Riduzione ICI inagibilità: la Cassazione interviene

Una società alberghiera ha richiesto la riduzione ICI per inagibilità dei suoi immobili. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione della Commissione Tributaria Regionale che, in sede di rinvio, aveva erroneamente ritenuto già applicata la riduzione senza effettuare le verifiche richieste. La Suprema Corte ha chiarito che il giudice del rinvio è vincolato a eseguire gli accertamenti fattuali indicati, cassando nuovamente la sentenza e rinviando la causa per un corretto esame del merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riduzione ICI inagibilità: la Cassazione ribadisce i doveri del giudice del rinvio

Il diritto alla riduzione ICI inagibilità è un tema di grande interesse per i proprietari di immobili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti sul ruolo del giudice a cui viene rinviata una causa, sottolineando l’obbligo di attenersi scrupolosamente alle verifiche indicate dalla Suprema Corte. Analizziamo insieme questo caso emblematico.

I Fatti del Caso: Una Lunga Battaglia per la Riduzione dell’Imposta

Una società alberghiera si è trovata a contestare alcuni avvisi di accertamento ICI relativi agli anni dal 2006 al 2008, emessi da un Comune campano. La società sosteneva di avere diritto a una riduzione del 50% dell’imposta a causa della permanente condizione di inagibilità di due alberghi e un’unità abitativa di sua proprietà.

La controversia era già giunta in Cassazione una prima volta. In quella sede, la Suprema Corte aveva annullato la decisione della Commissione Tributaria Regionale (CTR) e rinviato la causa allo stesso organo, ma in diversa composizione. Il compito affidato alla CTR era duplice:

1. Verificare se il Comune fosse già a conoscenza dello stato di inagibilità degli immobili, circostanza che avrebbe potuto giustificare la riduzione anche senza una denuncia formale da parte del contribuente.
2. Valutare la congruità della base imponibile, tenendo conto che la rendita catastale utilizzata dal Comune era stata annullata da un’altra sentenza.

La Decisione della Cassazione e la Riduzione ICI inagibilità

Nonostante le chiare indicazioni, la Commissione Tributaria Regionale, nel giudizio di rinvio, ha nuovamente respinto le ragioni della società. Incredibilmente, la CTR ha affermato che il Comune avesse già applicato la riduzione del 50%, basandosi su alcuni prospetti di calcolo prodotti dall’ente stesso e ritenendo corrette le rendite catastali desunte dalle visure storiche. Di fatto, ha ignorato completamente le verifiche richieste.

La società ha quindi presentato un nuovo ricorso in Cassazione, e questa volta i giudici di legittimità hanno accolto pienamente le sue doglianze.

Il Principio Violato: Il Giudice del Rinvio non può Ignorare le Direttive

La Suprema Corte ha stabilito che la Commissione Tributaria si è posta in “palese contrasto con il presupposto logico-giuridico” della precedente decisione di rinvio. La prima cassazione si fondava proprio sull’evidenza che nessuna riduzione ICI inagibilità era stata applicata dal Comune. Affermare il contrario, senza un’adeguata istruttoria, significava eludere il compito assegnato.

La Mancata Verifica come Vizio della Sentenza

La sentenza impugnata è stata cassata perché il giudice regionale ha “glissato su entrambe le verifiche sottopostole”. Ha dato per assorbita la prima questione (l’applicabilità della riduzione) e ha ritenuto corrette le rendite senza considerare l’annullamento giudiziale. Questo comportamento ha svuotato di significato il giudizio di rinvio, che non è una mera formalità, ma una fase cruciale per accertare i fatti secondo i principi di diritto stabiliti dalla Cassazione.

Le Motivazioni della Sentenza

Le motivazioni della Corte si fondano sul principio fondamentale che il giudice del rinvio è vincolato a condurre gli accertamenti di fatto specificamente richiesti dalla Cassazione. In questo caso, la CTR doveva indagare attivamente sulla conoscenza dello stato di degrado da parte del Comune e sulla corretta determinazione della base imponibile. Invece, ha accettato passivamente la documentazione del Comune, contraddicendo la premessa stessa che aveva portato al rinvio.

