Riclassamento catastale: motivazione e microzone

Un contribuente ha impugnato un avviso di riclassamento catastale emesso dall’Agenzia delle Entrate, motivato unicamente sulla base di uno scostamento significativo tra il valore di mercato e quello catastale nella microzona di riferimento. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che un provvedimento di riclassamento catastale è illegittimo se la sua motivazione si limita a richiamare i parametri generali della microzona. L’atto deve, invece, specificare gli elementi concreti relativi al singolo immobile (qualità del contesto urbano, caratteristiche edilizie, ecc.) che giustificano la nuova classificazione, per garantire il diritto di difesa del cittadino.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riclassamento Catastale: Non Basta la Microzona per Giustificarlo

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale a tutela dei contribuenti: un avviso di riclassamento catastale non può basarsi unicamente su dati generici relativi alla microzona in cui si trova l’immobile. L’amministrazione finanziaria ha l’obbligo di fornire una motivazione specifica e dettagliata, che riguardi le caratteristiche proprie del singolo bene. Analizziamo questa importante decisione per capire le sue implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso: La Controversia sul Riclassamento

Il caso nasce dall’impugnazione, da parte di un contribuente, di un avviso di accertamento che disponeva il riclassamento del suo immobile. L’atto si fondava sulla procedura prevista dalla Legge Finanziaria del 2005 (L. 311/2004), che consente la revisione del classamento nelle microzone comunali dove si riscontra uno scostamento significativo tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale.

Mentre il tribunale di primo grado aveva dato ragione al cittadino, la Commissione Tributaria Regionale aveva riformato la decisione, ritenendo legittimo l’atto dell’Agenzia delle Entrate. Secondo i giudici d’appello, il semplice riferimento alla microzona e allo scostamento dei valori era sufficiente a motivare il provvedimento. Il contribuente ha quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando la violazione di diverse norme, tra cui quelle sull’obbligo di motivazione e sulla corretta valutazione delle prove.

La Decisione della Corte e il Principio della Motivazione Specifica

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente, cassando la sentenza d’appello e annullando l’avviso di accertamento. Gli Ermellini hanno chiarito che, sebbene la procedura di revisione per microzone sia legittima, essa non esonera l’Ufficio dal fornire una motivazione puntuale per ogni singolo immobile coinvolto.

Il provvedimento impositivo, per essere valido, deve consentire al contribuente di comprendere le ragioni specifiche che hanno portato alla variazione della sua rendita catastale. Un riferimento generico ai parametri di legge e ai provvedimenti amministrativi generali non è sufficiente a garantire il suo diritto di difesa.

Le Motivazioni: Perché il Riclassamento Catastale Esige Dettagli sull’Immobile

La Corte ha lungamente argomentato le ragioni della sua decisione, basandosi su un orientamento ormai consolidato. La motivazione di un atto di riclassamento catastale deve essere rigorosa e contestualizzata.

L’insufficienza del Riferimento alla Microzona

I giudici hanno spiegato che l’appartenenza a una determinata microzona è solo il presupposto per l’avvio del procedimento, non la sua conclusione. La motivazione deve andare oltre, esplicitando gli elementi concreti che hanno inciso sul diverso classamento. Questi includono:
* La qualità urbana del contesto: infrastrutture, servizi, ecc.
* La qualità ambientale della zona: pregio paesaggistico, vicinanza a parchi o aree di degrado.
* Le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare: esposizione, grado di rifinitura, stato di conservazione, anno di costruzione.

Affermare che tutti gli immobili di una stessa zona debbano avere la medesima classe è insostenibile, poiché non tiene conto delle differenze specifiche che esistono tra un edificio e l’altro.

L’Onere della Prova e la Tutela del Contribuente

La sentenza ribadisce che spetta all’amministrazione finanziaria dimostrare i presupposti che giustificano il maggior valore attribuito all’immobile. L’obbligo di motivazione deve essere soddisfatto ex ante, cioè nell’atto stesso, e non può essere sostituito dalla mera possibilità per il contribuente di fornire una prova contraria in sede di contenzioso. Questo approccio garantisce trasparenza e permette al cittadino di difendersi efficacemente, conoscendo fin da subito tutte le ragioni della pretesa fiscale.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

Questa ordinanza rafforza la posizione dei contribuenti di fronte ad avvisi di riclassamento catastale di massa. Chi riceve un atto motivato in modo generico, con il solo riferimento alla microzona di appartenenza e a scostamenti statistici, ha ottime possibilità di ottenerne l’annullamento. È fondamentale verificare che l’avviso contenga riferimenti specifici alle caratteristiche dell’immobile che giustifichino la variazione. In assenza di tali elementi, l’atto è da considerarsi illegittimo per difetto di motivazione.

