Riduzione IMU immobile inagibile: la prova decisiva

Una società si è vista negare la riduzione IMU per immobile inagibile nonostante profondi lavori di ristrutturazione. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione dei giudici di merito, stabilendo che avevano omesso di esaminare prove documentali decisive, come le perizie tecniche, che attestavano lo stato di degrado e pericolo dell’edificio. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riduzione IMU per Immobile Inagibile: Quando la Prova Conta Davvero

Ottenere la riduzione IMU per immobile inagibile è un diritto del contribuente, ma dimostrare lo stato di degrado di un fabbricato può trasformarsi in un complesso percorso legale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: il giudice non può ignorare le prove documentali che attestano in modo inequivocabile la condizione di inagibilità. Questo caso offre spunti cruciali su come impostare correttamente la propria difesa e sull’importanza delle perizie tecniche.

I Fatti del Caso: un Contenzioso su più Livelli

Una società immobiliare aveva richiesto la riduzione del 50% dell’IMU per un immobile oggetto di profondi lavori di ristrutturazione e risanamento. La società sosteneva che l’edificio, prima dei lavori, versasse in uno stato di inagibilità tale da giustificare l’agevolazione fiscale.

Tuttavia, sia la Commissione Tributaria Provinciale (CTP) che quella Regionale (CTR) avevano respinto le richieste del contribuente, sebbene per ragioni diverse. La CTP aveva negato il beneficio per un vizio procedurale, ossia la mancata presentazione di una dichiarazione sostitutiva. La CTR, invece, aveva rigettato l’appello entrando nel merito della questione: secondo i giudici di secondo grado, la riduzione spettava solo per fabbricati diroccati o fatiscenti, la cui situazione non fosse superabile con interventi di manutenzione. Avevano concluso che i lavori eseguiti dalla società erano finalizzati semplicemente a rendere l’immobile idoneo all’uso previsto (parcheggio) e non a sanare uno stato di degrado irreversibile.

Il Ricorso in Cassazione e la questione della riduzione IMU per immobile inagibile

La società ha impugnato la sentenza della CTR davanti alla Corte di Cassazione, basando il proprio ricorso su tre motivi principali. Il più rilevante si fondava sull'”omesso esame di un fatto decisivo”: la CTR non avrebbe considerato le perizie tecniche allegate alla Denuncia di Inizio Attività (DIA). Tali documenti descrivevano dettagliatamente uno stato di insicurezza e degrado strutturale che aveva reso necessari urgenti interventi di demolizione e ricostruzione di solai, scale e fondazioni, ben oltre la semplice ristrutturazione per un cambio di destinazione d’uso.

Le Motivazioni della Suprema Corte: L’Importanza della Prova Documentale

La Corte di Cassazione ha accolto il motivo relativo all’omesso esame. I giudici supremi hanno innanzitutto chiarito che non si era in presenza di una “doppia conforme”, poiché le decisioni di primo e secondo grado si basavano su ragioni di fatto completamente diverse (una procedurale, l’altra di merito). Questo ha permesso alla Corte di esaminare a fondo il vizio denunciato.

Nel merito, la Cassazione ha stabilito che la CTR aveva errato nel non considerare le prove documentali fornite dalla società. Le relazioni tecniche, redatte da professionisti, attestavano l'”indispensabilità di procedere con urgenza alla demolizione e ricostruzione” di parti essenziali della struttura per far fronte a uno stato di pericolo. Questi fatti, se esaminati, avrebbero dimostrato che i lavori non erano solo marginali o finalizzati a creare un parcheggio, ma erano la conseguenza diretta di una condizione preesistente di grave degrado.

