Riduzione ICI immobile inagibile: la Cassazione decide

Una società immobiliare ha richiesto la riduzione dell’ICI per un fabbricato inagibile. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che la riduzione ICI immobile inagibile del 50% spetta anche senza una richiesta annuale, a condizione che il Comune sia già a conoscenza dello stato di degrado del bene. La Corte ha chiarito che la causa dell’inagibilità è irrilevante ai fini del beneficio fiscale, annullando la precedente decisione e rinviando il caso per un nuovo giudizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riduzione ICI Immobile Inagibile: Quando la Conoscenza del Comune Semplifica gli Obblighi del Contribuente

La questione della riduzione ICI immobile inagibile è un tema di grande interesse per i proprietari di fabbricati in stato di degrado. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, rafforzando il principio di collaborazione e buona fede tra fisco e contribuente. La Corte ha stabilito che, se il Comune è già a conoscenza della condizione di inagibilità, il contribuente non è tenuto a presentare una nuova istanza ogni anno per beneficiare della riduzione d’imposta del 50%. Analizziamo la vicenda e la portata di questa importante decisione.

I Fatti del Caso

Una società immobiliare impugnava alcuni avvisi di accertamento relativi all’ICI per gli anni dal 2007 al 2010. La società sosteneva di aver diritto all’applicazione dell’aliquota agevolata, con una riduzione del 50% dell’imposta, a causa dello stato di totale degrado e inagibilità dell’immobile di sua proprietà. In primo grado, i giudici davano ragione alla società, ma la Commissione Tributaria Regionale ribaltava la decisione. Secondo la CTR, era onere della contribuente dimostrare le condizioni per l’agevolazione e, inoltre, lo stato di degrado era visto come una “scelta imprenditoriale di convenienza”, dato che la stessa società aveva poi presentato una dichiarazione di inizio lavori di ristrutturazione. Contro questa sentenza, la società proponeva ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della società, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado. I giudici di legittimità hanno ritenuto fondato il motivo principale del ricorso, basato sulla violazione e falsa applicazione della normativa in materia di ICI (art. 8, d.lgs. 504/1992).

Le Motivazioni: Irrilevanza della Causa e Principio di Collaborazione per la Riduzione ICI Immobile Inagibile

Il cuore della pronuncia risiede nelle motivazioni con cui la Corte ha chiarito i presupposti per la riduzione ICI immobile inagibile. I punti salienti sono i seguenti:

1. Conoscenza pregressa dell’Ente Impositore: La Corte ha affermato un principio fondamentale: quando lo stato di inagibilità perdura per più anni ed è già noto al Comune, non è necessario che il contribuente reiteri l’istanza di riduzione ogni anno. Nel caso specifico, il Comune era a conoscenza della situazione almeno dal 2006, avendo già annullato in autotutela precedenti avvisi di accertamento per gli anni dal 2002 al 2004 e avendo ricevuto ulteriori comunicazioni negli anni successivi.

2. Irrilevanza della Causa del Degrado: La Cassazione ha smontato la tesi della CTR secondo cui il degrado sarebbe stato frutto di una “scelta imprenditoriale”. I giudici hanno specificato che, ai fini della riduzione d’imposta, è del tutto irrilevante che lo stato di degrado sia imputabile a omessa manutenzione da parte del proprietario. Ciò che conta è la “condizione di obiettiva inidoneità all’utilizzazione” dell’immobile. Il beneficio fiscale è legato a un dato di fatto oggettivo, non alla volontà o alle colpe del contribuente.

3. Definizione di Inagibilità: La sentenza ribadisce che l’inagibilità rilevante è quella che non può essere superata con semplici interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Richiede, invece, interventi più incisivi come restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. La stessa dichiarazione di inizio lavori presentata dalla società nel 2010, lungi dal negare lo stato di degrado, ne rappresentava una conferma, attestando la necessità di un intervento complesso per ripristinare la funzionalità dell’edificio.

