Riclassamento catastale: la motivazione è obbligatoria

Una società immobiliare ha impugnato un avviso di riclassamento catastale per 15 immobili. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che l’Amministrazione finanziaria non può limitarsi a giustificare l’aumento della rendita con dati generali sulla microzona. È necessario un obbligo di motivazione rigoroso che spieghi in concreto quali fattori specifici (qualità urbana, caratteristiche edilizie, ecc.) hanno inciso sul valore, per garantire il diritto di difesa del contribuente. L’avviso privo di tale motivazione dettagliata è illegittimo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riclassamento catastale: perché la motivazione dettagliata è un diritto del contribuente

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24468/2025, ha riaffermato un principio fondamentale a tutela del contribuente: l’avviso di riclassamento catastale deve essere motivato in modo specifico e dettagliato, non potendosi basare su generici riferimenti alle variazioni del mercato immobiliare di una determinata area. Questa decisione chiarisce che l’Amministrazione finanziaria ha l’onere di spiegare concretamente perché il valore di un singolo immobile è cambiato, garantendo così il pieno diritto di difesa del cittadino.

I Fatti del Caso: La Revisione Massiva della Rendita Catastale

Una società immobiliare si è vista notificare un avviso di accertamento con cui l’Agenzia fiscale rideterminava il classamento e la rendita di quindici sue unità immobiliari situate in una specifica microzona di Roma. L’atto si fondava sulla normativa che consente una revisione dei parametri catastali quando si rileva uno scostamento significativo tra il valore di mercato e il valore catastale degli immobili in una data microzona, rispetto alla media comunale. In sostanza, l’ente impositore riteneva che l’intera area avesse subito un incremento di valore a causa di interventi di riqualificazione edilizia e della diffusione di spazi socioculturali, giustificando così un aumento generalizzato delle rendite.

Il Percorso Giudiziario: Dal Primo Grado alla Cassazione

Il percorso legale è stato altalenante. In primo grado, i giudici avevano dato ragione alla società, annullando l’avviso per motivazione insufficiente. La Commissione Tributaria Regionale, tuttavia, aveva ribaltato la decisione, ritenendo legittima l’operazione di riclassamento basata sui parametri della microzona. La società ha quindi presentato ricorso alla Corte di Cassazione, lamentando, tra i vari motivi, la violazione dell’obbligo di motivazione. In particolare, sosteneva che un atto impositivo non può limitarsi a una revisione ‘massiva’, ma deve essere individualizzato per ogni singolo immobile.

Il Principio di Diritto: Obbligo di Motivazione nel Riclassamento Catastale

La Suprema Corte ha accolto il motivo di ricorso relativo al difetto di motivazione, ritenendolo decisivo. I giudici hanno chiarito che, sebbene la legge consenta la revisione del classamento per microzone, ciò non esonera l’Amministrazione finanziaria dal fornire una motivazione puntuale e concreta. Il fine dell’obbligo di motivazione è duplice: permettere al contribuente di comprendere le ragioni della pretesa fiscale per poterla eventualmente contestare e delimitare l’oggetto del contenzioso.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte ha stabilito che un provvedimento di riclassamento catastale non può essere considerato adeguatamente motivato se si limita a fare riferimento a parametri di legge generali, a provvedimenti amministrativi e allo scostamento dei valori nella microzona. Al contrario, l’atto deve esplicitare gli elementi concreti che hanno determinato l’aumento di valore dell’immobile specifico.

Questi elementi includono:

* La qualità urbana del contesto in cui l’immobile è inserito.
* La qualità ambientale della zona di mercato.
* Le specifiche caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare.

L’Agenzia fiscale deve dimostrare, ad esempio, quali interventi di riqualificazione, quali nuovi servizi o quali trasformazioni urbane hanno concretamente inciso sul valore di quell’immobile, giustificando il passaggio a una classe catastale superiore. Un riferimento generico a un ‘aumento della redditività’ o a un ‘diverso contesto socioeconomico’ è insufficiente e si traduce in una motivazione solo apparente, che lede il diritto di difesa del contribuente. La Corte ha anche richiamato una precedente pronuncia della Corte Costituzionale (n. 249/2017) che aveva già sottolineato la necessità di un obbligo di motivazione ‘rigoroso’ in queste operazioni di revisione ‘diffusa’.