La Corte ha quindi affermato che l’omesso esame di tali elementi istruttori era stato decisivo, poiché da essi sarebbero emerse sia l’esecuzione di opere di messa in sicurezza per uno stato di pericolo, sia la concreta non utilizzazione del bene. Il giudice di merito si era limitato a una valutazione superficiale dello scopo finale dei lavori, senza analizzare la condizione di partenza dell’immobile come descritta nelle prove a sua disposizione.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La decisione della Cassazione è un importante monito per i contribuenti e per gli organi giudicanti. Per ottenere la riduzione IMU per immobile inagibile, non è sufficiente affermare che sono in corso lavori di ristrutturazione. È essenziale fornire prove concrete, oggettive e dettagliate, come perizie tecniche giurate, che certifichino lo stato di degrado strutturale, statico o igienico-sanitario. Questa ordinanza conferma che un giudice non può ignorare tali prove quando sono decisive per la risoluzione della controversia. L’omissione di questa valutazione costituisce un vizio grave che può portare all’annullamento della sentenza. Di conseguenza, chi intende avvalersi di questa agevolazione deve preparare un solido dossier documentale che dimostri in modo inconfutabile la condizione di effettiva e non superabile inagibilità del fabbricato.

Quando si ha diritto alla riduzione del 50% dell’IMU per un immobile inagibile?
Si ha diritto alla riduzione quando l’immobile si trova in uno stato di degrado e pericolo tale da richiedere opere significative di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza, che ne impediscono l’utilizzo. Lo stato di inagibilità deve essere effettivo e provato oggettivamente.

Cosa deve fare il contribuente per dimostrare lo stato di inagibilità?
Il contribuente deve fornire prove documentali concrete, come relazioni tecniche e perizie redatte da professionisti qualificati (ingegneri, architetti), che descrivano in dettaglio i problemi strutturali, lo stato di pericolo e la necessità di interventi radicali. Tali documenti devono essere presentati agli atti del processo tributario.

Il giudice tributario può ignorare le perizie tecniche presentate come prova?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se le perizie e le relazioni tecniche sono decisive per dimostrare i fatti di causa (in questo caso, lo stato di inagibilità), il giudice ha l’obbligo di esaminarle. La loro mancata considerazione integra un “omesso esame di un fatto decisivo”, un vizio che comporta l’annullamento della sentenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31484 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31484 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso 12235/2023 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), con sede legale in Roma, INDIRIZZO nella persona del legale rappresentante pro tempore Dott. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), nato a Roma il 31/10/1962, rappresentata e difesa, anche disgiuntamente tra loro, come da procura allegata, dagli Avv.ti NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; p.e.c.: EMAIL) e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; p.e.c.: EMAIL), con elezione di domicilio presso i suindicati difensori con studio in Roma, alla INDIRIZZO 00193 (tel.: NUMERO_TELEFONO; fax: NUMERO_TELEFONO; p.e.c.: EMAIL);
-ricorrente –

contro

Roma Capitale (già Comune di Roma), in persona del Sindaco in carica pro

Avviso accertamento IMU -Immobile inagibile

tempore , NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; PEC: EMAILcomuneEMAIL), in virtù di procura speciale in calce al controricors o, elettivamente domiciliata presso l’Avvocatura Capitolina, alla INDIRIZZO, 00186 -Roma;

– controricorrente –

-avverso la sentenza n. 5461/2022 emessa dalla CTR Lazio in data 28/11/2022 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

1. La società RAGIONE_SOCIALE impugnava la sentenza n. 18376/19 depositata in data 20/12/2019, con la quale la CTP di Roma aveva rigettato il suo ricorso finalizzato ad ottenere l’annullamento dell’avviso di accertamento in rettifica n. 13489 in materia di IMU 2013 ad essa notificato in data 7 dicembre 2018 per euro 18.962,64, oltre sanzioni ed interessi per mancato pagamento del tributo.

Con il ricorso di primo grado la contribuente sosteneva, tra l’altro, che l’immobile sito in Roma, alla INDIRIZZO essendo stato dichiarato inagibile e da essa non utilizzato, godeva della riduzione dell’IMU pari al 50%, di aver, con una dichiarazione presentata in data 1/07/2010, informato il Comune di codesta situazione e di aver presentato, in data 16/12/2010, anche una DIA con cui aveva informato il Comune dei lavori che si rendevano necessari per risanare l’immobile.