Le Conclusioni

Questa sentenza ha importanti implicazioni pratiche. In primo luogo, alleggerisce gli oneri burocratici per i contribuenti, evitando la necessità di ripetere annualmente una comunicazione per una situazione già nota all’amministrazione. In secondo luogo, rafforza il principio di buona fede e collaborazione che deve governare i rapporti tra fisco e cittadini, sancito dallo Statuto del Contribuente. La Pubblica Amministrazione non può ignorare fatti di cui è già a conoscenza, anche se acquisiti per finalità diverse da quelle strettamente tributarie. Infine, chiarisce in modo definitivo che la valutazione sull’inagibilità deve essere oggettiva, basata sullo stato effettivo del fabbricato e sulla natura degli interventi necessari per il suo recupero, senza indagare sulle ragioni che hanno portato a tale stato.

È necessario presentare ogni anno la richiesta di riduzione ICI per un immobile inagibile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se lo stato di inagibilità dell’immobile perdura per più anni e l’ente impositore (il Comune) ne è già a conoscenza, non è necessaria la reiterazione annuale dell’istanza per continuare a beneficiare della riduzione.

La riduzione ICI spetta anche se il degrado dell’immobile è causato da mancata manutenzione da parte del proprietario?
Sì. La Corte ha stabilito che la causa dello stato di degrado, inclusa l’omessa manutenzione, è irrilevante ai fini del beneficio. Ciò che conta è la condizione oggettiva di inidoneità all’uso dell’immobile, non le scelte imprenditoriali o la volontà del proprietario.

Quale tipo di degrado qualifica un immobile come ‘inagibile’ ai fini della riduzione d’imposta?
Un immobile è considerato inagibile quando il suo stato di degrado fisico o la sua obsolescenza funzionale sono tali da non poter essere superati con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma richiedono interventi più complessi come restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18892 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 5 Num. 18892 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/07/2025

SENTENZA

sul ricorso 27709/2017 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE con socio unico (già RAGIONE_SOCIALE), con sede in Roma, alla INDIRIZZO (C.F.: P_IVA), in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante pro-tempore dr. NOME COGNOME, rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dagli Avv.ti NOME COGNOME (C.F.: P_IVA; telefax: NUMERO_TELEFONO; indirizzo PEC: EMAIL) e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; telefax: NUMERO_TELEFONO; indirizzo PEC: EMAIL), elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma, alla INDIRIZZO giusta procura a margine del ricorso (telefax: NUMERO_TELEFONO; indirizzo P.E.C.: EMAIL -indirizzo di posta elettronica certificata
Avvisi accertamento Ici -Inagibilità immobile – Aliquota agevolata del 50%

dell’Avv. NOME COGNOME, EMAIL – indirizzo di posta elettronica certificata dell’Avv. NOME COGNOME);

-ricorrente –

contro

Roma Capitale (già Comune di Roma – C.F.: P_IVA), in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, e presso lo stesso elettivamente domiciliato negli Uffici dell’Avvocatura Capitolina siti in Roma, alla INDIRIZZO (pec: EMAILcomuneEMAILromaEMAIL);

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 4750/2017 emessa dalla CTR Lazio in data 26/07/2017 e non notificata;

udite le conclusioni orali rassegnate dal P.G. Dott. NOME COGNOME che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito il difensore della ricorrente, Avv. COGNOME per delega orale dell’Avv. COGNOME Ferdinando .

Ritenuto in fatto

La RAGIONE_SOCIALE impugnava gli avvisi di accertamento per ICI relativi agli anni dal 2007 al 2010 concernenti un immobile di sua proprietà, ritenendo di dover versare l’imposta nella misura agevolata del 50% attesa l’inagibilità del cespite per il totale degrado della struttura nelle annualità in contestazione.

La CTP di Roma accoglieva il ricorso sulla base dell’assunto che l’ente impositore non avesse provato la diversa situazione giuridica e di fatto che legittimasse la richiesta impositiva in ragione di un’aliquota piena.