Conclusioni: Le Implicazioni per i Contribuenti

La sentenza rappresenta una vittoria importante per i diritti dei contribuenti. Essa stabilisce che, anche nelle procedure di revisione catastale su larga scala, il singolo cittadino non può essere trattato come un numero. Ogni avviso di accertamento deve essere ‘personalizzato’ nelle sue giustificazioni. Di conseguenza, i proprietari di immobili che ricevono un avviso di riclassamento catastale basato su motivazioni generiche e standardizzate hanno ottime possibilità di impugnarlo con successo. L’Amministrazione finanziaria è tenuta a fornire una spiegazione chiara, dettagliata e ancorata alla realtà specifica dell’immobile, non potendo nascondersi dietro formule astratte o dati statistici di zona.

È legittimo un riclassamento catastale basato solo sulla variazione dei valori di mercato in una microzona?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il semplice riferimento allo scostamento tra valore di mercato e valore catastale in una microzona non è sufficiente. L’Amministrazione finanziaria deve fornire una motivazione concreta e specifica per ogni singolo immobile.

Cosa deve contenere l’avviso di accertamento per un riclassamento catastale per essere valido?
L’avviso deve indicare in modo analitico e dettagliato gli elementi specifici che giustificano l’aumento di valore, come la qualità urbana del contesto, la qualità ambientale, le caratteristiche edilizie del fabbricato e dell’unità immobiliare. Non può limitarsi a formule generiche e standardizzate.

Qual è il fine dell’obbligo di motivazione in un riclassamento catastale?
L’obbligo di motivazione ha lo scopo di porre il contribuente in condizione di conoscere le ragioni concrete della pretesa fiscale per poter valutare se difendersi in giudizio. Serve inoltre a delimitare l’oggetto di un eventuale contenzioso, impedendo all’Amministrazione di addurre ragioni diverse in un secondo momento.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 24468 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 5 Num. 24468 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 03/09/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 13538/2018 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato STUDIO COGNOME ( -) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME (CODICE_FISCALE, COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 6318/2017 depositata il 07/11/2017.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Uditi l’Avvocato NOME COGNOME in sostituzione dell’Avv. NOME COGNOME per parte ricorrente nonché l’Avvocato dello Stato NOME COGNOME per l’Ufficio controricorrente che hanno concluso rispettivamente per l’accoglimento e per il rigetto del ricors o.

Sentito il P.G. il quale ha concluso chiedendo l’accoglimento del ricorso-

FATTI DI CAUSA

La RAGIONE_SOCIALE propone sette motivi di ricorso per la cassazione della sentenza della CTR Lazio n. 6318/6/2017 che, in riforma della sentenza resa nel primo grado, ha ritenuto legittimo l’avviso di accertamento mediante il quale l’Agenza del territori o aveva rideterminato il classamento di 15 unità immobiliari site in Roma nella microzona n. INDIRIZZO–INDIRIZZO rettificando la classe e la rendita, alla luce della previsione normativa di cui all’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004 ed in forza della Delibera del Comune di Roma Capitale n. 5/2010.
La CTR ha ritenuto non censurabile l’attività di accertamento e congruamente motivato l’avviso, sottolineando, in particolare, che: – a differenza di quanto sostenuto dalla società contribuente, l’attività di accertamento trovava corretto fondamento nel le previsioni di cui all’art. 1, comma 335, della l. 311/2004; – nel caso di specie l’adeguamento catastale rinveniva una sua precipua giustificazione nell’avere l’Agenzia del territorio constatato un aumento della redditività degli immobili riconducibile a interventi di riqualificazione edilizia, alla diffusione di spazi di aggregazione socioculturale e alla concrete caratteristiche della zona.
L’Agenzia delle Entrate resistito con controricorso.

Il P.G. ha concluso chiedendo l’accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso la RAGIONE_SOCIALE lamenta, ex art. 360, primo comma n. 4 c.p.c., violazione degli artt. 100 e 329 c.p.c. nonché dell’art. 2909 c.c. in ragione della circostanza che i giudici di appello non avrebbero rilevato la mancata impugnazione da parte dell’ufficio del capo della sentenza di primo grado che annullava l’avviso di accertamento per insufficiente motivazione, con riferimento ai precedenti classamenti.