È sufficiente lo scostamento di valore in una microzona per giustificare un riclassamento catastale?
No. Secondo la Corte di Cassazione, lo scostamento di valore è solo il presupposto per avviare il procedimento, ma la motivazione dell’atto deve basarsi su elementi specifici dell’immobile.

Cosa deve contenere la motivazione di un avviso di riclassamento catastale?
Deve contenere elementi concreti che hanno inciso sul diverso classamento, come la qualità urbana del contesto, la qualità ambientale della zona e le caratteristiche edilizie specifiche del fabbricato e della singola unità immobiliare (es. esposizione, finiture, stato di conservazione).

A chi spetta l’onere di provare i presupposti per il riclassamento catastale?
Spetta all’Amministrazione Finanziaria. L’avviso di accertamento deve contenere una motivazione completa e rigorosa che dimostri le ragioni della nuova classificazione, senza che il contribuente debba fornire una prova contraria per difendersi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33540 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33540 Anno 2025

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2786/2019 R.G. proposto da : COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE LAZIO n. 4508/2018 depositata il 26/06/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La CTR del Lazio, con la sentenza n. 4508/ 2018 depositata in data 26.06.2018, non notificata in accoglimento dell’appello dell’ufficio riformava la sentenza di primo grado rigettando l’impugnazione proposta dal contribuente NOME COGNOME avverso l’avviso di accertamento avente ad oggetto l’ atto di riclassamento ex art. 1, co. 335, l. n. 311/ 2004.

Contro detta sentenza propone ricorso per cassazione, sulla base di cinque motivi, illustrati con successiva memoria NOME COGNOME.

L’Ufficio resiste con controricorso.

RAGIONI COGNOME DECISIONE

Con il primo motivo il contribuente deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., violazione degli art. 115 e 116 c.p.c., nonché dell’art. 101 c.p.c. per aver la Commissione Regionale posto a fondamento della sentenza decisive circostanze di fatto non allegate dalle parti, tantomeno discusse e provate, né desumibili altrimenti dagli atti di causa, in palese violazione, oltreché del principio del contraddittorio di cui all’art. 101 c.p.c., del principio consacrato negli art. 115 e 116 c.p.c. secondo cui il giudice ha l’obbligo di decidere iuxta alligata et probata.
Con il secondo motivo lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 e 5, c.p.c., violazione dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311/2004 in quanto la Commissione ha interpretato la norma nel senso che sarebbe di per sé sufficiente, ai fini della legittimità del riclassamento, la sola ubicazione in una microzona che ‘si discosta significativamente’ dai valori medi dell’intero territorio comunale; mentre invece la corretta lettura impone di ritenere che tale circostanza costituisce soltanto il presupposto, per quanto indispensabile, per l’avvio del procedimento di riclassamento dei
singolo immobile, che deve svolgersi nel rispetto dei principi di cui all’art. 3, comma 154, della l. n. 662/ 1996 e del regolamento di cui al d.P.R. n. 138/ 1998 sicchè i giudici di appello, nell’affermare che la motivazione dell’atto di riclassamento può ritenersi sufficiente con la mera indicazione della microzona ed anche se non contiene l’indicazione delle specifiche caratteristiche dell’immobile poste a fondamento del diverso classamento, ha violato il disposto di cui all’art. 1, comma 335, l. n. 311/ 2004, in virtù del quale -come confermato dalla giurisprudenza costituzionale e dal consolidato orientamento della Corte di legittimità – detta motivazione deve invece contenere l’indicazione di tali specifici elementi ed in particolare di quelli che, in concreto, hanno interessato una determinata microzona ed hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare nonché delle specifiche caratteristiche degli immobili di comparazione che giustificano la valutazione positiva dell’estimo compa rativo, obbligo che, in considerazione del carattere diffuso dell’operazione, deve essere assolto in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano l’intervento e di poter effettivamente esercitare il proprio diritto di difesa.
3. Con il terzo motivo lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione dell’art. 3 della l. 23 dicembre 1996 n. 662 e degli artt. 8 e 9 del d.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 (art. 360, co. 1, n. 3, c.p.c.) in quanto la Commissione aveva ritenuto che le procedure di riclassamento e revisione andavano attuate considerando il solo elemento della ubicazione dell’immobile in una zona caratterizzata da un ‘significativo scostamento’ nei valori economici, senza considerare gli ulteriori elementi e, fra essi, i caratteri distintivi del singolo fabbricato e dei luoghi circostanti (fattori posizionale ed edilizio), come richiesto dall’art. 3, co. 154, l. n. 662/ 1996 e come specificati dai commi 6 e 7 dell’art. 8 ed espressamente richiamati dalla le ttera c) del comma 1 dell’art. 9 ed
il cui concorso deve ritenersi invece indispensabile per la legittimità delle procedure.