Il giudice di prime cure respingeva il ricorso, sostenendo che la società non avesse presentato la dichiarazione sostitutiva ai sensi del dPR n. 445/2000. 2. La CTR del Lazio rigettava il gravame, affermando che, per poter ottenere la riduzione del 50% dell’IMU, occorreva che il fabbricato fosse diroccato, pericolante, fatiscente e, quindi, versasse in una situazione non superabile con interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione, laddove nel caso in oggetto, come confermato dalla perizia a firma dell’architetto che nel 2010 aveva presentato la DIA, tale intervento serviva per rendere l’immobile atto all’uso previsto, quello di parcheggio.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE sulla base di tre motivi. Roma Capitale ha resistito con controricorso. In prossimità dell’adunanza camerale la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Considerato che

Con il primo motivo la ricorrente deduce l’omesso esame di un fatto decisivo che ha formato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c. e all’art. 62 del d.lgs. n. 546/1992, per aver la CTR omesso di esaminare il fatto, oggetto di discussione fra le parti, secondo cui l’immobile era stato oggetto di profondi lavori di ristrutturazione e risanamento che avevano interessato l’intera struttura, sicchè si trovava in uno stato di inagibilità tale da consentire di fruire della riduzione IMU del 50%.
Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la nullità della sentenza per violazione degli artt. 36 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, e 132 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4) c.p.c. e all’art. 62 dello stesso d.lgs. n. 546, per aver la CTR reso una motivazione meramente apparente, non avendo effettivamente esplicitato il percorso giuridico che l’aveva condotta a concludere che lo stato di inagibilità dell’Immobile non fosse tale da comportare il diritto dalla riduzione del 50% della base imponibile IMU prevista dall’art. 13 del d.l. n. 201 del 2011.
Con il terzo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 13 del d.l. n. 201/2011, 8, comma 1, del d.lgs. n. 504/1992 e 8, comma 7, del Regolamento Comunale, per essersi la CTR, lungi dal verificare l’unico elemento dirimente ai fini dell’applicazione della riduzione in esame (lo stato di inagibilità dell’Immobile), limitata a censurare il fatto che gli interventi di ristrutturazione posti in essere dalla società erano finalizzati a ‘rendere l’immobile atto all’uso previsto’.
In base al secondo comma dell’art. 276 c.p.c., i l secondo motivo deve essere analizzato con priorità logico-giuridica ed è infondato.

E’ ormai noto come le Sezioni Unite (sentenza n. 8053 del 2014) abbiano fornito una chiave di lettura della riformulazione dell’art. 360, primo

comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito in legge 7 agosto 2012, n. 134, nel senso di una riduzione al minimo costituzionale del sindacato di legittimità sulla motivazione, con conseguente denunciabilità in cassazione della sola “anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella ‘mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico, nella ‘motivazione apparente’, nel ‘contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili’ e nella ‘motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile’, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di ‘sufficienza’ della motivazione. E’ stato altresì precisato che (in termini, Cass. n. 2876 del 2017) che il vizio di motivazione meramente apparente della sentenza ricorre allorquando il giudice, in violazione di un preciso obbligo di legge, costituzionalmente imposto (art. 111, sesto comma, Cost.), e cioè dell’art. 132, sesto comma, n. 4, cod. proc. civ. (in materia di processo civile ordinario) e dell’omologo art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992 (in materia di processo tributario), omette di esporre concisamente i motivi in fatto e diritto della decisione, di specificare o illustrare le ragioni e l’iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta, e cioè di chiarire su quali prove ha fondato il proprio convincimento e sulla base di quali argomentazioni è pervenuto alla propria determinazione, in tal modo consentendo anche di verificare se abbia effettivamente giudicato iuxta alligata et probata (cfr. Cass. nn. 2876/2017 e 1461/2018).
Orbene, nel caso di specie, la motivazione resa dalla CTR non si pone senz’altro al di sotto del cd. minimo costituzionale. Invero, i giudici di secondo grado hanno fondato il rigetto dell’appello sul rilievo per cui, per poter ottenere la riduzione del 50 % dell’IMU, occorreva che il fabbricato fosse diroccato, pericolante, fatiscente e, quindi, versasse in una situazione non superabile con interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione,

laddove nel caso in oggetto, come confermato dalla perizia a firma dell’architetto che nel 2010 aveva presentato la DIA, tale intervento serviva per rendere l’immobile atto all’uso previso, quello di parcheggio.