Con il secondo motivo lamenta, ex art. 360, primo comma n. 4 c.p.c., violazione degli artt. 100 e 329 c.p.c. nonché dell’art. 2909 c.c., atteso che i giudici non avrebbero rilevato la mancata impugnazione da parte dell’ufficio del capo della sentenza d i primo grado che annullava l’avviso di accertamento perché gli immobili indicati in comparazione avevano caratteristiche diverse da quelli oggetto del riclassamento.

Con il terzo motivo deduce, ex art. 360, primo comma n. 5 c.p.c., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ed, in particolare, della circostanza che gli immobili erano stati già oggetto di riclassamento da parte dell’ufficio nel periodo 2003 -2013.

Con il quarto motivo deduce, ex art. 360, primo comma n. 5 c.p.c., violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’omessa pronuncia sull’eccepita violazione dell’art. 11, comma 2, del d.l. 70 del 1998 non essendosi i giudici di appello pronunzianti sulla specifica eccezione per cui erano stati usati come tertium comparationis immobili non aventi caratteristiche analoghe agli immobili accertati.

Con il quinto motivo deduce ex art. 360, primo comma n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 1, comma 335, legge n. 311/2004, 3, comma 1, legge 241/90 e 7 legge 212/2000 in combinato disposto con il d.P.R. n. 1142/1949, con il d.P.R. n. 131/1998 ( rectius n. 138/1998) e con il r.d.l. 652/1939 lamentando che i giudici di appello avevano erroneamente ritenuto legittimo

l’atto impositivo sebbene l’ufficio non avesse rispettato l’onere motivazione sullo stesso gravante alla luce della normativa richiamata operando una revisione ‘massiva’ delle rendite di tutti gli immobili di una zona, non considerando che la assegnazione di una categoria e di una classe andava effettuata individualmente per ciascun immobile.

Con il sesto motivo deduce, ex art. 360, primo comma n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 1, comma 335, legge n. 311/2004, in combinato disposto con il d.P.R. n. 1142/1949, con il d.P.R. n. 131/1998 ( rectius n. 138/1998) e con il r.d.l. 652/1939 lamentando che i giudici di merito avevano omesso di rilevare il mancato rispetto della istruttoria prevista ex lege , profilo che era stato ritenuto assorbito dal giudice di primo grado, che aveva annullato l’atto impositivo per difetto di m otivazione.
Con il settimo motivo lamenta, ex art. 360, primo comma n. 4 c.p.c., violazione dell’ art. 112 c.p.c. per non essersi i giudici di appello pronunziati sulla specifica questione dedotta per cui l’atto di classamento era da ritenere del tutto illegittimo in quanto si basava sullo scostamento del valore di cui all’art.1, comma 335, legge 311/2004 e non su elementi concreti idonei a giustificare la rivalutazione delle unità immobiliari in questione e delle microzone. 8. Osserva questo Collegio che i primi due motivi, da esaminare congiuntamente in quanto fra loro connessi, sono da ritenere infondati.
8.1. Occorre ribadire che nel processo tributario la riproposizione a supporto dell’appello delle ragioni inizialmente poste a fondamento dell’impugnazione del provvedimento impositivo (per il contribuente) ovvero della dedotta legittimità dell’accertamento (per l’Amministrazione finanziaria), in contrapposizione alle argomentazioni adottate dal giudice di primo grado, assolve l’onere di impugnazione specifica imposto dall’art. 53 del d.lgs. n. 546 del 1992, quando il dissenso investa la decisione nella sua interezza e,
comunque, ove dall’atto di gravame, interpretato nel suo complesso, le ragioni di censura siano ricavabili, seppur per implicito, in termini inequivoci. (Cass. Sez. 5, 20/12/2018, n. 32954, Rv. 652142 – 01). Sulla scorta dei cennati principi avendo l’Ufficio insistito, con la proposizione dell’appello, sulla legittimità complessiva dell’atto impositivo e dovendosi escludere la formazione di un giudicato nei termini prospettati da parte ricorrente, i suindicati motivi sono all’evidenza privi di fondamento alcuno.
Per ragioni di ordine logico va, quindi, esaminato il quinto motivo di ricorso da ritenere fondato, con carattere assorbente.

