Riduzione base imponibile IMU: la Cassazione decide

Una società ha richiesto la riduzione della base imponibile IMU per un complesso industriale in disuso. La Corte di Cassazione ha chiarito che il silenzio del Comune non equivale ad assenso (silenzio-assenso). Ha però accolto il ricorso su un punto cruciale: la necessità di applicare una rendita catastale ridotta con effetto retroattivo. La Corte ha stabilito che i giudici precedenti avevano errato nel non considerare la rideterminazione della rendita, rinviando il caso per una nuova valutazione del tributo dovuto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riduzione base imponibile IMU: la Cassazione su silenzio-assenso e rendita retroattiva

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta temi cruciali per i proprietari di immobili inagibili, chiarendo i limiti del silenzio-assenso in ambito fiscale e l’importanza della corretta applicazione della rendita catastale. La decisione offre spunti fondamentali sulla riduzione della base imponibile IMU, un’agevolazione fiscale spesso al centro di contenziosi tra contribuenti e Comuni. Vediamo nel dettaglio i fatti e i principi affermati dai giudici.

I Fatti del Caso: la Richiesta di Riduzione per un Immobile Inutilizzato

Una società, proprietaria di un vasto complesso industriale abbandonato da anni, ha impugnato diversi avvisi di accertamento per il parziale versamento di IMU e TASI relativi a più annualità. La società sosteneva di aver diritto a una riduzione del 50% della base imponibile, data la condizione di inagibilità e inutilizzabilità di fatto dell’immobile. A sostegno della propria tesi, invocava la formazione del cosiddetto “silenzio-assenso” da parte del Comune, che non aveva risposto esplicitamente a una sua istanza di riduzione. Inoltre, contestava l’applicazione di una rendita catastale ritenuta errata, poiché successivamente rideterminata in misura inferiore dall’Agenzia delle Entrate.

I giudici di primo e secondo grado avevano dato solo parzialmente ragione alla società, annullando le sanzioni ma confermando l’imposta dovuta, negando la formazione del silenzio-assenso e ritenendo corretta la base imponibile utilizzata dal Comune.

La Decisione della Corte di Cassazione: Accoglimento Parziale e Rinvio

La Corte di Cassazione ha esaminato sia il ricorso principale della società che quello incidentale del Comune. I giudici hanno rigettato quasi tutti i motivi del ricorso della società, confermando l’orientamento consolidato su diversi punti. Tuttavia, hanno accolto un motivo di ricorso decisivo: quello relativo all’errata determinazione della rendita catastale. Di conseguenza, la sentenza impugnata è stata cassata e il caso è stato rinviato alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per una nuova valutazione.

Le Motivazioni della Sentenza: i Punti Salienti sulla Riduzione Base Imponibile IMU

L’ordinanza della Cassazione è ricca di principi giuridici importanti. Analizziamo i passaggi chiave che hanno portato alla decisione.

Il Silenzio-Assenso in Materia Tributaria: Un Principio da Non Invocare

La Corte ha ribadito con fermezza che, in materia tributaria, l’inerzia dell’ente impositore di fronte a una richiesta di agevolazione o riduzione non comporta la formazione del silenzio-assenso. A differenza del diritto amministrativo generale, dove il silenzio può valere come accoglimento, nel diritto tributario vige il principio opposto: il silenzio equivale a un rigetto tacito dell’istanza. L’atto impositivo successivo non necessita di una motivazione specifica per giustificare il mancato accoglimento della richiesta, essendo sufficiente che si fondi sui presupposti del tributo stesso. Per ottenere il beneficio, è onere del contribuente dimostrare in giudizio di possederne tutti i requisiti.

I Requisiti per la Riduzione dell’Imponibile per Inagibilità

I giudici hanno confermato che la riduzione della base imponibile IMU al 50% è subordinata a precise condizioni. L’immobile deve essere inagibile o inabitabile e di fatto non utilizzato. Questa condizione deve essere accertata dall’ufficio tecnico comunale o, in alternativa, dichiarata dal contribuente tramite perizia o dichiarazione sostitutiva. La normativa tributaria in materia è speciale e non può essere interpretata estensivamente. Nel caso di specie, i giudici di merito avevano correttamente ritenuto insussistenti i requisiti, basandosi sulle perizie del Comune che contraddicevano quelle del contribuente.

L’Unico Punto Accolto: La Rendita Catastale Retroattiva

Il punto di svolta del giudizio è stato il sesto motivo di ricorso, ritenuto fondato dalla Corte. La società lamentava che i giudici di appello non si fossero pronunciati sulla questione della rendita catastale, che era stata rideterminata dall’Agenzia delle Entrate con efficacia ex tunc, cioè retroattiva. La società aveva sostenuto, sin dal primo grado, che il Comune avrebbe dovuto applicare la nuova rendita, più bassa, anche per le annualità pregresse, e non quella originaria, più alta.

