Riclassamento catastale: motivazione obbligatoria

La Cassazione rigetta il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando che l’avviso di riclassamento catastale deve essere motivato specificamente. Non basta il riferimento generico allo scostamento dei valori nella microzona; occorre spiegare come questo incide sulla singola unità immobiliare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riclassamento Catastale: La Cassazione Esige una Motivazione Specifica

L’ordinanza in esame della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale per molti proprietari di immobili: il riclassamento catastale. Quando l’Agenzia delle Entrate decide di modificare la categoria e la rendita di un’abitazione, con conseguente aumento delle imposte, deve fornire una motivazione dettagliata e specifica. Non è sufficiente un riferimento generico a una revisione dell’intera zona. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso: La Controversia sul Riclassamento Catastale

La vicenda ha origine da un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate comunicava a una contribuente un nuovo classamento per il suo immobile. Questa operazione era stata effettuata nell’ambito di una revisione generale dei parametri catastali di una specifica “microzona” urbana, giustificata da un significativo scostamento tra i valori di mercato e i valori catastali registrati.

La contribuente ha impugnato l’atto, e la Commissione Tributaria Regionale, in sede di rinvio dopo una precedente pronuncia della Cassazione, le ha dato ragione, annullando l’avviso di accertamento. L’Agenzia delle Entrate, non accettando la decisione, ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo la legittimità del proprio operato.

La Decisione della Cassazione: Obbligo di Motivazione Puntuale

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, confermando la sentenza di merito e stabilendo un principio di diritto fondamentale in materia di riclassamento catastale. La Corte ha ribadito che, anche quando il riclassamento deriva da una revisione su larga scala di una microzona, l’atto impositivo deve essere motivato in modo puntuale. Questo significa che deve spiegare al singolo contribuente le ragioni specifiche per cui il suo immobile ha subito una variazione di classe e rendita.

Le Motivazioni della Corte

La Cassazione ha chiarito che l’onere di motivazione non può essere assolto con un semplice richiamo ai provvedimenti amministrativi generali che hanno disposto la revisione della microzona. L’avviso di accertamento deve contenere gli elementi concreti che hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare. Il contribuente deve essere messo in condizione di comprendere e, se del caso, contestare le ragioni della variazione.

Nello specifico, la sentenza impugnata aveva correttamente evidenziato che l’atto dell’Agenzia faceva “esclusivamente riferimento allo scostamento tra valore catastale e valore di mercato”, senza esplicitare elementi quali:

* La qualità del contesto urbano in cui l’immobile è inserito (presenza di infrastrutture, servizi, etc.).
* La qualità ambientale della zona di mercato.
* Le specifiche caratteristiche edilizie del fabbricato.

In assenza di questi dettagli, la motivazione è stata ritenuta insufficiente, e l’atto impositivo illegittimo.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

Questa ordinanza consolida un orientamento a tutela del contribuente. Chiunque riceva un avviso di accertamento per un riclassamento catastale deve verificare che l’atto non si limiti a citare normative o revisioni generali, ma che spieghi nel dettaglio perché proprio quel determinato immobile merita una nuova classificazione. Se la motivazione è generica o assente, ci sono ottime basi per impugnare l’atto con successo. Per l’Amministrazione Finanziaria, invece, emerge la necessità di un approccio più analitico e trasparente nella redazione degli avvisi, per evitare contenziosi dall’esito sfavorevole.

È sufficiente che l’Agenzia delle Entrate giustifichi un riclassamento catastale facendo riferimento solo allo scostamento generale tra valore di mercato e valore catastale di una microzona?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha stabilito che il provvedimento deve essere motivato in modo specifico, spiegando come gli elementi che giustificano la revisione della microzona abbiano inciso concretamente sul diverso classamento della singola unità immobiliare.

Quali elementi deve contenere un avviso di accertamento per un riclassamento catastale per essere considerato adeguatamente motivato?
L’avviso deve indicare gli elementi concreti che hanno inciso sul nuovo classamento, come la qualità urbana del contesto (infrastrutture, servizi), la qualità ambientale della zona di mercato e le specifiche caratteristiche edilizie del fabbricato, mettendo il contribuente in condizione di conoscere le ragioni precise della variazione.