9.1. La giurisprudenza di questa Corte ha, invero, affermato che l’obbligo di motivazione dell’atto impositivo persegue il fine di porre il contribuente in condizione di conoscere la pretesa impositiva in misura tale da consentirgli sia di valutare l’oppor tunità di esperire l’impugnazione giudiziale, sia, in caso positivo, di contestare efficacemente sia l’ an che il quantum debeatur ; detti elementi conoscitivi devono essere forniti all’interessato, non solo tempestivamente (e cioè inserendoli ab origine nel provvedimento impositivo), ma anche con quel grado di determinatezza ed intelligibilità che permetta al medesimo un esercizio non difficoltoso del diritto di difesa (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 26 marzo 2014, n. 7056; Cass., Sez. 5^, 9 luglio 2014, n. 15633; Cass., Sez. 5^, 17 ottobre 2014, n. 22003; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, n. 34603; Cass., Sez. 5^, 11 marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6^-5, 19 ottobre 2021, n. 28819; Cass., Sez. 6^-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218; Cass., Sez. 5^, 21 dicembre 2022, n. 37371; Cass., Sez. 5^, 29 novembre 2023, n. 33135).
Orbene l’atto tributario del classamento delle unità immobiliari a destinazione ordinaria consiste nel collocare ogni singola unità in una data categoria e in una data classe, in base alle quali attribuire la rendita (artt. 61 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, e 8 del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138); categoria e classe costituiscono quindi i due

distinti segmenti dell’unitaria operazione del classamento; ai sensi dell’art. 8, commi 2 e 3, del d.P.R. 23 marzo 1938, n. 138, la categoria viene assegnata sulla base della normale destinazione funzionale dell’unità immobiliare, tenuto conto dei caratter i tipologici e costruttivi specifici e delle consuetudini locali, mentre la classe, rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile nell’ambito del mercato edilizio della microzona, dipende dalla qualità urbana ed ambientale della microzona in cui l’unità è ubicata, nonché dalle caratteristiche edilizie dell’unità medesima e del fabbricato che la comprende; viene anche precisato che, per qualità urbana della microzona, si intende il livello delle infrastrutture e dei servizi e, per qualità ambientale, il livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici ancorché determinati dall’attività umana; ai fini della individuazione dell’esatto valore reddituale dell’immobile, indispensabile per l’attribuzione della classe, rileva sia il fattore posizionale, determinato dalla collocazione in una microzona e dalla qualità dei luoghi circostanti, sia il fattore edilizio, desumibile dai parametri distintivi del fabbricato e della singola unità immobiliare, quali dimensione e tipologia, destinazione funzionale, epoca di costruzione, dotazione impiantistica, qualità e stato edilizio, pertinenze comuni ed esclusive, livello di piano (art. 8, commi 6, 7 e 8, del d.P.R. 23 marzo 1938, n. 138); l’atto di classamento va necessariamente motivat o e l’obbligo motivazionale deve soddisfare il principio di cui all’art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, che a sua volta richiama l’art. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241, secondo cui l’amministrazione finanziaria è tenuta ad indicare nei suoi atti «i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell’amministrazione».
In tema di estimo catastale, l’obbligo di motivazione a carico dell’amministrazione finanziaria si atteggia diversamente, a seconda che la stessa operi d’iniziativa o su sollecitazione del contribuente; la costituzione di nuovi immobili avvenuta per edificazione urbana o

per una variazione nello stato degli immobili urbani, che influisce sul classamento o sulla consistenza (fusione o frazionamento, cambio di destinazione, nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.) deve essere dichiarata in catasto; la dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avviene con la presentazione all’Agenzia del Territorio (con decorrenza dall’1 dicembre 2012, in virtù dell’art. 23-quater del d.l. 6 luglio 2012, n. 9, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 13 5, all’Agenzia delle Entrate) competente di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetti, dottori agronomi e forestali, geometri, ingegneri, periti agrari e periti edili), attivando la procedura cd. ‘DOCFA’; a fronte di tali dichiarazioni l’ufficio può quindi effettuare i dovuti controlli e attivare eventuali rettifiche d’ufficio, che vanno notificate ai soggetti intestatari. Nell’ipotesi in cui l’avviso di classamento consegua ad un’iniziativa del contribuente, questa Corte ha più volte ribadito che, in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della c.d. procedura ‘DOCFA’, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 5^, 23 maggio 2018, n. 12777; Cass., Sez. 6^-5, 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., Sez. 6^-5, 23 febbraio 2021, n. 4807; Cass., Sez. 5^, 24
febbraio 2021, n. 4955; Cass., Sez. 5^, 4 settembre 2023, n. 25682; Cass., Sez. 5^, 19 settembre 2024, n. 25144).