La Corte di Cassazione ha rilevato che la sentenza d’appello aveva ignorato questo specifico profilo del gravame, limitandosi a discutere dell’efficacia retroattiva di una rendita notificata nel 2017, senza considerare la successiva rettifica in autotutela. Questa omissione ha viziato la sentenza, poiché una corretta applicazione della rendita ridotta avrebbe comportato una diversa determinazione della base imponibile e, di conseguenza, del tributo dovuto. Per questo motivo, il caso è stato rinviato a un nuovo giudice per ricalcolare l’imposta tenendo conto della corretta rendita catastale.

Le Conclusioni

Questa ordinanza della Corte di Cassazione offre tre importanti lezioni per i contribuenti:

1. Non fare affidamento sul silenzio-assenso: In ambito fiscale, il silenzio dell’amministrazione su un’istanza di agevolazione non significa che la richiesta sia stata accettata. È necessario attivarsi per ottenere una risposta esplicita o, in mancanza, essere pronti a dimostrare il proprio diritto in sede di contenzioso.
2. La prova dell’inagibilità deve essere solida: Per ottenere la riduzione della base imponibile IMU, non basta affermare che un immobile è inagibile. È fondamentale supportare la richiesta con perizie tecniche dettagliate, consapevoli che il Comune potrà effettuare le proprie verifiche.
3. Verificare sempre la rendita catastale applicata: È cruciale controllare che la rendita utilizzata per il calcolo delle imposte sia quella corretta, specialmente se ci sono state variazioni o rettifiche. Come dimostra questo caso, una rendita ridotta con efficacia retroattiva deve essere applicata anche per il passato, e la mancata considerazione di questo elemento da parte del giudice costituisce un vizio della sentenza.

Il silenzio del Comune su una richiesta di riduzione IMU per inagibilità vale come accettazione?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che, in materia tributaria, il silenzio dell’amministrazione di fronte a una richiesta di agevolazione fiscale non costituisce ‘silenzio-assenso’, ma si interpreta come un rigetto tacito della richiesta.

Quali sono i requisiti per ottenere la riduzione del 50% della base imponibile IMU?
È necessario che l’immobile sia dichiarato inagibile o inabitabile e che sia di fatto non utilizzato. Questa condizione deve essere accertata dall’ufficio tecnico comunale o documentata dal contribuente tramite una perizia di parte o una dichiarazione sostitutiva. La valutazione del giudice si baserà sulle prove fornite, potendo dare prevalenza alle perizie dell’ente impositore.

Una rendita catastale ridotta ha effetto anche per gli anni passati?
Sì. La Corte ha accolto il ricorso del contribuente su questo punto, affermando che il giudice di merito ha sbagliato a non considerare l’effetto retroattivo (‘ex tunc’) di una rendita catastale rideterminata in autotutela dall’Agenzia delle Entrate. La nuova rendita, più bassa, doveva essere applicata anche per le annualità precedenti a quella della sua annotazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 26171 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 26171 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 25/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29119/2022 R.G., proposto

‘ RAGIONE_SOCIALE, con sede in Mariana Mantovana (MN), in persona del presidente del consiglio di amministrazione pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME, con studio in Milano, e dall’Avv. NOME COGNOME, con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata (indirizzi pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL ; EMAIL ), giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;
RICORRENTE/CONTRORICORRENTE INCIDENTALE CONTRO

Comune di Merone (CO), in persona del Sindaco pro tempore , autorizzato a resistere nel presente procedimento in virtù di deliberazione adottata dalla Giunta Municipale il 13 gennaio 2023, n. 4, rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Ivrea, ove elettivamente domiciliato (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni:

ICI IMU ACCERTAMENTO RIDUZIONE PER INAGIBILITÀ O INUTILIZZABILITÀ SILENZIO – ASSENSO

EMAIL, giusta procura in calce al controricorso di costituzione nel presente procedimento;

CONTRORICORRENTE/RICORRENTE INCIDENTALE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Lombardia il 14 giugno 2022, n. 2542/16/2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 9 settembre 2025 dal Dott. NOME COGNOME

RILEVATO CHE:

1. La ‘ RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Lombardia il 14 giugno 2022, n. 2542/16/2022, la quale, in controversia avente ad oggetto l’impugnazione di sette avvisi di accertamento nn. 213/2018, 4/2019, 5/2019, 6/2019, 7/2019, 8/2019 e 9/2019 per il parziale versamento dell’IMU relativa agli anni 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 e 2018, nonché di cinque avvisi di accertamento nn. 1/2019, 2/2019, 3/2019, 4/2019 e 6/2019 per il parziale versamento della TASI relativa agli anni 2014, 2015, 2016 e 2018, da parte del Comune di Merone (CO), in relazione ad un complesso industriale sito nel medesimo Comune alla INDIRIZZO accessoriato di pertinenziale abitazione per il custode, censito in catasto con le particelle 100 sub. 1 e 100 sub 2 del folio 2 ed abbandonato sin dall’anno 2 008, essendo stata negata la formazione del silenzio-assenso ex art. 20 della legge 7 agosto 1990, n. 241, in ordine alla richiesta di riduzione della base imponibile ex art. 13 del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, ha parzialmente accolto l’appello proposto dalla medesima nei
confronti del Comune di Merone (CO) avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Como il 19 febbraio 2020, n. 18/1/2020, con compensazione delle spese giudiziali.