La Cassazione ha ribadito che il suo compito è garantire l’uniforme interpretazione della legge. Quando rinvia una causa, non si limita a enunciare un principio astratto, ma fornisce al giudice del merito una guida precisa per risolvere la controversia. Discostarsi da questa guida costituisce una violazione che rende la sentenza invalida.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato nuovamente la causa alla Corte di giustizia di secondo grado della Campania. Questa volta, il nuovo collegio dovrà finalmente effettuare le verifiche indicate nella prima ordinanza di rinvio. La decisione riafferma un principio cruciale: il giudizio di rinvio non è discrezionale. Il giudice deve attenersi ai compiti assegnatigli, garantendo che i diritti del contribuente, come quello alla riduzione ICI inagibilità, siano valutati sulla base di accertamenti concreti e non su affermazioni non verificate delle parti.

Cosa succede se un giudice, in sede di rinvio, non esegue le verifiche ordinate dalla Corte di Cassazione?
La sentenza emessa dal giudice del rinvio è viziata e può essere nuovamente annullata (cassata) dalla Corte di Cassazione. Il giudice del rinvio è infatti vincolato a eseguire gli accertamenti di fatto e ad applicare i principi di diritto indicati nella decisione che ha disposto il rinvio.

Per ottenere la riduzione ICI per inagibilità è sempre necessaria una dichiarazione formale da parte del contribuente?
Non necessariamente. La Corte di Cassazione, nella sua prima ordinanza, aveva specificamente chiesto al giudice del rinvio di verificare se il Comune fosse già a conoscenza dello stato di inagibilità. Questo implica che la conoscenza documentale e ufficiale da parte dell’ente potrebbe essere sufficiente a legittimare la riduzione, anche in assenza di una formale denuncia da parte del proprietario.

Può la Corte di Cassazione accogliere un ricorso per motivi giuridici diversi da quelli sollevati dalla parte?
Sì, la Corte di Cassazione può ritenere fondata una questione per una ragione giuridica diversa da quella specificamente indicata nel ricorso. Questo potere è esercitabile a condizione che non si modifichino i fatti accertati nei gradi di merito e che non siano necessarie nuove indagini fattuali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 23942 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 23942 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 05/09/2024

ICI RIDUZIONE PER INAGIBILITA ‘ DEL BENE

sul ricorso iscritto al n. 1743/2023 del ruolo generale, proposto

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), con sede in Lacco Ameno, alla INDIRIZZO, in persona dei coamministratori NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale e nomine poste a margine del ricorso, dall’AVV_NOTAIO (codice fiscale CODICE_FISCALE) ed NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE).

– RICORRENTE –

CONTRO

il RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), con sede alla INDIRIZZO, in persona legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO (codice fiscale CODICE_FISCALE).

NONCHE ‘

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), con sede in Ravenna, alla INDIRIZZO, in persona del suo procuratore speciale, dr. NOME COGNOME, giusta procura a rogito del AVV_NOTAIO del 6 maggio 2014 (rep. n. 136770/33358), rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale e nomine poste in calce al controricorso, anche disgiuntamente, dal prof. AVV_NOTAIO NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) e dall’AVV_NOTAIO. NOME AVV_NOTAIO (codice fiscale CODICE_FISCALE H501 X), quest’ultimo con studio in Roma, alla INDIRIZZO.
-INTERVENUTA – per la cassazione della sentenza n. 4792/7/2022 della Commissione tributaria regionale della Campania, depositata il 16 giugno 2022, non notificata;

UDITA la relazione svolta all’udienza camerale del 14 giugno 2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

RILEVATO CHE:

oggetto di controversia sono gli avvisi di accertamento ICI per gli anni 2006/2008 indicati in atti, con cui il RAGIONE_SOCIALE di Napoli chiedeva il versamento della citata imposta in relazione al possesso da parte della contribuente di tre unità immobiliari, costituiti da (due alberghi (‘RAGIONE_SOCIALE‘ e ‘RAGIONE_SOCIALE‘) ed un’unita abitativa;

con ordinanza n. 17374/2021 questa Corte cassava la sentenza n. 3673/48/2016 della Commissione tributaria regionale della Campania (che aveva rigettato l’appello della società), affermando che:

-« la società contribuente aveva dedotto circostanze asseritamente dimostrative del fatto che il RAGIONE_SOCIALE fosse documentalmente ed ufficialmente a conoscenza, già nelle annualità in questione, della condizione oggettiva di permanente inagibilità dell’immobile; conoscenza che poteva legittimare la riduzione dell’imposta, ex art. 8 cit., pur in

assenza di una formale denuncia» e che «di queste circostanze, implicanti un accertamento prettamente fattuale, la Commissione Tributaria Regionale non si è fatta in alcun modo carico»;

«Né la sentenza impugnata – pur essendo stata la questione introdotta fin dal ricorso originario, e poi riproposta in appello – si è fatta carico di verificare la congruità della quantificazione della pretesa impositiva in base al valore catastale dell’immobile ex art. 5, co. 2^, d.lgs.504/92, tenuto conto dell’affermato annullamento (con altra sentenza della CTR Campania n. 4710/45/14, emessa nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE delle entrate) della rendita e del classamento presi (in tutto o in parte) a presupposto dal RAGIONE_SOCIALE negli avvisi di accertamento qui dedotti» (così Cass., Sez. T, 17 giugno 2021, n. 17374);
la Commissione tributaria regionale della Campania, in sede di giudizio di rinvio, rigettava l’originario appello proposto dalla società, osservando, quanto alla riduzione dell’imposta, che « il RAGIONE_SOCIALE di Casamicciola ha dimostrato di aver tenuto conto e di aver applicato negli avvisi di accertamento impugnati della inagibilità e/o inabilità in cui versa sia l’RAGIONE_SOCIALE che la RAGIONE_SOCIALE, la riduzione del 50%. A tal proposito, il RAGIONE_SOCIALE ha prodotto in giudizio prospetto di calcolo nel quale viene rappresentata la liquidazione effettuata dall’Ente tenendo conto della suddetta inagibilità. In particolare, per l’RAGIONE_SOCIALE l’avviso di accertamento n. 550155 relativo all’I.C.I. 2006, così anche per gli altri, l’importo richiesto era pari ad euro 6.073,53 pari al 50% del dovuto che ammonterebbe invece ad euro 12.147,07, mentre per la RAGIONE_SOCIALE, per l’anno 2008, l’imposta richiesta era di euro 7.469,19 pari al 50% del dovuto, mentre l’intera imposta dovuta ammonterebbe ad euro 16.296,42»;
«Con riferimento, infine, alla congruità della pretesa impositiva in base al valore catastale, il RAGIONE_SOCIALE ha prodotto documentazione da cui risulta che le rendite poste alla base dell’accertamento sono quelle desumibili dalle visure storiche, rendite sulle quali l’Ente aveva successivamente applicato il 50% di riduzione per gli immobili inagibili/inabitabili. In particolare, dalle visure si evince che per gli anni in

questione (2006, 2007 e 2008), le rendite catastali erano per l’abitazione di INDIRIZZO (A/2, part. 72, fl. 10, zona censuaria 2) pari ad euro 925,49, per l’RAGIONE_SOCIALE (fol.1 part. 206 zona cens.1 cat. D/2) la rendita catastale era pari ad euro 16.526,62, mentre per la RAGIONE_SOCIALE, per l’anno 2008 (fl 10, part. 1016, sub.1, zona cens. 2 cat. D/2), la rendita era pari ad euro 22.172,00» ;

RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso per cassazione avverso la predetta pronuncia, con atto notificato tramite posta elettronica in data 14 gennaio 2023, sulla base di un unico motivo di impugnazione, depositando in data 28 maggio 2024 memoria ex art. 380bis 1. cod. proc. civ.;

il RAGIONE_SOCIALE Casamicciola Terme resisteva con controricorso depositato il 14 marzo 2023;

la RAGIONE_SOCIALE depositava controdeduzioni in data 15 febbraio 2023;