L’obbligo di motivazione assume una connotazione più ampia anche quando l’Agenzia del Territorio (ora, l’Agenzia delle Entrate) muta d’ufficio il classamento ad un’unità immobiliare che ne risulti già munita; in tal caso la dilatazione della componente motivazionale si giustifica per il fatto che, andando ad incidere su valutazioni che si presumono già verificate in termini di congruità, è necessario mettere in evidenza gli elementi di discontinuità che ne legittimano la variazione; costituisce, infatti, orientamento consolidato quello secondo cui, in tema di estimo catastale, quando procede all’attribuzione d’ufficio di un nuovo classamento ad un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’Agenzia del Territorio (ora, l’Agenzia delle Entrate), a pena di n ullità del provvedimento per difetto di motivazione, deve specificare se tale mutamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dall’unità immobiliare in questione, oppure ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare; l’Agenzia del Territorio (ora, l’Agenzia delle Entrate) dovrà indicare, nel primo caso, le trasformazioni edilizie intervenute, e nel secondo caso l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano; tali specificazioni e indicazioni, infatti, sono necessarie per rendere possibile al contribuente di conoscere i presupposti del riclassamento, di valutare l’opportunità di fare o meno acq uiescenza al provvedimento e di approntare le proprie difese con piena cognizione di causa, nonché per impedire all’amministrazione finanziaria, nel quadro di un rapporto di leale collaborazione, di addurre in un eventuale successivo contenzioso ragioni diverse rispetto a quelle enunciate (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 25 luglio 2012, n. 13174; Cass., Sez. 6^-5, 14 novembre 2012, n. 19949; Cass., Sez. 5^, 20 settembre 2013, n. 21532; Cass., Sez. 5^, 30
luglio 2014, n. 17328; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, n. 34603; Cass., Sez. 5^, 11 marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6^-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218; Cass., Sez. 5^, 21 dicembre 2022, n. 37371; Cass., Sez. 5^, 11 agosto 2023, n. 24586; Cass., Sez. 5^, 19 settembre 2024, n. 25144).

Il legislatore è intervenuto più volte in materia, nel tentativo di realizzare una riforma del catasto che consentisse di eliminare, o quanto meno di contenere, le sperequazioni impositive derivanti dallo squilibrio, per alcuni immobili, tra i valori catastali riferiti ad anni risalenti e i valori di mercato attuali, accresciuti notevolmente dalla collocazione in un mutato sistema economico-culturale dell’assetto urbano; sono stati, dunque, previsti dei meccanismi che consentissero di effettuare, in presenza di specifici presupposti e condizioni, degli interventi correttivi di portata generalizzata, sollecitando in tal modo l’amministrazione finanziaria a procedere a delle verifiche c.d. massive; in relazione al contenuto minimo della motivazione di tali atti di riclassamento, di immobili quindi già muniti di rendita catastale, ma oggetto di rettifica per iniziativa dell’amministrazione finanziaria, questa Corte ha posto i seguenti principi: a) se il nuovo classamento è stato adottato, ai sensi dell’art. 1, c omma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale in tale microzona rispetto all’analogo rapporto nell’insieme delle microzone comunali, l’atto deve indicare la specifica menzione dei suddetti rapporti e del relativo scostamento; b) se la variazione è stata effettuata ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 di cembre 2004, n. 311, in ragione di trasformazioni edilizie subite dall’unita immobiliare, l’atto deve recare l’analitica indicazione di tali trasformazioni; c) nell’ipotesi di riclassificazione avvenuta ai sensi dell’art. 3, comma 58, della legge 23 dicemb re 1996, n. 662, l’atto deve precisare a
quale presupposto – il non aggiornamento del classamento ovvero la palese incongruità rispetto a fabbricati similari – la modifica debba essere associata, specificamente individuando, nella seconda ipotesi, i fabbricati, il loro classamento e le caratteristiche analoghe che li renderebbero similari all’unità immobiliare oggetto di riclassamento (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 13 novembre 2012, n. 19820; Cass., Sez. 6^-5, 8 marzo 2013, n. 5784; Cass., Sez. 6^-5, 6 maggio 2013, n. 10489; Cass., Sez. 5^, 16 gennaio 2015, n. 697; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, n. 34603; Cass., Sez. 5^, 11 marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6^-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218; Cass., Sez. 5^, 21 dicembre 2022, n. 37371; Cass., Sez. 5^, 11 agosto 2023, n. 24586; Cass., Sez. 5^, 19 settembre 2024, n. 25144).
Tanto premesso, nella specie è pacifico che l’amministrazione finanziaria abbia proceduto d’ufficio al mutamento di classamento ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali dell a microzona in cui gli immobili sono situati, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore commerciale ed il valore catastale in tale microzona rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali; in que ste ipotesi, la ragione giustificativa del mutamento di rendita non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, né la mera richiesta del Comune, bensì l’accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nella microzona, attraverso le proced ure previste dall’art. 1, comma 339, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed elaborate con la determinazione direttoriale del 16 febbraio 2005 (G.U. del 18 febbraio 2005 n. 40), cui sono allegate le linee guida definite con il concorso delle autonomie loc ali; secondo l’art. 2, comma 1, del d.P.R. 23 marzo 1998,n. 138, la microzona è una porzione del territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché
nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane; in ciascuna microzona si presume che le unità immobiliari siano uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalente; questo peculiare strumento, come si è già evidenziato, ha già superato il vaglio di legittimità costituzionale.