Il giudice di appello ha riformato la decisione di prime cure – che aveva rigettato, dopo la riunione per connessione, i ricorsi originari della contribuente -con esclusivo riguardo all’irrogazione delle sanzioni amministrative, confermandola per il resto, sul presupposto che la mera invocazione dell’agevolazione fiscale con istanza del 14 novembre 2012 non comportasse la formazione del silenzio -assenso a favore della contribuente, sia perché l’ente impositore aveva espressamente respinto la richiamata istanza con provvedimento reso il 17 ottobre 2012, sia perché il richiamato art. 13 del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, subordinava il riconoscimento della riduzione della base imponibile alla presentazione di una perizia di parte o di una dichiarazione sostitutiva in ordine allo stato di inagibilità, inabitabilità o inutilizzabilità dell’immobile, sia perché la notifica della rendita rettificata dall’Agenzia delle Entrate era destinata a valere anche per le annate pregresse.
Il Comune di Merone (CO) ha resistito con controricorso, proponendo ricorso incidentale avverso la medesima sentenza. La ‘ RAGIONE_SOCIALE ha resistito, a sua volta, con controricorso al ricorso incidentale.

Le parti hanno depositato memorie illustrative.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso principale è affidato a sei motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 10 della legge 27 luglio 2000, n. 212, e 1 della legge 7 agosto 1990, n. 241, in relazione agli artt. 360,

primo comma, n. 3), cod. proc. civ. e 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado, nonostante il riscontro della violazione del legittimo affidamento ingenerato nella contribuente dal silenzio del l’ente impositore , di confermare gli atti impositivi con la sola disapplicazione delle sanzioni amministrative.

1.2 Con il secondo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 20 della legge 7 agosto 2000, n. 241, in relazione agli artt. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ. e 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, per essere stata negata dal giudice di secondo grado « la formulazione del ‘silenzio assenso’ sul presupposto che la richiesta della Società presentata il 14/11/2012 dovrebbe considerarsi una reiterazione di richieste già precedentemente respinte dal Comune e, pertanto, non avrebbe necessitato di un (ulteriore) provvedimento di rifiuto espresso ».
1.3 Con il terzo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 13 del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, e 9 del regolamento comunale IMU, in relazione agli artt. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ. e 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che sia la disciplina legislativa che la disciplina regolamentare escludessero la spettanza alla contribuente della riduzione nella misura del 50% della base imponibile.
1.4 Con il quarto motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 111, sesto comma, Cost. e 36, comma 2, n. 4), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione agli artt. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ. e

62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, per essere stato deciso l’appello dal giudice di secondo grado con radicale mancanza di motivazione in ordine alla sussistenza dei requisiti richiesti per beneficiare della riduzione della base imponibile.

1.5 Con il quinto motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 13 del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, e 9 del regolamento comunale IMU, in relazione agli artt. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ. e 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che « il concetto di inagibilità fiscale non coincide con quello di inagibilità sanitaria ».

1.6 Con il sesto motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ. e 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, per essere stato omesso dal giudice di secondo grado pronunciarsi sul motivo di appello circa l’errata determinazione della rendita in sede catastale.

Il ricorso incidentale è affidato ad un unico motivo, col quale si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 10, commi 2 e 3, della legge 27 luglio 2000, n. 212, 13 del d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 471, 5, comma 3, e 6, comma 2, del d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472, 8 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione a ll’ art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado di disapplicare le sanzioni amministrative irrogate con gli atti impositivi, « a fronte della mancata adozione di un provvedimento di diniego espresso nei confronti dell’istanza di inagibilità presentata dalla dante causa di RAGIONE_SOCIALE nel 2012, che -a dire del Giudice di secondo
grado -avrebbe inciso sull’elemento psicologico della consapevolezza della violazione ».

Il primo motivo del ricorso principale è infondato.

3.1 Secondo la ricorrente: « La CTR ha violato la norma indicata in epigrafe in quanto, sebbene abbia riscontrato la violazione del legittimo affidamento ingenerato nella Società dal silenzio del Comune, non ne ha tuttavia tratto compiutamente le conseguenze di legge, poiché avrebbe dovuto annullare integralmente la pretesa impositiva, anziché limitarsi alla disapplicazione delle sole sanzioni ».

3.2 Tuttavia, l’art. 10 della legge 27 luglio 2000, n. 212, nel testo vigente ratione temporis , prevedeva il solo esonero del contribuente dal pagamento degli interessi moratori e delle sanzioni amministrative, ma non anche dal pagamento dell’imposta.