Con il quarto motivo lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione ovvero falsa applicazione dell’art. 11, comma 2, del d.l. n. 70/ 1988, conv. in legge 13.05.1988 n. 154 (art. 360, co. 1, n. 3, c.p.c.) in quanto la Commissione aveva ritenuto legittima la comparazione con altri immobili effettuata solo sulla base dell’ubicazione nella stessa microzona e senza considerare invece, come impone la corretta lettura della norma violata, i parametri ed i fattori di cui agli art. 8 e 9 del d.P.R. 138/1998.
Con il quinto motivo lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione dell’art. 2697 c.c. in quanto la Commissione ha violato la norma laddove ha illegittimamente ritenuto che l’attore sostanziale non aveva l’obbligo di dedurre i fatti costitutivi della propria pretesa e di provarli ove contestati ed aveva invertito l’onere di deduzione e prova, ponendo di fatto tale onere a carico del convenuto sostanziale.

Osserva il Collegio che il secondo motivo di ricorso -in forza del quale il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., sostanzialmente la violazione dell’art. 7 legge 27 luglio 2000, n. 212 per avere la Commissione tributaria regionale accolto l’appello dell’Ufficio ritenendo correttamente motivato l’atto impugnato, risultando sufficiente, in caso di riclassamento, il solo riferimento allo scostamento tra valore catastale e quello medio di mercato nella microzona in misura superiore alla soglia di significatività, senza effettuare una valutazione specifica delle unità immobiliari -da esaminare preliminarmente in applicazione del principio della ragione più liquida, è da ritenere fondato, con carattere assorbente rispetto agli ulteriori motivi di ricorso.
6.1. Le censure formulate con tale motivo attengono alla questione su quale debba essere il contenuto motivazionale minimo necessario dell’atto di accertamento per rendere adeguata a parametri di tutela

del contribuente e di trasparenza amministrativa la revisione parziale, ai sensi dell’articolo 1, comma 335, della legge 311 del 2004, del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali c.d. anomale.