La Corte Costituzionale, con la sentenza depositata l’1 dicembre 2017 n. 249, ha, infatti, ritenuto non irragionevole la scelta fatta dal legislatore di consentire una revisione del classamento per microzone, in quanto basata sul dato che la qualità del contesto di appartenenza dell’unità immobiliare rappresenta una componente fisiologicamente idonea ad incidere sul valore del bene, tanto che il fattore posizionale già costituisce una delle voci prese in considerazione dal sistema catastale in generale; la modifica del valore degli immobili presenti in una determinata microzona ha una indubbia ricaduta sulla rendita catastale ed il conseguente adeguamento, in presenza di un’accresciuta capacità contributiva, mira ad eliminare una sperequazione a livello impositivo.
Posta la legittimità dello strumento in generale, se ne impone tuttavia un corretto utilizzo, che a giudizio di questa Corte non può prescindere da un’adeguata valutazione, caso per caso, del singolo immobile, oggetto di riclassificazione; poiché non è sufficiente il rispetto dei criteri generali previsti dalla norma, ma si richiede che l’attribuzione della nuova rendita venga contestualizzata in riferimento alle singole unità immobiliari, anche gli oneri motivazionali devono adeguarsi ad esigenze di concretezza e di analiticità, senza che possa ritenersi sufficiente una motivazione standardizzata, applicata indistintamente, che si limiti a richiamare i presupposti normativi in modo assertivo; ebbene, con riferimento a tale specifica ipotesi questa Corte ha ripetutamente affermato, in relazione a contenziosi sorti in conseguenza di applicazioni fatte in diversi Comuni, che, in tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della
legge 30 dicembre 2004, n. 311, nell’ambito di una revisione parziale dei parametri della microzona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analo go rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento ai suddetti parametri di legge ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, esigendosi che detto obbligo motivazionale sia assolto in maniera rigorosa in modo che il contribuente sia posto in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento, avente carattere ‘diffuso’ (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2015, n. 3156; Cass., Sez. 6^-5, 21 giugno 2018, n. 3156; Cass., Sez. 6^-5, 26 settembre 2018, n. 23129; Cass., Sez. 6^-5, 2 novembre 2018, n. 28035; Cass., Sez. 6^-5, 5 novembre 2018, n. 28076; Cass., Sez. 6^-5, 8 aprile 2019, n. 9770; Cass., Sez. 2020, n. 1543; Cass., Sez. 5^, 11 marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6^-5, 1 febbraio 2021, nn. 2200 e 2201; Cass., Sez. 6^5, 1° aprile 2021, n. 9095; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9303; Cass., Sez. 6^-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218; Cass., Sez. 5^, 21 dicembre 2022, n. 37371; Cass., Sez. 5^, 11 agosto 2023, n. 24586; Cass., Sez. 5^, 19 settembre 2024, n. 25144), ed ancora che, in tema di estimo catastale, qualora il nuovo classa mento sia stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, nell’ambito di una revisione parziale dei parametri catastali della microzona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto
sussistente nell’insieme delle microzone comunali, il provvedimento di riclassamento, dovendo porre il contribuente in grado di conoscere le concrete ragioni che lo giustificano – come evidenziato anche dalla sentenza depositata dalla Corte Costituzionale l’1 dicembre 2017 n. 249 – deve indicare i motivi per i quali i valori considerati abbiano determinato il suddetto scostamento, facendo riferimento agli atti da cui ha tratto impulso l’accertamento, costituiti dalla richiesta del Comune e dalla determinazi one del Direttore dell’Agenzia del Territorio, nonché ai dati essenziali del procedimento estimativo delineati da tali fonti normative integrative che abbiano inciso sul classamento (così: Cass., Sez. 6^-5, 10 dicembre 2018, n. 31829). Come affermato da questa Corte non può, dunque, ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici e quindi generici al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati (cfr. Cass. n. 3156 del 17/02/2015, Cass. n. 22900 del 29/09/2017; Cass 2019 n. 10403; Cass. n. 1990/2019; Cass n. 23047/2019 tutte concordi nel senso nel richiedere che vengano precisate le ragioni che hanno indotto l’Amministrazione a modificare d’ufficio il classamento originario). L’amministrazione è, quindi, tenuta ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione non essendo sufficiente far richiamo ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta (cfr. Cass. n. 3156 del 2015; n. 16643 del 2013; n. 9626 del 2012; n. 19814 del 2012; n. 21532 del 2013; n. 17335 del 2014; n. 16887 del 2014).
In applicazione dei suindicati principi, che si devono confermare in questa sede, non può dunque ritenersi sufficientemente motivato il