Sull’impugnazione di Roma Capitale, la CTR del Lazio accoglieva il gravame, affermando che non era onere del Comune di Roma portare a conoscenza della società contribuente il nuovo regolamento ICI (contenente le nuove condizioni per continuare a fruire dell’agevolazione), non rientrando nell’obbligo dell’allegazione gli atti giuridicamente noti per effetto dell’avvenuta loro pubblicazione, e che proprio la dichiarazione

d’inizio dei lavori di ristrutturazione presentata dalla società in data 25.5.2010 dimostrava che per gli immobili in esame lo stato d’inagibilità e di degrado non era indipendente dalla sua volontà, ma il frutto di una sua unilaterale scelta imprenditoriale di convenienza.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE sulla base di quattro motivi illustrati da memoria. Roma Capitale ha resistito con controricorso.

Considerato in diritto

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione falsa applicazione dell’art. 8, comma 1, d.lgs. 30.12.1992, n. 504, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per aver la CTR ritenuto non applicabile alla fattispecie la riduzione dell ‘imposta ICI al 50% pur in presenza dei presupposti previsti dalla norma.

1.1. Il motivo è fondato.

In tema di ICI, la riduzione dell’imposta nella misura del 50%, richiesta dal contribuente per un determinato anno di imposta, ai sensi dell’art. 8, comma 1, del d.lgs. n. 504 del 1992, allegando perizia redatta dall’ufficio tecnico comunale o dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, si applica, in caso di perduranza ultrannuale dello stato di inagibilità o inabitabilità dell’immobile, anche agli anni successivi, senza necessità di reiterazione dell’istanza, purché il contribuente provi che l’ente impositore abbia avuto conoscenza, attraverso l’acquisizione di documenti o l’assunzione di informazioni, anche se per finalità extratributarie, della protratta inutilizzabilità del bene e, comunque, sino a quando, in coerenza con i principi sanciti dagli artt. 6, comma 4, e 10, comma 1, della l. n. 212 del 2000, risulti che l’ente impositore sia venuto a conoscenza del ripristino dello stato di agibilità o abitabilità del bene, ritornando il contribuente ad essere obbligato al versamento dell’ICI in misura integrale per gli anni successivi (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 19665 del 11/07/2023).
In particolare, l’imposta va ridotta, ai sensi dell’art. 13, comma 3, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), nella misura del 50 per cento anche in assenza di richiesta del contribuente quando lo

stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune, tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente, di cui è espressione anche la regola secondo cui a quest’ultimo non può essere chiesta la prova di fatti già documentalmente noti al Comune (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 12015 del 10/06/2015; conf. Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 8592 del 26/03/2021).

Nel caso di specie, non è revocabile in dubbio, risultando ex actis , che lo stato di inagibilità dell’immobile relativo agli anni precedenti (dal 2002 al 2006) a quelli (dal 2007 al 2010) in esame fosse conosciuto dal Comune di Roma, tant’è che l’amministrazione aveva, nel corso del 2006, parzialmente annullato, in sede di autotutela gli avvisi di accertamento dal 2002 al 2004, riconoscendo l’applicabilità della riduzione al 50% dell’aliquota d’imposta ed effettuando lo sgravio parziale. Inoltre, nel 2009 la contribuente ha presentato al Dipartimento Risorse Economiche di Roma Capitale una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, come prescritto dalla norma, con la quale ha attestato la permanenza dello stato di degrado e, dunque, l’inagibilità del cespite, e l’anno successivo ha inviato una perizia tecnica (1.2.2010), dalla quale si desumeva l’evidente e totale stato di abbandono dello stesso e l’assenza di qualsiasi intervento di manutenzione (ordinaria e straordinaria) negli ultimi 10-15 anni.
Del resto, in tema di ICI, costituisce presupposto indispensabile per la riduzione dell’imposta ex art. 8, comma 1, d.lgs. n. 504 del 1992, la condizione di inagibilità e inabitabilità in cui versi l’immobile, da intendersi come obiettiva inidoneità alla sua utilizzazione a causa dell’obsolescenza o cattiva manutenzione dello stesso o della presenza di carenze intrinseche (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 29966 del 19/11/2019). Ne deriva che, da un lato, del tutto irrilevante è la circostanza che lo stato di degrado sia imputabile alla omessa manutenzione dell’immobile e, dall’altro lato, apodittica si rivela l’affermazione della CTR secondo cui lo stato d’inagibilità sarebbe stato il frutto di una ‘unilaterale scelta imprenditoriale di convenienza’.
Condizione indispensabile per poter usufruire della riduzione dell’imposta è