Orbene le contestazioni formulate sono da ritenere fondate alla luce del più recente ed ormai consolidato orientamento di questa Corte -in particolare vanno richiamate, ex multis, Cass. 24 agosto 2022, n. 25201 (secondo cui, in tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, soddisfa l’obbligo di motivazione se, oltre a contenere il riferimento ai parametri di legge generali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, ed ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindere da quelli indicati dall’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998, quali la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare, che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, ponendolo in condizione di conoscere “ex ante” le ragioni specifiche che giustificano il singolo provvedimento di cui è destinatario, seppure inserito in una operazione di riclassificazione a carattere diffuso) e Cass. 4 aprile 2024, n. 9035 (secondo cui, in tema di estimo catastale, la revisione del classamento di un immobile urbano, adottata su iniziativa dell’amministrazione comunale ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, presuppone un significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato e il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali ed è finalizzata a riallineare i rapporti tra valori medi di mercato e valori medi catastali interessanti la microzona c.d. anomala, attribuendo agli immobili in essa ricadenti
un aumento percentuale non superiore al 35%; a tal fine l’amministrazione deve provare i presupposti che legittimano la riclassificazione di massa e dimostrare di aver utilizzato criteri e metodi corrispondenti alle finalità meramente perequative e di riallineamento della procedura in esame, specificando quali sono state le operazioni compiute e i dati utilizzati, al fine di consentire al contribuente il controllo e la difesa, in fatto e in diritto, anche rispetto alla fase applicativa della revisione per microzone).
6.2. Come emerge dall’accertamento dei giudici di merito, il mutamento di classamento dell’ immobile in esame è avvenuto ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui gli immobili sono situati, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore commerciale ed il valore catastale in tale microzona rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali.
Secondo l’art. 2, comma 1, del d.P.R. n. 138 del 1998, la microzona è una porzione del territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane: in ciascuna microzona si presume che le unità immobiliari siano uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalente. La ragione giustificativa del mutamento di rendita ex art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004 non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, né la mera richiesta del Comune, bensì l’accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nella microzona, attraverso le procedure previste dall’art. 1, comma 339, della legge n. 311 del 2004, ed elaborate con la determinazione direttoriale del 16 febbraio 2005 (G.U. del 18 febbraio 2005 n. 40), cui sono allegate le linee guida definite con il concorso delle autonomie locali. Questo peculiare strumento ha superato il vaglio di legittimità costituzionale: la Corte
Costituzionale, con la sentenza n. 249 del 2017, ha, infatti, ritenuto non irragionevole la scelta fatta dal legislatore di consentire una revisione del classamento per microzone, in quanto basata sul dato che la qualità del contesto di appartenenza dell’unità immobiliare rappresenta una componente fisiologicamente idonea ad incidere sul valore del bene, tanto che il fattore posizionale già costituisce una delle voci prese in considerazione dal sistema catastale in generale. La modifica del valore degli immobili presenti in una determinata microzona ha una indubbia ricaduta sulla rendita catastale ed il conseguente adeguamento, in presenza di un’accresciuta capacità contributiva, mira ad eliminare una sperequazione a livello impositivo. Posta la legittimità dello strumento in generale, se ne impone tuttavia un corretto utilizzo, che non può prescindere da un’adeguata valutazione, caso per caso, del singolo immobile, oggetto di riclassificazione. Non è sufficiente il rispetto dei criteri generali previsti astrattamente dalla norma, richiedendosi che l’attribuzione della nuova rendita venga contestualizzata in riferimento alle singole unità immobiliari. Ciò si riflette sull’onere motivazionale, che deve adeguarsi alle esigenze di concretezza e di analiticità, per cui non può ritenersi adeguata una motivazione standardizzata, applicata indistintamente, che si limiti a richiamare i presupposti normativi in modo assertivo.
6.3. Questa Corte ha ripetutamente affermato che, in tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, nell’ambito di una revisione parziale dei parametri della microzona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento ai suddetti parametri di legge ed ai provvedimenti
amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, esigendosi che detto obbligo motivazionale sia assolto in maniera rigorosa in modo che il contribuente sia posto in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento, avente carattere “diffuso” ( ex plurimis : Cass., 17 febbraio 2015, n. 3156; Cass. 21 giugno 2018, n. 3156; Cass. 26 settembre 2018, n. 23129; Cass., 2 novembre 2018, n. 28035; Cass. 5 novembre 2018, n. 28076; Cass. 8 aprile 2019, n. 9770; Cass. 30 dicembre 2019, n. 34603; Cass. 23 gennaio 2020, n. 1543; Cass., 11 marzo 2020, n. 6867; Cass. 1° febbraio 2021, nn. 2200 e 2201; Cass., Sez. 1° aprile 2021, n. 9095; Cass. 7 aprile 2021, n. 9303; Cass., Sez. 6^-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218). In applicazione dei suindicati principi, che si devono confermare in questa sede, non può dunque ritenersi sufficientemente motivato il provvedimento di diverso classamento che faccia esclusivamente riferimento al suddetto rapporto di scostamento senza esplicitare gli elementi che in concreto lo hanno determinato, che non possono prescindere da quelli indicati dall’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998 (qualità urbana ed ambientale della microzona nonché caratteristiche edilizie dell’unità medesima e del fabbricato che la comprende): ciò al duplice fine di consentire, da un lato, al contribuente di individuare agevolmente il presupposto dell’operata riclassificazione ed approntare le consequenziali difese, e, dall’altro, per delimitare, in riferimento a dette ragioni, l’oggetto dell’eventuale successivo contenzioso, essendo precluso all’amministrazione finanziaria di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate nell’atto ( ex plurimis : Cass., 17 febbraio 2015, n. 3156; Cass., 21 giugno 2018, n. 16378; Cass. , 26 settembre 2018, n. 23129; Cass.,
Sez. 8 aprile 2019, n. 9770; Cass., Sez. 23 luglio 2019, n. 19810; Cass., 11 marzo 2020, n. 6867; Cass., 1 febbraio 2021, nn. 2200 e 2201; Cass. 1° aprile 2021, n. 9095; Cass., Sez. 7 aprile 2021, n. 9303; Cass., Sez. 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218). In particolare, non può ritenersi sufficiente, ai fini dell’adempimento dell’obbligo motivazionale, il riferimento alla microzona ed alle sue caratteristiche come indistintamente individuate: quanto ai casi in cui è disposto un mutamento di categoria dell’immobile, perché la mera collocazione nella microzona non incide sulla destinazione funzionale dell’immobile che condiziona l’attribuzione della categoria; quanto ai mutamenti di classe perché, se è vero che l’attribuzione di una determinata classe è indubbiamente correlata alla qualità urbana del contesto in cui l’immobile è inserito (infrastrutture, servizi, ecc.) e alla qualità ambientale (pregio o degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici) della zona di mercato immobiliare in cui l’unità stessa è situata, tali caratteristiche generali vanno, sempre, individuate in concreto in riferimento alla specifica porzione di territorio in cui si inserisce la revisione, individuando gli effettivi interventi urbanistici e le attività realmente incidenti sulla migliore qualità dell’utilizzo degli immobili della zona. Peraltro, oltre al fattore posizionale, ai fini valutativi rileva anche il fattore edilizio, per cui non è possibile prescindere dalle caratteristiche edilizie specifiche della singola unità e del fabbricato che la comprende (l’esposizione, il grado di rifinitura, lo stato di conservazione, l’anno di costruzione, ecc.), non essendo sostenibile che tutti gli immobili di una stessa zona abbiano necessariamente la medesima classe (v., in questo senso, in motivazione Cass. 24 agosto 2022, n. 25201, a superamento del precedente costituito da Cass. 19 ottobre 2016, n. 21176 secondo cui la revisione del classamento ex art. 1, comma 335, della Legge 30 dicembre 2004 n. 311 non deve ritenersi condizionata alle specifiche tecniche
dell’unità immobiliare, bensì esclusivamente ai parametri relativi alla microzona di appartenenza, salva la possibilità di prova contraria).