provvedimento di diverso classamento che faccia esclusivamente riferimento al suddetto rapporto di scostamento senza esplicitare gli elementi che in concreto lo hanno determinato, che non possono prescindere da quelli indicati dall’art. 8 del d.P.R. 23 mar zo 1998, n. 138 (qualità urbana ed ambientale della microzona, nonché caratteristiche edilizie dell’unità medesima e del fabbricato che la comprende), e ciò al duplice fine di consentire, da un lato, al contribuente di individuare agevolmente il presuppost o dell’operata riclassificazione ed approntare le consequenziali difese, e, dall’altro, per delimitare, in riferimento a dette ragioni, l’oggetto dell’eventuale successivo contenzioso, essendo precluso all’amministrazione finanziaria di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate nell’atto ( ex plurimis : Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2015, n. 3156; Cass., Sez. 6^-5, 21 giugno 2018, n. 16378; Cass., Sez. 6^-5, 26 settembre 2018, n. 23129; Cass., Sez. 6^-5, 8 aprile 2019, n. 9770; Cass., Sez. 6^-5, 23 luglio 2019, n. 19810; Cass., Sez. 5^, 11 marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6^-5, 1 febbraio 2021, nn. 2200 e 2201; Cass., Sez. 6^-5, 1° aprile 2021, n. 9095; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9303; Cass., Sez. 6^-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218).
L’amministrazione deve, quindi, dimostrare di aver utilizzato, per la riclassificazione in esame, criteri e metodi corrispondenti alle finalità meramente perequative e di riallineamento della procedura in esame, specificando quali siano state le operazioni compiute e i dati utilizzati, al fine di consentire al contribuente il controllo e la difesa, in fatto e in diritto, anche rispetto a questa fase applicativa della revisione per microzone. Ma anche per questi profili l’accertamento si rivela lacunoso.
In particolare, non può ritenersi corretto il ragionamento della sentenza impugnata secondo cui era sufficiente ai fini del diverso classamento il riferimento al fatto che: ‘ la microzona 7- INDIRIZZO è a destinazione prevalentemente residenziale con

