli (NA), al INDIRIZZO rappresentata e difesa dagli Avv.ti NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), giusta

Avviso accertamento IMU – Riduzione 50% immobile inagibile

procura speciale rilasciata il 05.11.2021, ed elettivamente domiciliata in Roma alla INDIRIZZO presso l’Avv. NOME COGNOME (indirizzi di posta certificata:

o studioEMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO;

– controricorrente –

-avverso la sentenza n. 1927/2021 emessa dalla CTR Campania in data 04/03/2021 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

Il Comune di Pollica impugnava la sentenza n. 5162/18 della Commissione Tributaria Provinciale di Salerno, depositata in data 10.12.18, che aveva accolto il ricorso proposto da COGNOME NOME avverso l’avviso di accertamento lmu in rettifica relativo all’anno di imposta 2013.

In particolare, in prime cure veniva accolta la tesi della contribuente, la quale, in sintesi, lamentava che il relativo immobile risultava inagibile ed inabitabile, o comunque inutilizzato, allegando all’uopo, tra l’altro, relazione di sopralluogo del Comune di Pollica del 18.02.2014 dalla quale risultava che l’immobile di cui si trattava era privo di luce ed acqua.

La CTR della Campania rigettava il gravame, affermando che la contribuente aveva provato (ai fini dell’esistenza del presupposto – la mancanza di servizio elettrico e idrico – per usufruire dell’agevolazione della riduzione del 50% dell’imposta) di aver comunicato, nel corso dell’anno 2013, all’ente appellante che il suo immobile era privo di servizio elettrico e idrico e, in particolare, che la mancanza di energia elettrica era dovuta all’om esso rilascio all’Enel, da parte dello stesso Comune, dell’autorizzazione a fini urbanistici, paesaggistici e ambientali per poter eseguire l’allacciamento, circostanza, peraltro, confermata dai tecnici del Comune nel corso del sopralluogo del 18.02.2014.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione il Comune di Pollica sulla base di due motivi. NOME NOME ha resistito con controricorso.

Considerato che

Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 13, comma 3, lett. b), d.l. n. 201/2011, come modificato dall’art. 1 l. n. 44/2012, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c., per non aver la CTR consider ato che l’art. 13 citato richiede la intervenuta declaratoria di inagibilità o inabitabilità dell’immobile e, contestualmente, la circostanza che sia di fatto inutilizzato, laddove nella specie non vi era la ‘dichiarazione’ pretesa né poteva ritenersi tale il verbale di sopralluogo del 18.2.2014, peraltro successivo al 2013.
Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione art. 13, comma 3, lett. b), d.l. 201/2011, come modificato dall’art. 1 l. n. 44/2012, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., nonché l’omesso esame circa un fatto d ecisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., per non aver la CTR considerato che tutte le note depositate dalla contribuente non erano relative all’IMU ma alla TARSU, che, sulla base della nota del 21.8.2013 n. 7456, l’immobile era provvisto di generatore elettrico e di serbatoio dell’acqua, mentre l’allacciamento del gas era stato oggetto di atti vandalici e, quindi, era ripristinabile, e che l’art. 13 richiede sia la declaratori a di inagibilità o di inabitabilità dell’immobile, sia una situazione, di fatto, di inutilizzabilità dello stesso.
Il primo motivo merita di essere accolto, con conseguente assorbimento del secondo.

L’art. 13, comma 3, lett. b), d.l. n. 201/2011 applicabile ratione temporis, stabilisce che la base imponibile è ridotta del 50% :<>.

Con la lettera del 21.8.2013 la contribuente ha lamentato solo <>, e non anche dell’acqua. Con la successiva lettera di diffida e messa in mora a firma dell’Avv. NOME COGNOME inviata al Comune di Pollica a mezzo pec del 18.22.2015 la contribuente ha denunciato l’impossibilità di eseguire interventi di manutenzione ordinaria <>. Da ciò si desume che giammai la Calabrese ha lamentato altresì l’omesso al lacciamento al servizio idrico.
Orbene, a decorrere dal 1999 il Decreto Bersani (d.lgs. 16.3.1999, n. 79) ha sancito l’inizio della privatizzazione energetica italiana, sicchè a partire dal 2003 ogni cittadino può scegliere liberamente i fornitori di energia elettrica e gas. Ragion per cui da allora è sufficiente contattare il servizio elettrico nazionale per comunicare l’intenzione di stipulare un contratto, richiedendo sia l’allaccio che l’attivazione dell’energia elettrica.

Ai fini dell’applicazione della riduzione del 50% devono considerarsi inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e quindi nello specifico gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (cfr. in t al senso, anche se con riferimento all’ICI, Cass. 19/11/2019 n. 29966 in motiv., che definisce condizione di inagibilità e inabitabilità in cui versi l’immobile l’«obiettiva inidoneità alla sua utilizzazione a causa dell’obsolescenza o cattiva manutenzione dello stesso o della presenza di carenze intrinseche»), non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria; 2.4. ai sensi dell’art. 3, lettere a), b), c) e d), del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) per
interventi di manutenzione ordinaria si intendono, dunque, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, mentre per interventi di manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico, ed infine per interventi di restauro e di risanamento conservativo, si intendono gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili.
Ne consegue che attività «puramente manutentive», come quelle indicate nella sentenza impugnata (aventi ad oggetto, come affermato dalla stessa contribuente, il ripristino dell’impianto elettrico), non potevano al contempo costituire anche interventi di «risanamento conservativo», poiché questi ultimi, rispetto alle categorie delle manutenzioni, ordinaria e straordinaria, non comportano interventi su parti specifiche di un immobile, ma hanno ad oggetto il complesso dell’immobile nei suoi aspetti tipologici, formali, strutturali, funzionali ed impiantistici.
Gli interventi di manutenzione consistono dunque in operazioni finalizzate a mantenere funzionale ed efficiente l’immobile, mentre gli interventi di risanamento conservativo hanno l’obiettivo della sua conservazione (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 5804 del 24/02/2023).

In tema di IMU, ai fini dell’applicazione della riduzione prevista dall’art. 13, comma 3, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), devono considerarsi inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e quindi, nello specifico, gli immobili

che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 5804 del 24/02/2023).

Nel caso di specie, invece, lo stato di inabitabilità era facilmente superabile con interventi di manutenzione.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento del primo motivo, la sentenza va cassata, con conseguente rinvio della causa, anche per le spese del presente grado di giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 13.11.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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