CONSIDERATO CHE:

con l’unico motivo di impugnazione, la difesa della società ha eccepito, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., la violazione e la falsa applicazione dell’art. 8, comma 1, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, sostenendo che « la sentenza sconta il vizio di omesso esame di un fatto decisivo che era stato oggetto di discussione tra le parti ovvero è affetta da una motivazione insufficiente e contraddittoria (v. pagina n. 4 del ricorso), ponendo in rilievo come fosse pacifico, a seguito dell’ordinanza di rinvio delle Corte di cassazione, che sugli immobili andasse riconosciuta la riduzione del 50% dell’imposta, mentre la Commissione, senza verificare i calcoli, ha supinamente ritenuto che il RAGIONE_SOCIALE avesse applicato con gli accertamenti impugnato detta riduzione, benchè lo stesso ente avesse contestato, nei precedenti gradi, la sussistenza del beneficio;
1.1. l’istante, nel riepilogare i calcoli e nel rappresentare che il RAGIONE_SOCIALE aveva tassato gli immobili per intero, senza alcuna riduzione, ha quindi

assunto che «La sentenza sconta l’omessa verifica di una risultanza giuridico matematica decisiva (il controllo degli importi pretesi negli accertamenti alla luce del criterio di calcolo di legge) e finisce per negare alla contribuente il beneficio riconosciuto con l’Ordinanza n. 17374/21 di questa Corte» (così a pagina n. 8 del ricorso);

va preliminarmente dato atto della tardiva costituzione del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Casamicciola Terme , ai sensi art. 370, primo comma, cod. proc. civ. (come novellato dall’art. 3, comma 27, d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 ed applicabile a decorrere dal 1° gennaio 2023, v. Cass., Sez. Un., 18 marzo 2024, n. 7170), siccome depositata in data 14 marzo 2023, a fronte della notifica del ricorso effettuata il 14 gennaio 2023;

2.1. il controricorso va, quindi, dichiarato inammissibile, come ribadito da ultimo da questa Corte secondo cui, b enchè per il controricorso l’art. 370 cod. proc. civ. non preveda sanzioni per il tardivo deposito oltre il termine ivi previsto, ciononostante tale sanzione discende dai principi generali del processo civile in tema di inosservanza di termini inerenti ad atti processuali con i quali la parte porta a conoscenza del giudice e dell’avversario le proprie difese, con la conseguenza che non può tenersi conto del controricorso, né dell’eventuale memoria depositata ai sensi dell’art. 378 cod. proc. civ. (cfr. Cass. Sez. L. 4 aprile 2024, n. 8922 che richiama Cass. n. 2805/2000);
2.2. sempre, in via preliminare, va inoltre chiarito che non deve tenersi conto della costituzione della RAGIONE_SOCIALE, in quanto non è stata parte dei giudizi di merito, non è stata destinataria del ricorso in esame ed ha svolto difese in relazione alla diversa sentenza n. 4839/2022, resa tra le medesime parti ed oggetto di altro ricorso per cassazione (n. 2422/2023), in cui detta società ha svolto le appropriate difese.

Il deposito del controricorso riferito alla predetta sentenza impugnata dalla contribuente in altro giudizio è, quindi, dovuto ad un mero errore, con la conseguenza che non dovrà tenersi conto delle difese ivi contenute;

il ricorso va accolto, sia pure per ragioni diverse da quelle dedotte dalla contribuente;