abitazioni di tipo civile e che i classamenti attribuiti alcuni decenni fa facevano riferimento a un contesto urbano e socioeconomico del tutto differente da quello attuale e non rappresentano più l’effettiva redditività degli immobili. Tale redditività, infatti, ha subito un notevole aumento riconducibile agli interventi di riqualificazione edilizia e la diffusione di luoghi di aggregazione socioculturale del posizionamento del suo territorio che comprende i parchi più grandi delle città, attività terziarie e la presenza di strutture socio-culturali, Università e di numerosi siti di rappresentanza internazionale ‘.
Nella specie, quindi, appare evidente che il giudice di appello ha fatto malgoverno dei principi enunciati, valutando che l’avviso di accertamento fosse stato sufficientemente motivato sulla base di valutazioni standardizzate, senza un concreto e reale riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili riclassificati. Osserva, pervero, questo Collegio che come lamentato da parte ricorrente, l’accertamento si rivela assai lacunoso, poiché nel provvedimento impugnato, come emerge dalla sentenza di appello, non sono in alcun modo illustrate le ragioni che ‘nel concreto’ ha nno giustificato il passaggio dalla originaria classe alla classe nuova, mentre, per contro, deve essere illustrato in quale modo la dedotta maggiore divaricazione zonale del rapporto tra valori di mercato e rendite catastali abbia potuto tradursi, nella specie, in un aumento della rendita catastale attribuita all’unità immobiliare oggetto di accertamento, così come devono essere specificati i criteri e i modi con cui vengono identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone, ed il mero richiamo ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta non soddisfa l’obbligo motivazionale nei termini sopra precisati.
Su tale punto va, dunque, disatteso altro precedente rimasto sostanzialmente isolato (Cass., Sez. 5^, 19 ottobre 2016, n. 21176), secondo cui la revisione del classamento ex art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, non deve ritenersi condizionata alle specifiche tecniche dell’unità immobiliare, bensì esclusivamente ai parametri relativi alla microzona di appartenenza, salva la possibilità di prova contraria; la soluzione interpretativa che privilegia una maggiore estensione degli obblighi motivazionali risulta, infatti, l’unica adeguata alle successive indicazioni ermeneutiche fornite dalla Corte Costituzionale che, con la richiamata pronuncia n. 249 del 2017, se da un lato ha affermato che «la scelta fatta dal legislatore con il censurato comma 335 non presenta profili di irragionevolezza la decisione di operare una revisione del classamento per microzone si basa sul dato che la qualità del contesto di appartenenza dell’unità immobiliare rappresenta una componente fisiologicamente idonea ad incidere sul valore del bene», nello stesso tempo ha evidenziato che «la natura e le modalità dell’operazione enfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere ‘diffuso’ dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento»; il giudice delle leggi ha così individuato nell’obbligo di motivazione rigorosa un elemento dirimente e qualificante ai fini della legittimità dell’operazione dal carattere ‘diffuso’, escludendo che tale legittimità potesse affermarsi in via presuntiva; tale requisito va, dunque, soddisfatto ex ante, e senza che sia sufficiente la mera possibilità del contribuente di fornire prova contraria in sede contenziosa.
Va, pertanto, ribadito il seguente principio di diritto: «In tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, soddisfa l’obbligo di motivazione se, oltre a contenere il riferimento ai parametri di legge generali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, ed ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindere da quelli indicati dall’art. 8 del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 (quali la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona d i mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, ponendolo in condizione di conoscere ex ante le ragioni specifiche che giustificano il singolo provvedimento di cui è destinatario, seppure inserito in un’operazione di riclassificazione a carattere diffuso».
Sulla base di tutte le considerazioni che precedono, accolto il quinto motivo di ricorso, rigettati i primi due motivi e assorbiti gli altri, va cassata la sentenza impugnata e non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto (art. 384, secondo comma, c.p.c.). deve essere accolto l’originario ricorso della società contribuente.

9.1. Le spese delle fasi di merito e di legittimità vanno compensate in ragione della complessità della vicenda ed in considerazione delle oscillazioni emerse negli orientamenti giurisprudenziali, col progressivo consolidarsi in corso di giudizio della pertinente giurisprudenza della Corte.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quinto motivo di ricorso, respinti i primi due ed assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel

merito, accoglie il ricorso introduttivo di parte contribuente; compensa tra le parti le spese di merito e di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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