Viceversa, tale possibilità è ora prevista dal comma 2 del citato art. 10, il quale è stato novellato – con decorrenza dal 18 gennaio 2024 -dall’art. 1, comma 1, lett. l), del d.lgs. 30 dicembre 2023, n. 219, con l’aggiunta del periodo finale: « Limitatamente ai tributi unionali, non sono altresì dovuti i tributi nel caso in cui gli orientamenti interpretativi dell’amministrazione finanziaria, conformi alla giurisprudenza unionale ovvero ad atti delle istituzioni unionali e che hanno indotto un legittimo affidamento nel contribuente, vengono successivamente modificati per effetto di un mutamento della predetta giurisprudenza o dei predetti atti ».
Ma l’estensione come si è già detto, in vigore dal 18 gennaio 2024 – è tassativamente limitata al campo dei « tributi unionali » nei soli casi di mutamento delle prassi amministrative degli enti impositori -che abbiano ingenerato un legittimo affidamento dei contribuenti – in relazione a corrispondenti cambiamenti in

materia delle pronunzie rese dalla giurisprudenza unionale e degli atti emanati dalle istituzionali unionali.

Il secondo motivo del ricorso principale è infondato.

4.1 Secondo la ricorrente: « La CTR ha negato la formulazione del ‘silenzio assenso’ sul presupposto che la richiesta della Società presentata il 14/11/2012 dovrebbe considerarsi una reiterazione di richieste già precedentemente respinte dal Comune e, pertanto, non avrebbe necessitato di un (ulteriore) provvedimento di rifiuto espresso. Contrariamente a quanto argomentato nella sentenza impugnata, nessun rilievo può assumere, al fine di giustificare la mancata applicazione del ‘silenzio assenso’, la circosta nza che la richiesta del 14/11/2012 sia stata presentata pochi mesi dopo una precedente analoga istanza della Società. Difatti, la norma di cui si eccepisce la violazione non attribuisce alcun rilievo – ai fini della formazione del ‘silenzio assenso’ – al numero di istanze presentate dal contribuente, né tantomeno al lasso temporale intercorrente tra domande susseguenti. Ne deriva l’illegittimità della decisione della CTR che ha negato la formazione del ‘silenzio assenso’ sul presupposto che fosse stata presentata più di una domanda ».
4.2 Tuttavia, l’inerzia dell’ente impositore a fronte di una specifica richiesta di esenzione o riduzione di imposta, non comporta la formazione del silenzio-assenso, in difetto di una previsione normativa ad hoc , ma si risolve nel tacito rigetto dell’istanza, per la quale l’atto impositivo non esige una motivazione autonoma rispetto a quella posta a fondamento del tributo e dei relativi accessori.

Difatti, l’obbligo motivazionale dell’avviso di accertamento in materia di ICI (ma le stesse argomentazioni possono valere anche per l’IMU) deve ritenersi adempiuto tutte le volte in cui

il contribuente sia stato posto in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare l’ an e il quantum dell’imposta; in particolare, il requisito motivazionale esige, oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi ed oggettivi della posizione creditoria dedotta, soltanto l’indicazione dei fatti astrattamente giustificativi di essa, che consentano di delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’ente impositore nell’eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi, affidate al giudizio di impugnazione dell’atto le questioni riguardanti l’effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 8 novembre 2017, n. 26431; Cass., Sez. 5^, 26 gennaio 2021, n. 1569; Cass., Sez. 6^-5, 3 febbraio 2021, n. 2348; Cass., Sez. 5^, 11 giugno 2021, n. 16681; Cass., Sez. 5^, 24 agosto 2021, n. 23386; Cass., Sez. Trib., 18 novembre 2022, n. 34014; Cass., Sez. Trib., 17 ottobre 2023, n. 28758; Cass., Sez. Trib., 31 gennaio 2024, n. 2929; Cass., Sez. Trib., 12 marzo 2024, n. 6501; Cass., Sez. Trib., 20 novembre 2024, n. 29845; Cass., Sez. Trib., 4 gennaio 2025, n. 121); né detto onere di motivazione comporta l’obbligo di indicare anche l’esposizione delle ragioni giuridiche relative al mancato riconoscimento di ogni possibile esenzione prevista dalla legge ed astrattamente applicabile, poiché è onere del contribuente dedurre e provare l’eventuale ricorrenza di una causa di esclusione dell’imposta (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 24 gennaio 2018, n. 1694; Cass., Sez. 5^, 24 agosto 2021, n. 23386; Cass., Sez. Trib., 7 dicembre 2022, nn. 36028 e 36032; Cass., Sez. Trib., 5 agosto 2024, n. 22031; Cass., Sez. Trib., 20 novembre 2024, n. 29845; Cass., Sez. Trib., 30 maggio 2025, n. 14562).
4.3 Nella specie, peraltro, la sentenza impugnata aveva correttamente argomentato che: « Deve essere respinto il motivo di impugnazione legato alla formazione del silenzio assenso. L’appellante fonda le proprie ragioni sulla mancata risposta alla richiesta di modifica della rendita catastale, presentata il 14.1.2012 ed accompagnata da una perizia di parte, redatta dall’ing. NOME COGNOME dimostrativa dello stato dei luoghi. Tale mancata risposta, che avrebbe indotto la società a fare affidamento sull’accoglimento della istanza, troverebbe in ogni caso tutela nella formazione del “silenzio assenso”, in forza della previsione di cui all’art. 20 legge 241/1990, il cui comma 4 non include gli atti tributari tra quelli per i quali la procedura del silenzio assenso non trova applicazione. Si tratta di impostazione non condivisibile. Come correttamente osservato dai giudici di primo grado e richiamato dalla parte resistente nelle proprie controdeduzioni, la richiesta in oggetto si pone in una sequenza di istanze del medesimo contenuto già in precedenza respinte, onde essa costituiva per l’amministrazione comunale una reiterazione di precedenti atti. Non può ritenersi dovuto un provvedimento di rigetto espresso, laddove un precedente rigetto era stato formulato dal Comune di Merone il 17 ottobre 2012, meno di un mese prima della ulteriore istanza »
Il terzo motivo del ricorso principale è infondato.