Il contribuente può ottenere un risarcimento per responsabilità aggravata se l’Agenzia delle Entrate propone un ricorso palesemente infondato?
In questo caso specifico, la Cassazione ha negato il risarcimento. Sebbene il ricorso sia stato rigettato, la Corte ha ritenuto che non ci fossero i presupposti per la responsabilità aggravata (lite temeraria) perché l’orientamento giurisprudenziale sulla questione si è consolidato solo di recente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21106 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21106 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13978/2021 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME RAGIONE_SOCIALE NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME RAGIONE_SOCIALE (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LAZIO n. 3894/2020 depositata il 07/12/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 31/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

La Commissione tributaria regionale del Lazio, con la sentenza in epigrafe indicata, in sede di rinvio per annullamento della precedente decisione da parte della Corte di Cassazione (ordinanza n. 31500 del 2019) ha accolto l’appello della contribuente e annullato l’avvis o di accertamento impugnato;

ricorre in cassazione con un unico motivo l’RAGIONE_SOCIALE (violazione e falsa applicazione dell’art. 1, comma 335, legge n. 31 del 1990, rilevante ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.);

resiste con controricorso la contribuente che ha chiesto il rigetto del ricorso e la condanna alle spese anche per responsabilità aggravata ai sensi dell’art. 96, primo comma, cod. proc. civ.

Considerato che

Il ricorso è infondato e deve rigettarsi, con condanna della ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità. Non sussistono i presupposti per la responsabilità aggravata in quanto la questione in giudizio (nuovi classamenti adottati ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311 del 2004) risulta solo da poco definita con sentenze di questa Corte di Cassazione.

Questa Corte di Cassazione, infatti, ha ultimamente ritenuto che: «In tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004 nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali, il provvedimento di riclassamento, atteso il carattere diffuso dell’operazione, deve essere adeguatamente motivato in merito agli elementi che, in concreto, hanno inciso sul
diverso classamento della singola unità immobiliare, in modo che il contribuente sia posto in condizione di conoscere le ragioni che ne giustificano l’emanazione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza gravata che aveva annullato l’avviso di accertamento catastale di un immobile in quanto non era stato spiegato in che termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale, nel contesto RAGIONE_SOCIALE microzone comunali previamente individuate, aveva avuto una ricaduta sul singolo immobile e sulla classe e rendita catastale dello stesso)» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 29988 del 19/11/2019, Rv. 655923 -01; vedi anche Sez. 5 – , Ordinanza n. 31112 del 28/11/2019, Rv. 656285 -01 e Sez. 5 – , Sentenza n. 25201 del 24/08/2022, Rv. 665498 – 01).
La sentenza impugnata, con applicazione corretta dei principi sopra richiamati, ha ritenuto non motivato l’avviso di accertamento, in quanto «nella specie esso fa esclusivamente riferimento allo scostamento tra valore catastale e valore di mercato e ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, dai quali tuttavia non sono evincibili gli elementi che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento: come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito (infrastrutture, se rvizi, ecc.), la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata le caratteristiche edilizie del fabbricato».
Non sussiste, pertanto, la denunciata violazione di legge, trattandosi di una valutazione di merito adeguatamente motivata dal giudice di merito, con la valutazione dell’avviso di accertamento .

4 . Nei confronti dell’amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura dello Stato, ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato, non si applica l’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2022 n. 115 («Nei casi di impugnazione respinta integralmente o dichiarata inammissibile o improcedibile, l’obbligo di versare, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.p.r. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della l. n. 228 del

2012, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, non può trovare applicazione nei confronti RAGIONE_SOCIALE Amministrazioni dello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, sono esentate dal pagamento RAGIONE_SOCIALE imposte e tasse che gravano sul processo. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha escluso la sussistenza dei presupposti per il raddoppio, pur avendo dichiarato inammissibile un ricorso del Ministero dell’Interno per l’inapplicabilità dello speciale regime impugnatorio di cui all’art. 11 della l. n. 206 del 2004)», Sez. 6 – L, Ordinanza n. 1778 del 29/01/2016, Rv. 638714 – 01).

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Condanna la controricorrente al pagamento, in favore della ricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 31/05/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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