l’inagibilità e l’inabitabilità dell’immobile intese come obiettiva inidoneità ad essere utilizzato per eventi dovuti ad obsolescenza o cattiva manutenzione (cedimenti, crepe, pericoli di crollo) o per carenze intrinseche (assenza di adeguati impianti e servizi), In particolare, per inagibilità deve intendersi il mancato rispetto dei requisiti di sicurezza statica dell’immobile ovvero la presenza di elementi che ne rendono pericoloso o inopportuno l’utilizzo.

Da ultimo, Roma Capitale non ha neppure dedotto che l’inagibilità fosse superabile con interventi di ordinaria o straordinaria amministrazione (v. art. 10, comma 3, del Regolamento ICI dal 2007), avendo, di contro, la contribuente rappresentato (cfr. la dichiarazione di inizio lavori del 25.5.2010) che i lavori da essa eseguiti erano di ‘risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia’. D’altra parte, premesso che la differenza tra la manutenzione straordinaria ed il risanamento conservativo consiste nel fatto che, mentre la prima ha lo scopo di mantenere funzionale ed efficiente l’immobile, il secondo persegue lo scopo di conservarne l’integrità funzionale, strutturale e qualitativa, è evidente, alla luce della predetta dichiarazione di inizio lavori, che i lavori di consolidamento strutturale di murature e solai, di rimozione e sostituzione della copertura e di realizzazione di un nuovo impianto idrosanitario e termico non potevano che rientrare nel secondo ambito.
Il criterio interpretativo che ricollega la nozione di inagibilità e inabitabilità dell’immobile al degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente e simile) o di una obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, bensì con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia non solo risulta aderente alla lettera della norma, ma trova conferma nel costante indirizzo giurisprudenziale (Cass. nn. 15407/2017, 4333/2016, 2925/2013, 5933 del 08/03/2013 e n. 29966 del 2019).
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 31.12.1992, n. 546, 132, comma 2, n. 4, c.p.c., 118 disp. att. c.p.c. e 111, sesto comma, Cost., in

relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., per nullità della sentenza per omessa ovvero apparente motivazione in ordine alle (presunte) nuove condizioni per usufruire del beneficio fiscale.

2.1. Il motivo resta assorbito nell’accoglimento del precedente.

Con il terzo motivo la ricorrente rileva la violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., per essere la CTR incorsa in un errore di percezione delle prove da essa offerte (avuto particolare riguardo alla circostanza che i lavori da essa eseguiti rappresentavano interventi di recupero ai sensi dell’art. 31, comma 1, lettere d) ed e), l. n. 457/1978, e non lavori di ordinaria o straordinaria amministrazione).

Il motivo resta assorbito nell’accoglimento del primo motivo.

Con il quarto motivo la ricorrente si duole dell’omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., per aver la CTR omesso di esaminare la relazion e tecnica a firma dell’arch. COGNOME COGNOME da cui emergeva lo stato di totale degrado ed abbandono dell’immobile, e la dichiarazione di inizio lavori del 25.5.2010, dalla quale, sulla base della tipologia dei lavori descritta, si traeva conferma del suddetto stato.
4.1. Il motivo resta assorbito nell’accoglimento del primo motivo.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso merita di essere accolto con riferimento al primo motivo, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in differente composizione.

Cosi deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria della Corte Suprema di Cassazione il 27.05.2025.

Il Consigliere estensore

Il Presidente Dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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