5.1 Secondo la sentenza impugnata, in aggiunta agli argomenti esposti nello scrutinio del secondo motivo: « Vi è poi una giustificazione di ordine normativo: la materia è disciplinata dall’art. 13 d.l. 210/2011, convertito nella legge 214/2011, secondo cui la base imponibile deve essere ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale

sussistono dette condizioni, nel momento in cui l’inagibilità o l’inabitabilità sia stata accertata dall’ufficio Tecnico Comunale con perizia a carico del proprietario o con dichiarazione sostitutiva ai sensi del d.p.r. 445/2000. Deve ritenersi che la disciplina in questione presenti carattere di specialità rispetto a quella generale sul procedimento amministrativo, tenuto anche conto delle peculiarità che vi sono sottese, posto che le norme su agevolazioni o esenzioni tributarie hanno carattere di specialità, sono insuscettibili di estensione analogica, devono essere specificamente perimetrate rispetto al loro ambito applicativo. Come correttamente rileva la parte resistente, inoltre, anche sul piano logico sarebbe difficilmente giustificabile una disciplina che consentisse una riduzione della base imponibile per effetto di un atto di parte, senza un intervento in funzione di controllo dell’ente locale interessato. Va in questo senso soggiunto come i presupposti di fatto per giustificare questa riduzione sono tutt’altro che pacifici, posto che l ‘ esito delle perizie del contribuente è contraddetto da risultanze peritali del Comune che evidenziano come attraverso opere di ordinaria e straordinaria amministrazione il complesso immobiliare sia recuperabile e possa essere adibito alle proprie funzioni. Come anche ribadito in udienza dal difensore del contribuente, la “inagibilità” a livello fiscale segue regole non sovrapponibili a quelle in materia urbanistica ».
5.2 Dunque, il giudice di appello aveva accertato in fatto l’insussistenza dei requisiti per il riconoscimento della riduzione di imposta alla luce di una perizia redatta da un tecnico dell’ente impositore , le cui conclusioni erano state considerate prevalenti sul piano dell’attendibilità rispetto a quelle delle perizie redatte dai tecnici della contribuente.

Ciò in linea con orientamento di questa Corte, secondo cui, in tema di IMU, ai fini dell’applicazione della riduzione prevista dall’art. 13, comma 3, lett. b), del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, devono considerarsi inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, e quindi, nello specifico, gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria (Cass., Sez. Trib., 24 febbraio 2023, n. 5804; Cass., Sez. Trib., 22 giugno 2023, n. 18005; Cass., Sez. Trib., 18 gennaio 2024, nn. 1908 e 1955).
Per cui, va ribadito che il ricorrente per cassazione non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso che l’apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato di legittimità, in quanto, nell’ambito di quest’ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (tra le tante: Cass., Sez. Trib., 22 novembre 2023, n. 32505; Cass., Sez. 2^, 23 aprile 2024, n. 10927; Cass., Sez. Lav., 29 aprile 2025, n. 11310).
5.3 Nella specie, comunque, la doglianza si risolve nella omessa valutazione della perizia estimativa di parte, laddove occorre considerare che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la perizia stragiudiziale di parte (privata), ancorché asseverata con giuramento, costituisce pur sempre una mera allegazione difensiva, onde il giudice del merito non è tenuto a motivare il proprio dissenso in ordine alle osservazioni in essa contenute quando ponga a base del proprio convincimento considerazioni incompatibili con le stesse e che, ai fini della adeguatezza della motivazione, il giudice non è tenuto a dare conto del fatto di aver valutato analiticamente tutte le risultanze processuali né a confutare ogni singola argomentazione prospettata dalle parti, essendo sufficiente che egli, dopo averle vagliate nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e l’ iter logico seguito nella valutazione degli stessi, implicitamente disattendendo quelli morfologicamente incompatibili con la decisione adottata (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 29 luglio 2011, n. 16650; Cass., Sez. 5^, 17 giugno 2021, n. 17396; Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2021, n. 18857; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 5^, 11 gennaio 2022, n. 602; Cass., Sez. Trib., 20 luglio 2023, n. 21727; Cass., Sez. Trib., 9 aprile 2024, n. 9462; Cass., Sez. Trib., 6 agosto 2024, n. 23080; Cass., Sez. Trib., 17 luglio 2025, n. 19953).
Ancora, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la perizia stragiudiziale, ancorché asseverata con giuramento, non è dotata di efficacia probatoria nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato. Non essendo prevista dall’ordinamento la precostituzione fuori del giudizio di un siffatto mezzo di prova, ad essa si può solo riconoscere valore di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, il