La soluzione interpretativa che privilegia una maggiore estensione degli obblighi motivazionali risulta, infatti, l’unica adeguata alle successive indicazioni ermeneutiche fornite dalla Corte Costituzionale che, con la richiamata pronuncia n. 249 del 2017, se da un lato ha affermato che «la scelta fatta dal legislatore con il censurato comma 335 non presenta profili di irragionevolezza la decisione di operare una revisione del classamento per microzone si basa sul dato che la qualità del contesto di appartenenza dell’unità immobiliare rappresenta una componente fisiologicamente idonea ad incidere sul valore del bene», nello stesso tempo ha evidenziato che «la natura e le modalità dell’operazione enfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento». Il giudice delle leggi ha così individuato nell’obbligo di motivazione rigorosa un elemento dirimente e qualificante ai fini della legittimità dell’operazione dal carattere “diffuso”, escludendo che tale legittimità potesse affermarsi in via presuntiva: tale requisito va, dunque, soddisfatto ex ante, senza che sia sufficiente la mera possibilità del contribuente di fornire prova contraria in sede contenziosa.
In conclusione, alla luce delle considerazioni di cui sopra, il sesto motivo del ricorso deve essere accolto (con assorbimento dei restanti) e, conseguentemente, la sentenza impugnata deve essere cassata.

Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito e l’originario ricorso deve essere accolto; nella sentenza di appello è stato, difatti, accertato che l’avviso impugnato è stato motivato solo ed esclusivamente con l’indicazione del presupposto normativo (art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004), del procedimento seguito, e dello scostamento, superiore al 35%, tra valore catastale e valore di mercato medio nella microzona di appartenenza ovvero con esclusivo riferimento al fattore posizionale, senza alcun riferimento alle caratteristiche edilizie specifiche della singola unità e del fabbricato che la comprende (l’esposizione, il grado di rifinitura, lo stato di conservazione, l’anno di costruzione, ecc.).
In considerazione delle antinomie, ed oscillazioni, emerse negli orientamenti giurisprudenziali, col progressivo consolidarsi in corso di giudizio della pertinente giurisprudenza della Corte, le spese dell’intero giudizio vanno compensate tra le parti .

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, assorbiti i rimanenti motivi; cassa la sentenza impugnata e decidendo nel merito accoglie l’originario ricorso del contribuente; compensa le spese di merito e di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria, in data 14 ottobre 2025.

Il Presidente (COGNOME)

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