In definitiva, la CTR ha escluso di fatto che i lavori posti in essere dalla società fossero consistiti in profonde opere di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza, avendo affermato che i lavori di ristrutturazione posti in essere dalla Società av essero riguardato la destinazione dell’Immobile all’uso di parcheggio.

P assando all’analisi del primo motivo, preliminarmente lo stesso è ammissibile.

Le disposizioni sul ricorso per cassazione, di cui all’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, circa il vizio denunciabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. ed i limiti d’impugnazione della “doppia conforme” ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 348-ter c.p.c., si applicano anche al ricorso avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale (Cass., Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014).

Nell’ipotesi di “doppia conforme”, prevista dall’art. 348-ter, comma 5, c.p.c., il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n. 5) dell’art. 360 c.p.c. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 5947 del 28/02/2023). Invero, la disposizione di cui all’art. 348 ter, ultimo comma, c.p.c., in base alla quale non sono impugnabili per omesso esame di fatti storici le sentenze di secondo grado in ipotesi di c.d. doppia conforme, presuppone che nei due gradi di merito le “questioni di fatto” siano state decise in base alle “stesse ragioni” (Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 29222 del 12/11/2019).
Orbene, l’odierna ricorrente ha dimostrato che le ragioni di fatto poste a base delle due sentenze di merito sono diverse tra loro, atteso che, mentre la sentenza di primo grado ha respinto la domanda di della scrivente ritenendo che la società non abbia seguito la procedura corretta per richiedere al Comune la riduzione dell’IMU, la sentenza di secondo grado ha

rigettato l’appello per la differente ragione secondo cui nel caso in esame difetterebbe il requisito della inagibilità richiesto ai fini del diritto a fruire della riduzione del 50% della base imponibile IMU.

5.1. Ciò debitamente premesso, il motivo è fondato, con conseguente assorbimento del terzo.

L’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass., Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014; conf., di recente, quanto a quest’ultimo profilo, Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 17005 del 20/06/2024).
E’ vero che l’omesso esame di elementi istruttori, in quanto tale, non integra l’omesso esame circa un fatto decisivo previsto dalla norma, quando il fatto storico rappresentato sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché questi non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie astrattamente rilevanti. Ma è altrettanto vero che, nel caso di specie, la CTR non ha preso in considerazione i fatti storici rappresentati: a) dalla relazione redatta ad esito del sopralluogo da parte del Prof. Ing. NOME COGNOME allegata alla DIA prot. n. 66301 in cui, con riguardo allo ‘Stato
di fatto delle strutture’, si attesta, tra l’altro, l’indispensabilità di procedere con urgenza alla demolizione e ricostruzione della scala dal primo al secondo livello; b) dalla relazione tecnica redatta dall’Arch. COGNOME COGNOME e allegata alla stessa DIA prot. n. 66301, ove il professionista ha dato conto dei lavori che – allo scopo di far fronte allo stato di insicurezza in cui versava la struttura che avrebbe messo in pericolo cose e persone – erano stati già in parte eseguiti sull’Immobile al tempo della presentazione della DIA (tra cui lo scavo all’interno del fabbricato al fine di verificare lo stato delle fondazioni, la demolizione e successiva ricostruzione di gran parte dei solai, la demolizione di tutti i tramezzi esistenti, la demolizione e successiva ricostruzione della scala di collegamento tra i piani primo e secondo, la posa in opera di nuovi pavimenti e la sostituzione della copertura). In questo contesto, i lavori di ristrutturazione hanno riguardato solo marginalmente la realizzazione del parcheggio pertinenziale interrato.
Non è revocabile in dubbio che i fatti il cui esame è stato omesso presentassero i connotati della decisività, in quanto dagli stessi sarebbero emerse, da un lato, l’esecuzione di opere di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza eseguite per far fronte allo stato di degrado e pericolo in cui all’epoca si trovava l’immobile e, dall’altro lato, la non utilizzazione, in concreto, del bene interessato (Cass., sez. trib., n.18453/2016).

6. In accoglimento del primo motivo, la sentenza impugnata va, pertanto, cassata, con conseguente rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo del ricorso, rigetta il secondo, dichiara assorbito il terzo; cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 13.11.2024.

Il Presidente

Dott. NOME COGNOME

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