cui apprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito, ma della quale non è obbligato in nessun caso a tenere conto (Cass., Sez. 5^, 25 dicembre 2018, n. 33503; Cass., Sez. 5^, 11 giugno 2021, n. 16579; Cass., Sez. 5^, 17 giugno 2021, n. 17396; Cass., Sez. 5^, 11 marzo 2022, n. 7925; Cass., Sez. 5^, 24 marzo 2022, n. 9541; Cass., Sez. Trib., 20 luglio 2023, n. 21727; Cass., Sez. Trib., 19 novembre 2024, n. 29800).

Il quarto motivo del ricorso principale è infondato.

6.1 Secondo la ricorrente: « La CTR ha completamente omesso di motivare in ordine alle ragioni per cui nel caso di specie non sussistessero i requisiti ai quali l’art. 13 del D.L. n. 201/2011 (e successive modificazioni) subordina la riduzione alla metà della base imponibile IMU e TASI nei casi di fabbricati inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, doglianza che la contribuente ha tempestivamente sollevato sin dal primo grado di giudizio, con ciò violando l’art. 111, comma 6 Cost., il quale dispon e che ‘tutti i provvedimenti giurisdizionali devono essere motivati’, nonché dell’art. 36, comma 2, n. 4 del d.lgs. n. 546/1992, che prescrive come la sentenza debba contenere ‘la succinta esposizione dei motivi in fatto e diritto’ ».
6.2 Di contro, anche in base alla trascrizione del passaggio riportato nello scrutinio del terzo motivo, la sentenza impugnata era ampiamente motivata in parte qua , dando conto delle ragioni sottese al diniego del beneficio fiscale in ossequio al canone del ‘ minimo costituzionale ‘ .

Il quinto motivo del ricorso principale è inammissibile.

7.1 Secondo la ricorrente: « La CTR è pure incorsa in violazione di legge delle norme indicate in epigrafe ove ha affermato che il concetto di inagibilità fiscale non coincide con quello di inagibilità sanitaria »

7.2 A ben vedere, però, il passaggio censurato della sentenza impugnata -secondo cui « Come anche ribadito in udienza dal difensore del contribuente, la “inagibilità” a livello fiscale segue regole non sovrapponibili a quelle in materia urbanistica » – è ininfluente sul piano motivazionale, essendo stato riportato soltanto ad abundantiam nel contesto delle argomentazioni ostative al riconoscimento dell’agevolazione invocata dalla contribuente.

Per cui, può richiamarsi la giurisprudenza di questa Corte secondo cui, in sede di legittimità, sono inammissibili, per difetto di interesse, le censure rivolte avverso argomentazioni contenute nella motivazione della sentenza impugnata e svolte ad abundantiam o costituenti obiter dicta , poiché esse, in quanto prive di effetti giuridici, non determinano alcuna influenza sul dispositivo della decisione, essendo estranee alla ratio decidendi della medesima (tra le tante: Cass., Sez. Lav., 22 novembre 2010, n. 23635; Cass., Sez. 1^, 10 aprile 2018, n. 8755; Cass., Sez. 1^, 8 giugno 2022, n. 18429; Cass., Sez. Trib., 2 maggio 2024, n. 11861; Cass., Sez. Trib., 2 giugno 2025, n. 14796).
Il sesto motivo del ricorso principale è fondato.

8.1 Secondo la ricorrente: « La CTR ha omesso di pronunciarsi anche su un’altra questione che è stata sollevata sin dal primo grado di giudizio. Si tratta della errata determinazione della rendita catastale applicata dal Comune, che non ha tenuto conto della rettifica in diminuzione della stessa da Euro 97.499,20 a Euro 65.167,05 ».

8.2 Invero, come si evince dalla trascrizione del relativo stralcio del ricorso originario, la doglianza concerneva anche la mancata applicazione della rendita rettificata in autotutela dall’Agenzia delle Entrate: « Inoltre, la rendita catastale che il