3.1. sul piano dei principi, va ricordato che la Corte di cassazione, in ragione della funzione del giudizio di legittimità di garantire l’osservanza e l’uniforme interpretazione della legge, nonché per omologia con quanto prevede la norma di cui al secondo comma dell’art. 384 cod. proc. civ., può ritenere fondata la questione, sollevata dal ricorso, per una ragione giuridica diversa da quella specificamente indicata dalla parte, con il solo limite dell’immutazione dei fatti accertati nelle fasi di merito ed esposti nel ricorso per cassazione e nella stessa sentenza impugnata, senza cioè che sia necessario l’esperimento di ulteriori indagini di fatto e sempre che ciò non comporti la modifica della domanda, per come definita nelle fasi di merito, o l’integrazione di un’eccezione in senso stretto (cfr. sul principio, tra le tante, Cass. Sez. VI/III, 5 ottobre 2021, n. 26991, che richiama Cass. 28 luglio 2017, n. 18775; 14 febbraio 2014, n. 3437; 22 marzo 2007, n. 6935 ed anche Cass., Sez. I, 3 dicembre 2020, n. 27704 e nello stesso senso, Cass., Sez. III, 31 maggio 2022, n. 17670; Cass., Sez. II, 1° marzo 2022, n. 6728; Cass., Sez. T, 30 marzo 2021, n. 8717);
3.2. in tale prospettiva, va riconosciuto che l’ illustrato motivo di impugnazione la difesa della ricorrente ha lamentato, al fondo, sia pure sotto l’errato canone censorio di cui all’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., che la decisione della Commissione ha finito con il negare alla contribuente il beneficio che invece era stato riconosciuto da questa Corte con la citata ordinanza con cui la causa era stata rinviata al giudice di appello;

3.3. il rilievo va condiviso nei seguenti, diversi, termini, vale a dire nella parte in cui la contribuente si è doluta della valutazione operata dalla Commissione regionale perchè non conforme ai vincolanti criteri dettati da questa Corte con la menzionata ordinanza;

3.4. occorre, in primo luogo, chiarire che con la citata ordinanza la Corte -diversamente da quanto opinato dalla ricorrente – non aveva affatto riconosciuto alla contribuente il diritto alla riduzione dell’imposta

per l’inagibilità dei beni, essendo stato, invece, affidato al Giudice del rinvio il compito di procedere ad accertamenti fattuali volti verificare se il RAGIONE_SOCIALE fosse stato a conoscenza delle condizioni oggettive di permanente inagibilità dei beni e, quindi, stabilire se la riduzione potesse essere applicata, oltre a stabilire la congruità della quantificazione della pretesa impositiva in base al valore catastale dell’immobile, tenuto conto dell’affermato annullamento (con altra sentenza della CTR Campania n. 4710/45/14, emessa nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE delle entrate) della rendita e del classamento presupposti dal RAGIONE_SOCIALE nella determinazione dell’imposta;
3.5. tuttavia, la Commissione ha glissato su entrambe le verifiche sottopostole, considerando applicata la riduzione dell’imposta, con ciò, quindi, considerando assorbita la prima verifica per la quale la prima sentenza di appello era stata cassata e ritenendo corrette le rendite applicate dal RAGIONE_SOCIALE desunte dalle visure storiche;

3.6. in tale direzione, il Giudice regionale si è, dunque, posto in palese contrasto con il presupposto logico-giuridico su cui si basava la suindicata decisione di questa Corte, fondata sull’evidenza secondo la quale nessuna riduzione per l’inagibilità sui beni fosse stata applicata dal RAGIONE_SOCIALE con gli avvisi impugnati, essendo stato proprio questo il profilo contestato anche nel pregresso giudizio di legittimità ed essendo questa la ragione per la quale era stata cassata la sentenza impugnata e la causa rinviata al giudice del merito, al fine precipuo di effettuare le predette verifiche, concernenti l’applicabilità del beneficio (evidentemente) non concesso e la congruità delle rendite catastale all’esito della pronuncia n. n. 4710/45/14 di altro giudice regionale della Campania;
per tali ragioni, quindi, il ricorso va accolto, la sentenza impugnata va cassata e la causa nuovamente rinviata alla Corte di giustizia di secondo grado della Campania -in diversa composizione -perché provveda ad effettuare le verifiche indicate nell’ordinanza n. 17374/2021 di questa Corte, oltre a regolare le spese del presente grado di giudizio;

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia di secondo grado della Campania -in diversa composizione -anche per regolare le spese del presente grado di giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14 giugno 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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