Comune pretende di applicare retroattivamente è stata determinata in modo errato. Difatti, a seguito di un procedimento di rettifica instaurato in autotutela dalla Società (cfr., sub Allegato 28, la ricevuta di avvenuta denuncia di variazione), l’Agenzia d elle Entrate -già Agenzia del Territorio -Direzione Provinciale di Como ha preso atto degli errori compiuti e ha rideterminato la rendita catastale in misura inferiore rispetto a quella originariamente attribuita con efficacia ex tunc , ovvero dalla data di attribuzione della rendita, avvenuta nel lontano 19.11.2008, come evidenziato nelle annotazioni della visura catastale allegata (Euro 65.167,05, in luogo dei precedenti Euro 97.499,20; cfr., sub Allegato 29, la visura catastale che recepisce il valore aggiornato). Pertanto, se anche si volesse propendere per la retroattività della rendita catastale, dovrebbe comunque essere applicata la nuova rendita così come rettificata dalla stessa Direzione Provinciale di Como a seguito dell’avvenuta denuncia di vari azione, e non certo quella erronea attribuita con l’avviso del 2017, pena un’evidente e macroscopica violazione del principio di capacità contributiva ».
8.3 Sul punto, il giudice di prime cure aveva ritenuto che: « Irrilevante anche la variazione della rendita catastale presentata in seguito a procedura docfa in data 23.4.2018, in quanto la stessa è giustificata dalla variazione della consistenza dell’immobile e sarà applicabile dall’anno successivo alla sua annotazione catastale -c.d. messa in atti -, in quanto il tributo deve essere accertato sulla base delle rendite catastali esistenti al 1° gennaio di ogni anno di imposta ».

8.4 Laddove, a fronte della riproposizione della censura con l’atto di appello (vedasi la trascrizione del motivo a pagina alle pagine 40 e 41 del ricorso, in ossequio al canone di

autosufficienza: « Si rileva che -se anche dovesse essere confermata la tesi della CTP circa la retroattività della rendita catastale (oggetto di critica infra)- ai fini del calcolo della base imponibile IMU si dovrebbe comunque tener conto non già della ‘vecchia’ rendita (pari a € 97.499,20) attribuita nel 2017 dall’Agenzia delle Entrate -Territorio, bensì di quella rideterminata (in misura pari a € 65.167,05) a seguito di procedura di revisione attivata dalla Società, che si è conclusa in data 19.11.2018 (Allegato 5). A questo proposito, si ricorda che la rendita catastale che il Comune ha applicato retroattivamente è stata determinata in modo errato. Difatti, a seguito di un procedimento di rettifica instaurato in autotutela dalla Società, l’Agenzia delle E ntrate-Territorio – preso atto degli errori compiuti- ha rideterminato la rendita catastale in misura inferiore rispetto a quella originariamente attribuita (Euro 65.167,05, in luogo dei precedenti Euro 97.499,20; cfr., sub Allegato 6, la visura catastale che recepisce il valore aggiornato). Tale rideterminazione della rendita catastale ha efficacia ex tunc , ovvero dalla data di attribuzione della rendita, avvenuta nel lontano 19.11.2008, come evidenziato nelle annotazioni della visura catastale allegata. Pertanto, anche volendo applicare retroattivamente la rendita catastale, deve comunque essere applicata la nuova rendita così come rettificata dalla stessa Agenzia delle Entrate-Territorio, e non certo quella erronea attribuita con l’avviso del 2017, pena u n’evidente e macroscopica violazione del principio di capacità contributiva. In tal senso si esprime lo stesso Comune che, nel verbale di chiusura negativa del procedimento di adesione relativo all’anno 2013, ha riconosciuto ‘… per quanto riguarda la rendi ta conciliata dalla società con l’Agenzia delle Entrate -Territorio in € 65.167,06, la propria disponibilità a riconoscerne
l’applicabilità dalla data di iscrizione in atti della rendita originaria di € 97.499,20, con conseguente rettifica degli avvisi di accertamento IMU emessi, nonché della base imponibile su cui dovrà essere accertata l’IMU dovuta per gli anni 2014 e successivi (enfasi aggiunta -NDR)’ (Allegato 4 al ricorso di primo grado). Alla luce delle considerazioni sopra esposte, risulta pertanto illegittima la sentenza di primo grado che nega l’applicazione retroattiva della nuova rendita catastale sul presupposto che la rettifica in diminuzione sarebbe giustificata dalla variazione della consistenza dell’immobile e quindi sarebbe applicabile dall’anno successivo alla sua annotazione catastale (cfr., pag. 12, terz’ultimo cpv. della sentenza impugnata). La CTP ha mal compreso il presupposto della rettifica in diminuzione della rendita che non trova riscontro in una variazione della consistenza dell’immobile ma molto più semplicemente in un errore commesso ab origine dall’Agenzia del Territorio al quale ha posto rimedio con la rettifica in esame »), la sentenza impugnata ha motivato il rigetto del motivo di appello nel senso che: « Per quanto riguarda l’ efficacia della rendita catastale, deve condividersi quanto statuito dai giudici di primo grado, che hanno richiamato giurisprudenza di legittimità (Cass., n. 22653 del 11.9.2019). La data della notifica della rendita deve ritenersi del tutto indifferente ai fini della legittimità del recupero dell’imposta: infatti, se è vero che il comma I dell’art. 74 legge 342/2000 prevede che, per le rendite attribuite a decorrere dall’ I gennaio 2000 la notifica personale costituisce condizione di efficacia della rendita, è altrettanto vero che successivamente alla intervenuta notifica della rendita, a fronte del decorso del termine per la sua eventuale impugnazione ovvero della definizione del ricorso proposto contro l’Agenzia delle Entrate –
Territorio (vale a dire, una volta che tale rendita sia divenuta definitiva, come avvenuto nel caso di specie, in cui la società appellante non ha impugnato il classamento attribuito dall’Ufficio, a seguito della sua notifica intervenuta nel 2017), la stessa può senza dubbio essere utilizzata dal Comune anche per il recupero della maggiore imposta relativa agli anni precedenti. Anche tale motivo di impugnazione deve pertanto essere respinto ».

8.5 Per cui, la sentenza impugnata non ha tenuto conto di tale profilo del gravame, che avrebbe potuto comportare una diversa determinazione della base imponibile (con un conseguente riflesso sulla liquidazione del tributo dovuto), limitandosi a valutare l’efficacia retroattiva della rendita rettificata con atto notificato il 13 ottobre 2017 rispetto alle annate pregresse dei vari tributi.

Il motivo del ricorso incidentale è infondato.

9.1 Stando al tenore della censura: « La sentenza di secondo grado appare (…) viziata nella parte in cui la C.T.R. di Milano ha ritenuto che, nel caso di specie, sussistessero i presupposti per procedere alla disapplicazione delle sanzioni irrogate dal Comune di Merone, a fronte della mancata adozione di un provvedimento di diniego espresso nei confronti dell’istanza di inagibilità presentata dalla dante causa di RAGIONE_SOCIALE nel 2012, che -a dire del Giudice di secondo grado -avrebbe inciso sull’elemento psicologico della consapevolezza del la violazione ».
9.2 Secondo la sentenza impugnata: « Il reticolo di norme contenute nell’atto di appello a sostegno delle ragioni del contribuente – art. 10 dello Statuto del contribuente, artt. 5 e 6 d.lgs. 4 72/1997 – appaiono pertinenti al caso di specie. Sebbene infatti dalla mancata notificazione alla parte di un

provvedimento espresso di rigetto non deriva la formazione del “silenzio assenso”, è indubbio che nel caso in esame i presupposti per la esclusione delle sanzioni debbano ravvisarsi. Si è in presenza di un immobile in disuso, rispetto al quale la parte si era attivata con autonome perizie per ottenere l’ abbattimento della base imponibile e il Comune è rimasto silente per anni. Un comportamento dal quale non discendono le conseguenze pretese dal contribuente (soprattutto in termini di formazione del “silenzio assenso”), che tuttavia una rilevanza sul piano dell’elemento psicologico del contribuente certamente la ha. Devono di conseguenza essere annullate le sanzioni ».
In altri termini, il giudice di appello avrebbe erroneamente valorizzato l’idoneità dell’inerzia pluriennale dell’ente impositore ad ingenerare l’incolpevole affidamento della contribuente sul riconoscimento della invocata riduzione di imposta.

9.3 Secondo questa Corte, in tema di legittimo affidamento del contribuente, di fronte all’azione dell’amministrazione finanziaria, ai sensi dell’art. 10, comma 1, della legge 27 luglio 2000, n. 212, costituisce situazione tutelabile quella caratterizzata: a) da un’apparente legittimità e coerenza dell’attività dell’amministrazione finanziaria in senso favorevole al contribuente; b) dalla buona fede del contribuente rilevabile dalla sua condotta, in quanto connotata dall’assenza di qualsiasi violazione del dovere di correttezza gravante sul medesimo; c) dall’eventuale esistenza di circostanze specifiche e rilevanti, idonee a indicare la sussistenza dei due presupposti che precedono. La relativa tutela -pur tipizzata in talune ricorrenti ipotesi (come l’art. 10, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212) -non è ancorata
a schemi precostituiti ed al modello formale della validità/invalidità dell’atto, ma richiede una valutazione in concreto in relazione alla diversità delle fattispecie e delle situazioni (in termini: Cass., Sez. 5^, 11 maggio 2021, n. 12372).

9.4 Pertanto, la valutazione del giudice di appello appare conforme a tali principi, avendo considerato, nella valutazione complessiva della condotta della contribuente, sia l’effettiva inutilizzazione dell’immobile dall’anno 2006, sia la reiterata presentazione di perizie di parte per il conseguimento della riduzione di imposta, sia la mancata notifica del diniego del rigetto dell’istanza presentata nell’anno 2012.

In conclusione, alla stregua delle suesposte argomentazioni, valutandosi la fondatezza del sesto motivo del ricorso principale, nonché l’infondatezza/inammissibilità del restanti motivi del ricorso principale e dell’unico motivo del ricorso incidentale, il ricorso principale può trovare accoglimento entro tali limiti, mentre il ricorso incidentale deve essere respinto; per conseguenza, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia ( ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a), della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del controricorrente/ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso incidentale, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

La Corte accoglie il sesto motivo e rigetta i restanti motivi del ricorso principale; rigetta il ricorso incidentale;

cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità;

dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del controricorrente/ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso incidentale, se dovuto.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 9 settembre 2025.

IL PRESIDENTE Dott. NOME COGNOME

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